胶南商圈分析
青岛胶南构建“三大商圈”格局
目前，胶南正准备开工建设一条集旅游、购物、休闲、餐饮功能为一体的旅游文化美食特色街，这是该市构建东部商圈，加速推进城区东西部连接的重要举措。据了解，在西部老城区商贸业红红火火发展的基础上，胶南提出了将行政区变为商贸区的思路，加速东部商圈构建的步伐，并且为南部商圈的打造预留了空间，将来的胶南将形成东西南“三大商圈”共同发展的格局。
老城改造为商业添活力
近年来，胶南市从整治改造基础设施入手，大手笔进行城区改造，使老城区地价达到了新城区沿海地段水平，也给商贸流通业发展注入了巨大活力。
“改旧为新”是老城区发展商贸的一条捷径，更为不少外地客商所青睐。占地面积150亩，总投资2.8亿元的胶南夜市于2002年迅速隆起在老城区中心地带。一期营运面积25400平方米，100多家商家入住，实现年销售收入3000余万元，利税500万元；在郝家石桥村，随着成片低矮房舍的消失，融商场、住宿、写字楼于一体的海威大厦正拔地而起，商厦用地面积21亩，建筑面积38500平方米，建成后将与康大商城、利群超市相互辉映，一个崭新的商贸休闲新区呼之欲出；在对原五交化商场老建筑装潢基础上，国内大型服装连锁企业上海千家惠服饰有限公司投资的千家惠服装城开业，月营业额达100余万元。截至目前，“五星电器”、“家家悦超市”等外地客商投资总额达5.6亿元，占全市市场建设投资总额的73%。
“特色市场”则成为老城区发展的一条新路。适度控制“大而全”、“小而全”的杂货卖场建设，胶南着力培育和引进一批精品店、专卖店、品牌店。家家悦是专营食品类商品的超市，康大服装城专营服装，三联为家电专营超市，永和豆浆为特色餐饮，山东半岛汽车贸易服务中心雏形显现，已引进上海大众和上海通用等多家4S店。
新城区构建现代化商圈
居住人口相对偏少，商气不浓厚，这是新城区成长中遇到的烦恼。胶南提出，将行政区变为商贸区，加速推进城区东西部连接。在引进项目上，东部商圈瞄准大块头，发展高端业态，突出“外向化、高端化、专业化”，一个现代化购物商圈正在形成。
今年即可完工的利群大型购物中心投资2.3亿，设计面积6万多平方米，集四星级酒店、大型购物中心于一体，既可满足一般消费群体需求，又可提供中、高档服务；立足于超前城市功能定位，胶南市引进的裕承森林公园大酒店项目投资3000万美元，建筑面积39825平方米，2008年2月投入使用，届时一部分奥帆赛运动员和工作人员将入住其中，必会成为向世界推介胶南的一张名片；特色旅游文化美食街是该市构建东部商圈的重要举措，正准备开工建设，预计一期工程将于年底前建成并投入运营；从来不在县级市开拓业务的日本东泰佳世客，亦正在与胶南洽谈投资事宜。
据悉，在现有大型购物中心、超市中，胶南有六家在全省同行业前十名中榜上有名。维客购物中心投资1.3亿元，建筑面积3.8万平方米，其规模在青岛市位列第二，是西海岸最大的商业卖场；即将开工建设的鲁中家居城，占地面积达135亩，设计建设面积10万平方米，是胶东半岛地区的第一家专营居室用品的大卖场；已签约的胶南银座购物广场建筑面积达3.5万平方米，投资额达1.5
亿元。
为南部商圈预留空间
综合来说，老城区商贸业发展较为成熟，已形成两大商贸业聚集带，以琅琊台路为轴线的中心商圈，聚集了胶南商城、利群商厦、亿联广场、华联商城、天方购物广场、新阳光商场等商场(超市)，优化环境、提升档次成为其当务之急；以人民路西段为轴线的西部商圈汇集了盛客隆购物广场、家电交电、糖酒中心店、百货商场、家家悦西店、福都小商品城(夜市)、隆泰家居等商场，特色商圈为其进行了准确定位。而以珠海东路为轴线的东部新商圈目前正处于建设阶段，已聚集了维客超市、利群购物中心、鲁中家居、广城装饰城等商场。
记者另外获悉，根据有关规划，该市发展商贸业的一个新思路是，本着“区域布局、板块分布、主辅结合”的原则，通过改造提升老城区人民路中段以胶南商城为主体的商业中心区，加快发展东部新区北京路以炜伦广场等设施为主体的商业辅中心，同时在大学城园区预留发展空间，择机建立南部城区商业辅中心。另外，该市将高起点、高水准、高品位的改造建设一批特色商业街，如烟台路旅游文化美食特色街、珠海东路装饰装潢材料街、泰山西路汽车交易街、泰华置业广场步行街、黄山路茶艺街、两河海鲜小吃街、海王路餐饮娱乐街、琅琊台路综合商业街等，全面提升它们的整体规模、档次、特色和管理水平。
胶南新东部构建“中心商业区”
胶南经济开发区发力现代服务业胶南新东部构建“中心商业区”
目前在胶南东部新城区，随着三座高档写字楼的陆续启用，一个新的中心商务区雏形已显。自从2001年胶南将行政中心由老城区东迁至新城区开始，东部新城区进入了建设快车道。胶南经济开发区是省级开发区，处于胶南市东部新区核心地带，该区紧抓市委、市政府发展东部的机遇，把加快发展服务业作为推动全区可持续发展的首要任务，以打造国际最先进水准的现代服务业发展平台为目标，着力构建胶南现代服务产业核心区。
总部经济快速发展
据了解，胶南开发区致力于发展辐射型商业、总部经济、楼宇经济、会展经济，大力发展信息服务业。目前已完成规划的中心商务区，以胶南市政府为中心，形成了北有阳光大厦，东有经贸大厦，西有创业大厦三座高档写字楼。
经贸大厦总建筑面积83794平方米，用于软件研发、商务办公、酒店，配套有大型地下酒店餐厅和停车场；阳光大厦共26层，总建筑面积4.47万平方米，2007年底竣工并交付使用，目前已有多家企业入驻；而创业大厦占地9237平方米，总建筑面积42000平方米，成为成长型企业办公的首选。三座高档写字楼的崛起吸引了众多大项目、大公司的入驻。在阳光大厦引进的青岛亿达矿业有限公司、青岛博朗峰实业有限公司和冶鑫船舶等五家总部经济项目中，亿达矿业在阳光大厦购买了一层楼的办公场所，年销售收入18亿元，博朗峰实业年销售收入20亿元，两个项目年上缴税金均在4000万元以上。
旅游链条正在形成
目前，一个以“灵山湾—水城—森林公园”为核心的灵山湾国际旅游度假区正在建设中，该度假区将具备生态体育、旅游度假、会议会展、娱乐休闲等高品位功能。胶南将通过对这一区域的提升优化，形成胶南市初具规模的现代服务业中心，带动全市服务业的发展。
胶南充分利用了经济开发区的区位、环境、地理优势，紧紧抓住水城、森林公园、灵山湾旅游休闲度假区的开发机遇，精心打造旅游品牌，在东部新城区大力培植“吃、住、行、游、购”相衔接的旅游产业链条，加快落实新的产业发展规划，着力打造现代商贸流通、高端物流配送、食品加工、电子信息、高新化工、旅游度假商住等六大产业集聚区，以实现东部整体水平大提升。
