2016年深圳市城市更新单元计划

关于《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》的公告

14龙岗区平湖街道天鹅工业区城

市更新单元

深圳市特发天鹅

实业有限公司

77443

①拟更新方向为居住、商业等功能；

②拆除重建用地范围内应落实不小于5808

平方米的公园绿地、不小于851平方米

的社会福利用地及不小于9557平方米的

教育设施用地。

15龙岗区南湾街道南和通讯及南

岭地块城市更

新单元

深圳天安数码城

发展有限公司

58298①拟更新方向为新型产业等功能。

16坪山新区坪山办事处马东片区城市

更新单元

深圳市坪山坪环

股份合作公司

67725

①拟更新方向为居住、商业等功能；

②拆除重建用地范围内应落实不小于不小于

2546平方米的教育设施用地一处及不小

于8606平方米的公园绿地。

17龙华新区大浪办事处鸿发工业区城

市更新单元

深圳市鸿万邦实

业有限公司

13956①拟更新方向为新型产业等功能。

18龙华新区龙华办事处中航幕墙工业

园城市更新单

元

深圳市中航城投

资有限公司

17299①拟更新方向为新型产业等功能。

19龙华新区大浪办事处上下横朗城市

更新单元

深圳市融信和投

资有限公司

133818

①拟更新方向为居住、商业等功能；

②拆除重建用地范围内应落实面积不小于

15275平方米公园绿地。

20大鹏新区葵涌办事处葵新社区白石

岗片区更新单

元

深圳市华地置业

有限公司

67989

①拟更新方向为居住等功能；

②拆除重建用地范围内应落实不小于7218

平方米公园绿地及不小于1497平方米公

共利益项目用地。

特别提示：

1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。

2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。

3.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定，除满足本表所列要求外，还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公共利益项目等用地的移交要求。

