某房地产开发公司对设计工作的管理制度DOC

QG/xxx 06-2009

xxx对设计工作的管理制度

1 范围

本制度规定了xxxx对设计工作的管理要求。

本制度适用于xxxx对所有工程项目的设计管理工作。

2 总则

为了规范xxxx对项目设计工作的有效控制，发挥公司的技术监控职能，使公司开发项目设计管理实现节约资金、高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计水平，确保开发项目符合公司的开发理念，确保投资的产品质量和高性价比，且满足房地产消费市场的需求，制定本制度。

3 职责分工

3.1 xxx建设工程招投标工作领导小组是公司各项工程招标、比价的最高权力机构，负责对公司各项工程涉及招标、比价结果的最终审核，领导公司各项工程涉及招标、比价工作的开展。

3.2 工程部

3.2.1 负责规划与设计全过程的组织、协调、实施工作；

3.2.2 负责组织规划与设计方案的评审，提出各阶段评审报告；

3.2.3 协助经营部办理项目规划设计方案的申报；

3.2.4 与委托设计单位的沟通和协调；

3.3 经营部

3.3.1 参与项目前期设计全过程的策划和研发工作，提出对项目设计的合理化意见；

3.3.2 负责办理项目规划设计方案的审批工作；

3.3.3 负责按照项目规划设计成果进行工程概算。

3.3.4 参与规划与设计方案的评审。

3.4 营销策划部

3.4.1 负责客户市场的调研，配合工程部为项目的前期设计工作提供参考依据；

3.4.2 参与规划与设计方案的评审。

4 工作程序

4.1 公司项目设计阶段划分

4.1.1 项目设计阶段划分为：概念设计阶段、委托规划设计阶段和委托环境设计阶段。

4.1.2 委托设计包括：

4.1.2.1 规划设计；

4.1.2.2 扩初设计；

4.1.2.3 施工图设计。

4.2 概念设计控制

4.2.1 经营部负责在公司获取开发土地使用权（招牌挂出让信息）后，根据项目前期可行性研究和市场调研结果进行土地价值分析，报告xxx建设工程招投标工作领导小组。

4.2.2 土地价值分析是在进一步市场调研的基础上，依据规划要点，寻找“土地价值最大化和投资价值最大化”方案的过程。分析的一般方法是：经营部负责牵头，结合营销策划部，拟订几个不同的产品方案和开发方案，并测算出不同方案的土地价值，价值最大化所对应的产品方案就是理论上的“最佳方案”。通常情况下，一种产品方案对应着几种开发方案，而只有一种开发方案在单位时间内能产生最大的效益，是这一产品方案的投资时间价值最大。这种产品方案和开发方案就是“最佳方案”。

4.2.3 营销策划部负责对项目所在区域客户及潜在客户市场开展调研工作。根据调研情况结果对工程部提出市场或客户对产品设计的具体要求，为项目设计工作提出可靠地参考依据。

4.2.4 工程部根据经营部、营销策划部所提供建议及“规划要点”进行概念性设计研究。概念性设计研究的要点包括：

4.2.4.1 项目核心开发理念；

4.2.4.2 项目销售主体定位；

4.2.4.3 项目整体风格定位；

4.2.4.4 项目建筑、景观、园林主题思想；

4.2.4.5 配套设施规划；

4.2.4.6 “规划要点”的分解等。

4.2.5 概念性设计研究后，工程管理部应形成2～3个概念性方案。概念性设计方案包括：

4.2.

5.1 项目的整体风格说明（要与城市风格、自然景观、人文景观相融合）；

4.2.

5.2 总体规划效果图；

4.2.

5.3 单体建筑效果图；

4.2.

5.4 景观园林效果图；

4.2.

5.5 方案的设计参数、设计标准，设备和结构造型、功能和使用价值等。

4.2.6 概念性设计方案完成后，工程部应报请xxxx建设工程招投标工作领导小组审批。

4.3 委托规划设计

4.3.1 概念性设计方案经xxx建设工程招投标工作领导小组审核通过后，工程部根据选定的概念设计方案，编制委托单位《规划设计任务书》和《建筑方案设计任务书》并联合经营部开展规划设计招标工作。招标工作结束后，对中标单位进行规划和建筑设计

委托工作，工程部向委托设计单位提供概念性设计方案的资料，作为设计单位设计的依据，并签署委托设计合同。

4.3.2 委托设计过程中工程部应严格执行概念性设计方案、《规划设计任务书》和《建筑方案设计任务书》中确定的设计思想和要求。

4.3.3 委托规划设计方案、扩初设计方案、施工图设计方案的评审和确认执行按照《工程部管理制度》中《建设工程竣工图管理办法》。因项目原因，工程部认为不需要初步设计阶段的，应书面说明理由。

