深圳观澜湖高尔夫球场深度研究

观澜湖：世界最大高尔夫球会

2004年5月，吉尼斯世界纪录组织的首席特派专员斯蒂尔·纽波特专程从英国总部飞到观澜湖高尔夫球会，向海内外媒体宣布观澜湖以180洞10个球场的规模成为世界第一大球会，并向球会颁发证书。

从1897年到1997年，拥有八个18个洞球场的美国班赫斯球会用了100年的时间成为世界第一，而观澜湖仅仅用了10年的时间，就创造世界奇迹，确立了中国高尔夫在世界的品牌。

■观澜湖：世界惟一荟萃五大洲风格的国际一流球会

早在1992年，观澜湖在深圳和东莞交界的观澜镇、塘厦镇一片荒山野岭上开始兴建，当时就确立了“国际一流、亚洲第一”的国际品牌发展战略。伴随着外资不断进入，营造国际化的投资环境对深圳乃至整个珠江三角洲非常重要。因此，观澜湖高尔夫球会邀请了五大洲20世纪最伟大的世界顶级大师设计球场，在一个球会里面呈现出美洲、欧洲、亚洲、非洲和大洋洲不同风格气派，使打球者能够体验到多重的挑战。

观澜湖第一个球场就邀请了高尔夫球手、美国的“金熊”尼克劳斯设计了美洲风格的世界杯球场。此后，观澜湖又先后邀请英国球手尼克费度、南非球手恩尼艾斯、斐济球手维杰圣尔设计了欧洲风格、非洲风格和大洋洲风格球场。在短短数年，成为亚洲第一、世界上惟一荟萃五大洲风格的国际一流球会，在国际高坛独树一帜，迅速崛起。

2001年，在完成亚洲第一的目标后，观澜湖又邀请世界第一女球王安妮卡索伦斯坦、世界第一教练大卫利百特、澳大利亚的格诺曼、美国的大卫杜瓦尔、西班牙的奥拉沙宝设5 个新球场，由10位国际巨星前所未有地为同一球会设计球场，使观澜湖国际品牌达到历史顶点。

■观澜湖：从世界第一球会到复合别墅区飞跃的发展三部曲

作为一个高尔夫球会，球场的素质是决定价值的基石，但是，要使球会品牌具有可持续发展的前景，还需要不断增添品牌内涵和文化、进行外延扩展，丰富片区内涵，即“含金量”。回顾观澜湖的发展，其实经历了三个关键的转折点。

第一步，是球场初创时期，这个时期主要是球场建设及球赛组织，先后投资30亿港元，在球场建设的同时，进行景观环境和配套设施的综合开发，兴建了拥有51片网球场的观澜湖乡村俱乐部，五星级骏豪酒店、别墅，并引入了世界最著名的大卫利百特高尔夫学院。

观澜湖从单一的高尔夫项目发展到拥有网球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、儿童游乐场、高尚物业等综合体育休闲设施的大型体育休闲产业园区。

第二步是依托一流的环境和配套，不断把国际大赛和国际交流活动引入观澜湖，创造品牌文化。早在1995年，观澜湖就为中国首次承办了高尔夫世界杯总决赛；2001年更邀请世界最佳运动员泰格·伍兹首访中国，轰动全球，并创造了当时深圳个人纳税的最高记录429万元。2003年3月，又与亚洲高协、日本高协联合创办亚洲的“莱德杯”——朝王杯职业高尔夫对抗赛，2005年4月第二届朝王杯又在观澜湖成功举行。高水平和国际化赛事使观澜湖的品牌增添了浓厚的社会和人文价值。

第三步，在景观、配套和人文已经基本形成的基础上，“观澜湖GOLF别墅区”的规划和

全面展开，观澜湖进入新的发展历程。以球会带动配套产业、以产业带动居住，以居住影卫星城的发展。

从单一的高尔夫项目发展到今天拥有网球、壁球、桌球、排球、羽毛球、健身中心、中西美食、SPA、儿童游乐场、度假物业、居住等综合体育休闲设施的大型产业园区，观澜湖还被评为“鹏城十景”之一，并成为国家最高等级的AAA旅游度假区，形成了政府规划引