据介绍，2007年开发区完成了水城二期工程1550亩地面附着物清理工作，水城项目基础设施建设已全面展开，累计投资1.7亿元，基本完成了7横2纵路网、河道清淤、水系开挖等基础配套工程。2007年主体工程竣工的青岛利群胶南购物广场，也将与今年10月1日前后正式开业。
高档餐饮业成堆引进
2007年9月，位于青岛路与深圳路交汇处，集客房、餐饮、商务会议、娱乐健身、购物等功能于一体的利群德泰四星级大酒店开门纳客；总投资两亿元的那鲁湾商务酒店、总投资6000万美元的阳光博澳度假酒店前期启动资金均已到账。
据介绍，2007年以来，胶南针对开发区外商客户云集的特点，在加快发展商贸流通等传统服务业的同时，依托重点片区开发，突出发展高档餐饮业，加快发展建设了利群德泰四星级大酒店、韩国裕承五星级酒店、那鲁湾五星级酒店、阳光博澳大酒店，正在重点推进上海如家连锁酒店、舒斯贝尔品牌酒店等四个在谈星级酒店项目的落实。一座座拔地而起的高档星级大酒店为外来客商提供了优良的商务活动场所，胶南东部新区将通过打造青岛西海岸高档星级酒店积聚区，彻底改变胶南高档酒店匮乏的局面。
同时，胶南东部的假日经济和夜间经济也如火如荼地发展起来，珠海东路建材专业街、凯伦商业街、休闲娱乐街“三大街区”建设正有条不紊的推进；酒吧一条街、咖啡一条街等特色街区正在加紧建设，在谈的项目还有深圳铜锣湾休闲娱乐广场、台湾咖啡连锁店项目等。
家家旺超市
商圈分析报告
商圈分析报告 选址项目分析 （一）人口环境 一、客流分析 客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。 二、顾客购买能力分析 周边人口测评分析 消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。 消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人 （二）市场环境 周边店聚集情况分析 一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、
游乐园等业态 二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境 竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得 知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应 因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相
对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便 导言 本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。 由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。 选址项目分析 因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。 （一）人口环境
北京商圈规划分析
北京商圈规划分析 商圈的概念 什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50 %—70 %，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减 少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义 商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。确定商圈需要从以下几个方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素 商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。 第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业管理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。第六，商圈功能。商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京市老商圈分析 王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。
北京商圈分析报告
北京商圈分析报告 目录 一北京东部商圈 (3) （一）王府井商圈 (3) （二）崇文门商圈 (6) （三）广渠门商圈 (8) （四）建国门商圈 (9) （五） CBD商圈 (11) （六）双井商圈 (14) （七）朝外商圈 (17) （八）燕莎商圈 (19) （九）朝阳公园商圈 (22) （十）工体商圈 (24) （十一）东直门商圈 (26) 二北京南部商圈 (28) （一）前门商圈 (29) （二）方庄商圈 (31) （三）马连道商圈 (33) （四）丽泽商圈 (35) （五）木樨园商圈 (37) （六）潘家园商圈 (39) 三北京西部商圈 (41) （一）西单商圈 (41)
（二）金融街商圈 (44) （三）公主坟商圈 (46) （四）五棵松商圈 (48) （五）石景山鲁谷商圈 (50) （六）四季青商圈 (52) 四北京北部商圈 (53) （一）亚奥商圈 (54) （二）立水桥商圈 (56) （三）中关村商圈 (57) （四）万柳商圈 (60) （五）上地商圈 (61) （六）望京商圈 (63) （七）大钟寺商圈 (65)
