市商贸物流城可行性研究报告

市商贸物流城可行性研

究报告

Document number【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】

XX市XX商贸城项目

可行性研究报告编制单位：XXXXX商贸城发展有限公司编制时间：二○一一年八月

目录

第一章总论

项目基本情况

1.1.1项目名称：XXXXX商贸城建设项目

1.1.2建设性质：新建

1.1.3建设规模：项目拟征地55亩，总建筑面积万平方米，年可实现交易额5亿元。

1.1.4项目建设单位：XXXXX商贸城发展有限公司(筹)

1.1.5项目建设位置：拟选址在XX市新渡镇，占地面积55亩。

可研报告编制的依据和范围

1.2.1可行性研究报告编制的依据

①市场调研报告及项目基础资料

②《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见》（国办发〔2008〕134号）

③国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)

④《XX市国民经济与社会发展第十二个五年规划纲要》

⑤《XX市城市总体规划（2005 年-2020 年）》

⑥《XX市商贸流通中心建设规划》

⑦《民用建筑设计通则（GB50532-2005）》

⑧《建筑设计防火规范（GB50016-2006）》

1.2.2编制范围

本可行性研究报告按照国家发改委关于建设项目可行性研究的内容和深度的有关规定及《建设项目经济济评价方法与参数》（第三版）的要求进行编制，主要对拟建项目的投资必要性、市场预测和建设规模的确定、规划建设方案、资源条件、环境保护和劳动组织、投资估算和资金筹措、财务评价等方面进行研究。

可行性研究内容概要结论

1.3.1项目建设的必要性

项目建设符合国家产业政策、行业发展规划和地方发展规划，是XX市经济可持续发展的需要，符合XX市加快发展本市经济的战略要求，有利于加快区域性中心城市地位的形成，同时，社会对商贸服务业的要求越来越强烈，项目位置优越，交通便利，为商贸流通的发展提供了条件。因此，该项目的建设是必要的。

1.3.2建设规模

项目需征地55亩，主要建设商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心六大功能区，总建筑面积万平方米，年交易额5亿元。

1.3.3建设条件

项目建设所需的水、电、讯条件具备，交通便利，地上地下无文物遗址，适合工程建设的需要。

1.3.4规划建设方案

本项目由“两主四辅”六大功能区构成，包括商品交易中心、产品展示中心、综合服务中心、教育培训中心、仓储配套中心、商务休闲中心，配套建设道路、绿化、给排水工程、供电工程、供气工程、供热工程等市政基础设施工程，使之成为一个完整的商贸城。

整个商贸城的建筑平面图为“回”字形，商贸城沿街长度按200米计算，纵向按180米计算，商贸城内道路宽为30米，道路中间设计10米宽为固定停车位和绿化带，共有300个固定停车位。在商贸城的沿街的一侧200米长，建设一座7层的商贸综合楼，一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心，四层为会展中心，五层为综合服务中心，六层为培训中心，七至十一层为商务休闲中心。在商贸城的其他三侧及商贸城中央60*60米全部建设层高为三层的商贸店铺楼，其一层为商贸店铺，二、三层为仓储配套中心。

其中：商贸市场区建设一层商贸店铺136间、每间为深30米，宽5米，建筑面积20400平方米，仓储物流区建设在商贸店铺上面二、三层，建筑面积40800平方米；产品展示区建设会展中心建设在沿街店铺的第四层，建筑面积6000平方米；综合服务中心建设在沿街店铺的第五层，建筑面积6000平方米；教育

培训区建设建设在沿街店铺的第六层，建筑面积6000平方米；商务休闲区建设在沿街店铺的第七层，建筑面积6000平方米。总建筑面积达90600平方米。

1.3.5环境影响评价

该项目主要废弃物有废水、噪声和固体废渣，经过处理后，可以做到达标排放，不会对环境造成污染。

1.3.6生产定员

项目共需人员120人，其中：管理人员15人，营销人员12人，服务人员90人，其他人员3人。

1.3.7项目总投资及投资计划

估算项目总投资为15200万元，其中：固定资产投资13700万元，流动资金1500万元。资金来源为企业自筹。

1.3.8结论

该项目符合国家产业政策和产业化发展方向，市场前景广阔，上下游产业带动能力强，经济效益和社会效益显着，具有较强的清偿能力和抗风险能力，在技术和经济等方面都是可行的。

1.3.9主要经济技术指标

主要经济技术指标见下表主要经济技术指标表

主要经济技术指标表

第二章项目建设背景及必要性项目建设背景分析

2.1.1我国商贸流通业发展情况

商贸流通业是国民经济的先导性产业，在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面发挥着重要作用，正成为决定经济运行速度、质量和效益的重要因素。

