2020年(旅游行业)花都温泉项目开发经营计划书__旅游度假_规划布

（旅游行业）花都温泉项目开发经营计划书__旅游度

假_规划布

“花都温泉”项目开发经营计划书河南许昌永达地产开发有限公司

二零零九年八月

目录

一、项目概况 (3)

二、项目面临的开发机会与风险 (5)

(一)项目面临的开发机会 (5)

(二)项目面临的开发风险 (7)

三、市场机会及风险管理 (9)

四、项目概念规划 (11)

(一)核心主题定位： (11)

(二)建成目标定位： (11)

(三)指导思想与开发理念 (11)

(四)规划设计基本思路： (12)

(五)规划布局建议 (12)

五、产品建议 (17)

(一)产品目标市场定位 (17)

(二)产品形态定位 (17)

(三)产品开发面积配比 (19)

(四)产品面积配比 (19)

六、项目成功开发经营的保障体系 (22)

(一)资源体系 (22)

(二)产品配套体系 (22)

(三)服务体系 (22)

(四)资金保障体系 (23)

(五)营销体系 (23)

七、项目开发经营计划 (24)

(一)项目规划指标 (24)

(二)项目开发时间计划 (24)

(三)项目开发区域计划安排 (24)

(四)项目产品开发计划 (26)

(五)项目产品销售计划 (27)

(六)项目销售回款计划 (28)

(七)项目产品销售价格发展计划 (29)

(八)项目开发资金投入及回收计划 (29)

(九)项目投资收益计划 (30)

