万科企业股份有限公司年度报告摘要
万科企业股份有限公司1995年年度报告(摘要)
公告日期 1996-04-25
万科企业股份有限公司1995年年度报告(摘要)
一、公司简况
公司名称：万科企业股份有限公司
CHINA VANKE C0.,LTD。
注册地址：深圳市罗湖区翠竹北水贝二路14栋万科大厦
邮改编码：518020
法人代表：王石；股证事务代表：肖莉、扬兵兵
联系电话：（0755）5516666传真：（0755）5531696
二、主要财务数据与财务指标
1995
年1994年比上年增长比例
（单位：人民币元）
1.营业收入1,503,755,416.14 1,227,544,063.55 2
2.50％2.利润总额208,146,81
3.64 215,031,121.31 - 3.20％
3.净利润l47,452,376.33 173,367,919.72 -14 .95％
4.总资产3,234,377,489.99 2,675,187,672.l1 20.90％
5.股东权益1,179,492,645,80 1,016,484,437.28 1
6.04％6.每股收益0.51 0.71 -28.l7％
7.每股净资产 4.10 4.18
-1.91％
8.股东权益比率36.46％38.00％
-4.05％
9.净资产收益率12.50％17,06％－26.73％
三、公司业务回顾
于回顾之期间内，本集团完成利润总额20814,7万元，税后利润14745.2万元，较上年下降14.95％。根据政策及市场变化，本集团调整业务架构，一度为本
集团重要利润来源之证券业务的盈利，本年度较上年大幅下降达85.8％，造成整
体利润减少。
本集团房地产业务发展顺利并取得集团业务之主导地位，其经营规模和盈利
分别占集团之50.6％和75.9％，经营规模增长8.8％，显示出专业及规模开发优
势。全年竣工面积29万平方米，平均售出率约70％。
北京万科城市花园项目第一期为本集团之盈利作出重要贡献，年内完成竣工
面积10.4万平方米，实现销售面积达77％。上海万科城市花园第一期及上海万科
广场继续为本集团主要利润来源之一。本集团控股56％之天津万兴实业股份有限
公司通过对年初收购之“天津世贸广场”项目进行综合改造，年内即实现销售及回
款均达80％，亦为本集团盈利作出贡献。此外，本集团在青岛、沈阳、成都、石家庄
及北海开发的住宅项目均获得稳定回报。
本集团自88年介入房地产业务以来，长期致力于售后服务。本集团管理之深圳“天景花园”及青岛“银都花园”均获得全国“物业管理优秀住宅示范小区”的称
号，显示本集团完善的物业管理已得到专业机构及同行业之认同。
本隽团零售、贸易、证券、工业项目及广告代理等业务亦为集团盈利作出贡献。
零售业务营业收入2.3亿元，较上年增长l95,6％，盈利428万元，较上年增长213,85％。本年内零售百贷业市场竞争激烈，本集团在零售业取得之业绩表明其已占有稳定市场。进出口贸易继续以稳健经营为原则，为集团带来3.3亿经营收入和1110万元盈利。精密礼品制作、供电及扬声器制作等小型工业项目继续保持
每年之小幅增长，为本集团带来1158万元盈利。怡宝蒸馏水和彩视电分业务亦为
本集团带来利润回报。此外，证郑业务亦创造608.2万元盈利，广告代理业务回报
稳定。电影《兰陵王》得到良好社会反响并获95年洛杉矾SANTA CLARITA国际电影书最佳外语片奖。
四、股本变化及股本结构情况
1、股本变化
根据公司1994年度分红派息方案，每10股现行股份派送1.5股红股，全年派送红股36,443,300股，另据“职员持股计划”第一阶段认股权实施情况，增加8,
826,500股普通股。截止1995年12月31B，本公司总股本为288,225,136股。
2、股本结构情况。
于1995年12月31日，本公司股本结构如下所示：（单位：股）
股份类别年初数占总股市百分比年末数占总股百分比
（一）尚未流通股份50,748,931 20.89 67,187,764 23.3
国有法人股24,150,965 9.94 27,773,609
9.64
法人股26,597,966 10.95 30,587 ,655 10.61
职工股0 0 8,826,500 3.06
（二）已流通股份192,206,405 79.11 221,037,372 76.69 A
股136,289,405 56.10 156 ,732,822 54.38
B
股55,917,000 23,01
64,304,550 22.31
（三）股份总额242,955,336 100 288,225,136 10 0
3、股东
于1995年12月31日，本公司共有51490名胜东，其中A股股东50,982名，B 股
股东508名。前十名股东如下：
股东股数占总股本百分比
中国新一代实业有限公司18,508,923 A 股 6.42
中国平安保险公司11,975,020 A 股4,15
深圳市投资管理公司9,264,686 A 股 3.21
万科企业职工集体股8,352,535 A 股 2.90
刘元生7,675,402 A 股 2.66
深圳信诚科技有限公司5,589,000 A 股1,94
TEMPLETON DEVELOPING 5,278.636 B
股 1.83
MKTS TRUST
SMART HILL INVESTMENT 4,504,228 B
股 1.56
LIMITED
TEMPLET0N DRAG0N FUND,INC 4,l84,900 B
股 1.45
CHARM YIELD INVESTMENT 4,ll7,166 B
股 1.43
LIMTED
4、董事、监事持股情况
姓名年初持有没票（股）年末持有股票（股）
王石董事长兼总经理24,275 57, 916
蔡顺成常务董事兼常务副总经理21,651 44,898
刘元生常务董事6,674,264 7,69 5,403
陈楚杰常务董事0
15,000
朱焕良董事90,000
105,000
赵晓峰董事副总经理0
15,000
文哲董事0
15,000
黄胜全董事副总经理0
15,000
陈祖望董事副总经理0
15,000
马申董事0
15,000
郁亮董事1,000
16,150
孙建一董事0
10,000
姚瑞生董事0
10,000
龚华董事0
10,000
陈康董事0
10,000
张恭泰董事0
10,000
姚牧民董事常务副总经理0 10,000 徐刚董事副总经理0
10,000
丁福源首席监事1,485
16,707
谭壬辰监事0
蒋骏监事0
5,000
*本公司董事、监事持臃数量年度内变化为公司派送94年度红股及职员持股
计划之认购所致。
五、重要事项
1.股东大会。
