日常维修项目开发工作标准规定,内容及运行维护

电梯日常维修工作标准

一、概况：

仪化生活区现有电梯23部，其中20层/20站VVVF型三菱电梯8部，11层/11站GPS-Ⅱ型三菱电梯12部，9层/9站奥的斯OH5000型电梯3部，我公司电梯维修队维修人员通过加强电梯日常巡检和维修保养，发现故障及时修理,以保证电梯的正常运行，保证居民的使用。

二、维修保养的内容及要求：（见附表）

生活区高层住宅给排水系统日常维修工作内容

仪化生活区现有高层住宅19栋，其中层高为九层的三栋，层高为二十层的四栋，层高为11层的十二栋，共有居民1076户。为使高层居民的正常生活不受影响，维修公司根据各项公用设施、设备的管理要求，对给排水系统按期进行检查、维护、保养，出现故障时及时维修，以确保高层住宅供水、排水系统的正常运行。

一、供水系统工作内容及运行保障要求

（一）概况

生活用水系统5个，其中浦东高层2个，白沙高层1个，迎江西村1个，浦西村1个。包括（1）水泵13个；（2）供水水箱4个；（3）电气控制系统5套；（4）阀门98只；（5）稳压灌4只。

（二）检查工作内容

（1）水泵每周检查内容

1、对水泵进行手动盘车;

2、泵体清洁；

3、轴承盒内加入钙基黄油；

4、检查填料室内是否正常；

5、检查联轴器的橡胶弹性圈是否正常；

6、检查泵的温度；

7、泵房的清洁卫生工作。

（2）水箱季度冲洗

每季清洗水箱一次；

（3）电气控制系统周检查内容

1、检查控制柜能否正常工作；

2、对变频器经常报故障、开关经常跳或者不能合闸、元器件老化等及时更换及维修。（4）阀门每周检查：

1、阀体及阀件清洁;

2、检查阀杆与启密件是否牢靠不脱落;

3、检查阀体是否有渗漏及损坏;

4、检查密封垫片是否密封及损坏.

（5）稳压灌每周检查:

1、罐体清洁;

2、检查是否损坏及渗漏.

二、排水系统工作内容及运行保障要求

(一)概况

高层排污泵14台，控制系统14套,阀门18只,每月检查维护保养1次，全年共168台次。

（二）运行保证检查维修保养要求

排污泵电气控制部分正常，无电气隐患，排污泵运转正常。

(1)排污泵每月检查内容

1、对排污泵进行点动运行;

2、检查泵是否能正常工作;

3、对泵房进行清洁.

（2）排污控制系统月检查内容

1、检查控制柜能否正常工作；

2、对变频器经常报故障、开关经常跳或者不能合闸、元器件老化等及时更换及维修。（3）阀门每月检查：

1、阀体及阀件清洁;

2、检查阀杆与启密件是否牢靠不脱落;

3、检查阀体是否有渗漏及损坏;

4、检查密封垫片是否密封及损坏

生活区高层住宅应急灯日常维修工作内容

仪化生活区现有住宅498栋，高层住宅19栋（其中层高为九层的三栋，层高为二十层的四栋，层高为11层的十二栋，共有居民1076户）。为使高层居民的正常生活不受影响，维修公司根据各项公用设施、设备的管理要求，对各系统按期进行检查、维护、保养，设施出现故障时及时维修，以确保生活区住户及高层住宅供电、消防正常运行。

一、高层住宅应急灯运行保障工作内容及要求

（一）概况

1、19个高层双头应急灯352盏，安全出口指示灯551、22W应急灯496盏。

2、对所有应急灯进行充放电实验检查每月一次，全年共16788盏次。

（二）运行保证检查维修保养要求

1、每月进行充放电试验一次，在试验过程中检查安全出口、应急灯的完好情况，对损坏的应急灯及时维修。

2、每月检查应急灯供电系统电气线路，及时发现隐患，确保电气线路正常供电。

生活区高层住宅消防系统日常维修工作内容

仪化生活区现有住宅498栋，高层住宅19栋（其中层高为九层的三栋，层高为二十层的四栋，层高为11层的十二栋，共有居民1076户）。为使高层居民的正常生活不受影响，维修公司根据各项公用设施、设备的管理要求，对各系统按期进行检查、维护、保养，设施出现故障时及时维修，以确保生活区住户及高层住宅消防、通风系统的正常运行。