2008年我国社会消费品零售总额突破10万亿元，人均社会消费品零售额为8169元；随着商贸流通业自身的飞速发展和效

益的显着提高，对我国财政税收的支撑作用也不断加强。同时，作为劳动密集型产业，批发零售贸易和餐饮业日益成为吸纳社会劳动力的重要领域，成为解决城镇失业下岗和农村富余劳动力转移的有效途径，为缓解我国就业压力做出了重要贡献，批发零售业和住宿餐饮业从业人员从1950年的万人增长到了2008年的万人。人口的大规模增长，加上城市居民收入水平相对较高，以及购物环境优势和便利的交通，直接带动了城市市场的快速发展，使得城市集聚作用明显，日益成为我国消费品市场的主导和支柱。

随着居民收入的不断上涨，收入渠道的拓宽，人们的消费需求得到了极大的释放，新的消费热点不断涌现，对国内需求的拉动起着重要的作用。

2.1.2新时期我国商贸流通业的发展机遇

自上世纪90年代，商贸流通业开始逐步对外开放，随着2006年服务业全面对外开放，商贸流通业发展的形势发生了根本性改变。商贸流通业在促进生产、引导消费、推动经济结构调整和经济增长方式转变等方面的作用日益突出，商贸流通业已逐渐成为基础产业、先导产业。

1.“十二五”期间商贸流通业发展面临的经济环境

从世界大环境来看，总体上全球经济形势稳定。国际货币基金组织的最新预测显示，未来几年，美国、日本、欧洲都将保持较为强劲的增长势头。国际资本流动更趋活跃，国际市场需求更

趋旺盛，客观上有利于扩大利用外资和对外贸易规模。从国内来看，“十二五”时期我国经济开始进入新一轮快速增长期，以住、行为代表的居民消费结构升级拉动住房、电信和汽车等产业高速成长，产业升级速度明显加快；以加入世贸组织为契机，开放型经济加快发展，促进了产业升级和企业竞争力的提高；国有经济战略性调整、政府职能转换、整顿市场秩序取得积极成效，民间投资加速，企业素质总体改善，市场对经济增长的调节作用明显增强。这对扩大招商引资、调整产业结构、刺激市场消费等方面将产生积极影晌。度过世贸组织后过渡期后，国内关税继续降低，各项非关税措施取消，外商投资领域将进一步放宽，进入门槛进一步降低，国际制造业向我国转移的势头加快，对利用外资和扩大外贸进出口将产生积极影响。CEPA的深入实施、长三角区域合作步入实质性阶段、中国一东盟区域一体化步伐加快，都将对区域经济扩大贸易、扩大引进资本、技术、人才，积极承接产业转移，进一步活跃市场等带来巨大的机遇。

2.“十二五”期间我国商贸流通业发展的战略选择

㈠实施现代化战略，提升商贸流通业的整体水平

商贸流通业实施现代化战略主要包含三个层面的内容，一是以信息化带动商贸流通现代化。构筑现代商贸业信息平台，通过吸纳、采用各种先进的商贸流通经营、管理新技术、新手段，改造提升传统商贸流通业，大力发展新兴商贸流通业，推进现代商贸业和商流的网络化，通过现代化提升商贸流通业的整体水平。

二是与科教兴国战略相结合，提高商贸服务业科技含量。三是紧跟经济全球化进程，使之成为推动商贸服务业发展的关键力量。

㈡实施集约化战略，构筑起商贸流通集聚辐射的新平台

实施集约化战略，建立以大型流通企业集团为主导的发展模式，培育在全国具有较大影响力和竞争力的大型流通企业，充分发挥龙头企业的带动作用。其次，以引导、协调、规范、扶持为主要抓手，优化企业发展战略，培育现代商贸业市场主体。商贸流通企业必须建立自己独特的发展战略，包括经营、业态、品牌、扩张、并购、人才等方面，做到科学领先，在激烈竟争中脱颖而出，形成自己的核心竞争力。

㈢实施城乡协调发展战略，全面推进区域商贸流通经济发展首先，应以推进“万村千乡”和“双百市场”工程为着力点，扶持农业产业化龙头企业发展，加快农村商贸流通体系建设。其次，要以建设区域商贸中心为目标，以开拓市场、扩大消费为主线，以深化流通体制改革为动力，推动传统商业经营方式向现代流通方式转变，完善商品市场、现代流通、法制建设、监测调控、商业信用五个体系。三是抓住确立各类经济带的机遇，建立网络化的区域市场体系，大力提升大型市场水平，大力建设现代商贸物流基地，大力发展会展业，实现生活服务、产业服务和流通辐射的三大功能，建设具有强辐射能力的区域中心城市，人流、物流、资金流大量聚散，提高聚合辐射能力，实现对周边地区和中西部地区的辐射和聚集。