1995年6月6日，公司第七届股东例会于深圳富临酒店举行。会议审议并通过董事会1994年度工作报告、1994年度经审核报表及审计报告、1994年度利润分配
及分红派息方案、监事会1994年度工作报告、选举董事、选举监事、章程修改方案、
授权董事会聘请1995年度核数师、授权董事会定向发售或回购不超过10％的股份
九项议案，选举产生了公司第六届董事会和第二届监事会。
1995年10月9日公司第二届特别股东会议于深圳富临酒店举行，会议通过了
关于修订“职员持股计划”认股权行使价及对章程及细则作相应修改的议案。
2.董事会议
1995年度董事会共召开四次会议，选举产生了新一届董事会，设立了财务审计、投资决策及人事政策委员会，审议通过公司1994年度审计及业绩报告、1995年
度中期业绩报告，聘任核数师并进行章程修改。期内还聘任姚牧民先生为公司常务副总经理，聘任黄胜全先生为公司副总经理，接受郁亮先生辞去董事会秘书的辞呈，聘任肖莉小姐为董事会秘书。此外，对公司经营管理中的重大事项如怡宝食
品饮料有限公司转让、首期职员持股计划第一阶段实施方案等进行决策，促进集团各项工作顺利进行。
3.公司董事、监事变更情况说明
陈楚杰、姚瑞生、孙建一、龚华、除康、张恭泰、姚牧民、徐刚于第七届股东例会
上当举为董事，与留任10名董事一起组成公司第六届虽事会，原董事张西甫、马恭
元、吴大生、谭志伦离任。
丁福源、谭壬辰、蒋骏于第七届股东例会上分别当选为首席监事与监事。原首席监事陈俊茂先生、监事杨远龙先生因工作变动分别辞去监事职务。
4.公司法律顾问变动情况说明
公司94年度法律顾问之一为北京康达律师事务所的傅洋先生，95年度困与康
达的和约完成，公司改聘深圳市信达律师事务所的郑伟鹤先生为常年法律顾问。
5.本报告期内公司无任何须予披露之交易。
6.本报告期内公司无重大诉讼、仲裁事项。
7.本报告期内公司无购买、赎回或出售本公司任何股份。
8.股息
董事会建议开派1995年度全年股息0,24元，其中0.14元以现金派送，0.1元以红股派送，即每10股现行股份派送1股红胜利1.4元现金。
此项分配方案尚需股东例会审议通过，并经主管机关批准后执行。
六、子公司和关朕企业
企业名称注册资本本公司拥有权益业务范围
深圳万科房地产有限公司50,000,100 100％房地产开发，物资供销深圳万科物业管理公司4,000,000 100％物业管理.维修服务
上海万科房地产有限公司15,000,000 100％房地产开发，装横
上海万科物业管理有限公司1,000,000 100％物业管理
北京万科企业股份有限公司20,000,000 100％商业贸易
北京万科城市花园物业管理公司10,080,000 100％住宅建设，物业管理
沈阳万科房屋开发公司5,000,000 100％房地产开发
深圳万科财务顾问有限公司15,000,000 100％咨询服务
深圳万科贸易有限公司42,500,000 100％商贸，进出口
深圳万科文化传播有限公司8,000,000 100％影规文化产品
深圳万科工业有限公司40,010,000 100％工业，合作加工香港永达中国投资有限公司10,000 l00％投资
深圳国际企业服务公司3,200,000 90％仪器展览,广告经营
深圳万佳百货股份有限公司50,000,000 60％商业
深圳怡宝食品饮料有限公司3,000,000 59％生产饮料及食品
天津万兴实业股扮有限公司50,000,000 56％房地产开发
香港银都置业有限公司2,000,000 51％投资
青岛银都房地产开发公司69,600,000 51％房地产开发
成都万科兴业有限公司30,000,000 50.2％住宅开发经营
大连万联房地产开发有限公司32,000,000 50％房地产开发
深圳彩视电分有限公司26,720,600 40％印刷品设计、电分制版
北海万达房地产开发有限公司20,000,000 40％房地产开发
鞍山万山房地产开发有限公司5,172,700 30％房地产开发
深圳海神置业有限公司80,000,000 30％房地产开发
石家庄银都房地产开发有限公司5,000,000 25.5％房地产开发经营
七、公司业务展望
中国宏观凋控政策已进入第四年，期间，本集团形成以房地产为核心的业务
架构，确立城市居民住宅开发为重点开发方向并使其稳步发展，此乃本集团在持续严峻的市场环境下保持稳健发展的原因。在未来一年，本集团董事会对公司的整体业绩及发展前景充满信心。
随着房地产市场的不断发展，各项法规逐步完善，个人购房比例逐年增加，本人认为房地产市场调整已基本进入健康发展状态。基于深圳先于其他城市进入房地产领域，也将最先完成市场调整的判断，以及其经济稳步发展对住宅需求的稳定增长，在未来一年，深圳将成为本集团房地产投资重点。
在北京、上海、天津及沈阳开发的城市唐民住宅将在未来一年进入第二期规
模开发，深圳、成都城市花园上半日将相继奠基开工。该等项目将为集团带来重要
溢利。此外，根据业务发展需要，本集团亦将适量增加土地储备。
集团零售业已初具规模。本集团管理及控股之万佳百货股份有限公司将于下
半年增开新商场，其营业面积达1,25万平方米，约为现有商场的3倍。进出口贸易
将以品牌代理为发展目标，保持稳健经营。策略性投资业务仍将配合集团业务展开，通过兼并、收购与转让达到资源优化组合目的。工业项目、广告代理及影视制
作继续为本集团带来溢利。
本集团已形成规范的集团管理模式，在未来一年，将更致力于加强人才的合
理组合和全员的培训工作以及专业经理阶层的培养，以适应集团发展的需要，为股东创造更好的业绩。
借此机会，本人谨代表董事会向万科管理层及全体职员之忠诚服务及贡献深
表谢意，并与董事会同寅保证竭尽所能及所长，以答谢各股东对本集团之信心。
承董事会命
董事长
王石
深圳,1996年4月25日
八、财务报告
审计报告
万科企业股份有限公司全体股东：
我所接受委托，对贵公司及贵公司附属公司和拥有50％以上权益的
联营公司（以下统称“贵集团”）1995年12月31B的合并资产负债表及1995年
度的合并利润及利润分配表、合并财务状况变动表进行了审计。这些会计报表由贵公司负责，我们的责任是对这些会计报表发表审计意见。惟纳入贵集
团合并会计报表及应用权益法计算投资收益的部分公司（详见合并会计报表
附注十）之会计报表系由其他会计师事务所审计。
我所认为，上述会计报表符合《企业会计准则》及《股份制试点企业会计
制度》的有关规定，在所有重大方面公允地反映了贵集团1995年12月31日的财务状况和1995年度的经营成果和资金变动情况；会计处理方法的选用符合一贯性原则。
蛇口中华会计师事务所中国注册会计师王珍亭
中国深圳蛇口中国注册会计师侯德彰
外勤结束日：1996年2月14日