深圳市规划和国土资源委员会

2016年2月18日

附件：《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》一览表及附图

文档附件：

附表.docx

1.福田区华强北街道骏嘉B210-0024地块城市更新单元.rar

2.福田区沙头街道天安数码城城市更新单元.rar

3.福田区香蜜湖街道侨城东B301-0030宗地城市更新单元拟拆除重建范围.rar

4.福田区梅林街道越华工业区城市更新单元.rar

5.福田区梅林街道金龙工业大楼片区.rar

6.南山区蛇口街道富士龙电大厦城市更新单元.rar

7.南山区南头街道马家龙工业区协诚地块城市更新单元.rar

8.南山区粤海街道嵘兴地块城市更新单元.rar

9.盐田区沙头角街道恩上村城市更新单元.rar

10.盐田区盐田街道马留畲工业区城市更新单元.rar

11.盐田区沙头角街道东顺邮局片区城市更新单元.rar

12.宝安区松岗街道罗田第一工业区城市更新单元.rar

13.宝安区西乡街道固戍维尔康地块城市更新单元.rar

14.龙岗区平湖街道天鹅工业区城市更新单元.rar

15.龙岗区南湾街道南和通讯及南岭地块城市更新单元.rar

16.坪山新区坪山办事处马东片区城市更新单元.rar

17.龙华新区大浪办事处鸿发工业区城市更新单元.rar

18.龙华新区龙华办事处中航幕墙工业园城市更新单元.rar

19.龙华新区大浪办事处上下横朗城市更新单元拟拆除重建范围图.rar

20.大鹏新区葵涌办事处葵新社区白石岗片区更新单元.rar

关于《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》的公告

7光明新区公明办事处高博印刷厂城

市更新单元

深圳市金德来投

资有限公司

10315①拟更新方向为新型产业等功能。

8龙华新区观澜办事处信利康豪佳工

业园城市更新

单元

豪佳电子（深

圳）有限公司

22254①拟更新方向为新型产业等功能。

9龙华新区观澜办事处日广厂城市更

新单元

深圳市时景实业

有限公司

14128

①拟更新方向为商业等功能；

②拟拆除重建用地范围内应落实面积不小于

3793平方米的公园绿地。

10龙华新区福城办事处田背工业区城

市更新单元

深圳市合正房地

产集团有限公司

124282

①拟更新方向为居住、新型产业等功能。

②拟拆除重建用地范围内需按法定图则确定

的用地规模落实九年一贯制学校用地一

处。

11龙华新区观湖办事处陈屋村城市更

新单元

深圳宏天房地产

开发有限公司

105456

①拟更新方向为居住、商业、新型产业等功

能；

②拟拆除重建用地范围内应落实不小于18班

的小学用地一处及不小于6248平方米的

公园绿地。

12龙华新区龙华办事处桓鸿铧地块城

市更新单元

深圳市桓鸿铧投

资有限公司

13132①拟更新方向为新型产业等功能。

特别提示：

1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。

2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。

附图：

1. 宝安区西乡街道益成工业园城市更新单元拟拆除重建范围示意图

2. 宝安区西乡街道南方盈信地块城市更新单元拟拆除重建范围示意图

3. 宝安区松岗街道溪头第一、二工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图

4. 龙岗区龙岗街道洪围片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图

5. 龙岗区布吉街道松元头贵坑片区城市更新单元拟拆除重建范围示意图

6. 光明新区光明办事处大捷达工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图

7. 光明新区公明办事处高博印刷厂城市更新单元拟拆除重建范围示意图

8. 龙华新区观澜办事处信利康豪佳工业园城市更新单元拟拆除重建范围示意图

9. 龙华新区观澜办事处日广厂城市更新单元拟拆除重建范围示意图

10. 龙华新区福城办事处田背工业区城市更新单元拟拆除重建范围示意图

11. 龙华新区观湖办事处陈屋村城市更新单元拟拆除重建范围示意图

12. 龙华新区龙华办事处桓鸿铧地块更新单元拟拆除重建范围示意图

文档附件：

01宝安区西乡街道益成工业园城市更新单元.rar

02宝安区西乡街道南方盈信地块城市更新单元.rar

03宝安区松岗街道溪头第一、二工业区城市更新单元.rar

04龙岗区龙岗街道洪围片区城市更新单元.rar

05龙岗区布吉街道松元头贵坑片区城市更新单元.rar

06光明新区光明办事处大捷达工业区城市更新单元.rar

07光明新区公明办事处高博印刷厂城市更新单元.rar

08龙华新区观澜办事处信利康豪佳工业园城市更新单元.rar

09龙华新区观澜办事处日广厂城市更新单元.rar

10龙华新区福城办事处田背工业区城市更新单元.rar

11龙华新区观湖办事处陈屋村城市更新单元.rar

12龙华新区龙华办事处桓鸿铧地块更新单元.rar

深圳市城市基础设施建设五年行动计划(2016—2020年)

深圳市城市基础设施建设五年行动计划（2016—2020年）深圳城市基础设施建设五年行动计划（2016—2020年）为贯彻落实《国务院关于加强城市基础设施建设的意见》（国发〔2013〕36号）和《广东省人民政府关于加快推进城市基础设施建设的实施意见》（粤府〔2015〕56号），进一步加大深圳市基础设施规划建设力度，有效支撑和促进经济持续稳定发展，加快推动现代化国际化创新型城市建设，特制定本行动计划。一、总体要求（一）指导思想全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会及中央城市工作会议精神，深入落实国家、省、市“十三五”规划要求，以“四个全面”为统领，坚持“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，进一步提升城市基础设施建设质量和管理水平，加快实现特区一体化，优化城市空间布局，提高城市综合承载能力，保障城市运行安全，改善人居环境，推动节能减排，促进经济社会持续健康发展，为深圳建设“二区三市”发挥支撑保障和引领带动作用。（二）基本原则坚持国际一流、深圳标准。把深圳质量、深圳标准贯穿于城市基础设施规划、建设、管理全过程和各环节，以世界眼光、国际标准规划基础设施体系，建设规模、服务水平适度超前，为经济社会发展创造良好条件。坚持统筹规划、建管并重。统筹考虑基础设施的系统规划和项目布局，打破行政区划、部门分割和行业限制，切实发挥规划调控和引领作用。进一步强化建设运营管理，建立责权明晰统一、管护动态精细、执法规范有力、运转协同高效的管理体制和运行机制。坚持聚焦基础、安全优先。积极推进基础设施公共服务均等化，优先加强民生工程建设，保障城市基础设施和公共服务设施供给，满足居民工作生活需求。增强城市防灾减灾能力，消除安全隐患，保障城市运行安全。坚持绿色优质、低碳生态。立足于资源环境承载能力，增强基础设施建设的绿色环保

深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)

深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。 2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施 1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。 2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。 3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。二、城市更新单元的拟订标准

（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。 1．拆迁范围边界涉及道路的：（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。（3）规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆迁范围应包含相对应的规划支路用地。拆迁范围边界涉及其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。 2．拆迁范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。 3．已建设完成的用地，拆迁范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。（三）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地。（四）城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求。（五）福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村范围拟订城市更新单元，鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村范围拟订城市更新单元。按整村范围拟订城市更新单元的拆迁范围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%。

