易居中国财务报表分析

第一章公司概况

一、基本简介

易居（中国）控股有限公司于2007年8月8日纽交所上市（纽交所交易代码：EJ），是第一家在美国上市的中国轻资产地产概念股。易居中国是中国首个提出房地产流通服务商概念的中国房地产现代服务业的整合者与领导者。在短短十年的发展历程中，凭着敏锐的市场拓展、菁英的团队，持续的创新及永续提升的服务理念，构筑起了一个以现代信息技术为依托，以营销代理、房地产信息及咨询、房地产互联网、房产经纪、旅游地产服务、商业地产顾问、房地产广告传媒、投资管理为业务流，并覆盖中国各个城市的房地产现代服务体系。

第二章财务比率分析

企业依据对财务报表的分析来评价和剖析该企业的财务状况和经营成果，以反映企业在运营过程中的财务状况及发展趋势，为改进企业财务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息，帮助企业改善经营管理和投资决策。一般来说企业财务报表分析的指标通常包括运营能力分析指标、盈利能力分析指标和偿债能力分析指标。

一、营运能力分析

营运能力是通过企业生产经营资金周转速度的有关指标所反映出来的企业资金利用的效率，表明企业管理人员经营管理、运用资金的能力。

1.总资金周转率

总资金周转率是反映资金周转速度的指标。

2.应收账款周转率

应收账款周转率是用来反映应收账款变现速度的快慢及管理效率高低的。

通过计算得出以下数据：

根据数据制成以下图表：

通过计算结果可知，易居中国有限公司的总资产周转率在10年下滑，说明了该公司的经营效率在下降，从而使企业的赢利能力下降，但可能是因为该企业是房地产企业，在09年之后一系列的限购政策的影响下，导致的资产周转率的下降，11年有小幅的上升，可能是因为易居逆市入股21世纪中国不动产，将成为其第一大股东，所以使得其总资产周转率上升，但是总体来说，该企业的经营效果还是较差的，所以企业应及时关注企业资产的利用程度。

应收账款周转率虽然有点下降，但是总体来说是比较高的，周转天数都是在半年内的，说明企业收账迅速，资产的流动性较强，可以减少坏账损失。

二、盈利能力分析

盈利能力就是企业获取利润的能力，因此，企业债权人、所有者及经营管理者都十分关心企业的盈利能力。

1.毛利率

毛利率是毛利润与销售收入的对比关系，反映企业生产环节的效率高低。其计算公式如下：

2.销售净利率

销售净利率用来衡量企业在一定时期的销售收入获取利润的能力。

3.每股收益

每股收益反映企业的普通股的获利水平。

通过计算得出下列数据：

制得如下图表：

由图表可以看出，企业的毛利率很高，因为该企业是一个中介，代销的行业，所以企业投入的固定本来比较低，因此毛利率高，但是毛利率有所下降，说明企业的获得利润的能力有所下降。2010、2011年毛利率由70.59%下降到59.40%，下降幅度较大，是由于成本增加，虽说收入也增加，但成本的增加幅度要大于收入的增加幅度。2009、2010年的毛利率虽然下降但幅度不是太大，对盈利能力将不会产生太大的影响。总体来说该企业的盈利能力还是可以的，但企业应注意控制成本的增加。

销售净利率：2009-2011年的销售净利率呈下降趋势，并且幅度较大，11年还出现了负的销售净利率，说明该公司具有较差的盈利能力。每年的下降幅度较大，表明企业在该时期内的盈利能力下降了。总体来说该企业的盈利能力是较弱的。虽然企业的收入在增加，但是成本和费用的增加幅度太大了，企业代销的主要是房地产行业，代理公司最大的成本就是人力成本和管理成本，卖不卖房都必须刚性支出。近年来，国家不断地进行调控政策，导致企业的销售量的下降，在这种情况下，这就需要该企业加强企业管理，明确经营方向，调整产品结构，进一步提高企业的盈利能力。预测在未来的一年的中销售净利率将会继续的下降。企业的获利能力在目前看来还是较差的。

每股收益：呈下降趋势，主要原因是由于净利润的减少，这表明企业的获利能力较弱。每股收益的减少减弱了投资人的投资信心，此时投资人在一定程度上可能减少对企业的投资力度。

三、偿债能力分析

偿债能力是企业偿还到期债务的能力。企业一般通过偿还债务的能力的强弱来判断企业财务状况的好坏。

1.短期偿债能力分析

短期偿债能力是企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，是衡量企业当前财务能力，特别是流动资产变现能力的重要标志。

(1)流动比率

流动比率反映了企业可在短期内变现的流动资产偿还到期流动负债能力。

(2)速动比率

速动比率剔除了流动比率中所提到的变现能力较差的存货、预付账款、待摊费用等项目的影响，进一步反映企业的短期偿债力，相对于流动比率更准确。

制下：

由图可以看出，企业的流动比和速冻比都比较高，说明企业的短期偿债能力很高，但是却有逐年下降的趋势。

2.长期偿债能力分析

分析企业的长期偿债能力主要是为了确保企业偿还债务本金和支付债务利息的能力，长期偿债能力的强弱反映企业财务状况稳定与安全程度的重要标志主要衡量指标有资产负债率和利息保障倍数。

(1)资产负债率

资产负债率表明企业资产总额中，债权人提供资金所占有的比重，以及企业资产对债权人权益的保障程度。

通过计算得出以下数据

制表：

由图可以看出企业在2010,2011年有比较大的上升，资产负债率普遍偏高表明公司的财务成本较高，风险较大，偿债能力弱，经营较为起伏，对于投资行为的态度比较盲目，预测在下一年该公司的资产负债率还将会是大幅度上升。

四、杜邦分析法

杜邦分析法利用各个主要财务比率之间的内在联系，建立财务比率分析的综合模型，来综合地分析和评价企业财务状况和经营业绩的方法。

其中，权益净利率，也称权益报酬率，是一个综合性最强的财务分析指标，是杜邦分析系统的核心。权益净利率充分考虑了筹资方式对企业获利能力的影响，因此它所反映的获利能力是企业经营能力、财务决策和筹资方式等多种因素综合作用的结果。

净资产收益率=资产净利率(净利润/总资产)×权益乘数(总资产/总权益资本) 而：资产净利率(净利润/总资产)=销售净利率(净利润/总收入)×资产周转率（总收入/总资产)

即：净资产收益率=销售净利率×资产周转率×权益乘数

成本费用控制能力用销售净利润率反映。资产的使用效率，用资产周转率反映。财务上的融资能力，用权益乘数反映。

由上面的数据，我们可以知道每年的权益净利率都在逐年的递减，从表中我们可以看出导致这一结果的原因是销售净利率的下降。权益乘数越大，企业负债程度越高，偿还债务能力越差，财务风险程度越高，公司权益乘数在逐年的增加，说明公司的负债程度越来越高，偿还能力越来越差，财务风险程度也越来越高。销售净利率在逐年递减，是因为成本，费用的增加导致的，所以企业需要严格控制成本，费用。总资产周转率还可以。

通过对易居中国公司营运能力、盈利能力、偿债能力及综合财务状况的分析，可以看到公司的短期偿债能力还可以，但是也在下降。长期偿债能力和盈利能力呈现下降趋势。总体来说，易居中国公司经营成果和财务状况欠佳。