古北水镇的投融资方案

一、古北水镇开发融资方案

2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元, 山中青旅全资控股，作为古北水镇项L1的建设主体，推进项U建设丄作。

整个古北水镇景区规划面积9平方公里，其中项LI公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，出地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。

当地政府对项U支持力度较高，釆取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项LI手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项日拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。

2011年6月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款1亿元人民币提供担保，借款期限一年。

同年8月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项LI旅游用

地，总面积717.54亩，成交价2.59亿元；11月取得旅游用地359亩，成交价 1.94亿元。项LI取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收半地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。

在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项H方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出6.8万平方米长城源著项口，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。

2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG, 旅游公司注册资由2.1亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%,乌镇旅游持股18%, IDG 持股40%o此次是中青旅与IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。

2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资5亿元占股20%。增资完成后股权结构作出以下变更，如表1所示。

衣2012年8月增资完成后的股权架构

股东名称出资额（万元）中青旅33,600

乌镇旅游14,400

北京和谐成长投资中心12,000

IDG 资本20,000

京能集团20,000

合计100,000 出资比例33.60% 14.40% 12.00% 20.00% 20.00% 100.00%

衣2： 2013年5月增资完成后的股权架构

股东名称出资额（万元）中青旅33,600

乌镇旅游20,160

北京和谐成长投资中心18,400

IDG 资本32,000

京能集团26,040

合计130,200 出资比例25.81% 15.48% 14.13% 24.58% 20.00% 100.00%

增资后古北水镇旅游公司自有资金达到15亿元，为项IJ建设提供了充足的资金支持，增强了公司信用，降低了公司财务费用，并提高了项H的抗风险能力。同时，项LI的建设运营团队、国有资本、战略投资人持股比例均在 15%-20%之间，能很好的平衡项LI管理团队与资方的利益关系。

旅游公司以项LI土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15亿元十年期银团贷款，加上旅游公司自有资金，项目建设资金已达到30亿元。

2013年5月项LI公司各股东方共同对古北水镇公司进行增资，合计增资金额3.02亿元，增资后股权结构再次进行变更，如表2所示。山于中青旅持股比例的下降，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。

2013年10月水镇项目一期开业，2014年元旦开始试运营，水镇大酒店及部分民宿客房开始接待游客，部分游览景点、文化展示体验区、商铺和特色餐饮同步推出。试营业儿个月后的清明节，游客量便迎来大爆发，日均客流量达到2万人次。

2014年7月古北水镇各股东按持股比例对公司进行增资，共计出资8 亿元，将注册资本由13.02亿元增至15.32亿元，为新增项LI开发提供资金，降低财务费用。

整个景区到商业模式，除了门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等，使得项U的收入来源能降低对门票收入的依赖性，同时各项LI 间能相互促进，提升整体收入规模。除通过招拍挂形式取得1000多亩外，原有古镇采用租赁模式运营，降低重资产投入的规模，提高投资回报率。古镇中新建的酒丿占采用自持模式，其他商业物业自营，将讣入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。

二、成功方案背后的思考

乌镇模式的成功在于资源、区位、政府支持和管理四要素，在政府的大力支持

下，通过后天的改造和营销运作打造成观光、休闲、度假游综合口的地。虽说乌镇本身的资源、区位及政府支持都十分可观，但相比其他儿大江南古镇并不是绝对有优势。乌镇的成功弟的更主要还是管理团队经营理念的卓越，使整个景区实现质的飞跃。投资就是投人，这句话在企业发展的每个阶段有效。