2016年深圳市城市更新单元计划

关于《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》的公告

14龙岗区平湖街道天鹅工业区城市更新单元深圳市特发天鹅实业有限公司 77443 ①拟更新方向为居住、商业等功能； ②拆除重建用地范围内应落实不小于5808 平方米的公园绿地、不小于851平方米的社会福利用地及不小于9557平方米的教育设施用地。 15龙岗区南湾街道南和通讯及南岭地块城市更新单元深圳天安数码城发展有限公司 58298①拟更新方向为新型产业等功能。 16坪山新区坪山办事处马东片区城市更新单元深圳市坪山坪环股份合作公司 67725 ①拟更新方向为居住、商业等功能； ②拆除重建用地范围内应落实不小于不小于 2546平方米的教育设施用地一处及不小于8606平方米的公园绿地。 17龙华新区大浪办事处鸿发工业区城市更新单元深圳市鸿万邦实业有限公司 13956①拟更新方向为新型产业等功能。 18龙华新区龙华办事处中航幕墙工业园城市更新单元深圳市中航城投资有限公司 17299①拟更新方向为新型产业等功能。 19龙华新区大浪办事处上下横朗城市更新单元深圳市融信和投资有限公司 133818 ①拟更新方向为居住、商业等功能； ②拆除重建用地范围内应落实面积不小于 15275平方米公园绿地。 20大鹏新区葵涌办事处葵新社区白石岗片区更新单元深圳市华地置业有限公司 67989 ①拟更新方向为居住等功能； ②拆除重建用地范围内应落实不小于7218 平方米公园绿地及不小于1497平方米公共利益项目用地。特别提示： 1.本表所列的城市更新单元须按照城市更新相关政策完成城市更新单元规划编制及项目实施主体确认等工作后方可实施开发建设。 2.本表所列“申报主体”仅为城市更新单元计划的申报主体，项目实施主体须依据城市更新政策规定的条件及程序进行确认后产生。 3.本表所列城市更新单元的规划建设要求在城市更新单元规划审批过程中予以确定，除满足本表所列要求外，还应满足法定图则等上层次规划关于交通、市政、公共配套设施的建设要求和城市更新政策中公共利益项目等用地的移交要求。深圳市规划和国土资源委员会 2016年2月18日附件：《2016年深圳市城市更新单元计划第一批计划》一览表及附图文档附件：附表.docx 1.福田区华强北街道骏嘉B210-0024地块城市更新单元.rar 2.福田区沙头街道天安数码城城市更新单元.rar 3.福田区香蜜湖街道侨城东B301-0030宗地城市更新单元拟拆除重建范围.rar 4.福田区梅林街道越华工业区城市更新单元.rar 5.福田区梅林街道金龙工业大楼片区.rar 6.南山区蛇口街道富士龙电大厦城市更新单元.rar 7.南山区南头街道马家龙工业区协诚地块城市更新单元.rar 8.南山区粤海街道嵘兴地块城市更新单元.rar 9.盐田区沙头角街道恩上村城市更新单元.rar

深圳旧改概况2016

深圳土地越来越稀缺，每新出一块地就会引起多家开发商的争夺，6.2的龙华地王就充分说明了这一点。旧改，对于深圳的发展来说太重要了，牛浩思-旧改先锋专门研究旧改，从深圳旧改规划出发，对旧改背后暗藏的机遇进行解析。现在深圳的土地供应现状主要是依靠城市更新，从增量扩张到存量优化的过程。深圳为什么要旧改？一是土地资源稀缺；二是人口密度大，深圳人口密度据统计在全国来讲排第一、在全世界排第五；三是产业升级快，可能前期了解到的现状是以旧工业、制造业为主，现在升级为金融、服务业，所以涉及到产业升级；四是历史遗留问题多，主要牵涉到土地改制和小产权的清理问题。一、深圳城市更新基础实务概述 1旧改的定义对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等），涉及到旧改的动作主要是三类，综合整治、功能改变和拆除重建。误区：城市更新就是拆除重建

城市更新就是拆除重建？其实这是一个错误的概念，旧改包括这三类，未来的方向我们也可以看得到，拆除重建占的比例并不大。 2可进行城市更新的情形（一）基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；现在罗湖二线插花地，包括布心、玉龙，主要是从环境安全隐患的角度进行改造，它们的改造大部分是拆旧建新，现在意愿征集已经完毕了，不知道现场有没有涉及到插花地改造的业主，插花地改造主要是由天健集团实施。（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；如现在很多工改项目，M1、M0这一块涉及到功能的完善和资源重新匹配。

（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。比如重大项目的工程建设需要，地铁、高铁等，是上升到市政府的层面去进行批准。 3旧改案例第一个是号称中国第一炮的渔农村，去香港的时候，无论走皇岗口岸还是走福田口岸，都可以看到这个楼盘，现在是比较热闹的片区，这四幅图是改造前后的对比。

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知文章属性 •【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会 •【公布日期】2016.01.05 •【字号】深规土〔2016〕11号 •【施行日期】2016.01.05 •【效力等级】地方规范性文件 •【时效性】失效 •【主题分类】建筑市场监管正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》的通知各区人民政府，市政府直属各单位：《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。深圳市规划和国土资源委员会 2016年1月5日深圳市城市更新项目保障性住房配建规定第一条为落实我市保障性安居工程建设要求，多渠道增加保障性住房供应，有效促进产城融合，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通

