五证两书及相关流程

住宅质量保证书

定义：住宅质量保证书，是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

意义：鉴于房屋的特殊属性，为了维护购房者的合法权益，国家对住宅质量进行了专项规定，要求开发商建造的房屋必须达到一定的标准，并要求开发商承担一定期限的保修责任。通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果，开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。

主要内容：

（1）房屋经工程质量监督部门验收后确定的质量等级；

（2）注明房屋基础构造的使用期限和保修责任；房屋基础构造指房屋的地基基础和房屋主体结构。

（3）各部位、部件的保修内容和保修时间；国家对部分内容规最低保修内容和期限，具体有：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建筑工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。（4）房屋发生上述情况时，负责处理购房者报修、答复和处理等事项的具体单位。

保修期规定：开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。

给付时间：开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者；同时，开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。

住宅使用说明书

《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。

内容：《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：?

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；?

2、结构类型；?

3、装修、装饰注意事项；?

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；?

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；?

6、门、窗类型，使用注意事项；?

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。?

住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

一般是收房就应该领取到的。

制度规定：

【实施时间】1998-09-01【发布单位】建设部建房（1998)102号关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，北京市政管委、上海市住宅局，深圳市国土规划局、住宅局：

为了保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，决定在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。现将《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》印发你们，请遵照执行。并就有关事项通知如下：

一、各级建设行政（房地产）主管部门要认真组织实施《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，加强房地产开发企业的管理，在商品住宅销售中明确质量责任、确保商品住宅质量。

二、房地产开发企业要结合《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的实行，建立和完善企业内部的质量管理制度，加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理，使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关单位的质量责任。

三、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本。

商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定

第一条为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，制定本规定。

第二条本规定适用于房地产开发企业出售的商品住宅。

第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。

第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

1、工程质量监督部门核验的质量等级；

2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；

屋面防水3年；

墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

门窗翘裂、五金件损坏1年；

管道堵塞2个月；

供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

卫生洁具1年；

灯具、电器开关6个月；

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

4、用户报修的单位，答复和处理的时限；

第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不

应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。

国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

第七条房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。

第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：

1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；

2、结构类型；

3、装修、装饰注意事项；

4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；

5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；

6、门、窗类型，使用注意事项；

7、配电负荷；

8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；

9、其他需说明的问题。

第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。

第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）发放。每套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

第十二条房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

第十三条其他住宅和非住宅的商品房屋，可参照本规定执行。

第十四条本规定由建设部负责解释。

第十五条本规定从1998年9月1日起实施。

国有土地使用证

《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。办理对象：城镇住房用地登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和

其他住房用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有房屋所有权的住房产权人。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

办理分类：房改房和经济适用房用地“土地使用证”的办理：由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源管理部门将依法办理；如原用地单位已不存在，住房户可和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。商品房住房土地“土地使用证”的办理：由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部

门办理。住房户需要提交的资料包括：房主身份证复印件、售房合同或单位售房证明或房产证。如果城镇居民的工作单位或房屋开发商没有给房屋产权人办理住房“土地使用证”，房屋产权人可向工作单位或开发商提出要求。仍不办理的，可向所在辖区的国土资源管理部门举报。

申办程序

（一）办理程序土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。

1、土地登记申请

（1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。

（2）因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。

（3）提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

2、地籍调查对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。

3、土地权属审核土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。

4、颁发国有土地使用权证书。

（二）评估收费

根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地价的总额计算各项费用。

变更：申请转让变更登记时必备材料

一、个人商品套房：

办理商品套房土地使用证变更手续须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、房屋所有权证

3、契证

4、受让方身份证

5、其他材料

二、个人独立私房用地：

（一）、协议转让形式：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、房屋所有权证

3、契证或买卖协议书

4、受让方身份证

5、其他材料

（二）、法院裁定：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书

3、受让方身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、其他材料

（三）、委托拍卖：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、拍卖公证书或委托公证书

3、受让方身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、其他材料

三、单位用地：

（一）、协议转让：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

3、契证或买卖协议书

4、受让方身份证或法定代表人身份证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、其他材料

（二）、法院裁定：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、法院判决书或法院裁定文书或法院调解文书