古北水镇在项目是乌镇模式的异地翻版，但同时也符合资源、区位、政府支持和管理四方面的成功要素，乌镇项LI的成功经验让古北水镇开发少走弯路。

古北水镇考察报告

古北水镇考察报告为借鉴北京周边优秀古镇开发经验，为下一步暖泉古镇景区开发理顺思路，公司副总朱弋、景区运营总监刘志伟、工程部经理胡杨、开发部员工范振华一行人于2012.11.20日考察了北京周边古北水镇景区。古北古镇地处北京密云县古北口镇汤河流域，毗邻着名的古北口长城、金山岭长城以及司马台长城，距离北京市120公里，紧邻京承高速，地处北京一小时经济圈，交通便利，周边观光、休闲和文化旅游资源十分丰富，景区本身集山地、峡谷、河流、湖泊、冷泉、热泉资源及古北口古镇人文资源于一体，主要开发内容是在吸收“乌镇经营模式”经验基础上，结合北方文化特点，建设观光景点、老北京特色商业街商铺、作坊及文化体验点、民宿、露天剧场、体育运动设施，以及与北京市场相适宜的高品质度假会议酒店会所等，以实现高端观光和休闲度假及会议结合的复合型经营模式，景区建成并进入成熟运营期后的经营目标是实现年接待游客400万人次,旅游综合收入10亿元，成为北京会议、度假和节庆旅游的重要目的地。通过密云县国土资源网站查阅到，北京古北水镇旅游开发有限公司通过招拍挂获取了一期717亩的旅游设施用地，使用年限40年，土地成本36万/亩，二期取得359亩的旅游设施用地、二类居住用地、供水用地，使用年限居住70年、商业40年、综合50年，平均土地价格54万/亩。从中青旅中期报表了解到，北京古北水镇旅游有限公司是由中青旅控股股份有限公司、战略投资者、乌镇旅游股份有限公司三方共同投资，预计投资30亿，其中中青旅将持有古北水镇旅游公司33.6%股权，控股子公司乌镇旅游股份有限公司持有14.4%股权，北京京能集团持有古北水镇旅游公司20%股份，IDG-Accel基金控股的两家香港公司分别持股12%和8%，北京和谐成长投资中心持股12%。实际考察中，驾车从北京出发，沿京承高速，1个半小时抵达古北古镇，古镇附近已有多处A级景区，农家民俗休闲旅游发达，各种类型的中小景区繁多，古北水镇所在的司马台村的村民已经实施了整体搬迁，和村民交谈了解到，由古北水镇旅游公司出资给搬迁出来的村民在景区附近同村的另一村民居住点（旧房全拆除）统一规划住房，迁入村民及原有村民都按人均45M2分配住房，住房为青砖仿古建筑，主要户型为连体别墅、独栋别墅、板房，所有房间为精装房，门窗、地暖设备、墙体、地板、卫生巾都装修好，可拎包入住，居民区周边水、电、气、上下水全通，居民区周边环境配套比较高档。此次搬迁新改造除古北水镇公司出资外，政府将新农村建设资金用于此次村民搬迁改造。除新建住房外，公司及政府承诺待古北水镇对外开放后每家安排一到两个工作岗位。古北水镇整体工程已完成70%，预计明年5月份正式对外营业，整个古镇工程地下工程采取现代化手段建造，古镇外部环境按照北方明清建筑风格进行建造，内部装修风格为古装，注重实用性、舒适性及体验性。古北水镇采取的大投入、大产出的模式，投资30亿，村庄的整体搬迁，古镇的整体打造，高规格的规划、设计和施工，古北水镇作为“乌镇模式”第二单，以“整体产权开发、复合多元运营、观光度假商务并重、资产全面增值”为核心，观光与休闲度假并重，门票与经营复合，实现了“高品质文化型综合旅游目的地建设与运营”。从古北水镇的初步规划看，未来的经营模式和乌镇非常类似，也是以观光、文化休闲、度假、商务会展一体化的复合型经营模式为主。其中已司马台长城为观光核心吸引物，整体打造的古镇为休闲体验基地。古北水镇开发给暖泉古镇景区开发的启示： 1、构建景区开发商业盈利模式是景区开发的重中之重，暖泉古镇具有“乌镇开发模式”的类似条件：地理位置相近，高速开通后距离消费市场北京1个半小时车程；旅游资源接近，包括丰富的自然、人文景观，暖泉古镇和壶流河水库相融合，适

古北水镇规划方案

古北水镇规划方案项目名称：古北水镇项目区位：北京市密云区古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。一、项目规划拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。二、项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。三、业态规划以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务

会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等; 特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房; 商务会议：预计建设两个大型会议中心; 日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。三、营销策划以北京、华北地区为主，全球营销。四、开发基础开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。

特色小镇之古北水镇案例

特色小镇之古北水镇案例项目名称：古北水镇项目区位：北京市密云区古北水镇位于北京市密云古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。一、项目规划拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。

项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。二、项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。三、业态规划以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等; 特色住宿：目前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房; 商务会议：预计建设两个大型会议中心; 日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。三、营销策划以北京、华北地区为主，全球营销。