导、企业投资发展的互动双赢模式。

■观澜湖：亚洲项目最多、设施最全的多元复合领地

目前，世界上许多高尔夫球会都采用会籍制，即为背景相似的成功人士、社会名流提供运动休闲、商务社交的场所。而观澜湖高尔夫球会，作为中国球会在世界的代表，始终坚持国际上尊贵会所严格的会员制经营模式，为会员、业主和嘉宾营造了一个安静、舒适的“私人空间”。应该说，骏豪集团30亿港币投资建设球场、3大私人会所，使观澜湖在10年之内成为世界第一，营造出亚洲区项目最多、设施最全的高尔夫商务、社交、休闲、娱乐领地，使大家能够享受到打球以外商务社交和家庭度假的多元需求，服务项目和球场设施远远超过了当初的承诺，初期的会员会籍贯已经得到了大幅度的增殖，会籍的“含金量”不断增加。

同时，观澜湖不断引入国际大赛，邀请国际巨星来访，为会员创造与国际巨星近距离沟通的机会，亲身感受高尔夫文化和高尔夫运动的巨大魅力。

■观澜湖：中国休闲产业第一品牌

到目前为止，世界已经出现过四次分别由农业、工业、服务业和信息业驱动经济变革的浪潮。在21世纪，经济变革的驱动力又将是什么呢？国际经济学家普遍认为，未来15年内，发达国家将相继进入“休闲时代”，发展中国家也将紧随其后。以会展、旅游度假、体育健身、文化娱乐、艺术欣赏、社区服务等为主的

“休闲经济”将成为下一个经济大潮。而观澜湖就是中国大陆体育休闲的推动者，大力发展休闲产业是拉动内需、缓解国内就业压力的有效手段。

在中国，休闲产业极高的产业关联度和进入门槛的多样性，与国家从需求和供给两个角度来刺激内需，拉动国民经济发展的大战略极其匹配；另一方面，无论是国家的总体经济规模，还是城镇居民人均收入水平，都表明中国的休闲产业已经到了一个大发展时期，并能够担当起拉动内需增长的重任。

2001年11月10日，当中国在多哈正式加入WTO时，连续两年蝉联世界最佳运动员的泰格·伍兹乘坐私人专机抵达深圳观澜湖高尔夫球会，开始了他的首次中国之旅。“老虎旋风”刚过，世界娱乐业大腕环球片厂的老板和世界零售业首强沃尔玛的总裁也先后来到观澜湖，并指定在“老虎”打过的球场打球。三位“世界第一”的人物在一个月内先后光临观澜湖，这恐怕就是观澜湖作为中国休闲产业第一品牌的价值所在，对于提升城市形象、提高区域竞争力意义很大。

■观澜湖：改善投资环境、提高竞争力、提供顶级商务平台的旗舰

高尔夫已经成为地区经济繁荣的重要指标和促进力量。高尔夫对招商引资和经济发展，均起着巨大的促进作用。国内的一份调查显示，国内各省市的高尔夫球洞数量与该地区GDP 的相关程度是55%，与实际利用外资的相关程度高达89%。在过去的6年中，美国平均每年都要建500多个新球场，现在共有26000多个球场，而美国只有2亿人，从东海岸飞到西海岸只要5个小时。相比之下，中国有13亿人口，迄今为止才建有160多个球场，而广东在两个小时的车程内，就覆盖了近1亿的人口，是全美国的一半。而且以深圳和东莞为代表的这一地区，比邻香港，经济非常发达，出口分别位于中国的第一和第三，人均年收入超过1000美元以上，所蕴涵的市场潜力十分巨大，高尔夫的市场需求是“爆炸式”的。中国要长期吸引国际跨国公司和投资者，必须创造国际化的生活和工作环境配套，才能巩固他们长期投资的心态。