3、受让方身份证或法定代表人身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、其他材料

（三）、委托拍卖：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、拍卖公证书或委托公证书

3、受让方身份证或法定代表人身份证

4、房产已过户的，提供房权证与契证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、其他材料

（四）、国有企业转让：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

3、契证或买卖协议书

4、受让方身份证或法定代表人身份证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、由国家授权的机构或部门同意转让的批文

8、其他材料

（五）、集体企业转让：

办理土地使用证变更手续时须提供以下材料原件：

1、已签定土地出让合同或领取土地使用证的，提交合同和土地证。

2、房屋所有权证

3、契证或买卖协议书

4、受让方身份证或法定代表人身份证

5、企（事）业单位证照

6、企业章程

7、城市集体性质企业需提供主管部门认可意见，农村集体性质企业需提供集体经济组织决议和主管部门认可意见

8、其他材料

重要性：《土地使用证》是非常重要的物权，不按合同办出《土地使用证》就是开发商违

约和对业主“权力”的侵犯。《国有土地使用证》不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。

1、缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。

2、缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。

3、缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《物权法》第一百四十九条规定：“住

宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”，这样的房子还有多少价值呢？

登记意义：第一，开展城镇住房土地登记发证是土地行政主管部门加强城镇土地管理，依法管地的重要手段。土地登记是确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护土地权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。土地使用证书是土地使用者合法用地唯一的法律凭证。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《土地管理法实施条例》第三条规定：“国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”作为政府部门，只有做好城镇住房土地登记发证工作，才能保证法律的全面贯彻实施，达到“持证管地，凭证用地”的目的。

第二，开展城镇住房土地登记发证工作是保护房地产权利人合法权益的实际行动。随着住房制度改革的深入，住房私有化进程的加快，购房己成为城镇居民一项重要的投资。土地价值作为住房价值的一部分在不同地段的房价中显露无遗。房地产开发商在取得土地开发权之后都要领取土地使用证，以保证自己在开发期间的合法权益。土地登记部门对最终土地使用者的房地产权利人颁发土地使用证，是保护房地产权利人合法权益，为权利人服务的实际行动。

第三，开展城镇住房土地登记发证为促进房地产市场规范运作奠定了基础。为适应城镇住房制度改革的深化，规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易，促进房地产市场的发展和存量住房的流通、《己购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部69号令)规定，上市交易的已购公有住房和经济适用住房，必须同时提交“房屋所有权证”和“土地使用证”。土地使用证是住房流通的前提条件、也是城镇住房拆迁补偿不可缺少的要件。

第四，开展城镇住房土地登记发证为征收土地有偿使用税提供了依据。中国依法实行国有土地有偿使用制度。1988年11月1日开证的“城镇土地使用税”和1994年1月1日开证的“土地增值税”都是以土地面积、等级、价值为基础计算出来的。土地作为不动产，其不可移动性决定了土地登记的内容除权利人外，还包括土地面积、用途、等级、价值等因素，这些因素也是土地有偿使用税的计税依据。因此，开展城镇住房土地登记发证，不仅可以规范房地产交易秩序，也是防止国有土地资产流失的有效措施。

建设用地规划许可证

《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

简介：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经

城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。

作用：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。

按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。

依据及适用范围：为保证城市规划区内的土地利用符合城市规划，依据《中华人民共

和国城市规划法》第三十一条规定，由城市规划行政主管部门核发《建设用地规划许可证》，作为建设单位向土地主管部门申请征用、划拨和有偿使用土地的法律凭证。

已取得《建设项目选址意见书》的建设项目，通过国有土地招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，需办理规划设计方案审查、核定规划用地位置和界限，应申请办理《建设用地规划许可证》

申办程序及材料

《建设用地规划许可证》申办程序：

1、建设单位在每个工作日(周一至周六，以下同)持有关材料到规划局窗口（以下简称窗口）申报。

2、窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。

3、窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建设报件登记并注明收件内容及日期。

4、申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人。

5、项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。

6、经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场踏查，符合规划要求的项目，由项目经办人完成会签工作并转设计科核发《建设用地规划许可证》，经窗口发给项目单位；经研究不符合规划要求的报件，由项目经办人填写“退件通知”经窗口回复建设单位。

