2010年注册物业管理师考试真题之物业实务案例题部分

2010 年注册物业管理师考试真题之物业实务案例题部分

2010 年物业管理师主观题

综合管理题

张先生发现自家卫生间漏水，向物业管理处报修，物业管理处立刻派维修工前往检查，经过维修工现场检查，确定为楼上李先生家装修破坏防水所致。物业公司以李先生在装修期间未做装修申请为由，拒绝协调此事。张先生感觉很生气，找到报社，将此事公布，说物业公司态度恶劣，工作不专业，维修工未穿着工服等等。

于是物业管理公司向总公司写了一个报告汇报此事，并提出几点解决问题的方案。第一：因为李先生家未做装修申请，且此事为业主户内，今后涉及到赔偿和修复之事，物业公司不宜插手管理此事，建议张先生找李先生自行协商解决。

第二：媒体报道严重，建议冷处理，等过一段时间事情会自然平息。第三：维修工都是经过培训的，维修技能出众，受工作性质约束没有统一着装，张先生讲到维修工未着工服，建议统一着装。并上门维修改变媒体的负面报道的影响。

第四：特约服务收费标准是根据周边维修标准制定，维修工在完成日常工作之余还有富余时间，建议降低特约服务标准，物业公司在不增加或很少增加费用的情况下可以创收。

第四：第四想不起来了

1、物业管理处以未做装修登记为由，不管张先生，对不对，为什么。

2、利用公共关系原理分析物业管理处第二点面对媒体做法是否妥当，为什么。

3、物业管理处第二个问题对不对，用“近因效应”分析物业管理处的做法是否妥当，为什么。

4、根据经济学原理分析物业管理处第四点做法是否可行，为什么。

实务题

一、某小区已经入住两年，业主投诉（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱，

1、物业公司如何处理一般投诉。（16 分）

2、针对以上三个问题将如何解决。（9分）

二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商无发解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。

1、上门有几点操作违规之处。（10 分）

2、作为项目经理你如何做来解决上面问题。（20 分）

三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收费费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20 万平米，高层住宅20万平米，别墅 4 万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目

（一）人员工工资奖金及福利包括1、分管此项目的副总经理工资2、项目经理工资

3、项目员工年终绩效奖金

（二）补充养老金

（二）公共区域维修保养费用

（三）工程保修费用

（四）管理区域保洁材料费用

（五）管理区域装修垃圾清运费用

（六）公共秩序维护费用

（七）项目履约金

（八）公共部位公共设施公众责任保险费用

（九）固定资产折旧费（十）对社会的爱心捐赠问题1、该项目可以由何种资质的物业公司承接。（2 分）

2、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3 分）

3、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10 分）