“花都温泉”项目开发经营计划书

一、项目概况

(一)项目基础条件

1.项目状况

●花都温泉项目位于许昌市鄢陵陈化店镇，地处311国道，座落于享有

中州“天然氧吧”和“中原之肺”之称的58万亩花卉栽培园区内。

距鄢陵县城约10公里，许昌市区约20公里，距郑州新郑国际机场约

65公里。

●项目总占地1036亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约800米，

南北走向约1100米。整体规划为集温泉疗养、酒店、会议、保健养

生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。

●项目一期开发规模。占地约300亩，建成营业区域100余亩，建成

面积约6万平米，于2006年开始营业，营业状况良好。

●项目后期工程（待建区）总占地约900亩，分别位于花都温泉建成区

域西部、北部。地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。

2.资源条件

●社会经济：许昌市区建成区面积45.8平方公里，市区人口48万人。

2008年全市生产总值1062.0亿元，人均生产总值24706元。鄢陵

全县生产总值预计完成132亿元，同比增长12.6%，人均生产总值

20934元。

●自然资源：陈化店地下水质优味纯，富含多种人体所必需的矿物质。

以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美誉。

陈化店花卉种植久远，是鄢陵三大花卉主产乡镇之一，面积大、品种

优、科技含量高。

●旅游环境：生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以花

都温泉度假区为龙头，以花卉博览园、许由故地游、茶文化一条街、

花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框架。

●花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下”“中国花木之乡”，“中国

花木第一县” “中原第一茶”花木资源优质。拥有58万亩“平原

林海”，主要以花卉、优质花木栽培为主，花木品种1000多个，全

镇花木覆盖率为70%以上，被称为中州“天然氧吧”“中原之肺”。

●气候条件：属暖温带季风型气候，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照长。

年平均日照时数2413h；年平均降水量706.1mm，6～9月份降雨量

占年降水量的64.8%；历年平均无霜期215天。是中原地区少有的

宜人气候之地。

●政策资源：旅游立省省委省政府《关于实施旅游立省战略加快旅游

产业发展的意见》，省旅游局《实施“旅游立省”战略做大做强我省

旅游产业未来三年行动纲要》

●郑许一体化：“郑许一体化”是未来许昌的发展方向，高速公路扩建

和高速铁路许昌站的建设，收费站的取消。鄢陵在不远的将来真正成

为郑州的南花园，这将为鄢陵旅游休闲地产的开发提供巨大的商机与

市场。

●“宜居花城”：许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在突

破观光旅游的初级阶段，全力打造休闲、宜居城市，并向国际化发展。

建设以“花木——温泉旅游区”为带动的“宜居花城”。

二、项目面临的开发机会与风险

(一)项目面临的开发机会

1.宏观经济良性发展营造的市场投资机会

●2009年1—2季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、

内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。

（上半年，在GDP增长的三大需求中，最终消费拉动GDP增长3.8个百分点；

资本形成拉动GDP增长6.2个百分点；净出口下拉GDP增长负2.9个百分点，

投资是拉动经济增长的主要力量。2009年上半年国内生产总值139862亿元，

按可比价格计算，同比增长7.1%，比一季度加快1.0个百分点。分季度看，一

季度增长6.1%，二季度增长7.9%。全社会固定资产投资91321亿元，同比

增长33.5%，城镇居民家庭人均总收入9667元。其中，人均可支配收入8856

元，同比增长9.8%。资料来源：国家统计局）

●在全球经济有待复苏的背景下，中国经济的强势发展，人民币升值预

期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。

2.旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会

●根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均GDP超过1000

美金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均GDP超过2000美

金，步入休闲度假时代；超过3000美金，步入旅游度假井喷时代。

而郑州、许昌、鄢陵人均GDP均超过2000美金，区域旅游、度假、

养生、休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。

（2008年郑州市生产总值将突破3000亿元大关，同比增长12.5%左右，人均

生产总值达40000元。2008年许昌市生产总值1062.0亿元，人均生产总值

24706元。2008年鄢陵县生产总值预计完成132亿元，人均生产总值21639

元。

资料来源：08年郑州市政府工作报告）

●中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资渠

道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热门首

先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。