北京商圈分析报告 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，现根据方位将北京商圈分析如下： 一、北京东部商圈 北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一使馆区、第二使馆区、第三使馆区，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 （一）王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供应城区市民基本生活需要的供应中心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并随着城市的建设，影响着并同周边区域的一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 1．王府井商圈范围
分析_店铺选址与商圈的关系
分析：商店选址与商圈的关系 2011年08期《当代经济》2011-12-14 新设商店在选择地址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。因此，商店经营者必须对商店所在的商圈进行考察来确定商圈范围。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同的地区，商圈大小也是有所不同。商圈的选择必须谨慎，且要调查清楚，才能开创自我的生存空间。 一家成功的商店，其成功的因素很多，商圈的影响有着关键作用，因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查，商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈，对商店日后的经营发展有很大影响。另外，对于成熟商圈来说，商圈可以产生叠加效应，各零售商家在商圈内能够产生倍增效应，降低零售商独立宣传推广的成本，还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说，已经是一荣俱荣、一损俱损，商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡，因此维护商圈的平衡和繁荣，寻求商圈资源的最佳配置，是一项明智之举。 一、商圈的内涵 商圈也称购买圈或商势圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心，向周围扩展形成辐射力，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义：一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况；二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位，可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈，如图1所示。 核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%～70%，每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈，这种情况一般只发生在超大型城市中，例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是，在一般大中型城市中，因为消费者和购买力有限，客观只需要一个核心商圈。 次级商圈是指核心商圈外围的商业区，它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客，顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样，但由于位置上的差异，客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位，消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。 边缘商圈是指次级商圈外围的商业区，其拥有顾客的比例低于次级商圈，一般来说，非核心
商圈调查报告
金百佳商圈调查分析报告 一、背景 金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。 金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。 二、商圈的形态 商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等 消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。 周边商店的聚集状况： 多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、） （1）有利于产生放大的聚集效应 （2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈
三、商圈所覆盖的范围 金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。 四、人口规模及特征 一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人， 二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人， 三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人 歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。 五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。 六、商业发展潜力 商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,
郑州市商圈调查分析
郑州市商圈分析
郑州市区商业概况 根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。 郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。 现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。 根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。