审计报告签发日：1996年4月4日
合并会计报表附注
一九九五年度
1.会计制度
本公司及国内联营企业执行《股份制试点企业会计制度》；本公司控股的
中外合资企业执行《中华人民共和国外商投资企业会计制度》；境外企业执行国际会计标准。”
2.利润分配：
本公司董事会向股东大会建议，以境内、外往册会计师审计之较低的净
利润计147,452,376.33人民币元，按以下比例分配：
分配比例
法定公积金10％
法定公益金10％
任意公积金35％
普通股股利45％
3.短期投资
项目金额年末市值
股票投资RMB54,010,002.45 RMB36,l13,7ll.91＊债券投资2,926,108.17
------------------
RMB56,936,110.62
＊系根据1995年12月31日深圳股市市价计算。
4.应收帐款
帐龄金额1年以内RMB360,760,698.10 1-2
年5,576,073.4 4
2-3
年2,942,193.9 4
3年以上26,104.2
-----------------
RMB369,305,07 0.40
5.其他应收款
帐龄金额1年以内RMB250,323,842.19 1一2年34,659,113.04 2-3
年3,928,954.3 9
3年以上l13,671.32
---------------------
RMB289,026,58 0.94
6.长期投资
长期投资年未数额计380,918,246.17人民币元，其中：
（l）股权投资
投资金额年末市值
上市公司部分RMB92,076,816,65 RMB144,369,100
非上市公司部分41,642,580.98
-----------------------
合计RMB133,7l9,397.63
年末市值系根据深圳市《证券时报》登载之1995年12月31日股票价格计
算。
（2）债券投资。
债券种类投资金额
国债93（2）RMB3,000,000,00
（3）联营投资原始投资金额现有投资金额联营公司RMB211,730,770.10 RMB241,856,300,54 （4）未纳入合并报表全资附属单位
投资金额
全资公司RMB2,34 2,548
7.资本公积
金额
年初数R MB570,037,314.60
本年增加数：
土地使用权投资重估增值＊12,466,787.93
向职员发行股份溢价l7,741,265.00 年末数R MB600,245,367.53
＊系本公司之投资公司一一天津万兴实业股份有限公司进行投资前土地
使用权重新评估增值额。
8.盈余公积
金额
年初数RMB196,05 1,572.46
本年增加数：
合并会计报表范围变更净增加额9,823,880.76 1995年利润分配提取法定公积金14,745,237.63 1995年利润分配提取法定公益金14,745,237.63 1995年利润分配提取任意公积金51,608,331.72
其他增加数389 ,161.84
年末数RMB287,36 3,422,04
9.投资收益
金额
1995 1994
股票投资收益RMB11,015,960.74 RMB44,996,668.4 6
债券投资收益（423,287.19）一非控股公司分来利润1,940,000.00 19,192.07 权益法调整8,782,791.04 3 7,849,338.18
清算损失一
（5,769,009.40）
其他收益14,989,205.86
--
-----------------------------------
RMB36,304,670 .45 RMB77,096,189.31
万科企业股份有限公司
合并资产负债表
一九九五年十二月三十一日
单位人民币元
1995-12-31 1994-12-31
集团公司集团公司
资产
流动资产:
货币资金RMB504524626.71 RMB64919930.80 RMB46506 4770.24 RMB127802712.28
短期投资56936110.62 7400.00 42488988.68 53400.00
应收帐款369305070.40 ---
224680993.21 ---
预付货款91194421.75 945000.00 68377965.34 10946244.66
其他应收帐款289026580.94 17585445.64 175382455.
59 59997748.34
减:坏帐准备7445711.63 442350.37 134344 25.49 2107308.15
应收内部单位款--- 668530260.93 ---
497947021.26
应收关联公司往来--- 40085752.49 145565616 .23 49046656.41
待摊费用8340878.05 ---
4831644.69 186000.00
存货1222124277.41 ---
867093603.77 34957155.73
待处理流动资产净损失2891547.01 --- 5726520.53 ---
流动资产合计2536897801.26 800136439.49 1985778132.7 9 778829630.53
长期投资:
长期投资380918246.17 687700677.62 315279996.82 728035876.96
合并价差1246343.90 ---
--- ---
长期投资合计382164590.07 687700677.62 3 15279996.82 728035876.96
固定资产:
固定资产原值300102899.17 65688366.34 333675262.44 65994870.88
减:累计折旧53009809.81 12042328.61
34135889.85 8527711.84
固定资产净值147093089.36 53646037.73 199539372.59 57467159.04
在建工程7480412.27 ----
8807909.51 ---
固定资产清理919.08 ----
--- ---
待处理固定资产净损失73033.83 ---- ---
---
固定资产合计254647454.54 53646037.73 308347282.10 57467159.04
无形资产及递延资产:
无形资产27702130.26 11238571.90 32915749.20 1488571.90
递延资产32965513.86 2307405.86 32866511.20 3793321.15
无形资产及递延资产合计60667644.12 13545977.76 65782260.40 18781893.05