知》《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》《深圳市保障性住房条例》《深圳市城市更新办法》及其实施细则等有关规定，制定本规定。第二条本规定适用于拆除重建类城市更新项目中保障性住房的配建。具体配建方式包括在改造方向为居住用地的项目中按建筑面积的一定比例进行配建，以及在改造方向为新型产业用地的项目中安排部分保障性住房用地进行建设等。第三条城市更新项目配建保障性住房的配建类型、配建比例、建设规模、公共服务设施在城市更新单元规划中予以明确。其中，配建类型在规划审查过程中由市规划国土部门商市住房建设部门确定。第四条改造方向为居住用地的项目的配建比例是指配建保障性住房的建筑面积占该项目规划批准住宅建筑面积的比例。配建比例在基准比例的基础上，按照本规定第五条的规定进行核增、核减。其基准比例按照以下标准确定：（一）一类地区的基准比例为12%。（二）二类地区的基准比例为10%。（三）三类地区的基准比例为8%。前款规定的一、二、三类地区的空间范围图详见本规定附图。第五条项目位于城市轨道交通近期建设规划的地铁线路站点500米范围内的，配建比例核增3%。项目属于工业区、仓储区或城市基础设施及公共服务设施改造为住宅的，配建比例核增8%。项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数与城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知

深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知文章属性 •【制定机关】深圳市规划和国土资源委员会 •【公布日期】2017.12.11 •【字号】深规土规〔2017〕3号 •【施行日期】2017.12.11 •【效力等级】地方规范性文件 •【时效性】失效 •【主题分类】城市建设正文深圳市规划和国土资源委员会关于印发《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》的通知各有关单位和个人：为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）、《深圳市城市规划标准与准则》等规定，我委组织制定了《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》。现予印发，请遵照执行。深圳市规划和国土资源委员会 2017年12月11日关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）

为了深入贯彻落实城市更新“强区放权”改革要求，确保城市更新工作有序推进，依照《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等规定，制定本意见。一、关于城市更新单元计划管理（一）各区（含新区，下同）应当加强城市更新单元计划对后续工作的引导和管控作用。城市更新单元计划应当明确拆除范围、更新方向、主要公共利益等核心内容。列入城市更新单元计划的项目应当具备近期实施条件，具有可实施性，完成标图建库后，方可适用省、市城市更新优惠政策。市规划国土委组织开展全市城市更新单元的标图建库工作，按照省国土资源厅要求，以各区报送备案的城市更新单元计划范围为基础进行标图建库。各区应当在城市更新单元计划公告后5个工作日内报市规划国土委备案，备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下： 1．城市更新单元计划公告文件； 2．审批的相关会议纪要（原件或者复印件）； 3．计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容。（二）城市更新单元计划的更新方向按照以下规定确定： 1．法定图则已批地区（含法定图则已签发和法定图则经法定图则委员会审批通过待签发的地区），依据法定图则确定城市更新单元计划的更新方向。 2．法定图则正在编制或者已批法定图则正在开展修编，成果尚未经法定图则委员会审批的，可依据经市规划国土委审查同意并公示的法定图则草案或者法定图则修编草案，确定城市更新单元计划的更新方向。

《深圳市大鹏新区关于进一步加强和改进城市更新工作的指导

《深圳市大鹏新区关于进一步加强和改进城市更新工作的指导意见》政策解读一、制定背景和必要性 2016年10月15日，《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府令第288号）正式发布，明确由市规划国土委行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权，除地名许可、测绘查丈、房地产预售、房地产权登记、档案管理事项外，调整至各区行使。为贯彻落实市委市政府关于强区放权的决策部署，切实做好市委第一巡察组针对大鹏新区城市更新反馈意见的整改工作，进一步发挥城市更新在城市提质、产业升级、经济转型、社会建设等方面的主导作用，科学、规范、平稳、有序地推进大鹏新区城市更新工作，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（市府令第288号，以下简称《决定》）、深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》的实施意见（深府办〔2016〕32号，以下简称《实施意见》），结合新区实际，起草了《深圳市大鹏新区关于进一步加强和改进城市更新工作的指导意见》（以下简称《意见》）。二、制定依据（一）《意见》起草过程中，主要依据： 1.2016年10月15日发布的《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》(市府令第288号)

2. 2009年12月1日发布的《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令<第211号>）； 3. 2016年10月20日印发的《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实<深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定>的实施意见》（深府办〔2016〕32号）。（二）《意见》参考了《深圳市龙岗区人民政府关于进一步加强和改进城市更新工作的意见》（深龙府〔2017〕32号）和坪山区人民政府关于印发《坪山区关于进一步改进和完善城市更新工作的指导意见》的通知（深坪府〔2017〕38号）。（三）《意见》与《大鹏新区城市更新“十三五”规划（2016-2020）》和《大鹏新区集体资产参与拆除重建类城市更新项目计划申报前工作规程（试行）》进行了衔接。三、主要内容《意见》全文共八部分30条，主要内容包括：指导思想和基本原则、规划体系、推进机制、运作方法、安全发展、公众参与、制度保障、廉政建设。其中，第一部分明确了城市更新工作的指导思想和基本原则；第二部分和第三部分分别对对城市更新规划体系和推进机制提出了指导意见；第四部分和第五部分分别对城市更新中市场行为规范和人居环境打造提出了指导意见；第六部分对安全发展提出了指导意见；第七部分对城市更新工作中的公众参与和舆论引导提出了指导意见；第八部分和第九部分分别对城市更新工作的制度保障和廉政建设提出了指导意见。