1、二七商圈——城市形象门户商圈 二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。 形成因素： 一、大型零售商云集，商业街规模 庞大。 “二七商圈”已建成了中原地区 第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的 步行商业街——德化步行商业街，汇 集了世界500强之首——商业零售巨 头沃尔玛公司、金博大购物中心、北 京华联、上海世纪联华、天津家世界 等数十家大型商业企业和百年德化购 物公园、正弘国际名店、国美家电等 大批商家，商业氛围浓厚。涵盖了传统 百货、超市零售、商业步行街、批发等 形态。也是郑州商业业态最为丰富配套 最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个 商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步
较全的北京商圈
北京东部商圈分析 综述： 任何商圈的发展都是由区域内消费人群的质量和数量决定的，北京东部是最早的外事区、商务区，由于北京规划的原因，第一、第二、第三，甚至即将面市的第四使馆区全部集中在北京东部，使北京东部外籍人士及城市白领等高端消费人群相对聚集，随之带来了针对该群体消费需求的商业项目，逐步形成商圈并迅速发展，成为北京商业发展的领跑者。建国门商圈、朝外商圈、CBD商圈及燕莎商圈均是在此基础上发展起来的著名商圈，逐步扩大影响力和覆盖范围，并影响到周边区域进而形成新的商圈，使北京东部成为商圈数量最多、分布最密集、整体消费力最强、商品档次最高的商业区域。 东部商圈之——王府井商圈 北京真正意义上的传统商圈以故宫 为原点，分别是位于故宫西面的西单商圈 和东面的王府井商圈，西单和王府井商圈 同属于北京最早的、最成熟的商圈，由早 期的供应城区市民基本生活需要的供应中 心，逐渐演化成现今成熟的商业中心，并 随着城市的建设，影响着并同周边区域的 一起发展，在此基础上慢慢形成了北京商 业的新格局，其商业鼻祖的地位无可争议。 王府井商圈范围: 王府井商圈南起长安街，北至灯市西 口，东接金鱼胡同，西连东安门大街，面 积达45万平方米左右。 王府井商圈的概况: 王府井商圈主要是由一条步行街带 动的，而且“客流量不小，外地人不少”，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 王府井大街是北京唯一一条步行商业街,由南向北全长810米，大街两侧分布着七百余家大大小小的商店。在这条具有七百多年历史的商业街上，有着众多最著名的商业老字号。随着中国旅游市场的开放，国内外游客慕名而来，再加上新东安市场、东方新天地等大型综合性购物中心的加入，颇具传统色彩的王府井商圈逐步演变成一个国际性旅游商圈。 王府井商圈的特点： 1、老字号聚集，商业档次不统一 盛锡福、瑞蚨祥、东来顺、全聚德、四联美发、中国照相、亨得利表行等老字号云集与次，是北京传统商业的发源地，文化底蕴浓厚，随着时间的推移，王府井步行街已逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。但是由于商圈形成的历史很长，各项目的定位和形象存在较大差异，目前既有东方广场、东方新天地、东方经贸城、新东安商场等高端新兴的商业业态，又
南宁商圈商业调查报告市场分析
商业市场调查分析报告 一、商圈状况 1、商圈功能 “商圈”一词最早产生于上个世纪，现代都市里的商圈是城市经济生活繁荣的产物，是适应生产力进步的结果；同时也应该是一个城市现代化的象征与标志。这里聚集着规模宏大的商业建筑群落，聚集着实力雄厚的企业王国，当然还会有与之匹配的专司创造财富的消费群落。 当今国际化的商圈主要由商业、商务办公和服务类三大职能构成，商圈的中心不仅仅是商业中心，也是经济运作管理中心，拥有大量商务办公、酒店等配套，具备完善的市政交通与通讯条件，便于现代商务活动。管理、金融、服务的创新使其成为经济发展的核心和经济变革的发源地。 2、商圈划分 本文中商圈具体指以一个或二、三个核心标志性大型商业项目为中心发展起来的商业密集区。同一商圈内的商业氛围应同等浓郁且同步繁荣；商业场所和业态均有大抵相同的特征；拥有基本相同的消费人群。 C.D.Harris在其主张的城市核心论里强调，城市在发展过程中并非只形成一个核心商圈，而是会出现多个商圈。其中的一个为城市核心商圈，其余为次商圈。这些商圈形成和分化有以下几个原因： ●各种商家以自身的利益为目标的区位选择过程； ●产生聚集效益的过程；
●各商家利益对比而发生的分离； ●地价和房租对行业区位的作用。 一般而言城市规模越大，商圈也就越多，越专业化。 参照上述条件，南宁目前仅能划分出两大商圈， 即原有的第一商圈——‘朝阳商圈’ 和第二商圈——‘梦之岛—七星商圈’ 虽然城市商业有东移形成商业次中心的趋势，但按目前情况来看，‘五象广场—凤岭商圈’尚在发育阶段，远未形成相应的商业号召力。 二、现有商圈解析 下面我们针对两个商圈按照相同的6个商圈要素进行分解、比照： 1、商圈范围 ●朝阳商圈：东—共和路、友爱路，西—兴宁路，南—民族大道，北—人 民路。 ●梦之岛—七星商圈：东—古城路，西—新民路，南—七星路，北—民族 大道。 2、商圈核心 ●朝阳商圈：以南宁百货大楼、裕丰商厦、金朝阳商业广场、步行街和大 连万达购物广场、中山路为核心。 ●梦之岛—七星商圈：以梦之岛、王府井百货、永嘉名点广场、七星路为 核心。
店铺选址调查的分析报告
店铺选址调查的分析报告 店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。 店铺选址调查报告第一步 了解该地段家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。 店铺选址调查报告第二步人口密度的普查 一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如