（以三亚旅游度假地产市场为例，08年整体市场仍呈良性发展势头。2008年三

亚市房地产开发投资76.2亿元，同比增长48.3%；各类商品房交易面积109.7

万平方米，增长17.6%，商品房房销售价格同比上涨10.4%。资料来源：三亚

市08年政府工作报告）

（以成都华侨城旅游地产为例，08年，在成都整体市场趋于惨淡经营背景下，

成都华侨城·纯水岸一期创造了成都楼市的销售奇迹，364套房源当天即告售

罄，开盘均价7800元，销售面积6.6万平米，成交额达5.1亿。资料来源：

成都房地产报道。）

3.区域发展的政策机会

●以郑州为主导，许昌、鄢陵等周边区县为经济辐射带的经济发展布局，

郑——许一体化区域发展规划及政策导向性的倾斜将带动许昌、鄢陵

等片区的经济发展，加重区域发展的投资力度。在郑州为核心的“光

晕效应”下，形成区域经济产业发展的投资热潮。

4.区域及项目有效资源利用的发展机会

●项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆盖

率的不可复制性，温泉疗养资源的稀缺性，形成项目以“旅游、休闲、度假、养生”为开发理念的先天资源条件和发展机会。

5.区域房地产产业强势发展的市场机会

●2009年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨”发展局面，将带

动许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的上

涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投资良

势运行的基础平台。

（2009年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升，半年内销售商品房486．88万

平方米，同比增长59．4％，环比增长29．5％。上半年商品房销售均价为4749

元／平方米，同比上涨6．4％，环比上涨6.3％。其中商品住宅销售均价为4457

元／平方米，同比上涨12．5％，环比上涨10．8％。资料来源:郑州市房管局

统计资料）

（1—6月份，许昌市区商品住房销售2931套，面积34.94万平方米，成交金

额81370.8万元。与2008年1-6月份相比，套数增加1463户，增幅99.66 %，

面积增加15.07万平方米，增幅75.84%，金额增加40319.08元，增幅98.2%。

2009年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均

价格为2740元/㎡，与2008年底相比增幅为2.24%，与第一季度相比增幅为

0.74%。资料来源：许昌房地产网）

●许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游度假、休

闲养生的产品配套缺失。旅游度假地产的产品开发与经济快速发展及

城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。集宜居性、旅

游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的市场发展

契机。

●许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住品

质落后，中高端产品消费观念模糊等因素的局限，蕴育了本土市场发

展的潜在空间。

(二)项目面临的开发风险

1.宏观经济调控预期的不确定性风险

●09年前两季度，中国经济发展预期凸显“过热”，房市、股市双双走

高，人民币升值预期加重，国际投资热钱涌动（据央行统计，日均7

亿美元热钱流入国内）。为保经济的健康发展，宽松的货币政策适度

调控、银行贷款加息的可能性加大。

2.抑制第二居所需求及投资的障碍风险

●二套房贷款政策的从严，物业税的试点征收，房地产开发贷款要求款

项的过多设置等因素将会压缩房地产过快的发展势头，抑制房地产市

场的投资需求。

3.项目蕴育周期过长的市场风险

●许昌、鄢陵市场容量小，销售速度慢，旅游度假地产消费观念落后，

致使本土市场的消费基础薄弱。

●本项目地段偏远，生活配套、教育配套缺失、交通成本高、宜居性低

等因素的制约，致使项目本身所针对的客群基础狭隘。

●项目以资源型为导向的旅游地产开发，资源规划单一，不足以吸引客

流、人流。其前期温泉疗养资源利用及营业，受季节性影响较大，针

对市场投资需求，投资升值预期系数低迷。

4.项目开发资金风险

项目规模开发，投资金额大，开发周期长，融资成本高等因素与前期启动资金及维持现金流顺畅性的矛盾较为突出。

(三)市场敏感性分析

1.旅游度假地产资源经营多元性与项目自身资源经营单一性

资源为导向型的旅游度假地产开发，以多元性的经营业态形成强大的，

具有吸引力的核心旅游度假资源。仅依靠“温泉资源”单一性的利用，

不足以支撑本项目整体可持续发展的基础平台。

2.宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性的旅游度假产品，市场有效需求

与无效供给

以郑州为核心的中原地区，旅游地产开发缺失，表现为：其一，不具备

强大核心旅游度假资源的优势，其二，针对“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”旅游度假产品，缺乏合理规划、开发及设计。两大因素的

使然，未能有效满足市场投资度假的有效需求。

3.产品升级与市场消费观念及市场投资预期间的矛盾。

郑州、许昌及周边经济发达地区旅游度假地产的发展基础及经济消费基

础基本成型，但市场的消费仍以城市普通住宅为主要导向，旅游度假产

品的消费观念落后，旅游度假产品的投资预期前景不明。

4.区域市场销售体量小，速度速度慢与项目规模开发及维持现金流快速流

通间的矛盾。

本土市场消费基础不足以支撑项目的规模开发，要突破市场容量的瓶颈，加快销售速度，保障项目后期开发的现金流的顺畅。如何制定独特的销售模式，建立强大的销售网络。对维持项目正常运作的现金流至关重要。