资产总计RMB3234377489.99 RMB1555029132.60 R MB2675187672.11 RMB1583114559.58
负债及股东权益
流动负债:
短期借款RMB647114732.59 RMB189800000.00 RMB407662500.00 RMB226800000.00
应付帐款168396148.52 ----
137621235.53 687700.00
预收货款180455926.96 ----
439407047.32 ---
应付福利费17126676.21 10974747.02 22341407.61 18955302.04
未利股
利70288456.52 69174033.24 72886600.40 72886600.40
未交税金117113738.03 13570.28 63803367.64 9106881.28
其他未交款3112050.57 ---
7902997.87 ---
其他应付款324601224.73 34049540.91 216907172.30 69356200.47
应付内部单位款--- 63580759.03 --- 162743703.97
应付关联公司往来款40221691.06 --- ---
---
预提费用147912657.00 7288898.82 149225682.82 6399827.34
一年内到期的长期负债30085334.32 ---- 249314.7 0 ----
流动负债合计1746428636.51 374881549.30 15 15007326.19 566936215.50
长期负债:
长期借款53442568.80 ---
85175587.54 ---
长期应付款72249479.80 ---
--- ---
长期负债合计125692048.60 ---
85175587.54 ---
负债合计1872120685.11 374881549.30 1600182913.73 566936215.50
少数股东权益:
少数股东权益182764159.08 ---
5820321.10 ---
股东权益:
股本288225136.40 2882251 36.40 242955336.40 242955336.40
资本公积600245367.53 600245367.53 570037314.60 570037314.60
盈余公积287363422.04 287363422.04 196051572.46 196051572.46
其中:公益金39559762.89 39559762.89 24814525.26 24814525.26
未分配利润4313657.33 4313657.33 7134120.62 7134120.62
货币换算差额(654937.50) ---
306093.20 ---
股东权益合计1179492645.80 119492645.80 10 16484437.28 1016178344.08
负债及股东权益总计RMB324377489.99 RMB1555029132.60 RMB2675187672.11 RM B1583114559.58
万科企业股份有限公司
合并利润及利润分配表
一九九五年度
单位:人民币元
1995年1994年
集团公司集团公司
一、主营业务收入RMB1503755416.14 RMB--- RMB1227544063.55 RMB ---
减:营业成本1079269915.15 ---
937599649.95 ---
销售费用55075767.93 --- 13663068.74 ---
管理费
用141389433.17 (907973.00) 110560629.46 31520416.16
财务费用45818820.12 6399179.95 不清25582972.72
营业税金及附加40344097.77 ---
36996826.74 ---
二、主营业务利润141857382.00 (5491206.95) 111705623.75 (57103388.88)
加:其他业务利润11709526.23 2605020.31 22118944.0
9 2894494.51
三、营业利润153566908.23 (2886186.64) 13382 4567.84 (54208894.37
加:投资收益36304670.45 149673724.52 7709 6189.31 229679583.47
营业外收入15379466.02 550070.83 12845650.90 1717205.56
减:营业外支出13470904.36 14367.76 5265 796.83 82103.61
加:以前年度损益调整16366673.30 129135.38 (3469489.91) (3737871.33)
四、利润总额208146813.64 147452376.33 21503 1121.31 173367919.72
减:所得税39891792.72 ---
32044691.45 ---
少数股东利润19444008.91 ---
2600325.58 ---
分给外单位利润1358635.68 ---
7018184.56 ---
五、净利润147452376.33 147452376.33 1 73367919.72 173367919.72
加:年初未分配利润7134120.62 7134120.62 464974.15 464974.15
六、可分配利润154586496.95 154586496.95 17382893.
87 173832893.87
减:提取法定公积金14745237.63 14745237.63 17056758.70 17056758.70
提取法定公益金14745237.63 14745237.63 1705675
8.70 17056758.70
七、可供股东分配的利润125096021.69 125096021.69 139719376.47 139 719376.47
减:提取任意公积金51608331.72 51608331.72 59698655.45 59698655.45
已分配普通股股利69174032.64 69174032.64 72886600.40 72886600.40
八、未分配利润RMB4313657.33 RMB4313657.33 RMB7134120.
62 RMB7134120.62
按净利润计每股盈利
按年末总股数计算RMB0.51 RMB0.71
按加权平均股数计算RMB0.53 RMB0.71
万科企业股份有限公司
