大厦写字楼办公楼类物业作业指导书(工程部设备部)

目录

工作职责

工程专业职责

一、总责 5

二、工程部经理职责 6

三、工程部经理助理职责7

四、内勤主管职责8

五、工程调度员职责9

六、工程部专业主管共同职责10

七、强电主管职责11

八、弱电主管职责

九、空调给排水主管职责

十、装修主管职责

十一、综合维修主管职责

十二、电梯主管职责

十三、领班岗位共同职责

十四、强电领班职责

十五、弱电领班职责

十六、空调、给排水领班职责

十七、技工共同职责

十八、强电技工职责

十九、弱电技工职责

二十、空调、给排水技工职责

二十一、综合维修技工职责

二十二、电梯维修工职责

二十三、电梯司机职责27

二十四、装修现场管理员职责

二十五、计划维修技工职责

工作规程30

（三）工程专业30

一、安全运行管理制度

二、变配电室电气安全规程

三、电气安全工作规程

四、高低压变配电室防火制度

五、配电室门禁制度

六、配电室值班制度

七、配电室交接班制度

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八、配电室电气巡检制度

九、配电室高压柜保养安全操作规程

十、低压配电柜保养检修安全规程

十一、电容器操作规程

十二、配电室设备保养检修制度

十三、配电室倒闸操作制度

十四、配电室电气故障安全处理规程

十五、维修电工安全工作规程

十六、电机日常运行和维护安全操作规程

十七、照明系统故障处理安全规程

十八、动力系统故障处理安全规程

十九、干式变压器保养安全规程

二十、强电竖井操作规程

二十一、机房供电系统操作规程

二十二、临时用电管理制度

二十三、电气设备日常巡检内容

二十四、电话机房管理制度

二十五、弱电巡检制度58

二十六、弱电日常工作规程

二十七、弱电应急工作规程

二十八、中控室应急工具箱保管制度

二十九、1301气体灭火系统操作程序

三十、防火卷帘门维修保养操作制度

三十一、ＣＡＴＶ机房管理制度

三十二、CATV 系统巡检内容及标准

三十三、CATV 系统维护保养内容及标准

三十四、CATV 系统设备安全操作规程

三十五、保安监控系统安全操作规程

三十六、保安监控系统维护保养内容及标准

三十七、保安监控系统巡检内容及标准

三十八、楼宇系统安全操作规程

三十九、楼宇系统巡检内容及标准

四十、楼宇自控系统安全运行管理规定

四十一、楼宇自控系统维护保养内容及标准

四十二、通讯系统安全操作规程

四十三、通讯系统维护保养内容及标准

四十四、消防系统安全操作规程

四十五、消防系统维护保养内容及标准

四十六、消防系统巡检内容及标准

四十七、电梯维修工安全操作规程

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四十八、电梯外维人员管理规定

四十九、电梯司机安全运行操作规程

五十、电梯司机操作规程

五十一、电梯司机交接班制度

五十二、梯运送货物管理规定

五十三、乘梯须知

五十四、电梯机房管理制度

五十五、电梯巡检制度

五十六、电梯维护管理规定

五十七、电梯三角钥匙安全管理和使用要求

五十八、电梯应急规定

五十九、电梯困人解救办法

六十、电梯紧急安全操作规程

按公司《紧急情况应急预案》执行

六十一、电梯周保养期和作业范围

六十二、水工劳动安全责任制

六十三、水工工作制度

六十四、给排水巡检制度

六十五、蓄水池、水箱管理制度

六十六、生活给水系统保养规程

六十七、中水给水系统保养规程

六十八、消防喷淋系统保养规程

六十九、卫生间设施保养规程

七十、开水器设施保养规程

七十一、排污系统保养规程

七十二、水泵定期保养操作规程

七十三、项目内管网检查操作规程

七十四、节水措施

七十五、空调安全管理制度

七十六、制冷机组运行操作规程

七十七、冷冻机保养程序

七十八、排风机运行、保养规程

七十九、风机盘管保养操作规程

八十、机房卫生制度

八十一、设备机房管理制度

八十二、制冷机运行交接班制度

八十三、冷冻机房管理制度

八十四、综合维修安全工作规程

八十五、油工操作间防火制度

八十六、危险品储存防火制度

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八十七、木工操作间防火制度

八十八、综合维修专业巡检制度

八十九、巡检内容与标准

九十、砂轮机安全操作制度

九十一、台钻安全操作规程

九十二、电动圆锯安全操作制度

九十三、电钻安全操作制度

九十四、电池式电钻安全操作制度

九十五、木工多用机床安全操作制度

九十六、电动自攻螺丝刀安全操作制度

九十七、压刨机安全操作制度

九十八、曲线锯安全操作制度

