房地产发展市场营销管理知识分析预测

我国房地产的进展历程及市场分析预测

我国是一个人多地少的国家，据统计人均土地面积还不到世界平均水平的1/3，房地产业的进展是我国现代化建设的需要。我国的现代房地产业起始于改革开放初期，通过二十多年的进展，目前已步入健康进展的轨道，正处于繁荣兴盛时期，房地产市场需求也将逐年增长。

上世纪八十年代中后期，我国的房地产市场开始发育，由于大部份公民住房还以公有住房为主，房地产市场十分萧条，1986年全国房地产开发企业仅1991家，房地产开发企业数量的增加也十分缓慢。九十年代初，由于国家全面推行住房制度改革，老百姓开始意识到住房不仅仅是福利更多的是一种商品，全国商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场，房地产市场逐步走向繁荣。1991年商品房价格变化率为11.9%，1992年猛升至26.5%，1993年又升至29.8%。房地产开发掀起了投资热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严峻的房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控手段歇制房地产畸形进展的趋势，房地产行业进入调整期，1994年商品房价格率急剧下降至9.1%，全国房地产开发建设投资完成1608亿元，比1993年增长41.3%，明显低于1993年的124.9%，房地产开发的增长速度明显放缓。1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的

价格迅速回落，并由高于GDP 增长转变为低于GDP 增长，房地产泡沬破裂，房地产市场一片萧条，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997年行业转入亏损，全国的房地产开发企业数量锐减至21269家。

从1998年开始，随着国家把住宅业培养成为新的经济增长

点的制度改革以及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的进展时期。那个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速进展，住房二级市场开始活跃。

1997年全国城镇房屋竣工面积为62490.19万m 2

，2002年达

到93018.27万m 2，增长48.85%。同时，商品房竣工面积增长更加迅速，1997年全国商品房竣工面积为15819.7万m 2，2002年达到34975.75万m 2，增长121.09%。商品房竣工面积占城镇房 年 份

1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 商品房价格

变化率%

23.2 14.0 22.6 11.9 26.5 29.8 9.1 12.9 13.5 10.6 3.3 -0.5 2.9 2.7 3.7 4.8 17.8 14.0 6.3 商品住宅价格

变化率%

31.8 21.3 -1.2 26.4 6.3 11.6 3.6 0.2 4.9 3.5 3.7 5.0 18.7 12.6 6.2 GDP

变化率% 11.6 11.3 4.1 3.8 9.2 14.2 14.0 13.1 10.9 10.0 9.3 7.8 7.6 8.4 8.3 9.1 10.0 10.1 10.4 11.1 35

30

25

20

15

10

5

-5

1987—2006年我国商品房、商品住宅的价格变化及其与资料来源：依照历年《中国统计年鉴》的数据计

屋竣工总面积的比例也由1997年25.32%上升到2002年的37.6%。1997年全国商品房新开工面积14026.98万m2、施工面

积44985.46万m2，2002年新开工面积达到42800.52万m2、施

工面积达到94104.01万m2，分不增长205.13%和109.19%。

表2—1 1997—2002年全国房地产投资及住房建设情况单

位：万m2

年份1997 1998 1999 2000 2001 2002

15819.70 17566.60 21410.83 25104.86 29867.36 34975.75 商品房竣工面

积

62490.19 70166.13 79646.07 80507.92 85278.88 93018.27 城镇房屋竣工

总面积

占比25.32% 25.04% 26.88% 31.18% 35.02% 37.60%

数据来源：《中国统计年鉴》。

随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占住房需求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿m2，占商品住宅销售面积的87.51%，而2002年1～11月个人购买商品住宅的比例达到94.3%。个人购房成为住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快速进展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长过程。到2001年底，全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年底的33倍，并首次超过房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。

由于停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，特不是大力进展住房金融等，改变了城镇居民的住房消费观念，加快了住房商品化进程，使住房需求得到释放，房地产市场规模迅速扩大。个人购买逐渐取代团体购买，个人成为商品房市场的主体。1997年商品住宅销售面积为7864.3万m2，2002年达到23702.31万m2，增长超过2倍。1997年商品住宅销售额为1407.56亿元，2002年达到4957.85亿元，增长超过2.5倍。

1997年～2002年，我国房地产开发企业呈现出数量稳定增长的局面，行业平均利润率平稳回升，行业进入理性进展。

表2

—2

2003年，我国房地产开发接着保持了快速增长态势。据2003年1到10月不完全统计：全国累计完成房地产开发投资7367.08亿元，比2002年同期上涨31.3％；商品房施工面积、竣工面积增幅均在30％左右；房地产开发投资资金同比增加43.8％，其中国内贷款资金来源增加的幅度达到54.1％；商品房和商品住宅销售面积同比分不增长34.0％和33.4％，超过了竣工面积增长的速度。

2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，国家频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手操纵房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全都市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。

2003年下半年和2004年上半年，全国范围内较明显地出现了投资过热，开发区圈占土地热，钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨，煤、电、油、运全面紧张等经济过热现象。房地产业关联度高、带动力强，房地产开发投资过快增长产生了对钢材、水

