工程维护方案

工程维护方案

工程维保是****小区物业管理的重要内容。物业在九年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的工程维护经验，我们将最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。

8.1房屋及公用设施维修养护

8.1.1工作内容和目标

8.1.2服务措施

（1）在日常管理过程，我们重点在于“以防为主”， ****小区是一新建小区，发生住宅外墙或建筑物发生危险的机率是非常小的，但为防患于未然，在日常的管理中，我们会加强对建筑物的安全检查，具体为：1）定期检查建筑物是否存在隐患

（如墙体开裂、顶棚开裂、上下水及暖气管道跑冒滴漏、电气线路老化、用电设备超负荷、影响建筑结构的装修改造、地砖不防滑等）。如是在保修期内出现质量缺陷，应协助业主向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应及时到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以维修。

2）避雷设施做到按照要求进行定期检测，如建筑物的防雷设施存在缺陷或隐患，应当立即修复。

3）建筑消防系统设施设备定期检测、保持完好有效。

4）对于高耸的搭建物（如广告牌、雨棚、脚手架、机电设备和临时线路等物件），尤其是临时搭建设施应有良好的固定防风措施。杜绝上述物品的倒坍、压人及触电事故的发生。

5）及时清理屋顶上的杂物，保持雨水管的畅通，以免屋顶积水。

（2）若确实发生住宅外墙或建筑物危险，影响他人安全时，首先安抚业主及周边群众不要惊慌失措，巡逻保安人员应立即通知物业服务中心，由物业服务中心通知相关部门做好紧急措施。

1）项目经理亲临现场进行急救指挥，同时作好业主的安抚工作。

2）物业服务中心立即通知相关急救部门，如医疗中心120，及相关主管部门。

3）保安主管安排保安员对事故现场进行封锁，维持现场秩序，避免事故的扩大。

4）工程主管组织工程人员进行事故问题的调查，分析找明原因，最终找到解决办法，最后记录备案。若是涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设行政主管部门报告，。

8.1.3管理组织架构

小区设置集中的工程服务部，实施24小时报修值班制度，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。

（1）人员配置

小区配工程主管1人，电梯工、弱电、强电和给排水各1人。共5人。（2）作息时间及量化的工作时间

工程部的工作要求岗位上24小时都有人在。工作人员每周工作6天，采取调休方式安排一天休息。

工程部员工每天的工作时间是8小时，8小时之外有2种方式保证工作需要：

1）实行值班制：工程部水电工轮流参加值班，值班人员为3人，其中至少有1名员工是持有高压电工进网证，其它人员持证上岗。

2）正常的倒班制度：在一些比较特殊的情况下，员工实行24小时倒班制度。工程部根据工作需要安排调休，但前提是不影响工作。在一般情况下，实行定岗定责，提倡员工一专多能，成为复合型人才。

在特殊情况下，各班可以进行调整，这样可以最大限度发挥人员的工作效率，但要注意每个人的实际能力，对一些不太熟悉的岗位，要先培训，

后逐渐上岗.

8.1.4服务计划

（1）房屋本体养护计划

单位：负责人：年月日

（2）房屋公用设施日常养护计划

单位：负责人：年月日

8.1.5作业规程与标准

总体要求做到三无，房屋无破损，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：

（1）房屋日常维修养护计划及实施方案

1）定期检查房屋及共用设施，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥使用功能。

2）制定房屋及设施设备的使用管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设

施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。

3）做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。

4）大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。

5）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据小区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。

6）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。

7）质量保修期的监督管理，在验收时将从维护小区业主的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。

房屋及配套设施日常维护及实施计划

（2）公共设施日常维修计划及实施方案

1）建立设施设备档案，建立设备技术档案，对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

2）将小区所有设施进行分类，建立验收、登记、建档、等一整套台帐、技术资料及审批制度，定期对设施进行清查、核对，保证账、卡、物相符，并为制度设施养护计划提供数据和资料。

3）根据行业标准制定设施管理保养计划，做好管理保养工作。

4）建立设施日常保养和定期检查维修制度，责任到人，记录及时、详细、准确，建立设备大、中、小修工程的验收制度，保证维修合格率达到100％，并进行回访，回访记录健全。

5）制定设施安全运行管理方案，建立设备台帐，建立短、中、长期设备保养制度，并严格执行。

6）制定设施维护保养方案，根据设施设备配置情况，制定详细的设备运行

值班制度、交接班制度和工作报告制度，并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人

7）做好设施事故的防范和处理，根据小区设施情况，编制切实可行的设施事故应急处理预案，组织抢修和处理，尽可能减少损失和影响。事故处理后，认真查清原因，吸取经验教训，避免和减少同类事故的再次发生。

公共设施日常维修计划及实施方案

8.1.6应急预案

（1）主供水管爆裂的处置

立即关闭相关联的主供水管上的闸阀，如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制大量泄水，则应关停相应的水泵房，立即通知物业服务部及工程主管，工程部主管联络供水公司进行抢修，物业服务部负责通知相关的用水单位和业主关于停水的情况，在设备维护员或工程主管的组织下，尽快开挖出所爆部位水管。供水公司修好所爆部位水管后应由水电维修员开水试运行，看有无漏水或松动现象；确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

（2）水泵房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置

（3）水泵房发生水浸时的处置

1）、发生进水情况后，立即关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；2）、堵住漏水源；

3）、如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水；

4）、漏水源堵住后，应立即排水；

5）、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如有干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。