深圳市城市更新专项规划(2016-2020)》(草案)

深圳市城市更新专项规划（2016-2020）》（草案）一、加强产业结构升级，积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建。（一）草案提出，在规划期内，全市完成各类更新用地规模30平方公里，其中：以城中村和旧工业区为主的拆除重建类更新规模为12.5平方公里，实现年均土地供应2.5平方公里；非拆除重建类（综合整治、功能改变等）更新规模为17.5平方公里。深圳市目前城市更新主要方式是以拆除重建为主，而综合整治及功能改变类是少之又少，目前深圳市综合整治类约10个试点项目（推进也较为缓慢），另外功能改变类据了解只有1个。所以从上述信息可以看出，综合整治和功能改变类的规模比例较拆除重建类大，表现出政府已开始对未来拆除重建类项目的规模控制。（二）规划期内力争改造完成100个旧工业区项目，为产业一体化和创新驱动发展腾挪空间，带动产业结构调整；同时规划期内力争完成100个城市中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目，有序推进环境质量提升，努力建成生态宜居城市。总结为：五年内，最完成200个项目的审批，平均一年为40个，每季度为10个，从数量上来说确实较历年每年的数量有所减少。二、配建保障性住房约350万平方米，配建创新型产业用房总规模约100万平方米。

暂行措施征求稿第二十条将保障房配建比例从原来的8%（三类地区）、10%（二类地区）、12%（一类地区），按照改造的类型不同总体全部上调，未来保障房配建比例最低15%、最高40%。另一方面根据深圳市住房建设规划（2016-2020）（征求意见稿），规划期内通过新供应用地、城市更新项目等方式安排建设商品住房35万套、3150万平方米，其中安排新供应用地建设2.5万套、225万平方米；城市更新建设26万套、2340万平方米；征地返还用地建设6.5万套、585万平方米。通过新供应、城市更新配建、轨道交通车辆段上盖、拆迁安置、产业园区配套住房建设等新增安排建设保障性住房15万套，830万平方米；通过挖掘存量保障性住房项目、棚户区改造、企业自有用地建设、城际合作、盘活社会存量住房等方式安排筹集保障性住房25万套，合计新增安排筹建保障性住房40万套。总结为：房价高企，政府开始调控引导百姓居住问题，加大民生问题力度，同时通过保障房的方式吸引人才，提升深圳市的经济发展及综合竞争力。三、合理引导建筑增量分配通过城市更新优化建筑规模结构，重点保障公共服务和基础配套建筑面积，合理提高居住建筑及产业（含研发）建筑面积，适度控制商业（含办公）建筑面积。规划期内通过拆除重建类更新预计供给建筑总面积约4600万平方米。其中，居住建筑面积约为3150万平方米，商业（不含办公）

深圳市住房和建设局关于印发《深圳市棚户区改造项目界定标准》的通知-深建规〔2016〕9号

深圳市住房和建设局关于印发《深圳市棚户区改造项目界定标准》的通知正文： ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市住房和建设局关于印发《深圳市棚户区改造项目界定标准》的通知各区政府（新区管委会），各有关单位：《深圳市棚户区改造项目界定标准》已经市政府批准，现予印发，请遵照实行。深圳市住房和建设局 2016年6月16日深圳市棚户区改造项目界定标准第一条为进一步规范棚户区改造工作，科学合理界定棚户区改造范围，统一棚户区改造界定标准，按照国家有关政策及《广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见》（粤府〔2014〕2号）、《广东省城市和国有工矿棚户区改造界定标准》（粤建保〔2015〕103号）规定，结合深圳实践，制定本标准。第二条本标准所指棚户区改造项目，是指位于深圳市范围内使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等危旧住宅、住宅区和城中村改造项目，主要包括以下区域（含已纳入城市更新计划的改造项目）。（一）房屋结构简易，影响城市规划实施和有碍城市景观，使用年限超过30年的危旧房屋。（二）按照《房屋完损等级评定标准》和《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），经专业机构评定属于危险房屋或严重损坏房屋。（三）房屋使用功能不全，包括房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无集中供水、无分户厨卫）。（四）排水、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修。（五）位于二线插花地斜坡类地质灾害易发区，存在安全隐患，建筑密度较大，房屋破旧拥挤，消防设施不健全，道路狭窄，电气线路老化、电气安装不规范等。第三条具有下列文件之一的，均可作为棚户区改造项目界定依据：（一）具有相关资质的地质灾害评估

