物业公司成本预算及费用明细

物业公司成本预算及费用明细

一、综合管理费收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、管理、服务人员的工资，按照规定提取的福利费等（1）负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；（2）对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划，组织实施；（3）受理住户咨询、投诉、报修、预约服务、为住户排扰解难；（4）协助组建业主委员会并配合其运作；（5）建立规章制度与服务标准；（6）与业主签订物业管理服务协议、物业管理公约等手续；公开服务标准、收费依据及标准；（7）应用计算机系统对业主及房产档案、物业管理服务及收费情况进行管理；（8）员工统一着装，持证上岗；（9）进行物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高。（10）每三个月向委托方报告一次计划实施情况；（11）每年一次；（12）白天有专职受理接待人员，夜间有值班人员处理应急事件；一般性投诉与服务当日解决，其它不能当日解决的，承诺或约定解决时限并作出合理解释；（13）按有关部门及政策、法规要求执行；（14）制度健全；服务标准符合合同约定；档案资料齐全，保管良好；（15）内容合法，手续完备；（16）有专人维护，内容完整、准确、有效、更新及时；（17）分工种着装，配戴胸牌；按规定要求持证上岗；（18）每 6 个月进行一次，并作分析、评估且有改进措施。 0.0950 以管理处主任 1 名 3500 元/月，管理员3 名 2000 元/月计，每月总费用为 9500 元。管理员 3 名，为服务受理人员 1 名、内勤兼财务 1 名、管理员 1 名2、装修管理服务费（1）维护公共安全和公众利益；（2）将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知装修人；（3）业主使用人装修前按规定审查业主使用人的装修方案；（4）每日巡查装修施工情况；（5）对装修中的违法行为及时劝阻。（6）按照有关政策、法规、合同、公约的规定进行管理；（7）在入住装修前进行书面告知或签订装修管理协议；（8）24 小时内审结方案并签署审查意见交业主；（9）在装修前期每日巡查一次，发现违章，当即开具违章通知单告知业主；（10）经三次通知和劝阻仍不改正的，3 日内向有关主管部门报告。 0.0400 以管理员 2 名 2000 元/月计，每月总费用为 4000 元。二、公共设施设备日常运行、维修、保养及场地、共用部位小修维护费收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、人员管理费 0.0850 以维修主管 1 名 2500 元/月，管理员 3 名 2000元/月计，每月总费用为 8500 元。2、供配电系统维护费（1）保持配电房清洁卫生；（2）检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况，并抄表做好记录，出现异常及时处理；（3委托专业单位对变压器、高压开关柜进行测试、试验等项目的维修保养；（4）对变压器外部、低压配电柜进行清洁、保养；（5）保证正常电力供应，内线限电、停电按规定时间通知业主使用人；（6）检测接地电阻；检测配电房主要电器设备的绝缘强度；（7）检测配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具：（8）潮湿天气时，采用抽湿或红外线灯泡烘烤等方法，保持配电房内主要电器设备干燥；（9）检测配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝；（10）填写运行记录，建档备查。（11）每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面无积灰，配电柜表面无污渍；（12）每日检查一次；（13）每年测试、试验 1 次；（14）每年进行 2 次；（15）限电、停电至少提前三日通知业主使用人；（16）每年检测 1 次；（17）每年检测 2 次配电房内消防器材；高压操作工具每年送供电部门检测 1 次；（18）持续保持配电房内主要电器设备干燥；（19）每月检测 1 次；（20）每日填写运行记录并归档备查。 0.0092 供电系统年检费 5000元，维保费 6000 元，每年总费用 11000 元。专指小区内专用供配设备3、道路系统维护费（1）车行道路路况检查与维护；（2）道板路面与人行通道检查与维护；（3）交通标志的检查与维护。（4）路面无明显坑洼、龟裂、破损、啃边，路牙无明显破