四、开发基础开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。市场广阔：北京短途休闲旅游潜在市场规模约为5000万人次/年，而其周边缺乏优秀休闲旅游目的地，休闲市场广阔。政策支持：2012年，获得密云县财政局4100万元基础建设补贴，参与古北项目融资的京能集团也是北京市政府的全资子公司。渠道完备：可利用中青旅本身的旅行社资源来引导团队游客，中青旅是国内规模最大的商务会议旅游服务商，会议旅游客源广。五、开发模式

2018年特色小镇古北水镇分析报告

2018年特色小镇古北水镇分析报告 (此文档为word格式，可任意修改编辑！） 2018年1月

正文目录适应时代需求，旅游小镇应运而生 (5) 政策利好扶持旅游小镇发展 (5) 旅游小镇与传统旅游景区有何不同？ (6) 寻找旅游小镇的投资机会 (8) 顺应发展潮流，休闲游长期趋势向好 (8) 上市公司纷纷加码布局旅游小镇 (10) 古北水镇为何能成为旅游小镇的标杆？ (12) 古北水镇的前世今生 (12) 尊重文化与民俗，打造有“灵魂”的小镇 (13) 古北水镇模式成熟，客流持续稳健增长 (15) 华北地区资源稀缺，发展潜力空间巨大 (17) 古北水镇经营有方，淡季客流增长迅猛 (20) 客流稳健增长，活动丰富多彩 (20) 深耕京津冀，景区优势凸显 (23) 以古北水镇为例看旅游小镇的估值空间 (24) 历史五次增值，公司估值水涨船高 (24) 现金流折现测算当前估值或超90亿 (25) 对标乌镇，古北水镇估值仍有较大提升空间 (26)

图目录图1：古北水镇提供水镇旅游、商务休闲服务 (6) 图2：传统景区旅游功能较为单一 (7) 图3：旅游需求层次及其触发点 (8) 图4：2008年后我国人均GDP超过3000美元 (9) 图5：各类主题旅游成为游客新宠 (9) 图6：各类具有特色景观的乡镇景点具备发展成特色旅游小镇的潜质 (10) 图7：一张图看懂景区转型布局休闲游原因 (11) 图8：古北水镇地理位置 (12) 图9：古北水镇建设发展历史 (13) 图10：古北水镇景区导览图 (14) 图11：古北水镇展示了北方地区特色民俗文化 (14) 图12：古北水镇传承了众多民间工艺 (15) 图13：古北水镇温泉度假区 (16) 图14：古北水镇民俗文化活动 (16) 图15：古北水镇全链条产业集群下收入来源多样化 (17) 图16：古北水镇风光 (19) 图17：司马台长城修缮前后 (19) 图18：古北水镇冬季温泉项目 (20) 图19：古北水镇的春节庆祝活动 (21) 图20：古北水镇2014年至2017Q3客流量及增速 (21) 图21：古北水镇2014Q3至2017Q3单季度客流量及增速 (22) 图22：古北水镇2014至2016年营业收入情况 (22) 图23：古北水镇2014至2016年净利润情况 (23) 图24：2015年以来古北水镇的网络关注度一直位列京津冀各大休闲景区前列 (24) 图25：从2011年11月至今古北水镇股权结构 (25) 图26：乌镇收入结构（2015年） (27) 图27：古北水镇收入结构（2015年） (28) 图28：乌镇近五年收入（亿元）及净利率（%）情况 (28)

古北水镇的投融资方案

古北水镇的投融资方案 Prepared on 22 November 2020

一、古北水镇开发融资方案 2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。整个古北水镇景区规划面积 9 平方公里，其中项目公司购买 1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买 1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。 2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积亩，成交价亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出万平方米长城源着项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。 2011年 12 月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资由亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与 IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。