一、消防系统工作内容及运行保障要求

（一）概况

消防系统11个，其中浦东高层5个，白沙高层4个,迎江西村和浦西村各1个。

包括（1）消防泵22台；（2）消防水箱26个；（3）阀门190个、（4）消防控制柜系统7套.每周对泵体、及电气控制部分进行检查、维护保养1次。

（二）日常工作内容

(1)消防泵检查内容:

1、每周对消防泵进行检查保养润滑工作，做好保养记录；

2、每周对消防泵进行擦洗清洁；

3、两台水泵轮换使用的，每月轮换一次，不用的水泵每周应进行盘车一次；

4、消防泵每周试运行一次；检查消防泵能否运行正常，电气控制部分接触良好，

电气联动和备用设备自动投入工作正常。

5、检查消防泵运行中应注意温升、振动、噪音、跑、冒、滴漏等情况，发现问题及时消缺，不准超负荷、超温、超压运行。检查中发现渗漏和故障及时修理，并有详细的修理记录；

6、消防泵房的每周清洁卫生工作。

(2) 消防水箱检查

1、水箱水位不超过规定高度，无外溢现象。

2、水箱清洁。封闭良好，无污染。

（3）阀门每周检查

1、阀体及阀件清洁;

2、检查阀杆与启密件是否牢靠不脱落;

3、检查阀体是否有渗漏及损坏;

4、检查密封垫片是否密封及损坏.

（4）消防控制系统周检查内容

1、检查消防控制柜能否正常工作；

2、对变频器经常报故障、开关经常跳或者不能合闸、元器件老化等及时更换及维

修。

二、通风系统工作内容及运行保障要求

（一）概况

1、通风系统16套，其中浦东高层消防通风系统4套，浦西4套，迎江西村8套。包括（1）地下室风机房、电动机、电气控制部分；（2）通风口。

2、风机、电动机维护保养，电气控制部分检查，除尘，更换损坏元件.每月对每套系统进行一次检查维护保养，全年共192次，做好保养记录，检查中发现故障及时修理，并有详细的记录。

3、每月对机、泵行检查清洁，电气控制柜检查除尘并试运行一次，全年共计192台次。

4、及时处理风机房的积水。

（二）运行保证检查维修保养要求

1、进入风机房的通道必须畅通无阻；

2、配电房保持清洁卫生，不得堆放杂物，无积水；

3、每月对风机进行试运行一次；

4、保证通风机运行正常，电动机运行平稳无噪音，电气联锁系统工作正常；

5、电气控制柜无脏、松、却、乱、漏等缺陷；

6、减速箱每月加入齿轮油。

三、高层住宅应急灯运行保障工作内容及要求

（一）概况

1、19个高层双头应急灯302盏、安全出口指示灯559、应急灯559盏。

2、对所有应急灯进行充放电实验检查每月一次，全年共17040盏次。

（二）运行保证检查维修保养要求

1、每月进行充放电试验一次，在试验过程中检查安全出口、应急灯的完好情况，对损坏的应急灯及时维修。

2、每月检查应急灯供电系统电气线路，及时发现隐患，确保电气线路正常供电。

生活区高层住宅配电柜设施日常维修工作内容及标准

仪化生活区现有住宅498栋，高层住宅19栋（其中层高为九层的三栋，层高为二十层的四栋，层高为11层的十二栋，共有居民1076户）。为使高层居民的正常生活不受影响，维修公司根据各项公用设施、设备的管理要求，对各系统按期进行检查、维护、保养，设施出现故障时及时维修，以确保生活区住户及高层住宅配电柜设施的正常运行。