损；（5）路面无明显坑洼、破损、道板缺失；（6）交通标志与交通设施齐全、完好。 0.0050 道路系统每年维护费6000 元。包括损坏面积不超过 1 平方的材料费4、给水系统维护费（1）检查与に箱及部件；（2）饮用水水质检验；（3）水泵维护与检查；（4）给水管网维护。（5）每 3 个月检查保养 1 次水池箱入孔、进水管、溢水管、水位计、浮球阀和各类闸门；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体结构完好，无渗漏；（6）饮用水水池（箱）每 6 个月清洗一次，清洗后水质作同步检验，检验合格方可使用；（7）保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每二个月清洗 1 次泵房；水泵运行正常，各种仪表计量正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵运转部件定期加油，保持润滑灵活。楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；（8）每年对明装给水管道进行 1 次全面检查维修，冬季做好防护工作。明装管道检查锈蚀现象，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥的情况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。 0.0167 每年水箱清洗、检测费 6000 元，水泵 5 只维护费 2000 元，水管防冻、油漆费 12000 元，每年总费用 20000 元。本测算为使用变频水泵的住宅小区。如使用屋顶水箱的住宅小区，按每年每只水箱 100 元计算，由受益人分摊5、排水系统维护费（1）雨水管网检查与维护；（2）污水管网检查与维护。（3）楼顶每 6 个月检查清扫一次并清理雨水口，雨水口开裂、破损等及时更换；每年雨季前疏通管道一次；排水设施定期维护，保持完好；每（4） 6 个月疏通一次，保持污水管网畅通；化粪池每年清理一次。0.0167 每年排水系统维护费 20000 元。6、监控系统维护费对监控系统定期进行检查与维护。每月一次，保持系统状态良好，工作正常。0.0042 每年监控系统维护费 5000 元。7、消防系统维护费（1）检查与维护消防栓（箱）、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备；（2）检测消防管网水压；（3）进行消防演习，以检查消防监控设备工作状态；（4）消防监控室保持清洁；（5）填写巡查工作记录，建档备查。（6）每月 1 次检查与维护，保证设备 24 小时正常运转；（7）每月检测 1 次，发现压力不够，马上检修排除故障；（8）每年演习 1 次；（9）每周至少保洁 1 次，要求地面无积灰，监控箱表面无污渍；（10）每日填写工作记录。 0.0067 每年消防系统维护费 8000 元。不包括材料费8、照明系统维护费（1）路灯检查与维护；（2）楼道灯检查与维护。（3）路灯每 3 个月全面检查与保养一次，灯泡随坏随换；（4）楼道灯及开关每 3 个月全面检查与维护一次，灯具随坏随换。0.0170 每年路灯检查和维护费 3000 元，路灯镇流器损坏 100 只 50 元/只计 5000 元，路灯损坏 1000 只 1.50 元/只计 1500 元，路灯控制装置损坏 500 只 15 元/只计 7500 元，合计总费用 17000 元。包括灯泡损坏更新9、避雷接地系统维护费房屋避雷接地系统检查维护。每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；发现腐蚀、松脱等及时更换或紧固。 0.0017 每年避雷系统维护费 2000 元。不包括材料费10、油漆粉饰服务费（1）木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等木制品检查与维护；（2）钢门窗、铁皮雨水斗落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑铁制品构件检查与维护；（3）建筑物、构筑物外立面局部污损的维护与处理。（4）对木制品的油漆起皮、剥落每年油漆一次；（5）铁制品的油漆起皮、剥落、锈蚀做除锈和油饰一次；（6）每年作局部清洗、粉饰一次。 0.0100 每年油漆粉饰费 12000元。阳台油漆粉饰服务费由受益人承担11、建筑小品养护服务费假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的检查与养护。每日保洁 1 次，每周检查一次。 0.0050 每年建筑小品养护服务费6000 元。苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（中）三、园林绿化日常维护费（应包括管理人员工资、日常绿化工具材料费、绿化用水费用、园林景观美化费等。绿化用水以使用自来水测算）收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、乔灌木养护费树木、