合并财务状况变动表
一九九五年度
单位:人民币元
1995年1994年1995年1994年
流动资金来源和运用流动资金各项的变动
一、流动资金来源一、流动资产本年增加数:
1、本年净利润RMB147452376.33 RMB1373367919.72 货币资金RMB39459856.47 RMB(225223498.80)
加:不减少流动资金的费用和损失短期投资14447121.94 (6366818.46)
少数股东本期损益19444008.91 2600325.58 应收帐款144624077.19 153296546.25
固定资产折旧26025181.76 19196480.60 预付货款22816456.41 5593705.22
无形资产递延资产摊销19019142.39 11925468.44 其他应收款113644125.35 84925476.68
清理固定资产损失
(减收益) (1670079.19) (829836.29)减:坏帐准备(5988713.86) 9616472.16
小
计207270630.20 206260358.05 应收关联公司
往来款(145565616.23) 36892904.25
2、其他来源
待摊费用3509233.36 1953665.92 固定资产清理收入
(减清理费用) 29962606.06 9260484.64 存货355030673.64 296929697.01
增加长期负债40516461.06 14906865.82 待处理流动资产
净损失(2834973.52) 3711659.20
收回长期投资--- 1629400.00 一年内到期的长期债券投资-- 318760865.11
转出固定资产
流动资产
(转入存货) 70616369.36 --- 增加净额551119668.47 318760865.11
资本净增加额165828671.81 142276116.84 二、流动负债本年增加数:
少数股东资本
净增加额40677763.40 56046995.18 短期借款239452232.59 71107320.00
小
计347601871.69 224119862.48 应付帐款30774912.99 68576320.46
流动资金来源合计554872501.89 430380220.53 预收货款(258951120.36) (23123406.06)
二、流动资金运用应付福利费(5214731.40) 8152133.07
1、利润分配:
未付股利(2598143.88) ----
提取法定公积金14745237.63 15515533.12 未交税金53310370.39 27167465.67
提取法定公益金14745234.63 15515533.12 其他未交款(4790947.30) 7498471.99
提取任意公积金51608331.72 38788832.80 其他应付款110694052.43 61378824.54
普通股股利69174032.64 84870458.00 应付关联公司
往来款40221691.06 (48904297.24)
小
计150272839.62 154690357.04 预提费用(1313025.82) 134433888.75
2、少数股东
一年内到期的
利润分配(64122065.67) 2014862.18 长期负债29836019.62 249314.70
3、其他运用
流动负债增加净额231421310.32 306536035.88
固定资产和在建工程
净增加额71234250.43 169585804.07 流动资金增加净额319698358.15 12224829.23
增加无形资产及
递延资产10904526.11 68640680.78
增加长期投资66884593.25 23223887.23
小计149023369.79 261450172.08 流动资金运用合计235174143.74 418155391.30
流动资金增加净额319698358.15 1224829.23
万科企业股份有限公司
万科企业股份有限公司
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期： 2
万科企业股份有限公司 （一）企业年销售额： 2012营业收入：103,116,245,136.42 销售收入： 1412亿 利润： 21,013,040,794.06 2011营业收入： 71,782,749,800.68 销售收入： 1215亿 利润：15,763,216,697.19 2010营业收入： 50,713,851,442.63 销售收入: 1081亿 利润： 11,894,885,308.23 2009营业收入：48,881,013,143.49 销售收入：634亿 利润：8,685,082,798.00 房地产企业执行房屋预售制度，很多房屋已经售出但未交工或未办清手续，可以不确认收入，收的房款先计入“预收账款”，等手续办清后再转入营业收入。 这样就造成了很多房地产企业的销售收入与营业收入不同
（二）整体架构 主要分公司架构
北京分公司 事业部：唐山事业部——朝阳事业部 项目组：（12个）假日风景项目经理部——红狮项目经理部——四季花城项目部——望泉家园项目部——金隅万科城项目部——金阳公寓项目组——北京赢嘉项目经理部——北京田家园项目经理——公安局公租房项目经理部——公园五号项目经理部——蓝山项目经理部——中粮万科长阳经理部 大连分公司 事业部：普湾事业部 项目组：溪之谷项目部——魅力之城项目部 福州分公司 事业部：金域榕郡项目管理部——金域华府项目管理部 杭州分公司 总经理 办公室 成本管理部、营销管理 部、项目发展部、财务部、 设计管理部、工程管理部 客户关系中心、工程与采购管理部、 人力资源部 商业地产发展部、业务信息组、酒店管理部、 项目事务部、风险与流程管理部、客户体验中 心 基本都有较少或 极个别
2017年万科财务分析报告
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科企业股份有限公司成立于
