资产评估学第七章复习资料

第七章房地产评估

-第一节房地产评估概述

一、房地产特征

我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”

㈠地产特征1.自然特征

（1）承载力或支持力（2）肥力（3）不可移动性（4）稀缺性（5）效用永续性

2.经济特征

（1）用途多样性（2）经济位置可变性（3）保值增值性

㈡房地产特征

1.位置固定性、区域性和个别性。

2.房地产长期使用性。

3.保值与增值性。

4.政策限制性。

5.不易变现性。房地产位置固定、用途不易改变等。

6.投资风险性。

二、房地产价格及其影响因素

㈠种类

1.根据权益的不同划分：所有权价格、使用权价格和其他权利价格

2.按价格形成方式划分：市场交易价格和评估价格

3.按实物形态划分：土地价格、建筑物价格和房地产价格

4.按价格表示单位划分：总价格、单位价格、楼面价格等

楼面地价：又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

由于楼面地价=土地总价格/建筑总面积

建筑面积/土地总面积=容积率

所以楼面地价=土地单价/容积率

㈡房地产价格特征1.是权益价格2.与用途有关3.具有个别性4.具有可比性

㈢影响因素

1.一般因素：普遍的、共同的因素。

（1）经济因素。（2）社会因素。（3）政策因素。

2.区域因素。包括位置、交通条件、环境、城市规划限制等。

3.个别因素

（1）土地个别因素

土地位置、地质条件、地形地势、土地面积以及日照与风向等都会对房地产价格造成一定的影响。

（2）建筑物个别因素

三、房地产评估原则

1.合法性原则：要求房地产评估应该以有关的法律、法规为依据，以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分为前提。

2.最有效使用原则：是指房地产的评估应该以获利最大的方式来衡量。

3.替代原则

4.房地合一原则

四、房地产评估程序

㈠明确评估事项：这是拟定评估方案、选择评估方法的前提。

（1）明确评估目的。

（2）了解评估对象。

（3）确定评估基准日。

（4）签订评估合同。

㈡制定工作计划。㈢实地勘察与收集资料㈣测算被评估房地产价值。㈤综合分析确定评估结果㈥撰写评估报告

-第二节房地产评估基本方法

一、市场法的应用

㈠概念：是地产评估方法中最常用的基本方法。是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的地产交易实例与待估地产进行比较，对两者之间交易情况、交易日期、地块因素、以及个别因素等的差别进行修正，以求得待估地产价格的方法。通常选择三个以上交易实例作为参照物。

㈡范围（1）没有或很少有房地产交易发生的地区；（2）某种类型很少或交易实例很少的地产，如古建筑等；（3）很难成为交易对象的地产，如教堂、寺庙等；（4）风景名胜区土地；（5）图书馆、体育馆、学校用地等。

㈢计算公式

P=P`×A×B×C

如果将房地产状况拆分成区域因素（D）和个别因素（E），则P=P`×A×B×D×E

㈣操作步骤

1.交易资料搜集

2.交易实例选定

3.因素修正①交易情况的修正②交易日期修正③房地产状况修正。④区域因素修正⑤个别因素修正⑥容积率修正。容积率越大，地价越高。⑦土地使用年限修正

土地使用期限越长，在年收益确定的情况下，其总收益越多，土地价格也会因此而提高。土地使用年限修正系数的计算：见书p158

㈤评价

2017年6月10日星期六优：具有较强的现实性，只要有合适交易实例的发生即可应用。

缺：①必须有一定的房地产交易为基础。②通过价格求价格，欠缺理论基础。③多种差异因素调整，影响评估结果的准确性。④要求评估人员具备多方面的知识和经验，否则影响评估结果的可靠性。

二、收益法的应用

㈠概念

又称收益还原法、收益资本化法、收益现值法，是将房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点，并根据其和来确定房地产价格的估价方法。

㈡范围：适用对象必须是预计可以带来收益的房地产。

㈢公式见p162

1.房地产价值评估（房地合一）

房地产价值=房地产净收益/综合资本化率

其中，房地产净收益=房地产总收益-房地产总费用

房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金

2.单独土地价值评估

方法一：土地价值=土地净收益/土地资本化率

方法二：土地价值=房地产价值-建筑物现值

建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年数

年贬值额=（建筑物重置价-残值）/耐用年限

=建筑物重置价×(1-残值率)/耐用年限

方法三：土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益）/土地资本化率

3.房产价值评估

或：建筑物价值=（房地产净收益-土地净收益）/建筑物资本化率

㈣因素确定

1.净收益：实际收益Vs客观收益

2.资本化率资本化率实际上就是投资报酬率。

资本化率的确定(1) 利用多宗案例反推PV=A/R

(2) 还原利率=安全利率+风险调整值

各种投资及其风险、收益排序的插入法收集市场上各种投资收益率的资料，然后把各项投资按照收益大小排队，评估人员估计被评估房地产投资风险在哪个范围内，并将它插入其中，然后确定资本化率的大小