绿篱的修剪和病虫害防治。（1）树木发生病虫害及时治理；①根据病虫害发生规律实施综合治理；②预防为主，防治及时，用药准确；③施药后及时跟踪验证清理现场，做好记录；（2）冬季至少一次对树木涂白、防冻、消灭过冬虫害；（3）乔木主侧枝分布均匀，不妨碍车辆行人，分枝点 3M 以上；（4）绿篱及时修剪，保持原有形态。 0.0125 以绿化工人 1 名 1000元/月，每年农药、石灰费用 3000 元计，每月总费用 1250 元。2、暖季型草坪养护费负责暖季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行 2 次施肥、补苗及疏草打孔；生长季节中耕除草，每年修剪 4 次；发生病虫害及时喷药。 0.0150 以绿化工人 1 名 1000 元/月，每年农药、化肥、药械费用等 6000 元计，每月总费用 1500 元。3、冷季型草坪养护费负责冷季型草坪的修剪、施肥、喷药。根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫；每年至少进行 1 次施肥、补苗及疏草打孔；冷季型草坪每年修剪 12 次；发生病虫害及时喷药。 0.0400 以绿化工人 2 名 1000 元/月，每年农药、化肥、药械费用等 24000 元计，每月总费用 4000 元。4、花坛养护费花坛的养护服务。在花坛开花期间，每周剪残枝、花2 次；发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花木不出现缺水枯萎现象；有黄叶、落叶的株数在 20％以下；每年花坛更换种植草花至少 4 次。 0.0100 以绿化工人 0.5 名1000 元/月，每年绿化费用 6000 元计，总费用每月 1000 元。5、水面养护服务费全面负责水面、喷水池的养护服务。每日打捞 1次湖面上的漂浮垃圾；每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞 1 次；每个月对喷水池清洁 1 次刷洗水池瓷砖；抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢；清理池底脏物、垃圾；清洗水池地面、周围地面等。每日巡视四周安全设施状况，发现损坏及时修复。 0.0050 以绿化工人 0.5 名 1000 元/月计，总费用每月 500 元。6、绿化用水 0.0050 绿化用水以每月 500 元计。四、环境卫生服务费收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、人员管理费 0.0200 以清洁主管 1 名2000 元/月计。2、垃圾清运费负责把垃圾运至垃圾中转站。日产日清；垃圾周转房无堆积垃圾，保持清洁，无异味，经常冲洗，喷洒药水。 0.0640 以每月 30 车每车 170 元计，每月垃圾清运费用 5100 元，垃圾箱租用费每月 300 元，每年垃圾筒、垃圾袋费12000 元，合计每月总费用 6400 元。3、公共部位清洁费负责小区道路、庭院、停车位、绿化带等环境卫生清洁、清扫。每日清扫道路走廊、架空层1 次；楼梯每日清扫、擦拭扶手栏杆一次；每周拖洗楼道一次；楼道玻璃每月清洁 1 次；每两月清洁路灯 1 次；绿化带每日清扫 1 次绿化带；每日清扫 1 次车库等；其他设施每周清扫擦洗一次。

0.0900 以清洁工人 10 名 850元/月，每年清洁易耗品等 6000 元计，每月总费用 9000 元。4、公共设施清洁费公共设施每周清扫擦洗一次。 0.0190 以清洁工人 2 名 850 元/月，每年清洁易耗品 2400 元计，每月总费用 1900 元。5、袋装垃圾收集费负责将各门口袋装垃圾运至指定位置。每日上门收集生活垃圾 2 次。 0.0210 以清洁工人 2 名 850 元/月，每年清洁易耗品 4800 元计，每月总费用 2100 元。物业公司不提供住户垃圾袋6、卫生消杀费针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划；夏季等蚊、蝇孳生季节每周消杀 1 次；灭鼠，每 2 个月进行 1 次。 0.0083 以清洁工人 0.5 名 850 元/月，每年药水（品）、机械费用等 4800 元计，每月总费用 825 元。五、物业管理区域内公共秩序维护服务费（包括安全护卫人员的工资、福利、津贴、保险等，日常保卫器材费如警棍、电池等，保安系统的设备维修费在公共设施、设备日常运行、维修及保养费中列支）收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、人员管理费 0.0230 以安保主管 1 名 2300 元/月计。2、出入口值班费安全护卫人员主出入口 24 小时值班、副出入口 16小时值班。制订值班制度；主出入口 24 小时有人值班看守，次出入