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科（Vanke）申报单项——最佳人力资源管理战略典范 人力资源的三个战略角色 万科在1984年成立时就提出，人才是万科的资本。由于资源、背景与竞争对手不同，万科在发展过程中始终强调，万科唯一依靠的是人才。2001年，万科对人力资源部进行了重新定位，提供相应支持帮助公司实现战略：1）管理者的战略合作伙伴；2）企业内部变革的推动者3）方法论的专家。万科人力资源管理角色由“行政事务导向”转变为“战略业务导向”、由“秘书”角色成功转型为“业务伙伴”角色，成为万科的现实需求。战略人力资源体系的建立，即把公司战略宣导、文化沟通、干部打造、员工培训等方面在集团层面完成统一。不仅如此，万科集团还赋予人力资源一项特殊的权力——一票否决权。在整个万科集团包括董事长在内，只有解冻拥有这样的权力。如果在开设新项目时，人力资源负责人认为没有与之相匹配人力资源，那么他就可以有权否决这个项目。 2004年万科提出新一轮的十年目标：继续领跑中国房地产，实现精细化和有质量增长的目标。到2014年，万科的目标销售额将由2003年的63亿达到1000亿元，利润收入100亿元，全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%。在“做千亿元企业”的目标下，万科人力资源管理者又有了三个新的战略目标：1）寻找和培养到未来千亿元级的万科的团队领袖；2）组织结构调整和业务流程的重组，保持万科核心竞争力，保持领先同业10%~20%的距离；3）保持和调整企业的文化使之能够随着时代的进步而进步 1．集团的组织建设符合公司的战略趋势。 随着公司规模的扩大，万科需要考虑改变经营方式。以往一个公司管理三五个项目，基本每个项目配置一个项目经理、8个工程师，当公司拓展到需要管理十几个以上项目时，传统架构不再合适，公司将不再按照项目管理，而更倾向于按品类管理。新的组织结构分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线。产品线负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程；运营线负责融资、财务安排，运营管理，企业发展战略规划；管理线包括人力资源、物业、客户服务、总裁办公室等；监控线则负责公司的内部审计、风险防范以及党务工作。另外董事会办公室负责投资者关系，媒体关系和研究工作。 2008年，万科战略与投资管理部和麦肯锡合作做了中长期战略修订，之后人力资源部又和麦肯锡合作，并接受了麦肯锡提出的战略理念，开始对麦肯锡提出的战略进行相应的组织架构的调整。如万科由“3+X”模式（即珠三角、长三角、环渤海湾区域和X城市）变为城市群模式；关于绿色、工业化、精益生产等问题，万科都会对组织架构进行调整。 2．人员的引进和培养方向与战略紧密结合。 人才战略随形势变化而改变。前两年房地产发展迅速，为了实现股东价值最大化，万科在战略上选择更多地获取土地资源，因而需要融资。在人才引进上，更偏向引进融资方面的人才，例如来自投行、基金的人才。而2008年开始，房价上涨停滞，房地产行业需要依靠产品和服务来议价，设计、销售等专业服务人才成了万科寻找的目标。 企业规模的变化也会引起人才需求的变化。2007年，万科的销售额达到523亿，规模的扩张使企业需要引进管理过千亿级企业的高管。他们通常都来自跨国公司，深谙千亿级企业的管理之道。由于来自房地产之外的行业，因此他们的引进调整了万科看问题的角度。例如房地产流程，以前万科是站在房地产的角度看流程，现在则需要站在流程的角度看房地产，也因此万科引进宝洁的CIO，从流程管理的角度、按流程管理的方法去管理流程，得到很多新的收获。
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
万科企业股份有限公司投资价值分析
万科企业股份有限公司投资价值分析 小组成员： 09工商管理学院创业教育实验班 龚雪儿谢小琴胡安妮周婧丹 1.引言 万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。 本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。 2 万科基本情况 2.1万科基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费
万科企业股份有限公司财务报表分析
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
万科集团核心竞争力及背景分析
2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近80％，单一公司产量已交付117万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一个公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 ——“有关万科品牌的故事很多，随便一说就不下三五件： 一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人； 二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱； 三是凡万科开发的物业，无论在哪个城市哪个区域做何种产品，就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成，多则翻倍，市场依然买账； 四是任何一个万科企业出身的职业经理人，无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等，尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。” NO2万科的成功是美国模式的成功 国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。 改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡。 其实，香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面，几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。 我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，
万科企业宗旨愿景与核心价值观