1_马西项目情况说明1214

坪山马西盐盘项目情况说明一、项目基本情况描述（基本情况）（一）、项目背景： 1、2016年12月，项目列入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》，拟拆除范围面积92017后； 2、依据《坪山大道规划建设总指挥部第3次会议纪要》，因规划统筹及整体改造范围完整，需将现状坪山投管公司办公楼增补纳入到拆除范围。2019年10月，项目列入《2019年深圳市坪山区城市更新单元计划第三批计划》，拟拆除重建范围面积107385 nf。（二）、目前进展： 1、2021年6月4日，获得市建环委审议通过。 2、2021年11月16 0,正式取得《专规批复》。 3、预计L 5年内完成实施主体确认及拆迁工作。（三）、项目概况： 1、项目区位：坪山中心老城区，西临坪山大道，南临建设路；处于轨道14号线（在建）、轨道16号线（在建）枢纽站点坪山围站 500米范围内。 2、经济指标： D用地性质：居住用地; 2）用地面积：50039 m i; 3）容积率：7. 15 4）计容面积：357755 m a 其中：住宅:197861 m2 保障房：3870Onf 办公：94984 m, 商业：7860 m, 公配：1835Onr

三、负债情况说明（优先顺序） 7亿元，银行贷款。四、法律诉讼情况（包括或许债务）无。五、政府资源及政府对项目关注（辅助资源或其他）项目增补范围为坪山街道办办公楼，按《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》，此类楼堂馆所原则上不划入拆除范围。为能顺利推进项目，政府协调各部门将街道办划入坪山投管公司下，为后续项目报批扫除了障碍。本项目贡献率高，除了基本的保障房配建，政府也极力希望通过城市更新为片区建设相关文化设施、教育设施及体育活动场地等，这些需求在本项目中都能得到满足。因此，政府积极推动着企业，动用各方力量全力协助企业完成报批报建、拆赔谈判等一系列工作。

《深圳市城市更新单元规划容积率审查规定》

深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定第一条为规范城市更新单元规划容积率管理，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下简称《暂行措施》）及《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）等，制定本规定。第二条本规定适用于深圳市行政区域内拆除重建类城市更新单元规划容积率的审查。第三条城市更新单元规划容积（以下简称“规划容积”）是指城市更新单元内开发建设用地各地块规定建筑面积之和，包括地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。其中，地下规定建筑面积是指除地下车库、设备用房、民防设施、公共通道之外的地下建筑面积。规划容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。城市更新单元内开发建设用地（以下简称“开发建设用地”）是指出让给项目实施主体进行开发建设的用地。城市更新单元规划容积率是指城市更新单元规划容积与城市更新单元内开发建设用地面积的比率。城市更新单元基础容积率是指基础容积与开发建设用地面积的比率。第四条基础容积是指开发建设用地各地块基础容积之和。

地块基础容积按照《深标》关于密度分区与容积率的有关规定进行测算。其中，涉及以下情形的，应按以下规定测算：（一）地块规划为单一用地性质的，按主导用途进行测算，其兼容功能不纳入测算; （二）居住、商业功能的混合用地，地块基础容积测算中居住功能占地块基础容积的比例取值如下：居住功能为第一主导功能的按60%取值；居住功能为第二主导功能的按40%取值。测算后，地块最终建筑功能实际比例可依据《深标》关于土地混合使用的有关规定具体确定。第五条转移容积是指城市更新单元内按本规定可转移至开发建设用地范围内的容积。符合以下情形的，可计入转移容积：（一）城市更新单元拆除用地范围内经核算的实际土地移交用地面积（含无偿移交的历史建筑及历史风貌区用地面积、不含清退用地面积）超出基准土地移交用地面积的，超出的用地面积与城市更新单元基础容积率的乘积作为转移容积。其中，移交用地具有以下情形之一的，再增加该类型移交用地面积与城市更新单元基础容积率乘积的30%计入转移容积： 1、在符合国家、广东省及深圳市相关设计标准规范的前提下，在法定规划的基础上额外落实或扩大片区所需的小学、初中或九年一贯制学校用地的，移交用地面积按照额外落实的或扩大