（一）概况

我公司承担着19栋高层住宅共35台配电箱的巡检、维护及保养工作。（二）运行保证检查维修保养要求

1、每半月清洁配电房卫生一次；

2、配电柜各信号灯每天检查一次；

3、控制盘上的按钮每天检查一次；

4、端子排每天检查一次；

5、配电房照明系统每天检查一次；

6、检查配电房“四防一通”：门窗完好、防鼠板齐全，消防器材齐全，室内无积水、

无渗漏，电缆沟内无积水，通风良好；

生活区供热系统调试、维护工作内容及标准

仪化生活区现有住宅480栋，暖气运行前需要对所有楼栋进行调试，管道运行期间抢修后对所涉及的楼栋及住户进行调试，对运行过程中不热的住户进行进户调试，供热系统运行间24小时值班并维护，以确保生活区住宅暖气的的正常运行。（一）概况

我公司承担着生活区住宅480栋住宅暖气的调试及维护工作。

（二）运行保证检查维修保养要求

1、供热系统运行间24小时值班维护；

2、供热系统正常前进行所有楼栋调试；

3、供热系统运行中进行住户报修调试；

4、运行中管道抢修进行多涉及的楼栋及住户进行调试；

生活区楼内空气开关检修工作内容及标准

仪化生活区现有住宅480栋，空气开关箱6433只，每年5月份对生活区所有开关箱进行开箱检查，并维护紧固，以确保生活区住户用电的正常。

（一）概况

每年5月份对生活区住宅内所有空气开关箱开箱检查维修。

（二）检修内容要求

1、开箱检查；

2、箱内设施接线端子，更换端子及配线；

房屋避雷接地检测、修理工作内容及标准

仪化生活区现有住宅避雷接地480栋，为确保生活区住宅楼在雷雨季节不受雷击的危害，居民人身安全和家用电器不受雷电损害，在每年梅雨季节来临前组织对生活区住宅楼的防雷接地系统进行安全检测，整改修理不符合规范的防雷接地系统，维护建筑物的接地安全和住户用电设施的安全。

（一）概况

我公司承担着生活区17个村，480栋住宅楼的避雷接地检测、修理工作。（二）检测内容要求

1．检查范围：生活区17个村，481栋楼房；

2．检查接地系统是否良好，连接是否可靠；

3．检查屋顶避雷网是否锈蚀、断开；

4．检查下引线是否连接良好；

5．检查接地体有无锈蚀，锣丝是否紧箍；

6．测量接地电阻阻值，接地电阻阻值应符合规定要求R地≤10Ω，如果大于此标准，则为不合格，需要整改；

7．对存在的问题进行整改，除锈、重新焊接、刷漆、紧箍锣丝，接地体重埋等；复测整改后的接地电阻阻值。

住宅供电系统接地检测、维修工作内容及标准

仪化生活区现有住宅供电系统接地480栋，检测点1172处，为确保生活区住户在雷雨季节的供电安全，在每年梅雨季节来临前组织对生活区住宅供电接地系统进行安全检测，整改修理不符合规范的接地系统，维护住户用电的安全。

（一）概况

我公司承担着生活区17个村，480栋住宅楼的供电接地检测、修理工作。（二）检测内容要求

1、检查范围：生活区17个村，480栋楼房；

2、检查接地系统是否良好，连接是否可靠；

3、检查下引线是否连接良好；

4、检查接地体有无锈蚀，锣丝是否紧箍；

5、测量接地电阻阻值，接地电阻阻值应符合规定要求R地≤10Ω，如果大于此标准，则为不合格，需要整改；

6 对存在的问题进行整改，除锈、重新焊接、刷漆、紧箍锣丝，接地体重埋等；复测整改后的接地电阻阻值。

小区大门维修的工作内容及标准

仪化共有17个小区，48樘小区大门，每年进行一次小区大门的维修保养及油漆及围墙村牌损坏维修。

（一）概况

我公司承担着生活区17个村，小区围墙、48樘小区大门的维修保养工作。（二）维修内容要求

1、物业报修维修；

2、每年进行一次全面的维修并油漆；

3、电动大门、道闸门的故障维修；

4、小区围墙巡检，开裂损坏部位进行维修；

5、小区内巡检，对缺损的小区村牌、楼栋栋牌进行更换.

