资产评估1

第六章

1例：某一被评估企业拥有债券，本金120000元，期限为3年，年利息12%，按年付息，到期还本。评估时债券购入已满一年，而且这年利息已经收到并做投资收益入账。评估时，国库券年利息率8%，确定风险报酬率为2%，求该债券的价值。

P=120000× 12%÷ （1+10%）+120000 ×12%÷(1+10%)

+120000÷（1+10%）=124165.42（元）

2被评估债券为4年一次性还本付息债券100000元，年利率为

18%，不计复利，评估时债券的购入时间已经满2年，当年的国库券利率为10%，该企业的风险报酬率为2%，被评估债券的价值为（）元

P=100000(1+18% ×4) ÷ (1+12%)

=137117.34(元）

被评估企业拥有甲企业发行的5年期债券100张,每张面值1 万

元,债券利息率每年为9%,复利计息,到期一次还本付息。评估

基准日至债券到期还有两年,若适用折现率为15%,则被评估企

业拥有甲企业债券的评估值最接近于( )万元。

P=100 ×1 ×（1+9%） ÷（1+15%）

=116.342（万元）

某企业持有另外一家企业优先股200股，每股面值100元，年

股息率为11%，在评估时，国库券利率为8%,经过调查分

析，确定分析报酬率为2%，则评估价值为：

P=（200 ×100 ×11%）/10%

=22000元

评估机构于2002年1月对某公司进行评估，该公司拥有甲企业发行的非上市普通股票100万股，每股面值1元。经调查,由于甲企业产品老化,评估基准日以前的几年内,该股票的收益率每年都在前一年的基础上下降2%，2001年度的收益率为10%，如果甲企业没有新产品投放市场，预计该股票的收益率仍将保持每年在前一年的基础上下降2%。已知甲企

业正在开发研制一个新产品，预计2年后新产品即可投放市场，并从投产当年起可使收益率提高并保持在15%左右，而且从投产后第3年起，甲企业将以净利润的75%发放股利，其余的25%用作企业的追加投资，净资产利润率将保持在20%的水平。若折现率为15%，求被评估公司所持甲企业股票2002年1月1日的评估值

分析：

1）新产品投资以前两年的收益率分别为：

10%× (1－2%) =9.8%

9.8%× (1－2%) =9.6%

2）新产品投产以前两年内股票收益现值为:

收益现值

=100×1×9.8%/(1+15%)+100×1×9.6%/(1+15%)2

= 8.52+7.26 = 15.78(万元)

3）新产品投产后第一及第二年该股票收益现值之和：

股票收益现值之和

=100×1×15%/(1+15%)3+100×1×15%/(1+15%)4

=9.86+8.58=18.44（万元）

4）新产品投产后第三年起该股票收益现值为：

由于从新产品投产后第三年起股利增长率= 20%×25%=5%

所以从新产品投产后第三年起至以后该股票收益现值

=100×1×15%×/（15%－5%）（1+15%）4 =85.76（万

元）

5）该股票评估值=15.78+18.44+85.76=119.98(万元)

甲评估机构于2005年1月对A公司进行评估，A公司拥有B公司发行的非上市普通股200万股，每股面值1元。经评估人员预测，评估基准日后该股票第一年每股收益率为5%，第二年每股收益率为8%，第三年每股收益率为l0%，从第四年起，因生产、销售步入正轨，专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A 公司所拥有的B公司股票的评估值。（要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。）

第二章

某待评估的生产设备每月可生产10000件产品，生产每件产品的工资成本为1.5元,而目前的新式同类设备生产每件产品的工资成本仅为1.2元。假定待评估设备与新设备的运营成本在其他方面相同，待评估设备资产还可以使用5年，所得税税率为

25%，适用折现率为10%。根据上述调查资料，求待评估资

产相对于同类新设备的功能性贬值。

[（1.5-1.2）×10000×12×（1-25%）] ×[1-

1/(1+10%)5]/10% = 102351（元）

第三章

某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。

第一步，调整计算现时成本。

投资日期(年)原始投资额（元）价格变动系数现行成本（元）199430,000 2.6078,000 19993,000 1.614,830

20012,000 1.334,830

合计35,00085,490

第二步，计算加权更新成本。

第三步，计算加权投资年限

第四步，计算成新率

成新率＝7÷(9.5＋7)×100%＝42%

某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。

具体计算过程如下：

（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为：

1,500－300－150＝1,050万元

（2）计算经济性损耗率：

= （1－0.48）×100%＝52%

（3）计算经济性损耗额：

经济性损耗额＝1,050×52%＝546万元

被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。

经济性损耗额＝(150×10,000)×(1－25%)×(P/A,10%,3)

＝1,125,000×2.4869

＝2,797,763元

被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该

设备的有关参数和评估值

第一步：计算该设备的重置成本：

重置成本=100000×1.110+50000×1.15

= 259374+80526=339900元

第二步：计算加权投资名义年限

2,996,370÷339,900＝8.82年

第三步：计算实际加权投资年限：

8.82×50%＝4.41年

第四步：计算成新率:

[5÷(4.41＋5)]×100%＝53%

第五步：计算功能性损耗:

