房地产开发基础知识

第一章房地产开发相关概念简介

一、房地产开发的基本概念

（一）基础指标1

1、总用地面积

总用地面积是指用地红线范围内的土地面积总和。包括建设用地面积、代征道路面积和代征绿化面积，又称毛用地面积和规划用地面积。

2、净用地面积

净用地面积是指建筑红线范围内的土地面积总和。需要注意的是，市政道路、公共绿地一般包括在总用地中，但不包括在净用地范围内。

3、容积率

指一定地块内，计算容积率的总建筑面积与净建设用地面积的比值。计算容积率总建筑面积应包括以下两类建筑面积之和：

（1）地面以上建筑的建筑面积，但是地面以上的架空层、避难层、屋顶梯间和电梯机房的建筑面积除外；

（2）地面以下建筑的建筑面积，但是地面以下的机动车和非机动车库、设备用房的建筑面积除外。

4、容积率建筑面积

容积率建筑面积又称计算容积率总建筑面积。一般情况下：容积率建筑面积=容积率×净用地面积。

5、楼面地价

楼面地价是单位容积率建筑面积分摊的土地价格。楼面地价＝土地总价/容积率建筑面积。

6、建筑面积

1《城市规划规范标准与法规集锦》

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指建筑物各层外墙或结构外围水平投影面积之和。该指标可分为地上和地下两个部分，应大于等于计容建筑面积。

7、总可售面积

可售面积就是可办理《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积。

8、基底面积

建筑基底面积是指建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构外围水平投影面积。

9、建筑密度

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

（二）证照相关

1、土地使用权证

依法取得土地使用权的单位或个人，由当地政府及管理部门发给的凭证，具有法律效力，受到国家法律保护。

2、建设用地规划许可证

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

3、建设工程规划许可证

建设工程规划许可证是城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。包括下列内容：许可证编号；发证机关名称和发证日期；用地单位；用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；计容积率面积及各分类面积；附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

4、建设工程施工许可证

是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。在获取施工许可证之前，应完成项目招标，签订施工合同，监理合同。

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5、预售许可证

商品房预售许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。不同城市办理预售许可证对工程进度的要求是不同的，主要城市预售条件详情如下：

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第二章房地产开发土地使用权的获取方式

房地产开发用地的获取方式可以有以下几种：出让、股权收购、转让、划拨、合作开发。其中出让和股权收购是获取土地的最主要手段，转让等方式可看作必要补充。

一、国有土地使用权划拨

国有土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。这种方式最主要的特点是：无使用期限、无出让金（土地使用者仍要缴纳补偿、安置等费用）。

鉴于我国目前土地使用双轨并存的局面和我国社会主义公有制的性质，行政划拨作为政府配置土地资源的一种手段还将长期存在，但其使用的范围和行政划拨土地的数量，将逐步减小。具体的运作方式也会逐步有所改变。

根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，以划拨方式获得土地使用权的用地类型包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。

对于房地产开发商而言，以行政划拨方式获取土地使用权的现象并不多见，目前通过划拨方式得到的开发用地主要是廉租住房和经济适用房项目用地。

二、国有土地使用权出让

国有土地使用权出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。

国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖和挂牌三种方式。这三种方式是公司取得土地资源的主要渠道，在取得的项目中占到50％左右的比例。

招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

拍卖出让国有土地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

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挂牌出让国有土地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

虽然这种土地获取方式法律关系明晰、前期工作时间短、资金变现快，但

记手续外商投资企业还应办理股权转让的审批手续。即可控制、管理整个项目，手续简单；

（2）费用节省、开发快捷

股权收购相对而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目

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公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立房地产公司；

（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险

土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及代垫出让金。

股权收购方式的劣势主要有以下几点：

（1）股权转让存在政策风险

股权转让视公司性质不同，需要发改委、商务局、工商局办理相应手续，尤其外资股权转让受政策影响大，周期长，可能存在政策风险。

（2）法律、债务风险难以控制

项目公司某些法律、债务风险可能并不能反映在尽职调查中，收购方在收购后将面临风险。

（3）溢价处理难度相对较大

当收购价格高于原账面价值时，溢价部分无法通过股权收购进入项目开发成本。

这种合作方式需要注意以下几点：

（1）明确合作方是否已取得国有土地使用权证，及其他土地出让手续；

（2）明确地块是否设有抵押。

四、合作开发

房地产项目合作开发是指，收购方以货币资金出资，拥有目标房地产项目的企业以项目出资，共同组建一个新的合资企业，共同进行项目开发，风险共担，利益共享的模式。

合作开发方式的优势主要有以下几点：

1、适用于转让方经营项目多而收购方不欲取得除目标房地产项目以外的其它项目；

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2、可以规避转让方原遗留的一些问题，如法律纠纷、或有负债等，较容易操作，收购方可能负担的法律风险相对较小；

3、较项目转让方式，税务成本明显降低，无需交纳营业税及附加，在契税方面可根据实际情况尽可能地修订相关条款，以减轻税负。

合作开发方式的劣势主要有以下几点：

1、可能会发生由于新组建企业而需的评估费、注册费、变更法律文件的手续费等支出，除税务之外的其它交易成本较大；

2、交易过程运作的时间较长，过程较为复杂。

这种合作方式需要注意以下几点：

1、在新成立的项目公司中，我方必须控股，掌控项目的开发权；

2、我方实际控制项目公司的经营权，在章程和合作协议中须约定清楚。

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第三章房地产开发税费解析

与房地产相关的税费科目繁多，本章对房地产开发过程中的主要税种和费用进行了解释。房地产开发涉及到的主要税种有：营业税、企业所得税、土地增值税等；主要费用有：市政配套费、开发前期费、红线内配套费等。