7、如在办理《建设用地规划许可证》过程中，发现该建设项目直接关系他人重大利益的，应当书面告知申请人、利害关系人；申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。

8、如申请人、利害关系人提出需要听证的，应当举行听证（听证程序按《长春市规划局规划行政许可听证工作规定》执行）。

9、申请人要求变更《建设用地规划许可证》内容的，应重新提出申请，按照规定程序换领《建设用地规划许可证》。

注：《建设用地规划许可证》有效期限为六个月，逾期未申请办理《建设工程规划许可证》的，该《建设用地规划许可证》自行失效。申请人需要延续依法取得的《建设用地规划许可证》有效期限的，应当在《建设用地规划许可证》有效期限届满30日前提出申请。

申办《建设用地规划许可证》申请人须提交建设用地规划许可申请，并按要求提供所规定的文件、图纸、资料进行申报。

1、建设用地规划许可证申请表(单位公章)；

2、净月开发区立项批复；

3、《建设项目选址意见书》及附件（复印件）；

4、项目合同（复印件）。

5、经国土资源部门确认的、具有测绘资质的单位测绘1：500或1:1000勘测定界图3张（蓝晒图，现状地形，长春市统一坐标、统一高程，包括各类地上、地下管线、建构筑物位置），同时提供一份电子材料；

6、关于办理《建设用地规划许可证》的法人授权委托书及经办人身份证复印件（出示原件）。

7、经土地招标、拍卖方式取得国有土地使用权的建设项目还需提供：

（1）《国有土地使用权出让合同》（复印件）；

（2）《国有土地使用权出让合同》中的规划设计条件及附图（复印件）；

（3）法人资格证明（工商营业执照或组织机构法人代码证）（复印件）；

（4）如属于经营性房地产开发建设项目，还需提供开发公司资质证明（复印件）。注：1、复印件需出示原件；2、除特殊说明外报审材料均为一份；

以下以云南省为例说明：

行政许可条件：

（一）建设项目符合城乡规划；

（二）以划拨方式供地的建设项目，取得《建设项目选址意见书》（有效期内）和有国有主管部门对建设项目用地的预审意见或其他相关文件；

（三）以出让方式供地的建设项目，取得《国有土地使用权出让合同》；

（四）取得发展改革等项目审批部门批准、核准、备案的建设项目；

（五）建设项目涉及环保、滇管、国家安全、消防、文物保护等部门的，需提供各相关行政主管部门的书面意见；

法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条、第三十九条、第四十二条;《云南省城市规划管理条例》第二十四条、第二十六条;《昆明市城市规划管理条例》第十二条、第二十二条。

申请表格及申请书：申请人需填写建设用地规划许可证《申报表》、《项目立卷表》（项

目首次申报时需提交）。以上申请表格需在《电子报件系统》中填写并打印，《电子报件系统》可在昆明市人民政府便民服务中心市规划局窗口及各分局免费拷贝或昆明市规划局网站下载。

行政许可办理时限：自受理之日起三个工作日内（不含公示及缴费时间）。

法律依据：《中华人民共和国行政许可法》第四十二条；《云南省城市规划管理条例》第二十四条；《昆明市城市规划管理条例》第十二条。

有效期限：《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项

目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。

逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。

法律依据：《云南省城市规划管理条例》第二十八条；《昆明市城市规划管理条例》第十九条。

建设工程规划许可证

建设工程规划许可证building permit,城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。

简介：建设工程规划许可证building permit 城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；

（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

建设工程规划许可证-法律依据：《中华人民共和国城乡规划法》第三章第四十条：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

建设工程规划许可证-内容：

《建设工程规划许可证》包括下列内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）

附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

建设工程规划许可证-申报范围：城市规划区内各类建设项目（包括住宅、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政交通基础设施等）的新建、改建、扩建、翻建，均需依法办理建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是建设工程办理施工许可证，进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。