数据观古北水镇运营之道

数据观古北水镇运营之道导读：2016年，古水北镇游客量突破了245万，旅游收入达到7.35亿，同比增长分别为67%和59%。古北水镇从2014年开业至今才历经了短短的3年，它是如何从一个无名的小镇成为当今的“爆款”？又是如何从竞争激烈的旅游行业中脱颖而出成为后起之秀呢？我们一起来看看古水北镇的成功之路。一、为什么是古北口这个地方？古北水镇位于北京市密云区古北口镇，坐落在司马台长城脚下。古北口自古以雄险著称，有着优越的军事地理位置，《密云县志》上描述古北口“京师北控边塞，顺天所属以松亭、古北口、居庸三关为总要，而古北为尤冲”。随着社会的变迁，其军事要地之势虽有下降，但其优越的地理位置逐渐突显。 1. 论地理环境，位于北京市密云区古北口镇，是北京的东北门户，背靠中国最美、最险的司马台长城，有珍贵的军事历史遗存和独特的地方民俗文化资源；且其坐拥鸳鸯湖水库，原生态的优美自然环境，是京郊罕见的山水城有机结合的自然古村落。 2. 论区位交通，古北口镇与河北交界，目前拥有京承高速、京通铁路、101国道三条主要交通干线，距首都国际机场和北京市均在1个半小时左右车程，距离密云区和承德市约45分钟车程，交通便捷，车程控制在2.5小时内，是当前消费升级浪潮下城市周边游相对最为适宜的标准，日趋成为周边城市家庭周末节假

日度假休闲的第一选择。 3. 论空间区位，我国优质古镇集中分布在南方，如周庄、同里、乌镇、西塘、丽江等，北方的古镇虽然不少，但由于北方缺水，很难找到背山靠水、体量相当且综合美誉度能与江南“六大名镇”并驾齐驱的古镇。二、如何摆脱门票经济？从2104年开业至今，古水北镇的经营业绩“一路狂飙”，令人咋舌。2014年，古水北镇的游客接待量为98万，实现旅游收入1.97亿，2016年，游客接待量达到245万，实现旅游收入7.35亿。而其师出同门的乌镇景区，从2007年营业开始，直到2013年，其营业收入才突破7个亿。古水北镇在规划时，对景区业态进行了“三三制”划分，三分之一的门票收入，三分之一的酒店收入，三分之一的景区综合收入。门票只是进入古水北镇的门槛，游客在景区里的二次消费才是经营者更为看重的收入来源。景区除了门票外，还包括索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等，使得项目的收入来源多样，同时各项目间能相互促进，在充分满足游客多种旅游消费需求的同时，极大的降低了门票在整个经营收入中的比例，取得了破解“门票经济”的巨大成功，提升整体收入规模。2017年3月1日古北水镇取消原有的80元/人夜游门票优惠价，从2017年3月25日开始，景区全天门票价格统一为150元/人，大量客流使景区运营突破了昼与夜的限制，实现了真正意义上的旅游度假区。

古北水镇的投融资方案

一、古北水镇开发融资方案 2010 年 7 月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。整个古北水镇景区规划面积9 平方公里，其中项目公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。 2011 年 6 月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款 1 亿元人民币提供担保，借款期限一年。同年 8 月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积亩，成交价亿元；11 月取得旅游用地 359亩，成交价亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出万平方米长城源着项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。 2011年 12 月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资由亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与 IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。

古北水镇的投融资方案修订版

古北水镇的投融资方案集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

一、古北水镇开发融资方案 2010年7月中青旅设立北京古北水镇旅游有限公司，注册资本2.1亿元，由中青旅全资控股，作为古北水镇项目的建设主体，推进项目建设工作。整个古北水镇景区规划面积9平方公里，其中项目公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。公司购买1000多亩土地，其他采用租赁形式使用土地。在景区规划区域内，如果公司仍有用地需求，当地政府也会提供相应土地支持，推动景区长远发展。当地政府对项目支持力度较高，采取市级部门领导、区县政府牵头到行政审批模式，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹研究，依法依规办理。密云县成立了“古北水镇”项目手续审批工作协调领导小组，优化审批流程，构建“政府牵头、部门协商、集中审批”的项目审批模式，在依法依规的前提下，最大限度地加快审批进程，各相关部门从受理到审批均将时间压缩在行政许可的最短时限。此外，还提供财政补贴和政策支持，除项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等支持，在交通方面，政府还协助修建景区门口的道路。 2011年6月，中青旅为古北水镇旅游公司以出具保函的方式向北京和谐成长投资中心借款1亿元人民币提供担保，借款期限一年。同年8月，古北水镇旅游公司取得国际休闲度假旅游区一期项目旅游用地，总面积717.54亩，成交价2.59亿元；11月取得旅游用地359亩，成交价1.94亿元。项目取得土地为当地村民宅基地，借助新农村的开发政策，村民获得较高的拆迁补偿收益，另外，在水镇开发前吸收当地人就业，优先培训当地人成为工作人员；水镇开发后，设立一万平方米民俗区，对社会公开招标，村民享有优先租赁的权利。在拿到土地后，为平衡前期投资支出，项目方与高端住宅开发商龙湖地产合作推出6.8万平方米长城源着项目，依托龙湖地产的设计和建设，快速进行建设和销售，实现资金回笼。 2011年12月，古北水镇旅游公司引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，旅游公司注册资由2.1亿元增至5亿元，增资后中青旅持股42%，乌镇旅游持股18%，IDG持股40%。此次是中青旅与IDG的第二次合作，在上一轮合作中乌镇旅游未能顺利上市，此次合作增加了古北水镇走资产证券化道路的预期。此外，由于古北水镇整体为仿古建筑群，能够规避文化古迹的上市审核问题，预计古北水镇上市可能性较高。 2012年8月古北水镇旅游公司再次引入战略投资者京能集团（北京国资委直属企业）进行增资扩股，京能集团投资5亿元占股20%。增资完成后股权结构作出以下变更，如表1所示。