㈤评价

收益法以房地产估计的未来收益按估计的资本化率折现的现值作为资产本身的价格，容易为资产业务各方所接受。理论上讲，收益法是资产评估中较为科学的方法。

三、成本法的应用

㈠基本思路

成本法是指首先估算被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

基本思路：重建或重置被评估资产。

资产评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

㈡范围：适用于新开发土地的评估，特别适用于房地产市场发育不完善，土地成交实例不多的情况。

㈢成本法在土地评估中的应用

计算重置成本，需要分析地价中的各种成本因素。

土地取得费是指为了取得土地而向原土地使用者支付的费用。

（2）计算土地开发费用

基础设施配套费：如“三通一平（通水、通路、通电和平整路面）”和“七通一平”费用。（3）计算投资利息

投资包括土地取得费和土地开发费。

（4）计算投资利润和税费。利润的确定关键是确定利润率或投资报酬率，计算基数可以是土地取得费和土地开发费，也可以是开发后的土地地价。

（5）计算土地增值收益：是由于土地用途改变或土地功能变化而引起的。

将前述四项加总得到土地的成本价格，再乘以土地增值收益率即为土地增值收益。土地增值收益率通常为10~25%。

（6）计算土地重置成本。前五项加总。

（1）土地取得费。

（2）房地产开发成本。

（3）开发利润。

（4）管理费用。

2.成本法在旧建筑评估中的应用

（1）计算建筑物重置成本

建筑物重置成本=原决算成本+直接成本调整+间接成本调整（2）计算建筑物成新率。（3）计算建筑物价值。

建筑物价值=建筑物重置成本×成新率

成本法利用参考p170例题7-1

-第三节房地产评估的其他方法

一、剩余法（当评估对象尚未完成开发）

1.剩余法概述

1)概念：也称假设开发法、倒算法，是在评估待估房地产价格时，先估算该房地产按照开发完成后房地产的正常交易价格成交，然后扣除开发费用、销售税金及合理利润后，用该剩余价值来测算被评估房地产价格的方法。

2) 范围（1）待开发土地；（2）将生地开发成熟地；（3）待拆迁改造的再开发土地。

3) 前提：剩余法在应用时要求有一个相应的社会经济环境保证

2.计算公式

P=A-（B+C+D+E）

地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润

3. 步骤

1）调查被评估对象基本情况。包括：

（1）土地的限制条件；（2）土地的位置；（3）土地的面积、形状、地质状况、地形地貌、基础设施和生活设施以及公用设施状况；（4）土地的利用状况：规划用途、容积率、覆盖率、建筑物高度限制；（5）地块的权利状况。

2）确定被评估房地产最佳的开发方式

3）预测房地产售价：

对于出售的房地产，可采用市场法确定；对于出租的房地产，根据市场法确定。

4）估算各项成本费用（1）估算开发费用；（2）估算专业费用；（3）估算资本利息；（4）估算税金；（5）估算销售费用。5）确定开发商合理利润。6）估算待评估房地产价格。

二、基准地价修正系数法

1.概述（1）基准地价概念及其特征所谓基准地价，就是按照土地级别分别评估商业、住宅、工业等各类用地的土地使用权的平均价格。

（2）基准地价作用

①具有政府公告作用②是宏观调控地价水平的依据；③是国家征收城镇土地税收的依据；

④是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；⑤是进一步评估宗地价格的基础；⑥可以引导土地资源在行业部门间的合理配置。

（3）基准地价修正系数法是以当地政府按级别制订的基准地价和基准地价修正系数表为基础，按照替代原则，将被评估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件进行对比，并对照修正系数表选择相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。

注意①明确基准地价内涵，注意公布的基准地价是生地价格还是熟地价格；②分析基准地价修正体系，注意修正体系的完善性和种类③确定级别和区域基准地价，根据基准地价的详细程度，据实进行调整；④正确选择宗地地价的影响因素；⑤计算各因素对地价的影响幅度；⑥运用宗地地价修正系数表来评估宗地地价。

2. 计算公式

宗地地价=宗地基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数

2）适用范围

适宜于同时对大量土地进行评估，特别适用于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。

2017年6月10日星期六2.计算公式宗地总价=路线价×深度百分比×临街宽度

如果宗地条件特殊，如属于街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋状地等，则：宗地总价=路线价×深度百分比×临街深度×其他条件修正率

3.应用程序1）路线价区段的划分。2）标准深度的确定。3）路线价评估。

4）深度百分率表和其他条件修正率表的制作。深度百分率又称深度指数，是地价随临街深度长短变化的比率。深度百分率表又称深度指数表，是路线价法的难点和关键所在。5）宗地价值计算。

美国：V=u×dv×f日本：V=u×dv×(f×d)

V——宗地总价；u——路线价；dv——深度百分率；f——宗地临街宽度；d——宗地深度。