深圳城市更新项目初步筛选指引

深圳城市更新项目初步筛选指引 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】

深圳城市更新项目排雷指引引言拿地，就是投资，就会存在投资失误的风险！我们土地拓展的人要做的，就是提前排查这些潜在的风险，提前做好布局，准备好化解风险的路径，把风险降到最低。因此，拿地之前，首要任务就是先摸查项目基本情况，研判项目可行性，排查各种雷。有的雷暴露在外面，易于发现排查。而有的雷却埋藏在深处，难以察觉；有的雷，能提前引爆，误踩最多会让你折腾半天，延误你进攻的时间。而有的雷，弄不好会让你付出沉重代价，得不偿失！一、核查权利人（业主）核查权利人，就跟买二手房是一样的，得先要搞清楚房子是谁的！拿地也是一个理，你连真正的业主是谁都没整明白，更别谈跟业主接洽谈合作了。二、核查五类用地按照城市更新政策规定，申请拆除重建的，拆除范围内，合法权属用地占比不低于60%。 1、国有已出让用地。 2、城中村用地。城中村用地，原特区内的几乎都好说，原特区外的也几乎好说。就是项目在出现五类用地占比不够的情况下，需要增加合法用地面积解决（例如调入非农、两规用地确权、房地产登记历史遗留问题处理等），但原特区外各区都制定了各自的非农管理办法，对非农建设用地调入城市更新项目，大家规定各不相同。尽管有的社区，非农台账上仍然有很多未使用的非农指标，但要按照所在区的非农办法，能

调用的非农用地就没那么多了。所以在城市更新拿地时，要提前做好工作还是蛮多的，否则将会拖长项目纳入计划、规划的时间。 3、旧屋村。在判断项目可行性时，有的区已提前盘查了各街道的旧屋村的体量，可直接用于合法权属五类用地中旧屋村用地面积的计算。38号文将旧屋村的范围扩大至原特区内，原特区内的几个区，几乎都没有这样的数据，那么就只能去项目现场走访一下，结合卫星图及地形图根据旧屋村认定办法来估算一下旧屋村用地的面积了。 4、两规用地。好像有些人对两规用地是什么及为什么叫两规用地不是很明白。所谓“两规用地”，只是个简称，是根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房实施办法》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑实施办法》处理的用地，因为是两个规定，所以简称“两规用地”，再分为两规私房及两规厂房。这部分要注意权利人是否确认给原农村集体经济组织或其继受单位的且权属未转移的，根据38号文地价有所不同。另外特别说明一下，38号文提到合法权属不足60%但大于50%时可进行简易处理，简易处理实则是对符合两规处理条件的用地的一个处理，必须是原已申报过两规处理且有申报编号的用地，其它的情况不在简易处理范围里，其它的就等“三规”实施办法出台再说了。关于两规用地，要说的太多，不在此详述！ 5、房地产登记历史遗留问题处理的用地这部分地，可能很少人会关注，这也是增加五类用地合法比例的途径之一，但该用地确权所需资料认定要求较为严格，程序较为繁琐，需要一定的时间，对急着申报城市更新项目立项的公司，不太会选择，但前提得项目内是符合此情况的，具体还是视项目情况而定。这话又说回来了，市面上合法权属足够60%还未立项的项目，早就荡然无存了；难道遇到不够60%的就不拿吗？

深圳市城市更新实施细则2016

为实施《深圳市城市更新办法》，规范城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定《深圳市城市更新办法实施细则》。该《实施细则》于2012年1月21日经深圳市政府同意并予以印发，自发布之日起正式施行。深圳市城市更新办法实施细则第一章总则第一条为实施《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)，规范本市城市更新活动，建立规范、有序的城市更新长效机制，制定本细则。第二条市查违和城市更新工作领导小组(以下简称市领导小组)负责领导全市城市更新工作，对全市城市更新工作涉及的重大事项进行决策。市规划国土部门是全市城市更新工作的主管部门(以下简称主管部门)，负责具体组织、协调、监督全市城市更新工作。主管部门的派出机构依据《办法》及本细则规定在辖区范围内履行城市更新管理相关职责。第三条市政府相关职能部门、区政府(含新区管委会，下同)及其相关职能部门，应当根据《办法》及本细则规定履行城市更新管理相关职责。第四条主管部门、市政府相关职能部门、区政府应当积极开展城市更新政策的宣传，加强引导。街道办事处、社区工作站、居委会等基层组织应当积极维护城市更新活动的正常秩序。第五条城市更新项目免收各种行政事业性收费。第六条鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持。第七条城市更新项目在实施过程中应当按照集约用地、绿色节能、低碳环保的原则，推广使用经国家、省、市相关部门认定的新技术、新工艺、新材料和新设备，在满足使用功能的前提下，优先使用建筑废弃物绿色再生产品。鼓励城市更新项目按照绿色建筑的标准进行规划、建设和运营管理。第八条主管部门和区政府应当建立城市更新工作投诉处理制度，对受理的投诉及时进行调查和处理。第九条市、区规划土地监察工作机构应当加大工作力度，严厉查处城市更新单元范围内新出现的违法建设行为。农村城市化历史遗留违法建筑处理部门应当加快开展城市更新单元范围内历史遗留违法建筑的处理工作。第二章城市更新规划与计划

深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引(试行)