九十九、电动工具安全操作须知

一百、电气焊安全操作规程

一百零一、员工工作制度

一百零二、新员工培训制度

一百零三、工具管理制度

一百零四、设备设施环境、安全管理规定

一百零五、工程物资管理规定

一百零六、工程档案管理规定

一百零七、工程部钥匙管理制度

一百零八、噪音管理规定

一百零九、大气污染防治管理规定

一百一十、废油管理规定

一百一十一、工程部巡检制度

一百一十二、日常维修工作标准与程序

一百一十三、节能制度

一百一十四、事故处理制度

一百一十五、报修单管理制度

一百一十六、维修程序与服务规范

一百一十七、工程遗留问题处理规定

一百一十八、大、中修更新改造管理规定

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部门及岗位职责

（四）工程专业职责

一、总责

1、负责进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理解决。

2、负责建立完善项目工程专业的相关规定，并负责实施、监督、检查、

改进。

3、负责工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、建档、管理、完善工作。

4、负责所管辖区域内设备设施的运行管理工作，制定、实施年度维护保

养计划。

5、负责记录、统计、分析设备运行管理的基础数据，掌握能源消耗规律，制定能源消耗计划，开展节能技术革新和技术改造，做好节能降耗工作。

6、负责所管辖区域内设备设施更新、改造方案及预算的编制、申报、实

施、验收。

7、会同相关部门对所管辖区域内各专业系统设备委保协议合同的洽谈、

申报、签署及实施过程的监管、评价工作。

8、负责做好业户入住/退租时的交验工作。

9、负责查验用户装修报批手续及审查装修方案，监督装修方案的实施，

及时纠正和处理违章违纪现象。

10、负责为业户提供工程有偿特约服务和对工程维修服务满意度的回访

及统计工作。处理本部门业务范围内发生的问题及业户对本部门工作的投诉

意见。

11、严格贯彻执行公司的各项规章制度，并按时完成领导交办的各项任

务。

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二、工程部经理职责

1、负责工程专业的综合管理工作，协调好内、外部关系，处理部门的各

项工作。

2、编制本部门的年度预算及工作计划，并监督实施。

3、组织人员进行项目接管交验工作及工程遗留问题的处理。

4、负责本部门的培训管理工作。提出对本部门员工的聘任、提升与解聘

意见。

5、负责组织建立完善本项目工程专业的相关规定，并负责组织贯彻执行、监督检查、持续改进。

6、负责组织本项目工程技术资料、档案图纸、相关标识的收集、整理、

建档、管理、完善工作。

7、负责对供方的评价结果进行确认。

8、负责部门所有文件的审定。

9、负责本部门质量/ 环境/ 职业健康安全指标的实施及实施过程的检查和

控制。

10、负责本部门工作质量的检查与考评工作，对出现的问题分析原因制

订措施并进行实施和验证。

11、完成上级交办的其他工作。

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三、工程部经理助理职责

1、在工程部经理领导下，负责工程部的日常工作的管理，保障设备设施

正常安全运行。

2、审核制订各级员工可操作的岗位职责、工作内容和标准，完善并明确

工程部管理制度，工作准则，并向工程部经理提出合理建议。

3、协助部门经理制订本部门合理高效的组织结构，对其中的重点部位人员进行考核。

4、主要负责监督、汇报工程项目和所有外包项目、中小型改建项目的施

工情况，并实施管理。

5、主要负责分析项目报价单、组织讨论，对完成项目进行检查、评估，

并组织技术验收。

6、紧密跟踪、控制能源，审查节能措施，监督能源消耗，掌握能源的使

用情况。

7、解决部门员工之间争议，进行绩效评估，按制度实施奖惩。

8、负责制订、审核各项培训计划，并监督实施。

9、审阅各专业工程月报表，预测潜在的问题，对各专业的工作提出改进

要求，并跟进实施情况。

10、协助部门经理处理重大客户的投诉。

11、具体落实、执行报修单制度、预防性维保制度，监督、检查工程各

专业的日常管理和维修。

12、巡查工程设备、设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，确

保安全运行。组织对项目与工程相关区域和设备设施的巡检。

13、建立有效的工程部物资管理制度，严格管理材料、备件和库存的消

耗。

14、负责制订、检查、落实安全生产措施和消防措施，确保人身安全和

设备设施安全。