三、市场机会及风险管理

(一)机会管理

1.本项目拥有的第一市场机会：

许昌、鄢陵高端消费群从第一居所到第二居所带来的市场机会。

在许昌、鄢陵两个基本市场“低密度别墅类”度假、养生、居住产品供

给为“零”的状态下，我们以极具竞争力价格和品质优势向目标市场提

供有效供给。

2.本项目拥有的第二市场机会：

把握郑州为主导的“休闲、度假、养生”类物业需求带来的机会。

郑州、许昌的人均GDP已经远远超过3000美金。在“度假、休闲、养

生”生活模式日渐趋热的大势下。鄢陵的“花木资源”，“空气质量”资

源，温泉项目的“水疗资源”，系统构成本项目“休闲度假养生”物业

的核心优势。基于“花都温泉”已形成的品牌影响力，基于开业三年积

累的市场效应。本项目的高“性价比“必然能有效拉动以郑州为主导市

场的“度假养生投资”类物业需求。

3.本项目的第三市场机会：

纯投资类物业带来的需求机会。

若项目的租金回报能满足6%-9%的回报率，并且物业自身价值又有不

断增值的预期。在任何一个城市，此类物业必然被市场追捧。本项目依

托温泉游客对客房的居住需求，用客房的租金收入回报投资者，可拉动

“产权式酒店”物业的销售。我们以客流量对酒店客房数量的要求，计

算能提供给投资者的回报，以此“定制定量”开发产权式酒店。既能满

足温泉项目的基本接待，又能产生更多项目“现金流”。

(二)风险管理

1.旅游度假资源的单一性

旅游度假资源单一性经营向多元性经营业态的过渡，核心旅游度假资源

基础平台的搭建。

项目仅凭“温泉”资源的单一性经营，不足以支撑项目可持续性发展。

突破对有效资源利用单一的瓶颈，依托项目温泉疗养资源的稀缺性，区

位资源的不可复制性、花木资源可持续利用性，衍生系列的旅游度假资

源业态，形成项目旅游度假资源多元性经营局面。以保障项目客流、人

流的消费基础，增持项目物业的投资升值保值权重指数。搭建“旅游、

观光、休闲、度假、养生、运动”为一体的核心旅游度假资源平台

2.有效需求与无效供应的错位

“宜居度假性、旅游观光性、休闲养生性”的旅游度假产品标准，市场

有效需求与有效供给的无缝衔接的保障。

依托项目已形成的强势旅游度假资源平台，科学规划，合理布局，针对市场的有效需求开发旅游度假地产系列产品，填充市场空白，满足市场休闲度假养生的消费需求；凭借项目核心旅游度假资源良性经营，提高产品投资消费的增值保值预期，刺激市场的投资消费需求。

3.本土市场的非主流化

“坐销行销”营销模式的制定，强大销售网络的建立，以加快产品销售

速度，保障项目开发现金流的畅通。

整合政府、社会有效资源，打造项目宣传推广名片，加大项目的推广力

度，引领旅游度假产品的消费观念。执行行销坐销相结合，以“走出去，引进来”为原则，建立以郑州为主导点，本土市场为缓冲带，周边经济

发达地区为辐射面的强大销售网络，加快项目产品销售速度，快速回笼

项目开发资金，维持现金流顺畅流通。

4.宏观政策的不确定性

最大限度避免宏观政策调控的因素影响，拓展项目融资渠道，降低项目

运作的资金层面风险。

基于宏观经济发展、宏观政策调控的不确定性，积极拓展项目融资渠道，在维持项目正常开发的资金水平线下，有计划、有步骤进行投资运作，

以规避资金层面的市场风险。

四、项目概念规划

(一)核心主题定位：

花都温泉是集“旅游、度假、养生、居住”为一体的大型旅游

度假项目

整合项目所属区位不可复制性资源、自身固有的稀缺性资源，规划开发

组团式配套产品，完善经营服务，迎合旅游度假地产的时代发展契机。

精心打造集“宜居度假性、旅游观光性，休闲养生性”为一体大型旅游

度假项目，引领度假物业的消费观念，使之成为郑州乃至整个中原地区

的旅游度假地产标杆。

(二)建成目标定位：

1.成为中原地区“旅游、度假、养生”产业的第一品牌项目

2.成为鄢陵、许昌、河南对外展示的名片

3.成为许昌、河南与国际、国内旅游度假网络的切入口

4.成为中原地区最具吸引力的旅游度假目的地

(三)指导思想与开发理念

1.指导思想：

抓住“度假、养生、休闲、居住”产业最难得的发展机会，整合利用好各类优势资源，以可持续经营为原则，以“国际理念、国内领先”为标准，科学规划，合理布局。

2.开发理念：

●定位发展目标

●科学统筹规划

●重点项目带动

●适时有效开发

(四)规划设计基本思路：

资源为基础市场为导向

在“度假、养生、休闲、居住”四位一体的共同市场下，以“度假养生”