##市城市更新单元规划制定计划申报指引〔试行〕一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一,且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的. 〔一〕城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足,按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区. 〔二〕环境恶劣或者存在重大安全隐患 1．环境污染严重,通风采光严重不足,不适宜生产、生活的成片城市建成区. 2．经相关部门鉴定,建筑质量〔主要指根据《危险房屋鉴定标准》〔JGJ125-99〕,鉴定危房等级为D级〕、消防安全〔主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定〕、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区. 〔三〕现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求,影响城市规划实施 1．所在片区规划功能定位发生重大调整,现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符,影响城市规划实施的成片城市建成区. 2．属于我市禁止类和淘汰类产业,能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的,或土地利用效益低下,影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区. 3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区. 二、城市更新单元的拟订标准〔一〕城市更新单元应以相对成片的区域,在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下,按照有关技术规X,综合考虑道路、河流等自然

要素与产权边界等因素拟订.城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求. 〔二〕城市更新单元内拟拆除重建X围〔以下简称"拆迁X围〞〕的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%.拆迁X围原则上不得包括未建设用地,并应参照下述要求拟订拆迁X围边界. 1．拆迁X围边界涉与道路的：〔1〕规划道路与现状道路一致的,原则上以现状道路边界为界,现状道路用地不纳入拆迁X围. 〔2〕规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的,原则上以规划道路边界为界,规划道路用地不纳入拆迁X围. 〔3〕规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的,原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的,拆迁X围应包含相对应的规划支路用地. 拆迁X围边界涉与其他线性工程控制用地的,参照上述要求确定边界. 2．拆迁X围边界涉与山体、河流等自然地理实体的,原则上以自然地理实体边界为界. 3．已建设完成的用地,拆迁X围原则上应包含完整的产权边界,产权边界X围内涉与建筑物保留的区域除外. 〔三〕城市更新单元X围内应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目用地. 〔四〕城市更新单元的拟订应充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性要求. 〔五〕福田、罗湖、南山、盐田区的原农村集体经济组织原则上应以整村X围拟订城市更新单元,鼓励我市其它各行政区的原农村集体经济组织以整村X围拟订城市更新单元.按整村X围拟订城市更新单元的拆迁X围用地面积可小于城市更新单元总用地面积的70%. 〔六〕已纳入我市城中村综合整治〔二类〕计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元.

深圳城更新调研

深圳城市更新 ——房地产金融新机遇一、深圳城市更新概况深圳是全国最早提出城市更新概念的城市。2009年，在广东省提出大力推动“三旧”改造的背景下，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，实现了由城中村和旧工业区改造为主向全面城市更新的跨越，城市更新随之全面启动。几年来，随着深圳陆续出台城市更新系列政策法规，城市更新的政策体系不断完善，城市更新的步伐得以不断加快，在优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展等方面发挥了重要作用（一）深圳城市更新情况 1、城市更新概念城市更新是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划按相关程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。具有以下情形之一包括；（1）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善泅（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会；经济发展要求，影响城市规划实施泅（4）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 2、深圳城市更新方式纵观世界各国（地区）的城市更新大致都经历了三个阶段：“清除贫民窟”、“改善居住环境”和“社区综合复兴”。深圳在推动城市更新过程中，走出一条“多措并举，因地制宜地推动改造” 的

路径。在政策保障和市场化运作基础上，深圳城市更新通过综合整治、功能改变和拆除重建“三驾马车”的拉动，适应不同的旧改需求，效果明显。综合整治类城市更新：包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。功能改变类城市更新:改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。拆除重建类城市更新:通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。 3、深圳城市更新现状深圳城市更新随着深圳经济、人口增长及城市发展经历了三个阶段：第一阶段：城市更新的前奏（80年代初〜90年代初）从1980年深圳经济特区成立，依靠邻近香港，为口岸过往提供服务型商业和“外引内联”等形式建立“三来一补”工业，凭借港澳海外投资，交通运输、商业和房地产迅速崛起，大大加速了罗湖口岸和南山蛇口地区建设。政府主要投资道路和大型基础设施建设，更多的是新地开发，基本不涉及城市更新，只有小部分村民自发性的小规模改善居住环境的旧改更新。第二阶段：城市更新的初期（90年代初〜本世经初）进入90年代以后，深圳经济保持高速度增长，城市格局初现规模，土地价值不断攀升。由于大量外来务工人员进入，使廉价的房屋租赁市场旺盛，旧村股份公司及村民纷纷自建住宅出租，获取租金收益，“城中村”现象出现。同时，随着城市建设空间布局日益完善，以市场为动力主导的企业自发式更新悄然发展，八卦岭工业区、上步工业区一批地处城市边缘的工业区，凭借城市空间拓展的区位变化，依托原有工业发展起来的服装、电子为特色的商贸区，呈现一片繁荣景象。当时，政府也偿试引导局部地区的更新改造，但由缺乏系统性统筹规划，改造并示取得预想效果。第三阶段：城市更新进入发展期（2004到今）