口每日 6：00～22：00 有 1 人看守；按照业主委托要求进行进出车辆管理、访客登记、谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内、大件物品搬出登记、交通指挥与疏导等工作；接收住户反馈信息，及时处理；本岗位无法处理时，移交相关部门处理。 0.0700 以安保人员 5 名 1400 元/月计，每月总费用 7000 元。3、出入口车辆管理费对主出入口的车辆进行登记、管理。安全护卫人员对主出入口的非小区内车辆进行登记、管理；经业主委员会同意和获准车位使用收费时，对主出入口的非小区内车辆按标准收费。 0.0420 以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。4、小区巡视费安全护卫人员在小区范围内 24 小时巡视。（1）制订巡视制度；白天巡逻次数不少于 6 次，夜间巡逻次数不少于 8 次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻；每组巡逻人员2 人；（2）对小区内主干道、组团道路进行巡视，指挥机动车辆按车位有序停放，对已违章停放车辆发告示，处理小区交通堵塞事项。 0.0840 以安保人员 6 名1400 元/月计，每月总费用 8400 元。5、小区监控费安全护卫人员 24 小时对监控设备进行监控。 24 小时值守，发现或接到异常信息及时通知就近保安人员进行处理，形成异常情况处理记录；有录制信息要求时负责信息的录制与保管。 0.0420以安保人员3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。6、停车场管理费安全护卫人员 24 小时对室内停车场监控。对室内停车场进行管理，每督促进入车辆按指定车位停放； 1 小时巡视一次，发现异常及时处理并通知车主。0.0420 以安保人员 3 名 1400 元/月计，每月总费用 4200 元。实行车位有偿使用时，在车位有偿使用费中列支。车辆的保管责任由停车协议另行约定。苏州市住宅物业管理公共性服务分项目定额指导标准（下）六、公共设施设备、部位及场地水电费收费项目收费标准（元/月平方米）公共设施设备、部位及场地水电费 0.0500七、办公费收费项目管理服务内容管理服务标准收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）1、办公用品费用 0.0200 每月 2000 元2、交通费 0.0040 每月 400 元3、宣传广告费 0.0020 每月 200 元4、公共交际费 0.0050 每月 500 元5、节假日美化费在小区主要场所摆放摆花。国定节假日在小区主入口、主要人口聚集场所摆放盆花，美化小区环境，营造节日气氛。 0.0050 每月 500 元6、社区活动费定期组织社区联谊活动。每年组织 1-2 次由小区居民参与的健身、联谊活动。 0.0040 每月 400 元7、培训费员工岗位培训与业务培训。制订年度员工培训计划，对员工进行业务知识培训；输送管理人员参加行业举办的岗位资格培训。 0.0020 每月 200 元8、通讯费 24 小时接收住户信息。设立 24 小时服务电话受理住户来电；对委托服务电话回访。 0.0100 每月 1000 元9、业主委员会经费10、杂项支出费 0.0100 每月 1000 元八、公共设施保险费收费项目收费标准（元/月平方米）测算依据（包括人员安排、用工用料分析）备注1、财产保险 0.0030 以每个住宅小区公共资产为 360 万元计，按普通家庭财产保险的费率为1‰，每年保费为 3600 元。对社区公共地方及设施进行投保，以使社区该部位在遭受火灾、水浸、雷击或其它受保的风险所造成毁坏时业主的利益有所保证。2、公共责任险（亦称第三者险） 0.0050 园区某住宅小区的公共责任险为每年 6000 元，保险责任限额 200 万元，费率为3‰。此类保险通常没有固定额，保险公司通常会以每次索偿的最高额为依据，再视社区的大小及类型制定保费。九、物业管理单位固定资产折旧费收费项目内容收费标准（元/月平方米）物业管理单位固定资产折旧费配备必要的办公设备，提高服务效率建立台帐，按规定计提折旧。按实结算十、法定税费项目内容1、公司管理费用管理人员费用及其他管理成本等 10—12 支出总额2、佣金企业应得合理利润 8—10 支出总额3、税金营业税、城建税、地方教育附加 5.55 管理费用、佣金总额