个人住房按揭贷款

学习个人住房贷款

一、定义：

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。

二、个人住房贷款的分类

1、根据贷款资金的来源分为1）住房公积金贷款2）商业性

贷款3）组合贷款

2、根据借款人类型分为1）本地人士贷款2）外地人士贷款3）

港澳台和外籍人贷款

3、根据贷款用途分为1）个人购房贷款2）个人自建住房贷款

3）个人大修住房贷款

三、商业性贷款

1、商业贷款：商业贷款是中国人民银行批准设立的商业银行

和住房储蓄银行，为城镇居民购买自用普通住房提供的贷

款，执行法定贷款利率。

2、商贷流程：

1）提交贷款申请：当签好了房屋买卖合同后就可以向银行申办商业贷款。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，主要包括身份证、户口本、结婚证原件以及复印件；外地户籍需要提供暂住证或者居住证；工作单位出具的收入证明；买卖合同、首付款发票或者收据；近半年的工资流水或其他资产证明。除了以上资料外，不同银行对商业贷款要求有一定的差异，还要详细询问贷款银行要求的其他资料。

2）银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3）银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4）双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5）银行发放贷款：所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户（一手房），借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。

3、利率

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至 5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。

金融机构人民币存贷款基准利率调整表

四、住房公积金贷款

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。

1、住房公积金贷款的类别有：新房贷款、二手房贷款、自建住房

贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。

2、申请住房公积金的条件：

1）只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款。

2）申请贷款前需连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。

（之前是1年以上）。

3）配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。

4）贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数

额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。

3、贷款额度及期限

大部分城市都规定了单笔住房公积金贷款的最高额度，例如：成都个人单笔住房公积金贷款最高额度为40万元;广州市住房公积金贷款个人最高额度为50万元，北京市住房公积金贷款额度最高是80万。而涿州本地个人单笔最高可贷30万，夫妻双方最高可贷40万。贷款期限最长为30年。

4、办理住房公积金流程

1)借款人提出书面贷款申请并提交有关资料，可以向贷款银

行提出，由贷款银行受理后交住房公积金管理部门审批，也可以直接向住房公积金管理部门申请、等待审批;

2)经住房公积金管理部门审批通过的借款人，与贷款银行签订借款合同和担保合同，办理抵押登记、保险、公证等相关手续;

3)贷款银行按借款合同约定，将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行设立的售房款专用帐户;（二手房则将贷款划拨到原房主在贷款银行设立的账户中）

4)借款人在贷款银行开立还款帐户，按借款合同约定的还款方式和还款计划，如期归还贷款本息;

5)贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续

5、利率

五年以下（含五年）住房公积金基准利率3.75%（4.00%）

五年以上住房公积金基准利率4.25%（4.5%）

6、还款方式:等额本息和等额本金

1)等额本息特点：每月的还款额相同，在月供中“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多，而且贷款期限越长，利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同，适宜家庭的开支计划，特别是年青人，可以采用用本息法，因为随着年龄增大或职位升迁，收入会增加。

2）等额本金特点：每月的还款额不同，它是将贷款额按还款的

总月数均分（等额本金），再加上上期剩余本金的月利息，形成一个月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额最多，尔后逐月减少，越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高，适合在前段时间还款能力强的贷款人，年龄大的可采用本金法，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

7、住房公积金的提取条件

1）购买自住住房的，提供购房合同、协议或者其他证明；

2）购买自住住房的，提供建设、土地等行政主管部门的批准文件或者其他证明文件；

3）翻建、大修自住住房的，提供规划行政等主管部门的批准文件或者其他证明文件；

4）退休的，提供退休证明；

5）完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的，提供完全丧失劳动能力鉴定证明和终止劳动关系证明；

6）与单位终止劳动关系后，未重新就业满五年的，提供未就业证明；

7）出境定居的，提供出境定居证明；

8）户口迁出本省行政区域的，提供迁移证明；

9）偿还购房贷款本息的，提供购房贷款合同；

10）支付房租的，提供工资收入证明和住房租赁合同；

11）进城务工人员与单位解除劳动关系，提供户口证明和解除劳动关系的证明；

12）住房公积金管理中心规定提取的其他情形。