㈣实施产业互动发展战略，创造新的机遇和空间

产业互动发展，能够为商贸流通业创造新的机遇和空间。首先，以产业链为基础，加强产业间的互动，在农业产业化、新型工业化建设的过程中，充分发挥商贸流通业的引导和促进作用，推动商贸流通产业与新型工业化、新农村和旅游、文化等三产业的互促互动，农工商联手开拓繁荣市场，深度融合发展。其次，自觉适应城市化加速推进的要求，以规划为龙头，突破传统商业布局观念，拉开中心城市骨架，加快形成若干个以商业功能区为基础、错位竞争、有序支撑、层次清晰的商圈。最后，与产业结构调整战略相结合，重点培育现代物流业。建设区域性物流网络，要以中心城为依托，连接一批大中型的储运、批发企业，建立现代物流产业走廊。

㈤实施国际化发展战略，提升产业整体发展能力

面对经济全球化发展趋势，首先应抓住国际商业资本和各类区域外商业资本对营销网络开拓的机遇，适时调整引资重点，加强对国际知名商业的引进力度，优化商业网点布局，推动商贸流通业的开放度，提升区域商贸流通业的水平。其次，要大力实施开放带动战略，推动商贸服务业国际化同样是商贸业加快发展、提高的有效途径。通过独资、合资、合作方式和连锁代理等渠道，建立国际市场贸易网络；以贸易网络为载体，以高新技术为手段，建立市场信息网络；以区域传统、特色的加工技术为基础，建立商贸流通服务网络。

项目建设必要性

2.2.1现有商贸市场不能适应经济结构调整的要求

党的“十七”大报告中指出要加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级，从我市目前情况看，当前正面临着经济结构全面调整优化的重要时期，但商贸流通产业仍是国民经济中的一个薄弱环节，不能适应产业结构调整的要求。从产业构成比例来看，2009年全市第三产业增加值占GDP的比重为%，比第二产业增加值所占的比重低个百分点，其中批零贸易业增加值占GDP的比重仅为%，象欧、美、日等发达国家第三产业的比重已高达70%左右，批零贸易业已占到整个GDP的16%左右，这与经济社会总体发展趋势极不协调。

2.2.2不能适应提高消费率、扩大内需的要求

加快转变经济发展方式，就必须坚持扩大国内需求特别是消费需求的方针，促进经济增长由主要依靠投资、出口拉动向依靠消费、投资、出口协调拉动转变。从我市情况看，投资的增长幅度、投资对经济增长的贡献率都远远高于消费。当前，国家正在实施宏观调控，加上经济发展受能源、土地等资源要素的制约，固定资产投入受到越来越多的限制，提高消费对经济增长的拉动作用将更加重要和紧迫。

2.2.3建设“两型”社会的迫切需要

商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显着特点，非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是改革。建设商贸流通大市场可调整产业结构和转变经济增长方式，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建发展的一体化格局，破解制约本地经济发展的瓶颈，摸索出一条适合XX市发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满足“两型”社会发展的迫切需要。

2.2.4市政府加快发展本市经济的战略要求

桐城的工业化已有较高水平，随着我市及周边地区近年来企业的快速发展和增加，越来越凸现出现代物流业的重要性和必要性。

桐城现有企业和个体工商户有2万余家，其中规模以上企业达240余家，但目前我市城区基本上为货物集散有市无场，效率低下的无序状况，这严重影响了我市经济的发展，为了尽快改变我市货物运输和仓储的松散格局，加快我市经济发展，建设一个集商贸、仓储、集散、配送等功能为一体的商贸物流基地符合城市经济发展的战略要求。

现代物流业的介入不但可以使企业省去自身的仓储设施，更可以使企业的运输更加快捷高效，并可以进一步降低企业运营成本，增加企业市场竞争力。同时，一个功能齐全、专业化经营的现代化的物流园区----新渡商贸城还会为桐城以及周边的工业企业提供一个交流与博览的平台

2.2.5有利于加快区域性中心城市地位的形成

XX市位于安徽省中部，随着资源的逐渐枯竭和周边城市的崛起，我市经济的发展面临巨大的挑战，并且存在产业结构失衡、城市化水平不高、环境呈现恶化趋势等问题。该商贸城的构建，能从整体上改善城市基础设施条件，带动经济发展，引导城市发展，提升我市的物流竞争力，改善投资环境，发挥区位优势，加快区域性中心城市地位的形成。

最后，要以国家加大实施开拓市场、扩大内需政策为契机，根据“建设大市场，搞活大流通，发展大贸易”的要求，加快商贸流通大平台大企业发展，做大做强龙头专业市场和商业企业，整合市场资源，培育繁荣各类商品市场、要素市场特别是辐射力强的专业批发市场。利用我市地处安徽省中部，依托区位优势，加强与皖江城市带承接产业转移示范区和合肥经济圈的一体化发展，积极融入长三角，探索区域开放合作新模式，加速产业承接，促进跨越发展，把XX市建设成为区域性商贸流通中心，这是桐城人民的心声，也是桐城的发展目标。

因此该项目的建设是必要的。