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15、完成上级领导交办的其他工作。

四、内勤主管职责

1、完成执行工程部经理的工作指令，并向经理报告工作。

2、负责本部门各种文件、通知、报表的收发、传阅和保管工作，及时分

类立卷归档。

3、负责部门日常文件的打印及复印。

4、负责工程档案的管理工作。

5、负责落实工程部召开的会议，做好会议记录、编写会议纪要。

6、负责及时归档、整理各类工程技术档案。

7、负责建立和保管部门员工的管理手册，负责本部门员工各项福利及款

项的发放和考勤工作。

8、负责员工办公用品、劳动保护用品的领用、发放工作。

9、配合工程部经理协调工程部同公司其他部门的工作联系。

10、认真完成部门经理交给的其他工作。

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五、工程调度员职责

1、负责接听业户对各专业问题的报修电话，向相关专业填发《派工单》。

2、每天统计各专业《派工单》数量及完成情况。

3、对同一问题重复维修两次以上的《派工单》，要追纠其原因，并有改

进措施。

4、根据每天《派工单》的报修内容，分析各专业的工作情况，预测潜在

问题及隐患，并及时与各专业沟通，对各专业工作提出合理建议。

5、协调解决涉及两个专业以上的报修问题。

6、跟踪重要报修问题的结果，对其故障原因进行分析，要求各专业从中

总结经验。

7、根据维修情况每天回访业户，询问维修情况并记录。

8、根据《派工单》的报修内容，核对维修用材料，并统计材料费用。

9、每月对《派工单》的各种数据做出报表，上报工程部经理。

10、检查各专业预防性维保计划的执行情况，发现问题及时与主管沟通。每月收集并查阅各专业预防性维保记录。

11、监督并收集各专业能源统计工作，对能源使用情况做出分析上报经

理。

12、负责与外来协作单位的技术问题和协调工作，了解本专业各类市场

信息、新技术、新工艺等情况，供上级参考。

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六、工程部专业主管共同职责

1、准确掌握本专业所管辖范围，负责所管辖系统设备设施的运行、维保

及对外维方的管理工作，确保设备处于良好的工作状态。

2、执行工程部经理的工作指令，并将执行结果及时向领导反馈。

3、坚持“安全第一” ，制定所管辖范围内设备的安全运行操作规程，并

督促下属贯穿于工作的始终。

4、负责制定材料、备品备件的采购计划，保证始终有适量的备品备件。

并负责按环保要求对所采购的零配件进行验收，对违反环保要求的零配件坚

决不予验收。

5、对新工作项目提出解决方案，估工、估料，经工程部批准后，负责组

织实施，对完工的工程，填报实耗材料和工时，并向领导汇报。

6、负责制定切实可行的节能措施，提出实施办法，做好能源统计工作。

7、负责定期检查本专业系统各类设备的运行状况，发现故障和隐患及时带领员工处理、抢修。

8、负责检查本专业工具的保管使用情况，确保正常操作所需要的工具。

9、每年年底对本专业所有设备设施进行一次全面性的评估，有针对性地制定出次年的设备设施预防性维修保养计划、设备设施巡检计划以及大、中

修计划上报工程部，并负责具体实施工作。

10、负责编制设备档案，并核对是否坚持日常记录和及时更新项目。

11、负责制定本专业培训计划，并组织实施与考核。

12、负责督促下属员工的执行公司管理制度。

13、保证本专业的各项工作符合环保要求，对废旧物品统一回收处理，

避免影响和污染环境。

14、负责与外来协作单位的技术问题和协调工作，了解本专业各类市场

信息、新技术、新工艺等情况，供上级参考。

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七、强电主管职责

1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。

2、熟悉项目变电、照明、电力及能源管理方面的功能和设施，以及布线

安装情况。能正确使用各种图纸、资料，能合理运用工程图纸、资料管理系

统。做好设备资料的收集、整理，交工程部内勤归档，并熟悉各有关技术规

范。

3、按时对设备进行巡检及维护保养，负责制定强电专业周、月、季度、

年检修及保养计划，并对检修质量把关。

4、负责制定本专业应急（突发停电）情况处理预案，并组织本专业人员

操练学习，在发生紧急情况时，能有序地处理。

5、制定班组人员工作排班，合理及时调配人员。

6、加强配电设备检查保养，确保供电安全。

7、每月底统计、分析项目月用电量上报工程部，防止用电计量盲点产生。

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八、弱电主管职责