2017年旅游小镇行业古北水镇分析报告

2017年旅游小镇行业古北水镇分析报告 2017年12月

目录一、适应时代需求，旅游小镇应运而生 (4) 1、政策利好扶持旅游小镇发展 (4) 2、旅游小镇与传统旅游景区的不同 (5) 二、旅游小镇的投资机会 (7) 1、顺应发展潮流，休闲游长期趋势向好 (7) 2、上市公司纷纷加码布局旅游小镇 (8) 三、古北水镇为何能成为旅游小镇的标杆 (10) 1、古北水镇的前世今生 (10) 2、尊重文化与民俗，打造有“灵魂”的小镇 (11) 3、古北水镇模式成熟，客流持续稳健增长 (13) 4、华北地区资源稀缺，发展潜力空间巨大 (14) 四、古北水镇经营有方，淡季客流增长迅猛 (16) 1、客流稳健增长，活动丰富多彩 (16) 2、深耕京津冀，景区优势凸显 (17) 五、以古北水镇为例看旅游小镇的估值空间 (18) 1、历史五次增值，公司估值水涨船高 (19) 2、现金流折现测算当前估值或超90 亿 (19) 3、对标乌镇，古北水镇估值仍有较大提升空间 (20)

适应时代需求，旅游小镇应运而生。当前特色小镇在全国范围内得到推广，旅游文化主题特色小镇是发展主要方向。按照小镇的特色内容可分为两大类：一是以旅游为主的旅游特色小镇，二是以产业为主的产业特色小镇。旅游特色小镇不同于传统景区开发模式，目的在于丰富游客的选择，延长游客的体验时间。特色小镇在旅游客源市场上更强调满足周边大城市中高收入人群特定需求，在旅游活动上更强调体验和参与，在旅游发展目标上更强调目的地和集散地，在旅游功能开发上更突出互融互动。顺应休闲游发展潮流，上市公司加码布局旅游小镇。我国已具备覆盖休闲度假游需求的物质基础，特色旅游成为当前消费者追捧的热点。目前在A 股上市公司中，从事旅游小镇开发、运营的公司有中青旅（并表乌镇、持有古北水镇部分股权）、华侨城A（母公司为中国主题公园的开创者和领跑者，计划在全国构建多个文旅小镇）、峨眉山A（通过母公司打造柳江古镇，布局休闲度假游）、张家界（大庸古城项目建立多元化的国际旅游创意街区）、黄山旅游（花山谜窟休闲度假项目、旅游小镇打造）等。其中古北水镇作为内容从无到有、规模从小到大的优质旅游目的地，是旅游小镇建设打造的标杆。古北水镇为何能成为旅游小镇的标杆？古北水镇依托司马台长城的历史文化进行深度发掘，成功因素包含文化内涵的打造、商业模式的创新以及稀缺资源的利用。（1）文化是古北水镇的灵魂，古北水镇在打造过程中充分展现了对历史、文化、民俗的理解与尊重；（2）古北水镇在规划时对业态进行了“三三制”划分，取得破解“门票经济”

旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析

旅游小镇报告：古北水镇开发建设分析古北水镇概况一、项目区位：古北水镇位于北京市密云县古北口镇，背靠中国最美、最险的司马台长城，坐拥鸳鸯湖水库，是京郊罕见的山水城结合的自然古村落。与河北交界，距离北京市1.5小时，距离承德市约45分钟车程。二、项目规划：拥有43万平方米精美的明清及民国风格的山地四合院建筑，含2个五星级酒店，6个小型精品酒店，400余间民宿、餐饮及商铺，10多个文化展示体验区及完善的配套服务设施。三、项目特色：具有悠久的历史，是在原有守卫长城军民混建而居的古堡基础上发展起来，其现存的“司马台古堡”是北京市重点文物保护单位，“长城+古镇”是罕见的雄伟自然、文化景观混合在一起的历史人文风景区。四、项目定位：“观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。五、营销策划：以北京、华北地区为主，全球营销。图表古北水镇区域位置数据来源：中投顾问产业研究中心

小镇规划布局中投顾问发布的《2017-2021年中国旅游小镇建设深度分析及发展战略研究报告》显示，景区主体+司马台长城，各有千秋的景区组合。一、开发历程图表古北水镇开发历程数据来源：中投顾问产业研究中心二、功能分区景区沿主一路呈东北-西南向条带状分布；古镇与保护区严格分离，古北水镇包含景区主体和司马台长城两大板块；其中，景区主体主要包括以下四大板块：民国街区、水街历史风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区。图表古北水镇功能布局图数据来源：中投顾问产业研究中心小镇发展模式中投顾问发布的《2017-2021年中国旅游小镇建设深度分析及发展战略研究报告》认为，古北水镇采用的是“旅游聚焦”的发展模式。

古北水镇规划方案

二、项目定位 “观光+休闲+度假+会议”功能于一体的复合型景区。三、业态规划以北方古水镇为基底，打造文化展示体验、特色住宿、商务会议、日常配套等丰富业态，提高参与性和体验性。文化展示体验区: 10 个展示体验区(小型博物馆)，介绍关于北方酿酒、染坊等传统工艺,及日月岛演艺区、长城书院、童玩馆、毛猴馆等; 特色住宿：当前已经建成1个五星级酒店(水镇大酒店)，3个精品酒店(乌镇会、望京楼、长城书舍)，400余间民宿，总共计约1500间客房; 商务会议：预计建设两个大型会议中心; 日常生活配套：银行、邮局、菜场、综合超市、药店、诊所、快递、书店、干洗店等。三、营销策划以北京、华北地区为主，全球营销。四、开发基础开发基础好，乌镇的设计经验和整体运营开发成为古北水镇项目的品质保证。古北口镇紧邻京承高速，古北口景区素有小承德之称，司马台、雾灵山等为燕郊观光型景区，本身已经具备近郊旅游基本的观光及度假元素。

古北水镇2014运营报告

2014年景区运营行业分析报告中青旅 2014年3月

目录一、概述：中国景区第一股，打造连锁景区运营平台 (4) 1、概况：“一体两翼，结合策略投资”的业务结构 (4) 2、中国景区第一股：拥有领先的景区开发、运营能力 (4) 3、后续催化剂 (5) （1）古北水镇开始试运营，成为市值增长和股价表现的持续催化剂 (5) （2）乌镇强劲表现带动14年净利润高增长 (6) （3）“走出去”战略进一步发挥公司领先的景区开发、管理能力 (6) 二、古北水镇：打造京郊最成功“微旅游”景区 (7) 1、市场潜力：京郊“微旅游”市场前景广阔 (7) 2、案例分析：面向会议旅游的九华山庄和面向观光旅游的十渡景区 (8) 3、开发基础：交通便利、政策支持、整体开发、渠道完备 (9) 4、项目介绍：观光+休闲+会议复合型景区 (10) 5、股权结构：中青旅权益占比36% (12) 6、估值：预计古北水镇总价值在116亿元 (13) 三、乌镇模式，开启“走出去”战略 (14) 1、乌镇开发：江南水乡的封面，古镇开发的标杆 (14) 2、开发历程：从“观光小镇”到“度假小镇”到“文化小镇” (16) 3、乌镇模式：整体规划、复合经营、注重休闲 (17) 4、收入结构和发展前景 (18) 5、乌镇模式开启“走出去”战略，成为“连锁型旅游目的地开发公司” (20) 四、旅游、酒店和策略投资：关注互联网O2O转型 (21) 1、旅行社业务：关注会展业务和O2O转型 (21) 2、酒店业务：帝苑酒店亏损拖累增长 (24) 3、IT投资：稳定增长 (25) 4、房地产投资：地产收入结算即将完成 (25) 5、商业地产：桐乡旅游广场 (26)