建设工程规划许可证-目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。

建设工程规划许可证-申报条件：1、新建、改建、扩建建筑工程。2、各类市政工程、管线工程、道路工程等。3、文物保护单位和优秀近代建筑的大修工程以及改变原有外貌、结构、平面的装修工程。4、沿城市道路或者在广场设置的城市雕塑等美化工程。5、户外广告设施。6、各类临时性建筑物、构筑物。

建设工程规划许可证-申报资料： 1.建设工程类2.①《建设工程规划许可证》申请表1 份，并加盖申请人印章 3.②有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见 4.③土地使用权属证件及附图 5.；④1/500或1/1000地形图两份，地形图上应由设计单位用HB铅笔标明下列内容：建筑基地用地界限、建筑物外轮廓及层数、新建建筑物与基地用地界限、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑物间距尺寸轴线标号；(作图格式见《报送建筑工程设计方案、建设工程规划许可证地形图示意图》)； 6.⑤符合出图标准并加盖建筑设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份7.⑥建筑施工图一套，图纸须加盖设计单位图章；⑦分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算)；

8.分层面积表(应按国家有关建筑面积规定计算) 9.⑧建筑工程预算书10.⑨相关单位部门审核意见11.⑩日照分析文件一份（可选）12. 规划部门要求提供的其他材料。13.涉及拆迁的，应附送拆迁文件14.市政工程类15. ①《建设工程规划许可证》申请表1份，并加盖申请人印章16.②有关计划批准文件、设计条件或规划方案审批意见17.③土地使用权属证件及附图（可选）18.④1/500或1/1000地形图两份；19.⑤符合出图标准并加盖市政府工程设计单位设计出图章的1/500或1/1000总平面设计图两份20.⑥施工图2套，图纸须加盖设计单位出图章；21.⑦工程预算书22.涉及拆迁的，应附送拆迁文件23.相关部门书面意见24.规划部门要求提供的其他材料

建设工程规划许可证-办理程序：1、规划窗口根据项目业主的申请，组织建筑设计方案技术审查，当日向并联审批部门发放《建筑设计方案并联审批办理通知书》。

2、各并联审批部门收到《建筑设计方案并联审批办理通知书》后，3个工作日内提出审查意见，签署《建筑设计方案并联审批审核意见书》反馈市规划局。

3、中心规划窗口收到并联审批部门《建设规划建筑设计方案并联审批审核意见书》后，5个工作日内完成方案

审查和施工图纸审核。如方案需要修改，应提出修改意见，明确修改理由，项目申请人修改后重新报建；如方案得到批准，项目业主申请建设工程规划许可。4、中心规划窗口根据项目业主申请和办理“建设工程规划许可证”、“消防设计防火审核”、“新建民用建筑项目防空地下室建设意见审查”、“气象防雷设计审核”、“城市建筑垃圾处置核准”、“拆除迁移环境卫生设施审批”、“白蚁防治手续”等并联审批事项的申报条件，受理建设工程规划许可申请，告知项目业主一次性填报表格，提交相关材料，当天向消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门发放《建设工程规划许可并联审批办理通知书》，并转交有关申报材料。

5、各并联审批单位在2个工作日内审批办结，签署《建设工程规划许可并联审批审核意见书》反馈市规划局，抄告项目业主。

6、规划窗口根据并联审批单位《建设工程规划许可并联审批审核意见书》，4个工作日内完成现场放验线，核发《建设工程规划许可证》。

建设工程规划许可证-法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。

建设工程施工许可证

《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。

审批流程：一、提交材料1、中标通知书2、交费通知书3、质量监督报告4、监理单位合同书、资料材料。5、发包方与承包方合同书。6、开发公司资质材料、施工单位资质材料。7、安全施工许可证8、项目经理、施工员、质检员、材料员证书9、施工图审批报告10、银行资信证书二、办理流程1、报建——组织招投标活动（编制招标文件、施工单位资质审查、开标会议、发中标通知书）——签定施工合同、监理合同——交费（建设单位、劳条费、质检费、交易费）——委托质量监督——施工图审查——施工单位办理交费、安全文明许可证——以上资料齐全发证。

商品房销售(预售)许可证

商品房销售（预售）许可证《商品房销售(预售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房

屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。