1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。

2、在工程部经理领导下负责公司内的消防系统、音像室、电话总机、中

控室楼宇自控等弱电系统的技术管理工作，并保证弱电系统始终处于完好的

运行状态。

3、负责检查各类设备的维修保养，制止违章操作和使用。

4、负责巡检本专业所辖各类设备设施，保证设备运行完好率，确保本专

业设备正常运行。

5、按照根据有关规定，配合安保部定期对消防系统进行联动实验及检测

工作，确保消防系统安全可靠运行。

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九、空调给排水主管职责

1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。

2、在工程部经理领导下负责公司内的各空调系统、供热系统、给排水系

统等设施的技术管理工作。

3、协助工程部经理指导、督促、检查本专业技术人员的业务工作。检查

每日的交接班及巡检情况。

4、负责巡检冷冻机组、空调机组、生活用水、排污、雨水、消防用水的

运行使用情况，制止违章操作和使用。

5、熟悉公司的供冷、供暖及排水系统。按期组织设备的检修工作，提高

设备运行完好率。

6、遵守环保法律法规，执行国家/地方环保要求，确保污水排放不超标。

7、在防汛期间：要确保防汛设备设施的完好及畅通，做好防汛应急预案

的落实，并派专人定期对防汛设备设施进行检查，使所有防汛设备设施始终

处于完好的工作状态。

8、在供暖期、供冷期，要定期进行测温，并根据天气变化情况设置供暖、供冷温度，定时开启相关设备，保证节能降耗。

9、在供冷期间要认真检查冷却塔运行情况，降低运行噪音，为业户提供

良好办公环境。

10、在制冷期间每月统计用电情况，并与去年同期进行比较和分析，做

好节能工作。

11、制定节水措施，认真做好节水工作，每月统计用水情况，从专业技

术上改进和降低用水量，保证项目用水量不超过计划用水量。

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十、装修主管职责

1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。

2、维护装修业户及项目所有业主的利益，协调物业、业户、施工方三者

关系。

3、熟悉项目土建结构的总体情况。根据实际情况定期检查项目主体结构

情况，确保房屋主体及公共区域设备设施完好率。

4、熟悉《装修指南》的全部内容，能正确地按《装修指南》指导操作，

检查现场施工情况是否符合《装修指南》中有关规定。

5、熟悉消防报审、报验程序，为业户提供及时准确的二次装修服务。

6、收集有关装修施工的各种技术资料，整理归档并定期交中心存档。

7、配合项目内各种装修工程的消防检查和施工质量的验收工作。

8、施工前，做好物业与施工方的技术交底，协调各专业配合施工管理。

9、按图纸设计要求检查施工进度，发现施工工程与设计不符的，以及在

施工中对项目的结构造成破坏的施工现象及时予以纠正和制止。

10、认真巡视装修现场，发现有违反项目有关规定及《装修指南》中有

关规定的行为坚决予以制止，并视情节做出不同的处理。

11、遵守职业道德，禁止难为业户、施工单位及其他装修人员的行为，

禁止吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。

12、对公司内部的装修工作，要认真核实装修内容、装修量、装修工艺

要求等技术指标的合理性，并认真核实施工材料是否符合环保要求，对不符

合环保要求的材料坚决不予使用。

13、认真按合同约定进行管理，对出现质量问题及未按合同约定进行施

工的现象，应及时予以制止，并责令其整改。

14、按项目规定严格执行监管工作，每天记录工作情况。

15、对于节假日期间的装修改造工作，要派人或亲自进行监管。

16、工程结束后，按合同要求组织验收工作。

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十一、综合维修主管职责

1、严格履行《工程部主管共同岗位职责》。

2、负责项目公共区域土建设备设施的维修保养工作，确保项目基础设施始终处于良好的状态。

3、负责公司内部小型的土建装修改造工程。

4、根据工程完工进度，组织所辖人员进行设备及系统的接收，并适时制

定设备的维护运行工作计划。

5、发现接收部分的缺陷、隐患，应及时书面上报，遇到突发故障及事故

应立即采取措施，组织专业人员给予排除，保障人员及设备设施的安全，保

证项目正常运行的需要。

6、负责对员工进行职业道德和安全知识教育，检查员工安全操作情况，