4.3.4 方案设计评审的要点包括：

4.3.4.1 建筑风格的选择；

4.3.4.2 不同建筑的具体位置；

4.3.4.3 园林风格的选择；

4.3.4.4 各类户型的比例；

4.3.4.5 每种户型的面积、设计方案；

4.3.4.6 建筑平面设计方案；

4.3.4.7 外立面设计方案等。

4.3.5 各阶段方案设计结束后，xxx建设工程招投标工作领导小组组织工程部、经营部、营销策划部相关部门对设计方案进行讨论和评审，提出对各阶段设计方案的修改意见，直至最终方案通过。

4.3.6 各阶段方案设计评审要点

4.3.6.1 概念设计

——技术经济指标；

——景观利用；

——规划分区；

——道路结构；

——建筑高度；

——创新点。

4.3.6.2 方案设计

——技术经济指标；

——规划结构：景观利用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度；

——户型平面：朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋面形式；

——建筑立面：立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备隐蔽、建筑色彩。

4.3.6.3 扩初设计

——扩初及施工图须符合国家设计深度要求；

——结构方案：结构选型、基础选型、结构布置。

4.3.6.4施工图设计

施工图设计评审要点见本制度关于《xxx对设计工作的评审及管理》中涉及对施工图设计阶段的描述。

设计管理中的施工图设计。

4.3.6.5 环境设计

——环境规划：规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分区、流线设计、场地布置、绿量控制；

——公共设施规划：灯具布置、座椅布置、垃圾箱布置、标识布置、背景音乐布置、绿量控制；

——场地设计：地面材料、构筑物造型、构筑物材料、艺术品布置；

——道路设计：地面材料、路牙设计；

——绿化设计：视线分析、树种分区。

4.3.7 各部门评审的内容和重点包括：

4.3.7.1 营销策划部从市场发展趋势、市场需求、客户需求、其他项目成败因素等角度进行评审；

4.3.7.2 工程部从设计和施工技术、进度、造价控制等技术方面进行专业评审；

4.3.7.3 公司项目成本管理小组从成本角度进行评审；

4.3.7.4 经营部从项目设计是否符合预算要求，材料是否易于采购、采购的成本（包括采购价格和采购费用）角度进行评审；

4.3.7.5 评审应邀请有关规划、建筑专家参加，征询专家的意见。

4.4 委托环境设计的控制参照以上规程执行。

5 xxx对设计工作的评审及管理

5.1 对设计工作的评审及管理过程中xxx的职责分配

5.1.1 工程部负责设计评审程序的组织和实施；

5.1.2 工程部提出施工方面的意见；

5.1.3 营销策划中心提出市场定位方面的意见，确定市场和客户的需求；

5.1.4 经营部负责提出成本控制方面的意见；

5.1.5 xxx建设工程招投标工作领导小组负责对最终对设计方案的确认。

5.2 xxx对设计图纸审核的工作程序

5.2.1 初步设计阶段：

由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确

定的质量标准。

5.2.2 技术设计阶段：

5.2.2.1 技术设计是在初步设计基础上方案设计的具体化。所以，对技术设计图纸的审核侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求，是否符合设计大纲所提的要求。

5.2.2.2 由于工程项目要求的质量与其所支出的投资是呈正相关的，所以，各专业工程师在初步设计及技术设计阶段审核方案或图纸时，需要同时审核相应的概算文件。只有既符合预定的质量要求，而投资费用又在控制限额内时，设计才能得以通过。

5.2.2.3 技术设计阶段的审核由工程部根据《施工图评审项目记录表》（附录二）的内容进行，并填写和保持记录。

5.2.3 施工图设计阶段

施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。

5.2.3.1 建筑施工图。简称“建施”。主要应审核房间、尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求等。例如，建筑外立面是否符合整体风格，施工难易程度如何，有没有更好的方案；主力户型，非主力户型的比例，在小区的位置是否合理；每一户型设计是否合理，创新点是什么，改进建议；每一户型各方间面积、组合是否合理，是否做到了“三分离。”卫生间、厨房、采光、通风如何、怎样改进；装饰材料规格与户型设计尺寸的匹配性；对单元门、分户门、房间门尺寸，材质的评价；外窗面积、材质是否满足采光、隔单要求；厨房与餐厅的布置是否合理，中、西厨房是否分开，是否便于排风；错层、复式的高度、安全性评价；屋顶保温、隔热层设计的合