观澜湖的发展正是一个典型案例。观澜湖横跨深圳和东莞两地，早期相对深圳其它镇来说，位置偏远，经济落后，政府规划尚未顾及，外商少有问津。观澜湖高尔夫球会选址深圳观澜镇、东莞塘厦镇之后，不仅致力于兴建一个世界一流的球会，而且逐渐在20平方公里的观澜湖营造出一座世界品质的中国首席高尔夫社区，从环境、建筑、配套、社区文化、社交方式、子女教育等方面，满足国内外精英人士安居乐业的需求。用一个球会带动一个社区，

一个社区带动周边交通、娱乐、餐饮、健身、零售、文化、咨询和社区服务等众多行业共同发展。

这几年，正是有了观澜湖高尔夫球会，附近的交通建设不断完善，更有梅观、莞深两条高速公路直达球会。许多当地官员和投资者都表示，如果没有观澜湖高尔夫球会这个项目，以当地的经济基础不可能出现这样一个国际性的社区。

由于高尔夫是国际通行的“商业社交语言”，一些来自中国香港、中国台湾、韩国等地的客商因为观澜有一个国际球会而选择在周边投资，并把这里作为商务谈判、社交休闲的基地。观澜湖的一些会员甚至是先买了会籍，后来才决定在附近投资设厂，当球会开始发展高尔夫物业项目时，许多港澳台以及外籍会员更把家搬到了观澜湖。值得一提的是，国际化的休闲设施对国际化大企业具有明显的“以商引商”的“聚核效应”。以观澜为例，这几年，国际性大企业纷纷落户观澜，现在观澜拥有工业企业1300多家，仅去年一年就引进外资项目80宗，协议投资总额2.33亿元，使观澜的体育休闲业、物流仓储业、高科技产业形成突出优势，整体经济实力大大增强。而东莞的塘厦镇，在观澜湖五个新球场落成之后，塘厦提出了要“打造世界高尔夫名镇”的目标，并积极在国外进行招商引资。现在塘厦镇拥有外资和“三来一补”企业1200多家，其中20多家属于大型跨国企业集团，30多家在香港和台湾上市。

企业自发的投资行为也给政府规划提供了准确的市场依据。按照深圳市和宝安区的整体规划，未来的观澜将重点兴建体育休闲产业园区、物流仓储产业园区和高科技产业园区。

■观澜湖：中国高尔夫黄埔军校

观澜湖高尔夫球会的土地全部以土地出让的形式征得，而且所有用地都是丢荒的山头和残疏的荒地，经过综合整治和规划，变成了国际一流的绿色社区。近几年，随着国际球会知名度的上扬和国际人士的汇集，更带动周边地区的地价普遍上扬。

观澜位于深圳中轴线的最北部，按照地租级差理论，观澜土地价格在中轴线上应该是最低的。但是，2005年8月9日的土地拍卖会上，城建集团以总价7.75亿元拿下了观澜出让地块，折合楼面地价达2600元/平米，创下了目前观澜土地价格的新高。回顾观澜土地成交的历史情况情况，2003年9月份中航1559元/平米→2004年12月份中航1845元/平米→2005年8月份城建集团2646元/平米（楼面地价），这个价格已经与2001年深圳红树湾地王拍卖时的楼面价非常接近，并创造了深圳与东莞接壤处土地价格的新高。如果没有世界第一球会的带动，这种情况是难以想象的。在税收方面，仅2004年观澜湖高尔夫球会及其相关公司税收超过7000万元。2001年，球会邀请世界最佳运动员泰格·伍兹首访，并代其缴税429万元，创造了当年全国个人纳税的最高纪录。球会不仅创造了6000多个就业机会，而且为内地培养了大量的高尔夫从业人员，成为中国高尔夫黄埔军校。

■观澜湖：深圳国际赛事最密集的区域

早在1995年球会开业之初，观澜湖就为中国首次承办了有“高尔夫奥林匹克”之称的世界杯高尔夫决赛，大赛吸引了300多家中外媒体竞相报道，在亲眼目睹了球会的设施和赛事组织后，国际高协主席韦伯先生说：“中国人正在用双手创造奇迹。”观澜镇的领导更表示，过去，国际上没有人知道观澜，通过世界杯，观澜一夜成名。