采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。 店铺选址调查报告第三步客流量的统计 一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为： 1.各站上下车乘客人数历年来的变化。 2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。 3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。 根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如： 1.居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。 2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。 3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
上海商圈调研分析报告
上海商圈调研分析报告上海商圈整体分析：
上海主要商圈调查报告 上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。 （A级）南京西路商圈 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。 商圈商场 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 恒隆广场入驻品牌： 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。 其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO
北京主要商圈分析
王府井商圈：王府井商圈主要是由一条步行街带动的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有传统色彩，北京市商业规划中，王府井商业将由一条街转为一个区域的繁荣。 西单商圈：气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；西单商圈的消费者主要是35岁以下的北京居民，西单商业区是北京市居民众所周知的购物消费场所，人流量大。 燕莎商圈：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。燕莎商圈是北京最为知名的国际化社区之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京较早形成的涉外商圈之一。由于该区域以燕莎商场为核心，东临使馆区，周边聚集了许多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西临东三环，东三环以内即为使馆区。 公主坟商圈：特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。手机市场是公主坟的一大特色，公主坟周边大大小小的手机专卖店有几十个，很大一部分的客流是机关单位和部队，因为这里部队大院非常多。部队比白领的消费相对要低一点，消费的观念也不太一样。 双安商圈：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈：特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。对北京西部的辐射能力比较强，消费人群以三里河附近的国家各大部委及西三环外的部队人员比较多。 崇文门商圈：南城消费的滞后是本区域商业发展的不利因素，多种业态的国瑞城正式开盘。区域突围的步伐开始明显加快。 中关村商圈：特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。中关村商圈特点：一是电子产品集散地，二是中关村高科技商务中心（中关村西区），三是高校集中地（北大/清华/人大等）。 CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，国际上大量著名的跨国公司、金融机构、企业、财团在这里设立总部或分支机构。 望京商圈：望京区域消费是北京市平均水平的７倍。望京区域规划总居住人口为３５万人，现常住人口近２０万人，外籍人士占常住人口的１/３。是韩国人居住集中的地方。 方庄商圈：方庄规划的初衷是服务社区的社区商业，方庄是北京的一个高档富人区，从整体上提升区域的吸引力，这也是方庄餐饮街目前的主流。餐饮竞争比较大。
北京南部商圈分析
北京南南部商圈是指长安街以南主要包括崇文区、宣武区、丰台区在内的商业区域，是由北京的几个行政区组成，不像王府井商圈、西单商圈，不像CBD，也不像中关村，各属于不同的行政区管辖。 历史上有“东富西贵”、“南穷北贱”、“下风下水”……等描述，老百姓也有“东城富、西城贵，崇文穷、宣武破”的说法，在北京商圈建设中，长期以来形成“重北轻南”、业态“北密南疏”的格局。自2001年北京市委、市政府提出了实行政策倾斜、加快南城发展战略决策，并实施了以基础设施建设、危房改造和经济适用房建设为主要内容的南城发展计划，交通在变化，市政设施在变化，大商贸产业已经形成为南城的先导产业，形成了北京南城特有的商圈。 南部商圈之一——前门商圈 前门商圈范围：北至箭楼、南至珠市口西大街，东至鲜鱼口，西至铁树斜街
前门商圈概况： 前门商圈是以前门大街为核心发展起来的，前门大街位于京城中轴线，北起正阳门箭楼，南至天坛公园路口，与天桥南大街相连。明嘉靖二十九年（１５５０）建外城前是皇帝出城赴天坛的御路，建外城后为外城主要南北街道。大街长 1600米，行车道宽２０米。明、清至民国时皆称正阳门大街，俗称前门大街。1965年正式定名为前门大街。 清代大街两侧陆续形成了许多专业集市，如鲜鱼市、肉市、果子市、布市、草市、猪市、粮食市、珠宝市、瓜子市等。附近胡同内随之出现许多工匠作坊、货栈、车马店、旅店、会馆以及庆乐、三庆、华乐等戏园。大街的席棚房逐渐改建成砖木结构的正式房，形成了东、西侧房后有里街的三条街。东侧里街为肉市街、布巷子、果子市，西侧里街为珠宝市、粮食市。前门外正街的店铺创立时间大部分晚于里街的店铺，路东有全聚德烤鸭店、便宜坊烤鸭店、会仙居炒肝店、永安堂药铺、黑猴帽店、都一处烧麦馆、正阳楼饭庄、瑞生祥、九龙斋
(店铺管理)商圈调查与选址