提高员工的安全意识，防止工伤事故的发生。

7、处理各种应急工作的组织及实施工作。

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十二、电梯主管职责

1、严格执行《主管共同岗位职责》。

2、清楚本专业所管辖范围。负责管辖系统设备设施的运行、维保及对外

维方的管理工作，确保设备处于良好的工作状态。

3、清楚本专业系统主要设备、设施的数量、使用、安装位置及服务范围。

4、能进行本专业内日常维修，总结经验，不断提高工作技能。

5、能处理本专业的突发事件及应急维修。

6、遵守公司各项规章制度，遵守本专业管理制度、操作规程。

7、做好日常巡检，加强责任心，注意节能、增收节支。

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十三、领班岗位共同职责

1、熟知本专业所管辖范围。

2、熟知本专业系统主要设备、设施的数量、使用、安装位置及服务范围。

3、负责带领员工进行本专业内的日常维修，遵守《服务流程》，总结经验，不断提高工作技能。

4、负责带领员工及时处理本专业的突发事件及应急维修。

5、负责带头遵守公司各项规章制度，遵守本专业管理制度、操作规程。

6、要不断学习物业管理新知识及本专业技术知识，提高处理问题的综合能力，并协助本专业主管做好培训及其他工作。

7、要带领员工注重做好本专业年度预防性维保，发现隐患及时处理，并

制止违章操作，杜绝事故发生。

8、认真做好日常巡检，加强责任心，注意节能、增收节支。

9、注重环境保护工作，对维修后的废旧零配件、废油等废弃物进行统一

回收，统一处理。在进行日常维修保养工作中，也要注意保护环境。

10、服从上级安排，做好交接班记录，保持机房卫生、整洁。

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十四、强电领班职责

1、严格执行《领班共同岗位职责》。

2、听从强电主管的工作安排。

3、熟悉专业知识，掌握维修技术，严格执行安全制度和操作规程。

4、按照工程部制订的高、低压设备维修、保养计划，做好公司高、低压

配电间和变压器间配电设备的维修保养工作，以确保正常供电。

5、做好公司动力、照明等电气设备的维修保养工作，以确保整个公司电

气设备和照明灯具等的正常使用。

6、进行各项电气工作要严格做到：装得安全、用得正确、修得及时、拆

得彻底。

7、负责定期检查移动及半移动电具的安全绝缘情况，并对绝缘用具每半年进行一次耐压试验。

8、认真做好值班工作日记和设备运行记录。

9、认真学习专业技术，经常征求和收集各方意见，不断改进工作和提高

工作质量。

10、在高、低压配电间维护和保养电气设备，要同时做好防潮、防火，

防止小动物侵入并及时进行清洁卫生工作。

11、按倒闸操作制度严格正确执行倒闸操作，（通常在操作中担任监护人）

一切工作以电业安全规程为标准。

12、按工程检修工作计划，如期完成检修工作，做好检修原始记录工作，

保证检修人员安全及设备的安全运行。完成日常巡检工作。

13、完成上级领导交办的其它工作。

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十五、弱电领班职责

1、严格执行《领班共同岗位职责》。

2、负责项目的楼宇自控系统的维修保养工作。

3、负责管理项目自控系统的操作人员，并做好培训工作。

4、与其他专业配合协作，制订项目楼宇自控系统所辖设备的整体运行方

案。

5、负责项目卫星电视系统的前端至各要层放大器的维修、调试。

6、进行日常维修，并负责本专业报修工作的完成情况。

7、在日常维修保养工作中，要注重环境保护，尤其是弱电更换下来的废

旧电池，对环境有严重的破坏作用，因此要将更换下来的废旧电池进行统一

收集、统一处理。

8、完成上级领导交办的其它工作。

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十六、空调、给排水领班职责

1、严格执行《领班共同岗位职责》。

2、听从主管的工作安排。

3、严格执行机械设备维修保养管理制度及操作规程，保证安全和工作质量，按时完成任务。

4、认真学习专业技能，熟悉公司机械设备结构性能及系统情况，做到故

障判断准确，维修迅速及时。

5、熟悉本岗位维修机械的工作原理，熟记各种零配件和物料的型号、规

格和用途，及时做好消耗记录并节约使用。

6、熟知本专业应急预案，能迅速及时地处理各种应急工作。

7、完成本专业的日常巡检及设备维保工作。

8、下班前做好交接记录，交代清楚当班的维修情况。

9、完成上级领导交办的其它工作。

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