此后，观澜湖又相继举办了高尔夫、网球、桌球和自行车等国际赛事和国际巨星到访活动30多次，2001年更邀请世界最佳运动员泰格·伍兹首访中国，对此全球媒体追逐报道，深圳再一次成为瞩目的焦点。2003年，观澜湖、中国高协与亚洲高协、日本高协联合创办了亚洲的“莱德杯”——朝王杯亚日职业高尔夫对抗赛，由亚洲排名最高的12位选手对抗日本排名最高的12位选手，开创了亚洲体育的新纪元。

目前，观澜已经成为深圳举办国际体育赛事及进行国际体育交流活动最活跃的地方，成

为深圳向世界展示形象的特殊“窗口”。同时，体育休闲产业陶冶人们的情操，注重精神需求，提升国民素质，不仅与中国加大精神文明建设的战略非常匹配，而且是一个国家、一个城市的名片和形象工程，从一个侧面生动地反映了中国的文明进步和繁荣稳定。

■观澜湖：当地最大纳税户

从1992年开始的十年间，观澜湖GOLF先后投资了40多亿元。所有土地全部以土地征让的形式获得，仅地价和农民补偿款就达6.7亿元。据了解，在深圳，仅有两家球会是通过这种有偿转让的方式获得土地的，观澜高尔夫的地价是100%付清。

12年来观澜湖已为国家增加了3亿多元的税收，尤其是最近两三年，纳税额每年都是3000多万至4000多万元，相当于深圳其他7家高尔夫球会税收的总和，并占了观澜镇全镇地方税收的三分之一。而2004年，观澜湖纳税总额超过一亿元人民币，相当于过去9年税收总和的40%。2001年，球会邀请世界最佳运动员泰格·伍兹首访，代其缴税429万元，创造了当年全国个人纳税的最高记录。不仅仅是税收，观澜湖高尔夫球会也给当地创造了6000多个就业机会，仅球童就有2500多人。

目前观澜湖与美国职业高协、欧洲的高尔夫协会已经达成意愿，将于2007年在观澜湖举办全球首次的国际排名前100位选手参加的高尔夫积分赛。

在观澜湖做房地产是在高尔夫球场修建了10年之后，但在建设之初就已经把房地产跟球道的规划全部完成。

在高尔夫球场建一点别墅，也是在国际上一种惯用的模式。过去20年，美国高尔夫球场连房地产发展的项目，由占新建球场发展项目的35%增加到46%。据调查，能够看到球道的住宅非常受欢迎，售价比一般住宅高出2到3倍。在美国，一年中建设的500多个高尔夫球场，其中超过200个的发展概念是球场和住宅同时规划。想想躺在自家花园里看老虎伍兹打球，那是多么惬意的事情。

▉观澜湖：在豪宅格局变化中左右逢源

深圳即是一个外向型经济带，深圳的产品要卖到全球去，深圳的商人要到全球去。深圳也是一个内销型的城市，深圳的产品要卖到内地去，深圳的商人要内地满天飞。外向和内销，其实就是深圳城市的主基调，深圳人全国、全球飞就成为深圳这种外向和内销城市的一种常态了，尤其是产业领袖和精英就更是如此。同时，深圳乃至整个珠江三角洲呈现这样一种状态，那就是没有权贵一族，没钱的无闲、有钱的也无闲，“无闲”成为深圳的城市特点。

这样一来，“无闲”的深圳人常驻地靠近通往世界、内地各大城市的出入口就非常重要，而香港新机场、深圳机场、广州白云机场都位于深圳的西部。因此，深圳居住类豪宅靠

近深圳中部及西部，度假类豪宅靠近深圳的中部及东部就成为未来深圳豪宅的必然格局。

而观澜湖GOLF别墅区，恰恰就位于居住类豪宅区、度假类豪宅区两个区域的重合部分，是整个深圳豪宅格局的核心与重心经常居住靠近城市主出入口、间歇度假则有GOLF背景，所以，在深圳豪宅格局调整过程中，惟有观澜湖GOLF别墅区才能左右逢源，与那些今天号称豪宅、明天即迅速出局的豪宅来说，观澜湖GOLF别墅区无疑具有最强的生命力和最佳的先天优势。