商圈调查与选店 一、商圈调查的目的 做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。 二、商圈调查作业范围 确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。 三、商圈调查部门的工作职责 寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。 4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。 简单说说，人口与购买力分析 有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构 现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平
北京站商圈分析(修改.定稿)[1]
北京站商圈分析 (2) 摘要 (2) 一、背景、意义 (3) 三、北京站商圈概况 (4) 1．商圈范围 (4) 2．周边情况简介 (4) 四、北京站商圈分析 (6) 1．地区产业特色 (6) 2．产业规模结构 (8) 3．楼宇经济 (10) 4．北京站商圈的主要特点 (11) 五、结论 (13)
北京站商圈分析 摘要 北京站是北京的交通枢纽站点，汇聚了大量的火车、公交车、地铁等交通工具带来的流动人群，根据街道领导的需求，利用第二次经济普查的数据，研究了北京站这一重要的交通枢纽对拉动经济所起到的作用，对今后的发展趋势出谋划策，为促进北京站地区的经济发展提供了第一手的资料 并具体从地区产业特色、产业规模结构、楼宇经济等三个方面对北京站周边的经济情况做了简要的分析，得出了北京站商圈的主要特点：北京站商圈并不是广泛意义上的传统商圈，它依托极其发达的交通运输职能，大力发展具有北京特色的、经营规范的商业、服务业，已经取得了很大的成就，但同时也遇到了区域经济进一步发展的制约因素：交通客运量的增大导致拥挤问题、基于消费者偏好的定位偏差等等已经成为北京站商圈发展的“新瓶颈”。 基于这些问题，提出了一些改进意见，以解决交通拥堵为突破口，整合北京站地区的优势资源，为该地区经济的未来发展提供了一些指导意见。
一、背景、意义 商圈，顾名思义，是指商业企业吸引顾客的区域范围，是城市商业活动的密集区，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。 零售商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态存在很大差别。同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小。 商圈主要包含以下方面的要素：一，消费人群；二，有效经营者，这两者需要有机结合；有效的商业管理；第四，商业发展前景，打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段；第五，商业形象，商圈必须有自己的形象，有自己的特色，环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节；第六，商圈功能，商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。 北京站商圈北至长安街，东至东二环。独特的地理位置使得北京站商圈的构成异常丰富。不仅有街边的北京特产小超市、小餐馆，还有像恒基商城、中粮广场这样的大型商业企业。“长安街的商业后花园”之美誉也因此由来。文中笔者利用经济普查的可得数据对北京站商圈进行分析，并在此基础上，探讨北京站商圈规划的合理发展策略和最佳发展模式，意在为优化商圈发展布局提出一些可行的建议，为建国门区域经济的发展作出更大的贡献。
万达商圈调查分析报告
万达商圈调查分析报告 篇一：万达广场的商圈分析 《 》课程论文 芜湖万达广场的商圈分析与经营问题 课程：经济贸易地理 姓名：邓胜兵 班级：营销112班 第一章芜湖万达简介 一、地理位置： 芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。 从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。 二、结构形态： 万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能
于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。 从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。 三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。 为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。 四、政策支撑： 芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。 第二章万达广场商圈分析 通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步
北京商圈规划分析
北京商圈规划分析 核心提示：商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。 商圈的概念什么是商圈？商圈是指以店铺座落点为核心向外延伸一定距离而形成的一个方圆范围，是店铺吸引顾客的地理区域。它由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。一般讲，商圈有四种形态： 一、商圈的定义商业是由消费者的购买行为和商业企业的经营能力所决定的，而商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也就是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离或者空间距离。 确定商圈需要从以下几个方面考虑： 第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。商圈是一个群体，它的层次是多元化的。 第二，消费群体。