买房计划流程基本知识

买房流程差不多知识

总目录：

一、选择房源

1、小区环境的选择误区

2、差不多注意事项（价格、面积、朝向、楼层、位置）

3、选择房源的注意事项（室内格局、户型结构、配套设施、设计）

二、实地考察

1、考察周边环境及其他（交通状况、社区环境、房屋适用性）

2、开发商的资格审核（住宅质量保证书、建设工程开工证、住宅使用讲明书）

3、区分复式、跃层式、错层式住宅

4、看楼应注意哪些细节

三、签订认购书

1、认购书签订流程（签订内容、经适房相关知识、认购书样本）

2、签订认购书注意事项（如何样认识“定金”、当心订金风险）

四、签订合同

1、签订合同

2、合同样本（商品房买卖合同讲明、商品房买卖合同）

3、购房签合同须知

案例分析1：如何防范开发商合同陷阱

案例分析2：拿不到房产证可要求赔款或退房

4、退房流程

五、付款方式

1、申请个人住房贷款应具备的条件

2、住房贷款（如何样办理贷款购房业务、一次性付款、分期付款、按揭付款、公积金贷款）

六、保险与公正

1、消费者：房屋按揭保险诸多问题不合理

2、房产治理部门：银行、保险公司部分规定有失公平

3、商业银行：贷款形成风险银行理应是第一受益人

4、保险公司：不投保不放贷款是银行规定的

5、律师、专家：弱势群体的利益不容漠视

案例分析1：住房贷款最高贷到80% 消费者却要买100%的保险

案例分析2：银行嫌弃期缴型房贷险房贷险分期付款难以实现

案例分析3：消费者是否可自主选择房贷险

七、验收房屋

1、简易严防方法（门、地板、顶棚、墙身、厨厕、其他）

2、如何样认定房屋质量不合格

3、验房参照标准

相关链接1：验房15招

相关链接2：新房保修期从交付之日起计算

相关链接3：住宅各部位、部件保修内容与保修期

相关链接4：新房“常见病”

相关链接5：收房五大注意事项

八、物业治理

1、什么是物业治理（物业治理的含义，物业治理费包含的内容）

2、物业治理费（起算日期、服务不中意是否能够拒交、物业费交多少钞票才是合理的、没有入住要交物业治理费用吗）

九、产权过户

1、产权过户登记手续

2、过户应预备的材料

案例分析：房屋过户如何缴税

相关链接：装修11禁忌

购房需要理性，首先要明确购房目的。不同的房屋都有不同的目标客户群，不同的目的，就有不同的侧重点。人们买房要紧有两个动机:居住和投资。对居住型购房，应视情况而选房。关于在市区里住适应了的购房者，适合选择老房周边的房屋或者是离工作单位近的房屋；对为工作方便买房的购房者，离工作单位近或到工作单位交通便利的房屋确实是最重要的；对往常租房，现在买房的购房者，价格较低、交通方便是首先考虑的问题；对为父母亲买房的购房者，离自己居住的地点近、楼层低是优先条件；对为改善居住条件买房的购房者，得重点考虑户型、小区环境及周围的人群素养等因素。

其次，购房者还要考虑购房承受力。关于绝大多数人来讲，对房屋的承受总有个限度，假如不顾自己的经济实力，盲目求好、求大，那么买房将成为一个巨大的负担。

能不能买看条件

买房一般分预售和现售两种。开发商预售楼盘需具备三个条件:一是已全部交付土地使用权出让金，并取得土地权使用证的；二是要持有建设工程规划许可证；三是按预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资25％以上，现在再加上一条，多层要求盖到两层以上、高层盖到七层以上，并差不多确定施工进度和竣工交付日期的。

查看“五证”是常识问题，购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”，这是法律对销售方的差不多要求，“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证。

在签订购房合同时，应注意明确规定须达到使用条件的基础设施、公共配套建筑的种类和时刻。一般须规定的项目有水、电、气、热、通讯、有线电视、宽带网、车位。如水、电、气应在入住时达到使用条件，热力可在采暖季到来前达到使用条件等.

周围环境专门重要

假如买房是为了居住，那么要考虑是否生活方便、交通便利；假如进行投资，区域选择更要慎重，靠近各种经济商圈、交通方便或是有较大升值潜力区域的房屋应优先给予考虑。因为区域是直接阻碍房屋保值升值的重要因素。

还要注意住宅的通风、采光条件。开启门窗时保证室内外空气顺利流通，这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等，只占

据一个朝向时，通风效果要差一些；通风的另外一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。另外，一套有利于健康的房子，采光条件也是十分重要的。选购住宅时，其要紧房间应有良好的直接采光，并至少有一个要紧房间朝向阳面。

轻轻松松挑户型

要注意居住功能的适用性。首先，应将起居厅、餐厅、厨房集中在一起，形成公共活动区；将卧房与卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅内部，公私、动静分区明确，使用顺当。

其次，各房间的布置和相互联系要恰当。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到协调家庭生活的中心作用，厅内不应有太多的门，否则就会因没有足够长度的连续墙面而使家具布置产生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、视听等公共性活动。厅又是一个家庭的聚拢点，厅内需要有良好的光照、通风和视野。厨房由于有家人提着菜篮或拿着垃圾进出，应使其靠近入口，不致污染其他空间。厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐具。卫生间与卧房要相邻，减少老人使用或晚间使用时的苦恼等等。

最后，需要提醒的是，看房时最好不问售楼员，多问业内人士；看房不看白天看晚上，不看晴天看雨天。不看墙面看墙角，不看地上看天上。不看窗内看窗外，不看电器看插座。高层住宅，不

仅要看电梯还要看楼梯，即安全出口梯。如此才能比较真实地了解到一套房子的情况。

一、选择房源

【小区环境的选择误区】

在打算经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大伙儿最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建筑的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中能够找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时刻被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判不住宅环境时往往陷入如此的误区：

环境=绿化率

住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

单就绿化而言，也不是简单的绿了就能够了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来讲，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、

市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。

小区景观“中看”就行

我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置要紧考虑老人、小孩的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。

小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也确实是讲居民能够徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地能够供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则能够给居民提供阅读、交谈的场所。因此讲景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。

过多追求环境个性

居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则确实是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。

环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在都市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法制造不同

形式，但同样是美的生活图景，我们当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活专门好地服务。

【差不多注意事项】

价格：

如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。因此，最好依旧听听专家建议。看看百家杂谈（什么样的地段最火、那种户型最热、何等价位热销等）交通状况：衣食住行、人生四事，交通是买方考虑的重要因素，四通八达、进出方便，有停车位物业才算物尽其用。目前被交通相对方便。的地区是地处地铁、京通、京昌、京顺、京石快速路的居住小区。

社区环境：在人口越来越密集的大都市，社区环境差不多成为购房者投资前越来越重视的因素，小区内的绿化程度、人文环境、安全性、配套设施都可能对您入住后的生活产生重大阻碍。

户型结构：户型的选择要紧考虑家庭人员的构成及主人房屋功能的要求，如楼层高低的选择、房屋的朝向、视野、采光、私密性等。

面积

在我国大部分都市，依照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积如何样测算?商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内