为引题,用“一心四轴”为项目结构，针对地形、地貌特征，形成“四轴三区”的系统布局。

(五)规划布局建议

一心四园三区：

1.一心：温泉疗养区

2.四园：运动休闲园、农业观光园、农家乐主题休闲园、风情商业休闲园

3.三区：温泉养生区，休闲观光区、度假养生居住区

(六)价值创造

三大价值链：

1.第一价值链：低密度别墅类居住产品形态

2.第二价值链：以水环境、花木资源构造的景观环境

3.第三价值链：以温泉为主体的养生、运动、休闲、观光系列配套

●以龙湖“滟澜山、花盛香缇”低密度别墅产品为参照座标，塑造本

项目在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。

●以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为

核心，以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。

●除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔夫、

网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅

游配套。

(七)各类物业区位规划及设计指标（参考）

1.各项基础指标

1)项目用地：1036亩

2)建成区占地：约130亩

3)规划范围：约900亩

4)拟扩大的规划范围：约1000亩（租地）

5)建筑容积率：0.6

6)项目待建规划建筑面积：约32万㎡

2.温泉养生区（东区及湖面周边）

（除已建成营业的（现状）100余亩用地，建筑面积57792平方米之外），用地约200亩建筑面积约6万㎡（0.45）

●五星级度假酒店－－度假屋（独栋别墅）5万㎡

●国际SPA养生馆：（Townhouse2-2.5）2万㎡

意向空间及参考座标

此外：在建成区（现状）100余亩用地上规划并增加设计

●恒温游泳馆（含室内器械运动）约5000 ㎡

●养生论坛（会议中心）约5000㎡

●产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房）约3.0万㎡意向空间及参考座标

3.度假、养生居住区（西区、北部片区）

用地约630亩，建筑面积约32万㎡（容积率约0.6）

●幼托、管理用房及其他功能配套约5000㎡

●度假屋：（villa洋房4.5-5.5层）：约8.0万㎡

●休闲养生馆：（Townhouse2-2.5层）：约12.5万

㎡

●度假养生公寓：（电梯洋房10-12层）约3.2万㎡

4.主题休闲园区（1035亩外部片区）

用地约1000亩，建筑面积约10000㎡

1)运动休闲：

◆迷你高尔夫用地约100

亩

◆乡村马术：用地约150亩

◆网球用地约50

亩

2)农业观光：

◆农家乐村寨用地约100

亩

◆观光花园、观光果园、用地约600亩意向空间及参考座标

五、产品建议

(一)产品目标市场定位

1.以郑州为核心，中原地区为主打区域的旅游度假地产消费纯投资市场

2.以许昌、鄢陵第一居所居住品质升级的中高端消费市场

3.以郑州为主导点，许昌、鄢陵为缓冲带、周边经济发达地区为辐射面的

休闲、养生度假类物业的需求市场。

(二)产品形态定位

低密度别墅类度假物业

1.满足温泉资源经营及市场投资需求的酒店、度假公寓产品

2.满足居住品质升级需求的洋房、联排、独栋产品

3.满足5+2度假模式及中长期养生需求的洋房、联排、独栋产品

4.除温泉形成的核心配套之外，增加必要的商业配套，增加迷你高尔夫、

网球等高端运动配套，增加农家乐、观光农园、观光花园等生态旅游配套产品。

产品参照

1.以龙湖“滟澜山、花盛香缇”低密度别墅产品为参照座标，塑造本项目

在郑州、许昌市场上的巨大差异化品质优势。

2.以龙湖“滟澜山、花盛香缇”的环境景观为参照座标，以水环境为核心，

以花木资源为要素，在中原腹地创造独特的景观环境。

(三)产品开发面积配比

物业形态规划数量(㎡) 比例备注

度假住宅洋房80040 25%

独栋48024 15%

联排124862.4 39%

产权酒店30415.2 10%

小高层公寓32016 10%

商业及配套5000 2% 会所、商业、等配套

住宅（含酒店）小计315357.6

(四)产品面积配比

产品形态房型建筑面积(m2) 面积期间(m2) 面积合计(m2) 面积配比

产权酒店单房（厅卧合一）50

±5

9124.56 30% 一房一厅60 15207.6 50% 两房一卫70 3041.52 10% 两房两卫80 3041.52 10% 合计30415.2

小高层公寓单房（厅卧合一）50

±5

3201.6 10% 一房一厅60 9604.8 30% 两房一卫70 6403.2 20%

(五)产品销售价格建议

1.郑州、许昌中高端物业的价格状况

2.中高端物业的市场购买力评估

?总价20-30万比例占12.90%；总价30-40万，比例占12.90%；总价40-50万，比例占16.1%；总价50-60万，比例占22.6%；总价60-70万，70-80万，比例各占6.5% ；总价100万以上，比例占16.1%。

?总价为40-60万区间的中高端物业，100万以上的高端物业，市场购买力的集中表现尤为突出。

3.产品初步定价

●参照本土市场，形成的敏感价格集中在3200-3500元/㎡区间；（基

础价格与本土市场价格的交集）

●参照郑州高端物业的市场，形成敏感价格4000-5500元/㎡；（高端

物业销售价格下调50%）

●参照本土市场购买力形成敏感价格4000-6000元/㎡；（40-60万总

价，单套面积按100㎡计）

针对产品销售的初步定价

1)产权式度假酒店：（六至八层电梯洋房）4850元/㎡

2)联排别墅：5500元/㎡