万科企业宗旨、愿景与核心价值观 万科企业宗旨： 建筑无限生活 这个宗旨有几方面的含义： ·对客户，意味着了解你的生活，创造一个展现自我的理想空间。 ·对投资者，意味着了解你的期望，回报一份令人满意的理想收益。 ·对员工，意味着了解你的追求，提供一个成就自我的理想平台。 ·对社会，意味着了解时代需要，树立一个现代企业的理想形象。 万科企业愿景： 成为中国房地产行业持续领跑者 要实现这个愿景，我们需要做到： ·不断钻研技术，提高国人的居住水平。 ·永远向客户提供满足其需要的住宅产品和良好的售后服务。 ·展现“追求完美”之人文精神，成为实现理想生活的代表。 ·快速稳健发展我们的业务，实现规模效应。 ·提高效率，实现业内一流的盈利水准。 ·树立品牌，成为房地产行业最知名和最受信赖的企业。 ·拥有业内最出色的专业和管理人员，并为其提供最好的发展空间和最富竞争力的薪酬待遇。 ·以诚信理性的经营行为为树立优秀新兴企业的形象。 ·为投资者提供理想的回报。 万科核心价值观： 创造健康丰富的人生 创造健康丰富的人生， 意味着我们将持续提供超越客户期望的产品和服务，让客户骄傲； 意味着我们将持续提供超越投资者期望的回报，让投资者满意； 意味着我们将持续提供超越员工期望的发展空间和报酬，让员工自豪。 1. 客户是我们永远的伙伴 ·客户是最希缺的资源，是万科存在的全部理由。 ·尊重客户，理解客户，持续提供超越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生活方式。这是万科一直坚持和倡导的理念。 ·在客户眼中，我们每一位员工都代表万科。 ·我们1%的失误，对于客户而言，就是100%的损失。 ·衡量我们成功与否的最重要标准，是我们让客户满意的程度。
万科集团简介公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 ◆公司大事记： 1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800 万元，开始涉及房地产业。 1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。 1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定
万科财务分析报告
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
万科公司简介
万科公司简介 万科简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2014年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，营业收入亿元，净利润亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2014年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2014年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行
榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2014年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2014年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 ） 公司致力于不断提升产品品质。至2014年，万科共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 公司持续推进住宅产业化。2014年，万科北京假日风景项目b3#、b4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科
万科公司基本面分析
万科公司基本面分析 万科企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从事兴办实业 (具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发等业务。截止2010年末，公司累计已进入了46个城市市场，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。2010年，万科荣登“2010最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位；在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第4位，房地产公司第一位，并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名；在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务 是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定 为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 市场地位： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 同行业间的竞争： 由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科
万科企业股份有限公司总经理工作条例
万科企业股份有限公司总经理工作条例 总经理工作条例 第一章总则 第一条为进一步完善公司治理结构，按照《中华人民共和国公司法》、《万科企业股份有限公司章程》和有关规定，特制定本条例。 第二条本条例适用于万科企业股份有限公司（简称本公司）。 第三条本公司设置总经理一名，由董事长提名，董事会聘任或解聘。总经理主持公司日常生产经营和治理工作，组织实施本公司董事会决议，对董事会负责。 第二章总经理的任职资格与任免程序 第四条总经理任职应当具备下列条件： （一）具有较丰富的经济理论知识、治理知识及实践体会，具有较强的经营治理能力； （二）具有调动职员主动性、建立合理的组织机构、和谐各种内外关系和统揽全局的能力； （三）具有一定年限的企业治理或经济工作经历，熟知本行，把握国家政策、法律、法规； （四）年富力强，有较强的使命感和主动开拓的迸取精神。 第五条有下列情形之一的，不得担任本公司总经理：（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力； （二）因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权益，执行期满未逾五年； （三）担任因经营不善破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，并对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年；