一、房地产各种税收释义及计算办法

（一）营业税及附加

1、营业税

（1）纳税主体

《中华人民共和国营业税暂行条例》中规定在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

（2）计算方法

应纳税额＝营业额×税率。销售不动产的税率为5％。营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

（3）缴纳方式及时点

营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定；不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

为了便于控制税源，税务部门对房地产等部分行业规定收到房款后就要交营业税，而不论是否结转收入。

2、营业税附加：城市维护建设税、教育费附加

根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和《征收教育费附加的暂行规定》，中规定凡缴纳产品税，增值税，营业税的单位和个人，都应依照本条例的规定缴纳城市维护建设税和教育费附加。

城市维护建设税和教育费附加税基为营业税税额。城市维护建设税税率如下：纳税人所在地在市区的，税率为7％；纳税人所在地在县城，镇的，税率为5％；纳税人所在地不在市区，县城或镇的，税率为1％。教育费附加率为3％。二者与增值税、营业税、消费税同时缴纳。

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（二）企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，转让土地使用权取得的收入计入企业当期应纳税所得额，按适用税率计征企业所得税。

1、计算方法

2007年及以前，企业所得税率为33%，2008年起，一般企业所得税率为25%。

企业所得税税基为应纳税所得额，应纳税所得额是企业的会计税前利润（利润总额）进行一定纳税调整后得出的，它与税前利润密切相关，但又不完全相等，需要调整的内容很多很复杂。

例如，某公司收入3000万，成本费用2000万，其中业务招待费为100万。应交多少企业所得税呢？分析：该公司的利润为3000-2000=1000万，税法规定，业务招待费只有60%能作为费用扣除，另外40%不能作为费用扣除，则该公司的费用中有40万不能扣除，应纳税所得额为3000-（2000-40）=1040，应交所得税=1040×25%=260万。

2、缴纳方式

企业所得税按年计算，但为了保证税款及时、均衡入库，对企业所得税采取分期（按月或季）预缴、年终汇算清缴的办法。纳税人预缴所得税时，应当按纳税期限的实际数预缴，按实际数预缴有困难的，可以按上一年度应纳税所得额的l/12或1/4，或者经当地税务机关认可的其他方法分期预缴所得税。预缴方法一经确定，不得随意改变。

（三）契税

《中华人民共和国契税暂行条例》中规定在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。

契税税率为3-5％。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

（四）印花税

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《中华人民共和国印花税暂行条例》中规定产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据按所载金额0.05％贴花。

（五）城镇土地使用税

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定的税额在取得的次月起缴纳城镇土地使用税。

土地使用税每平方米年税额如下：（一）大城市1.5元至30元；（二）中等城市1.2元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

二、土地增值税专项解析

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。

（一）纳税主体

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

（二）征收条件

征收土地增值税需要满足两个条件：有偿转让；存在增值性收入。也就是说不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

（三）计算方法

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。

1、增值金额

增值额应等于转让房地产收入减去扣除项目金额。扣除项目应包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关

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的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。

反映在测算表中，扣除项应等于调整后的直接投资*1.3+营业税及附加。之所以直接投资按加计30%是因为《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中规定：

（1）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按直接投资的10％以内计算扣除。

（2）对从事房地产开发的纳税人可按直接投资加计20％的扣除。

2、税率及速算扣除数

土地增值税的税率实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

增值额未超过扣除项目金额50％时：土地增值税税额=增值额×30％

增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％时：土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％时：土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

增值额超过扣除项目金额200％时：土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％。

上述公式中5％，15％，35％为速算扣除系数。

（四）征收方法

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》中规定（国税发[2010]53号），除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东

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北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。部分重点城市预征率如下：

北京：按商品房销售收入的2%至5%预征，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3％预征；广州：普通住宅按2％，非普通住宅3％，别墅4％。写字楼（办公用房）2％，商业营业用房和车位4％。上海：除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2％；高于但不超过1倍的，预征率为3.5％；超过1倍的，预征率为5％。

（五）免征条件

下列两种情况可以免征土地增值税：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的；因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（六）土地增值税的清算

1、清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

2、清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。

符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

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（4）省税务机关规定的其他情况。

三、城镇土地使用税

城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。

城镇土地使用税的纳税人为，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。其税率根据城市大小分为四个类别，每个类别每平方米年税额幅度如下：

（1）大城市1.5元至30元；

（2）中等城市1.2元至24元；

（3）小城市0.9元至18元；

（4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

对于下列土地免缴土地使用税：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年；

（7）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。

四、房产税

房产税是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。

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房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率分两种情形：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。

免征房产税的情形有：

（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。

（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。

（4）个人所有非营业用的房产。

（5）经财政部批准免税的其他房产。

（6）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。

（7）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

（8）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。

（9）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。

如此诸多的免税情形使得房产税从1986年设立后就影响不大。但自从2011年起，上海重庆两地开始尝试改革房产税。

五、房地产开发费用解析

（一）开发前期费

前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：勘察费，设计费，建设项目前期工作咨询费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时设施费，三通一平费等。

（二）建安工程费

建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。可列入建筑、安装工程费的项目有：土建部分工程费、安装工程费、工程检测费、工程建设监理费等。

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（三）红线内配套费

经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。此项费用按照市政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。可列入基础设施建设费的项目有：

（五）三项费用

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三项费用包括管理费、财务费、营销费。管理费指的是办公楼租用、购买车辆、采购员工工装等维持公司日常经营管理所需要的费用；财务费主要指资本化利息；营销费主要包括销售、租赁代理费、策划费、广告费等。

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