泥等建筑材料的大量需求，带动了其价格上涨。2003年全国房地产开发投资比2002年增长30.33%，是前次宏观调控以来增速最快的一年。

2003年以后，全国都市商品房价格呈现快速攀升趋势。2004年全国新建商品房价格同比上涨15.02%，其中商品住宅价格同比上涨15.99%。相比前几年3%～5%的涨幅，房价上涨明显过快。

2004年第一季度，全社会固定资产投资同比增长43%，比上年同期提高15.2个百分点。国家为防止经济过热，着力操纵固定资产投资过快增长，进而采取了操纵土地供应、加强信贷治理、提高投资门槛、严格项目审批、操纵拆迁规模等一系列政策措施，操纵房地产投资过快增长。

表2—3 2000～2007年房地产开发投资及增长情况

表2—4

从表2-3及表2-4能够看出，2004年全国房地产开发投资额13158.3亿元，同比增长29.91%，低于上年30.33%的增长率，增幅放缓；2005年全国房地产开发投资额15909.2亿元，同比增长20.91%，比上年降低8.68个百分点；2006年全国房地产开发投资额19422.9亿元，同比增长22.09%，增幅回升，但仍远低于2004年29.59%的增长率；2007年全国房地产开发投资额25279.7亿元，同比增长30.15%，比上年提升5.06个百分点，增幅高于2004年的水平，我国的房土地产业又初露投资过热的势头。

2008年，在国际金融危机的形势下，我国政府以审慎灵活的宏观调控政策，差不多上保持了经济的平稳进展，而关于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年，在国家调控政策主导下，全国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场差不多保持了理性回归并稳定进展的态势。上半年全国房地产开发投资额连续了2007年略高于30%的同比增长幅度，而整体市场处于理性回归的态势，宏观调控起到了明显成效。下半年，国际上受金融危机的阻碍，国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进，以及经济进入调整期等因素的阻碍，出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。尽管下半年涨幅回调明显，但涨幅的绝对值

仍超过了20%以上，可见在国家“保增长”政策下，房地产开发投资并没有出现过大的波动，仍维持了相对稳定的增长速度。

2008年，竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程，竣工面积、新开工面积和施工面积涨幅分不由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新开工面积8.4亿平方米，超过销售面积71%，而施工面积25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍。

图2

2008年商品房销售量理性回归。商品房销售面积同比涨幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。

2008年1-11月的销售面积比2005年同期增长13.3%，比2006年增长6.6%。假如不考虑2007年那个专门因素的话，能够看到2008年销售面积仍处上行趋势，只是增长幅度有所下降。

图2

图2

2008年商品房销售面积62088.9万平方米，同比减少20%。其中，现房销售面积19629.3万平方米，同比减少22%；期房销售面积42459.7万平方米，同比减少19%。

2009年商品住宅投资增幅接着减少。商品住宅投资同比增幅在2009年年初陡然下降至0.8%，为近年来的最低水平。之后，投资增幅逐月回升。1-12月，商品住宅完成投资25619亿元，同比增长14.2%，增幅比去年同期减少8.4个百分点。

图2

2009年，商品房销售面积大幅增加。全年商品房销售面积93713万平方米，同比增加42.1%，增幅增加62个百分点。其中，1-11月现房销售面积为20129万平方米，同比增加47%，增幅增加66个百分点；期房销售面积为55074万平方米，同比增加55%，增幅增加73个百分点。

2009年1-12月，商品住宅销售面积85294万平方米，同比

增加43.9%，增幅增加64.2个百分点。1-11月，商品住宅现房销售面积为17540万平方米，同比增加48.2%，增幅增加68.4个百分点；期房销售面积为51412万平方米，同比增加56.7%，增幅增加75.0个百分点。

图2—7

从价格的环比变化来看，新建住宅价格环比变化于2008年8月份表现为负增长，持续7个月；2009年3月份，新建住宅价格环比变化由负转正，之后价格逐月回升，2009年全年，新建住宅价格累计上涨9.0%。二手住宅价格环比变化于2008年10月份出现负增长，持续5个月；2009年3月份，二手住宅价格环比变化由负转正，之后价格逐月回升，2009年全年，二手住宅价格累计上涨6.9%。

从价格的同比变化来看，新建住宅与二手住宅价格的同比变化均在2008年12月出现负增长，二手住宅价格的同比变化于2009年4月份由负转正，新建住宅价格同比负增长持续7个月，

于2009年7月份由负转正。2009年全年，新建住宅与二手住宅价格分不同比上涨1.3%和2.4%。

依照国家统计局的统计数据，2009年全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%;全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%。全国商品房销售面积9.3713亿平方米，比前年增长42.1%。全国商品房销售额43995亿元，比2008年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80%，办公楼和商业营业用房销售额分不增长66.9%和45.5%。全国商品房成交价格约4695元/平方米，比2008年的3882元/平方米上涨近 24%。这一涨幅是近15年最大的。

统计显示，2009年全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23000万平方米，下降19.9%。

表2—5 2009年全国房地产要紧指标数据