（四）担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人,并负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年; （五）个人所负数额较大的债务到期未清偿。 本公司违反前款规定委派、聘任的总经理，该委派或者聘任无效。 第六条国家公务员不得兼任本公司总经理。董事可受聘兼任总经理、副总经理或者其他高级治理人员，但兼任总经理、副总经理或者其他高级治理人员职务的董事不得超过公司董事总数的二分之一。 第七条本公司副总经理由总经理提名，公司董事会聘任。 第八条本公司副总经理的解聘，由总经理提出理由，董事会决定解聘。 第九条董事会聘任的总经理每届任期为三年，可连聘连任。 第三章总经理的权限 第十条总经理行使下列职权： （一）组织实施董事会的决议，全面主持公司的日常生产经营与治理等工作，并向董事会报告工作； （二）拟订公司中长期进展规划、重大投资项目及年度生产经营打算； （三）拟订公司年度财务预决算方案、公司税后利润分配方案、补偿亏损方案和公司资产用于抵押融资的方案； （四）拟订公司增加或减少注册资本和发行公司债券的建议方案； （五）拟订公司内部经营治理机构设置方案； （六）拟订公司职职员资方案和奖惩方案； （七）拟订公司差不多治理制度，制订公司具体规章； （八）提请董事会聘任或解聘副总经理及财务负责人； （九）决定公司应由董事会聘任或者解聘以外的治理人员的任免； （十）决定公司职员的聘用、升级、加薪、奖惩与辞退； （十一）审批公司日常经营治理中的各项费用支出； （十二）非董事总经理列席董事会，有提议召开董事会临时会议的权益，但在董事会上没有表决权；
万科企业股份有限公司20072009财务表表分析
万科企业股份有限公司2007-2009年度财务报表分析 一、万科公司简介 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为V ANKE) 2.法定代表人：王石 3.公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净 资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交 易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民 币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项 目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联 合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 二、企业盈利能力分析 （一）资产经营和资本经营盈利能力分析 1、资产经营盈利能力分析 （1）资产经营盈利能力指标： 总资产报酬率=（利润总额+ 利息支出）/ 平均总资产* 100% 2008年：总资产报酬率变化： 总资产周转率影响：（37.379%-47.364%）* 22.521% = -2.249% 销售息税前利润率影响：（17.027%-22.521%）*37.379% = -2.054% 2009年：总资产报酬率：7.157%-6.364%= 0.793% 总资产周转率影响：（38.063%-37.379%）*17.027%= 0.116% 销售息税前利润率影响：（18.803%-17.027%）*38.063%= 0.676% 水平分析： 2008年总资产报酬率较2007年下降4.303%，是由于总资产周转率下降2.249%，销售息税前利润率下降2.054%。 2009年与2008年相比，总资产报酬率上升0.793%，由于总资产周转率上升0.116%，销售息税前利润率0.676%。 2、资本经营盈利能力分析 （1）资本经营盈利能力指标
万科集团公司投资价值分析
33号吴颖10财务管理（1）班 万科集团公司投资价值分析 一、公司简介 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。 二、公司所在基本面分析 1、行业经济地位 房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。 从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 A、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 B、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 C、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 2、产业政策 A、国民经济发展水平对房地产业的影响 国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈
万科企业股份有限公司的战略分析报告
万科企业股份有限公司的战略分析报告 班级：会计11-1 姓名：田臻 学号：201108041104
目录 引言 (3) 集团简介 (3) 一、影响组织的一般环境分析（PEST分析） (3) 二、影响组织的特殊环境因素分析（波特的五力模型） (5) 三、影响组织的内部环境因素分析 (7) 四、环境综合分析（SWOT分析） (8) 五、行业分析（波士顿举证分析） (9) 六、竞争策略分析（价值链分析） (13) 七、竞争战略优势和劣势 (16)
引言： 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 一、影响组织的一般环境因素分析（PEST分析） 1.政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。
万科集团财务分析报告
万科集团财务分析 （一）短期偿债能力分析 1．营运资金 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。 （二）长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。 （三）资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息： （1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。