生活区住宅屋面及雨篷垃圾清理的工作内容及标准

仪化生活区现有住宅480栋，每年雨季前进行屋面及雨篷垃圾清理和落水管疏通。

（一）概况

仪化生活区现有住宅480栋，每年雨季前进行屋面及雨篷垃圾清理和落水管疏通。

（二）清理内容要求

1、屋面及雨篷垃圾清理并外运；

2、落水管疏通。

生活区楼内上下水管道、阀门等维修工作内容及标准

仪化生活区有住宅楼480栋，住户报修进行检查维修。

（一）概况

仪化生活区有住宅楼480栋，我公司承担：上水：上水栋阀至住户水表前上水管及阀门的维修工作；下水：住宅室内下水至室外第一只下水井的疏通及下水管道的维修。

（二）维修内容要求

1、更换上水管道及阀门；

2、更换下水管道；

3、疏通下水管道；

4、住户室内装修恢复；

5、室外土建恢复；

6、圾清理外运

屋面排水系统、屋面防水层局部维修工作内容及标准

仪化生活区有住宅楼480栋，住户报修进行检查维修

（一）概况

仪化生活区有住宅楼480栋，屋面落水管损坏进行更换，屋面防水层渗漏修理，屋面上人孔盖板损坏进行修理制作。

（二）维修内容要求

1、更换落水管；

2、屋面防水层渗漏修理；

3、制作安装上人孔盖板

4、垃圾情理外运

生活区住宅外墙渗漏维修内容及标准

仪化生活区有住宅楼480栋，住户报修进行检查维修

（一）概况

仪化生活区有住宅楼480栋，对住户报修的外墙渗漏进行维修。

（二）维修内容要求

1、住户报修后现场查看，制定施工方法；

2、用吊兰施工：拆装吊兰，掺70修补剂的水泥砂浆批墙面；

3、用脚手架施工：拆装脚手架并挂安全网，铲除墙面粉刷层，用掺70修补剂的水泥砂浆粉刷墙面，

4、刷外墙涂料。

生活区楼内动力、照明设施维修内容及标准

仪化生活区有住宅楼480栋，住户报修进行检查维修

（一）概况

仪化生活区有住宅楼480栋，对住户报修的楼道内空气开关及线路进行更换，对住户报修的楼道内声控灯进行更换。

（二）维修内容要求

1、住户报修后现场检查，故障检修；

2、更换楼内总线路；

3、更换空气开关；

4、更换声控灯及灯炮。

暖气户内抢修内容及标准

仪化生活区有住宅楼480栋，住户报修进行检查维修

（一）概况

仪化生活区有住宅楼480栋，对住户报修的栋阀以内的室内暖气管道及阀门进行更换。

（二）抢修内容要求

1、住户报修后现场检查；

2、更换栋阀以内的室内暖气管；

3、更换室内暖气阀门；

4、管道刷油并防腐；

5、住户室内装修恢复。

房屋零星土建维修内容及标准

仪化生活区有住宅楼480栋，住户报修进行检查维修

（一）概况

仪化生活区有住宅楼480栋，对住户报修的楼梯扶手、楼梯踏步、楼梯间花格墙、楼梯顶层粉刷层脱落、阳台及小区围墙进行维修。

（二）维修内容要求

1、住户报修后现场检查，制订施工方法；

2、楼梯扶手进行维修固定；

3、楼梯踏步进行维修；

4、楼梯间花格墙进行维修；

5、搭拆脚手架，楼梯顶层粉刷层维修；

6、阳台维修；

7、小区围墙维修。