物业管理单位公共设施设备维修养护管理方案计划规范标准

物业维修养护管理

一、人员配置

成立配备多名土建、机电、给排水及空调等专业的工程管理处，以满足物业日常管理及维修养护的需要。同时，加强维修技工的培训工作。通过开展长期连续的专项培训，促使维修技工不断提高维修工作技能，熟练掌握共用部位、公共设施设备维修养护的内容、周期及质量标准等。

二、档案建立

建立和完善公用设施设备、共用部位的维修档案

将对物业的公用设施设备、共用部位进行统一编号，建立相应的档案卡片和台帐，并通过输入电脑，利用现代化的管理手段进行登记、全面掌握公用设施设备、共用部位的运行（使用）状况，为物业的维修养护提供科学的参考。

三、编制维修保养计划

维修养护范围

公共用设施设备包括电梯、发电机组、变配电设备、消防设施设备、中央空调、水泵、通风、防盗对讲系统、可视监控系统、公共照明、给排水管道、园林绿化、通道、沟渠、池、井、停车场、文化娱乐及休闲场所等。

公用设施设备日常管理及维护计划表

编号

设备项目

月季年

１、

电梯

每天巡查二次：电梯运行时有无异响，设备照明是否正常，设备指示灯能否正确指示，设备按钮是否正常，报警装置是否正常，每星期全面检修、保养一次。

按照维保合同进行检查.每年按照特检中心规范年检

2、

发电机组

每天巡查一次，每个星期空载试机一次，每次半小时，检查机器有无泄漏，设备开关是否处在自动状态，蓄电池液位是否正常，电力是否充足，各项指标是否正常；检查室内通风、灭火系统是否正常，

每月保养并试机一次（一小时）；检查蓄电池状态，清洗空气滤清器，检查机组有无漏渗现象，运行时设备仪表指示是否正常；要求：停电5分钟内能启用发电机组，正常供电，电流电压等各项指标均在额定范围内，且电压稳定，运行时转速稳定，声音正常。

3、

变配电柜

检查是否正常运行，每班巡查二次，用电高峰时，二小时巡查一次，设备仪表指示是否正常，是否有异常声晌及异常现象，

每半年保养一次，除尘；测试绝缘电阻、接地电阻、触点检查、紧固螺丝（《设施设备管理工作手册》之《配电柜保养枧程》）。要求：设备开关及保护装置灵敏可靠，设备仪表、指示灯等指示正常。

4、

变压器

正常运行时，每班巡查二次，用电高峰期，二小时巡查一次，检查电压是否稳定、电流是否在额定范围内，垂示标识是否完整，

每半年保养一次，检查接地装置，查看外观（《设施设备管理工作手册》之《变压器保养规程》）。要求：运行正常可靠，无异常现象，室内通风正常，温升过高或电流过大时应即采取措施。

5、

风机

每天巡查一次，查看外观有无异常，皮带是否松紧适当，试机时有无异常声响，设备开关是否处于“自动状态”，

每半年保养一次：。要求：机身清洁、油漆；轴承检查加油、紧固；备继电器、接触器、电阻检查；绝缘电阻测试；测试运行电流。

6、

水泵

一般情况两小时巡查一次，用水高峰时每半小时巡查一次，每星期各泵轮换使用一次，各消防泵每星期试运行一次，出现漏水及时处理，：

每半年保养一次。要求：１、泵运行平稳、声音均匀，电流正常2、水流、压力达到要求，各仪表、指示灯指示正常

7、

可视对讲门系统

每天巡查一次，检查主机电压是否正常、功能是否正常，

每半年保养一次。要求：门能平稳、可靠地关闭，对讲系统声音、图像清晰。

8、

可视监控系统

每天巡查二次，查看摄像机是否正常，查看监视器显示屏显示情况，

每月保养一次，检查防尘罩的密封性，除尘、清洗镜头、请理降温风扇，调整焦距等。

9、

消防报警系统

每天巡查两次，查看各区域报警器及集中报警器工作是否正常，。

每月保养、全面检查一次。要求：保证系统运行正常、稳定，灵敏可靠，非人为因素所产生的误报率在3％以下

10、

公共通道

每日巡视检查两遍，发现问题及时维修并做好记录，维修组负责组织实施巡查、维修及检验，

每年对损坏严重的公共通道进行修补或翻新，确保公共通道平整，无坑洼积水，通畅，使用功能正常，完好率达到95％以上。

11、

沟渠、池

每周巡视检查一遍，发现问题做好《公共设施巡查记录》并及时处理。

维修组员负责组织实施巡查、维修，每半年全面清理疏通一次，每季度清除各类杂物一次，确保完好率在95%以上。

12、

园林绿化

每日检查一遍，发现问题及时处理。园艺组和维修组负责巡查、维修及检验。

自动喷水系统、小区等设施每月保养一次，绿化地圈栏每半年刷一次油漆，确保园林绿化设施使用功能正常，绿化带无破坏，践踏及随意占用现象，完好率达到95%以上。

13、

文化娱乐及健身休闲场所

每周检查一次，发现问题，及时维修并做好记录，维修组负责组织实施巡查、维修及检验。每年粉刷或油漆文体设施一次，电气线路检修每半年一次。部分文体场所损坏较严重的，及时维修或根换。场所设施完好率达97％。

14、

停车场

每日检查二遍，发现问题及时处理。维修组负责组织实施巡查、维修及检验。车场内地面有局部沉陷损坏的及时维修，确保车场使用功能正常可靠，场地平整，无坑洼积水，完好率达到98%以上。

15、

给排水管道及相关阀件

每日检查一次，发现问题及时维修并做好记录。维修组员负责组织实施巡查、维修和检验。

每年给各类管道及相关阀件刷一次防锈漆，每季度保养一次，每年检修一次。要求：确保给、排水管及相关阀件使用功能正常，完好率达到98%以上，给水管道畅通、无渗漏水现象，排水管通畅，无积水。

16、

室内消防栓及消防管道、灭火器材等

每周检查一次，发现问题及时处理并做好记录。

维修组负责组织实施巡查、维修和检验。每年刷一次油漆，每半年全面检查一次，灭火器材每月检查一次，确保消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠，完好率100％。

17、

公用标识系统

每周巡查一遍并做好《公共设施巡查记录》，发现问题及时处理。

维修组负责组织实施巡查。要求：１、每月清洁标识一次：2、每季度对标识进行维护，确保标识请晰美观，完好率达到98%以上。

18、

防避雷系统

每周巡查一遍，发现问题及时处理并做好记录

维修组负责组织实施巡查、维修和检验。每季进行一次保养，每年进行一次接地测试。要求：确保系统正常使用，系统完好率10O％。

19、

道闸系统

每日巡视一遍，毁坏随时维修并做好记录。

维修组负责组织实施巡查、维修和检验。保养周期每月一次，每年全面检修一次，完好率在98%以上。

20、

公共照明等一般项目

维修组员负责组织实施巡查、维修和检验。每天巡查，损坏随时维修并做好记录。

每季度保养一次，每年全面检修一次。要求：确保设施设备使用功能正常，电气线路完整无损，完好率达到98％。