▉观澜湖：华南最大“体育+休闲+旅游+地产”复合别墅区

在深圳，唯有蛇口、华侨城、观澜湖GOLF别墅区才堪称国际化片区，其中蛇口鼎盛期已

过，华侨城人员结构太复杂，而观澜湖GOLF别墅区则资源最丰富、居住人员结构最高端同时蛇口面积为10.5平方公里，华侨城面积为4.8平方公里，而观澜湖高尔夫别墅区的面积是12平方公里，深圳独立国际化高尚居住社区面积创下新高。12平方公里的观澜湖高尔夫别墅区，已经是华南最大的由同一家企业拥有的独立片区，

已经成为一座包罗生活万象城市，在这里离尘但不离城，别墅区内不但有全球最大的GOLF 球场，而且有亚洲最大的网球中心，还规划有商业中心、国际学校、休闲康体设施。有规模，就有规模效应，有规模效应，区内配套就将更完善。

除广为人知的GOLF之外，其实观澜湖别墅区内，还有用许多其它体育健康休闲设施比如亚洲规模最大的网球中心座落观澜湖乡村俱乐部此处。51片网球场和一个3000座位的中央球场，包括硬地、软塑、草坪三种场地，以及8个首次引入中国的凹凸式球场。这样过的配套基础设施也使其成为中国网球队冬训基地，雅典奥运会女子双打冠军球员李婷、孙甜甜就在这里训练。

▉观澜湖：纯豪宅超大盘，成片开发之绝唱

在深圳，成片开发的蛇口、华侨城恰恰就是深圳赫赫有名的两个豪宅集中区。可以说，如果没有成片开发模式，深圳就没有蛇口、没有华侨城这样的优秀别墅区。正因为如此，政府又给华侨城划拨了位于盐田三州田的东部华侨城，占地不到7平方公里，以旅游为主。

而观澜湖GOLF别墅区占地面积高达12平方公里，是深圳最大的独立由一家财企业统一规划、统一建设的区域，在面积上是当之无愧的深圳第一。同时，由于土地出让制度的变化，深圳未来已经不可能再有由一家企业成片开发的事件发生了。因此，观澜湖GOLF别墅区是深圳成片开发的绝唱。

而蛇口、华侨城这些片区虽然是成片开发，但建成较早，受历史规划水平、开发认识的限制，供应的住宅从别墅到TOWNHOUSE、多层，还有高层，户型从小到大，导致片区内居住成员结构太过复杂。而观澜湖GOLF别墅区在吸取经验教训的基础上，规划更现代、建设水平更佳，成为深圳成片开发的超越者和领导者。

同时作为纯高端项目，观澜湖GOLF别墅区则是全国唯一的面积在10平方公里以上的别墅区。正因为如此，观澜湖GOLF别墅区成为了城市价值的提升者，观澜土地因观澜湖GOLF别墅区大幅增值。

观澜位于深圳中轴线的最北部，按照地租级差理论，观澜土地价格在中轴线上应该是最低的。但是，2005年8月9日的土地拍卖会上，城建集团以总价7.75亿元拿下了观澜出让地块，折合楼面地价达2600元/平米，创下了目前观澜土地价格的新高。回顾观澜土地成交的历史情况情况，2003年9月份中航1559元/平米→2004年12月份中航1845元/平米→2005年8月份城建集团2646元/平米（楼面地价），这个价格已经与2001年深圳红树湾地王拍卖时的楼面价非常接近，并创造了深圳与东莞接壤处土地价格的新高。如果没有世界第一球会的带动，这种情况是难以想象的。

▉观澜湖：99%绿地1%住宅、深圳最低泛容积率

观澜湖GOLF别墅区卖的不只是住宅，在观澜湖GOLF别墅区的背后，是一个商务精英人际圈，扩大业主的生意机会。而在1平方米的住宅的背后，是99平方米的绿地，在12平方公里土地上，建筑覆盖率只有不到1%，住宅用地的容积率平均在0.3以下，如果计算整个球场，建筑容积率则在0.01，这是深圳绝无仅有的。