1,000×12×(1－33%)×(P/A，10%，5)＝30,478元

第六步：计算经济性损耗:

该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求,故经济性损耗为0。第七步：计算评估值：

评估值＝339,900×53%－30,478＝149,669元

第四章

在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。根据土地残余法确定土地的价格。

（1）计算房地合一纯收益

100×2000×60％×12－720000＝720000（元）

（2）计算建筑物的纯收益

240×（12％+1/20）＝40.80（万元）

（3）计算属于土地的纯收益

72－40.80＝31.20（万元）

（4）土地的价格为：31.2÷10％＝312（万元）

单方土地价格为：312÷3000＝1040（元/m2）

表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物宗地

与待估宗地比较，负号表示参照物宗地条件比待估宗地条件

差，正号表示参照物宗地条件比待估宗地条件优，数值大小

代表对宗地地价的修正幅度。容积率与地价的关系为：容积

率在l-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率

为1时增加3％。该城市地价指数见下表：

试根据以上条件评估待估宗地2000年1月20日的价格

某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

（单位：元/平方米）

单位换算：

1亩=2000/3平方米

1.估算土地取得成本

土地取得成本＝出让金＋拆迁费

＝20＋30＝50万元/亩＝750元/平方米

2.估算土地开发成本

土地开发成本＝开发费＋其他费用

＝3亿元/平方公里＋5万元/亩

＝300元/平方米＋75元/平方米

＝375元/平方米

3.估算资金成本

假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则：

资金成本＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1]

＝92.70＋13.70＋6.65＝113.05元/平方米

4.估算开发利润

开发利润＝（750＋375）×10%

＝112.5元/平方米

5.计算土地价格

土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5

＝1,350.55元/平方米

土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元

即该地块经开发后的价格为108,044,000元。

地价＝预期楼价－建筑费－专业费用

－销售费用－利息－税费－利润

第五章

某企业拟转让甲产品生产的全套技术，该技术账面原始成本为400万元，已使用2年，预计还可使用10年。近2年物价涨幅为20%。由于技术转让，该企业产品的市场占有率将有所下降，在以后的10年内，减少销售收入的现值为130万元，增加开发费用以提高质量、保住市场的追加成本现值为120万元。该企业与购买方共同享用这项生产技术所形成的设计能力分别为650万件和350万件，试评估该项无形资产转让的最低收费额。

1）计算该项无形资产的重置成本净值。

（2）计算转让成本分摊率。

（3）计算机会成本。

无形资产转让后加剧了市场竞争，在该无形资产的寿命期间，销售收入减少和费用增加的现值，就是转让无形资产的机会成本。即：

机会成本＝无形资产转让净减收益现值＋无形资产再开发净增费用现值

＝130＋120＝250万元

（4）计算该项无形资产转让的最低收费额。

最低收费额＝400×35%＋250

＝390万元

甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。

使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加利润的

25%支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产

品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为40

万件、45万件、55万件、60万件、65万件。假定折现率为

14%，所得税率为33%。试估算该商标许可使用权价值。

25%×（1-33%）×[40×10/（1+14%）

+45×10/（1+14%）2

+55×10/（1+14%）3

+60×10/（1+14%）4+65×10/（1+14%）5] = 295（万元）

某甲（承租人）1999年1月和某乙（房主）签定了一房屋租赁

合同，原租金为200元 / 月，每半年的第1个月初支付一次，

租期为5年，某甲于2000年1月（尚未支付房租）转让该房屋

的租赁权，经调查同类房屋2000年1月的市场租金为250元 /

月，折现率为10%。该租赁权的转让费接近（）元。

50×6+50×6× [1-1/（1+5%）7] / 5%

= 2000

第七章

企业中A材料为一个月前从外地购进，数量5000公斤，单价为

200元，当时付运杂费500元。评估时清查盘点尚有1500公斤

A材料，则该材料评估值为( )元。

1500*200+1500*500/5000=30150

某低值易耗品原价700元，预计可使用1年，现已使用6个月。

据调查，该低值易耗品的现行市价为1100元，则其评估值为(

)元。

1100*6/12=550

某企业向甲企业售出一批半成品，贷款金额500万元，约定半

年后付款。采用商业承兑汇票结算。该企业6月10日开出汇

票，并经甲企业承兑。汇票到期日为12月10日。现对该企业

进行评估。评估基准日为8月10日，月贴现率为5‰，则应收

票据的评估值应为( )万元。

500-500*4*0.5%=490

某企业三月初预付6个月的房屋租金90万元，当年5月1 日对

该企业评估时，该预付费用评估值为( ) 万元。90*4/6=60

某企业有一期限为10个月的应收票据，本金为500000元，月

利率为1%，截止到评估基准日离付款期尚差3个半月的时

间，则该应收票据的评估值为（）元

500000*(1+1%*6.5)=532500

某企业产成品实有数量80台，每台实际成本为940元，该产品

的材料费用与工资费用的比例为70:30，根据有关资料，材料

费用综合调整系数为1.2，工资费用调整系数为1.08。该产品

的评估值为（）元

80*940*(0.7*1.2+0.3*1.08)=87532