一个商圈若没有消费力，消费组合只是盲目地打造，也不能称为成功的商圈。 第三，位置。商圈的关键要素在于便利性和消费环境，所以位置非常重要。 第四，目的。打造商圈肯定有一个目的，开发商的目的是如何体现商业价值。 第五，城市规划。通过商业的改造形成消费环境，聚集人气，这也是打造商圈的重要目的。 二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业治理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。第一，消费人群。第二，有效经营者。这两者需要有机结合。第三，有效的商业治理。第四，商业发展前景。打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商业形象。商圈必须有自己的形象，有自己的特色。环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的
(店铺管理)商铺选址分析
商铺选址分析 (1)商圈的调查 商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。 商圈包含三个层次：中心商业田、次级商业田和边缘商业圈。中心商业圈占这一店铺顾客总数的55％一70％。这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15％一25％。这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来(见图１－１)。 ①有效商圈范围的调查 对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。 市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉·雷利 提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。 雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。 对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围；借鉴国外经验，一般而言；仓储式商场实行会员制度。许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里；大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里；而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里；传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里；便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。 ②商圈的顾客群调查 商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。两种人口对营业额的影响不同。流动人口测定的一般方法是： a．指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
北京路商圈调研分析报告
北京路商圈调研 根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。 这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。 根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：
北京路商业设施一览
看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题： （一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、 证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售 为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也 决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交 通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形 成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合 能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新 城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。 （二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。 （三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理， 同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高， 层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北 京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费 群体有所忽视。 （四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是 仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混 乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。 此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。 造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。