6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求，开机试运行。

7）如无异常情况出现则可以投入正常运行。

（4）电梯事故应急处理

1）当火灾发生时

①电梯维修工打开迫降开关，将消防电梯全部降落至基站

②消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯。

③关闭各层防火门，防止火向其他楼层延烧。

2）当发生地震时

轻微的地震对电梯破坏不大，震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨，有一部分导线可能切断，某些元件可能误动作。

①工程主管尽快将电梯控制在安全楼层，把乘客引导到安全的地方。

②运行时发生地震，应驶向最近的一层地面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用。

③当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经电梯维修工严格检查、修复、确定后方可使用；

④如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢，各项安全装置将自动起保护作用，会制停轿厢的；

⑤当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。

3）当电梯进水时

①底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；

②当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源。

③电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

4）消防事故应急处理

①当消防主机出现殿堂情况如（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

②当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备的电源，迅速用干粉或“1211”灭火器扑灭，视情况确定是否报火警电话“119”。

8.2机电设备设施与智能化系统管理

从物业管理的角度看,小区机电设备、智能化设备管理是为保证小区附属配套的各类设备、设施的完好及正常使用而进行的管理与服务工作.它包括从小区设计建造时设备的规划、购置、安装，到接管后设备的使用、维护、维修、改造、更新直至报废的整个寿命周期进行的实物及其技术的管理；

8.2.1机电设备设施管理

（1）工作内容

1）对现有设备进行科学的管理与维修，使房屋建筑达到使用经济、舒适及安全的要求。

2）充分利用计算机技术实现小区机电设备综合信息管理。

3）充分挖掘和利用现有设备的潜力。

4）对现有设备更新和技术改造。

5）避免环境污染，高效地发挥小区为生产和生活服务的作用。

6）做好设备管理与维修人员的培训工作。

（2）服务措施

在机电设备设施管理的过程中我们将贯彻实行“三好”、“四会”和操作的“五项纪律”等措施。

1）“三好”的原则

①管好设备：操作者应负责保管好自己使用的设备，未经领导同意，不准其他人操作。

②用好设备：严格贯彻操作维护规程，杜绝不文明的操作。

③修好设备：设备操作工人要配合维修工人修理设备，及时排除设备故障，按计划维修设备。

2）“四会”的要求

①会使用：操作者应先学习设备操作维护规程，熟悉设备性能、结构、传动原理，正确使用设备。

②会维护：学习和执行设备维护、润滑规定，上班加油，下班清扫，经常保持设备清洁、完好。

③会检查：了解自己所用设备的结构、性能及易损零件部位，熟悉日常检查的项目、标准和方法，并能按规定要求进行日常点检。

④会排除故障：熟悉所用设备特点，懂得拆装注意事项及鉴别设备正常与异常现象。会作一般的调整和简单故障的排除，自己不能解决的问题要及时报告，并协同维修人员进行排除。

3）设备操作的“五项纪律”

①实行定人定机，遵守安全操作规程。

②经常保持设备整洁，按规定加油，保证合理润滑。

③遵守交接班制度。

④管好工具、附件，不得遗失。

⑤发现异常应立即停车检查，自己不能处理的问题应及时通知有关人员检查处理。

（3）管理组织架构

小区设置集中的工程服务部，实施24小时值班，当班人员负责全小区机电运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，作为小区联络各种支持和资源，完成小区正常运行或应急状态下的协调功能，本部门设置3名维护人员。

操作人员岗位责任制度

机电设备运行管理质量的关键是建立和贯彻完善的设备运行管理制度。生产设备运行管理制度主要有责任到人制度、交接班制度、设备操作使用人员的岗位责任制、设备的安全操作规程等；而小区机电设备还应包括正常的供水用水制度、配供电制度、智能化系统、电梯的运行时间制度及各项安全管理规定等。

1）责任到人制度

责任到人的目的是确保每台设备都有专人负责，专人操作和维护。其具体执行的方法如下：

①设备主管部门应将主要设备和一般设备划分清楚，建立和健全设备定人定机制度，实行分级管理。

②主要设备都必须在“谁使用谁保养”的原则下，严格岗位责任，实行定人定机制，以确保正确使用设备和落实日常维护工作。定人定机名单经设备主管审查，公司主管批准执行。定人定机名单审批后，应保持相对稳定，确需变动时，应按上述规定程序进行。

③多人操作的设备应实行班组长制，负责和协调设备的使用与维护。

④功能设备的操作人员必须建立专人负责制进行保管保养，并应严格遵守安全操作规程。

2）交接班制度

对小区主要设备须执行严格的交接班制度，其内容大致如下：

①多班制管理设备均应有“设备交接班记录本”，交班人在下班前，除完成日常维护作业外，必须将本班设备运转情况、运行中发现的问题、故障维修情况等详细记录在该簿上，并应主动向接班人介绍设备运行情况，双方当面检查，交接完毕后在记录簿上签字。如系连续运行设备或工作时不允许中途停机者，可在运行中完成交接班手续。

②如接班工人因故未能按时上班时，交班工人必须将“设备交接班记录簿”交给下一班的组长签字，交班手续办完后才能离开工作岗位。

③接班工人应适当提前到达接班地点，接班时应认真检查设备各部情况，对照交班记录核对有无差异，确认设备情况，交班清楚无疑方能接班。若发现问题，应及时通知本班组长作处理，必要时可拒绝接班。

④如因交班不清，设备在接班后发生问题应由接班工人负责。

⑤《设备交接班记录簿》应保持清洁、完整，不准撕毁、涂改或丢失，用完后交旧换新。班组应定期（约三个月）交设备部门技术资料员保存，一段时期后再予以销毁。

⑥工程主管应随时查看交接班簿，以便分析设备的技术状态，为状态管理和维修提供信息。维修组内也应建立交接班簿，以便记录设备故障检查和维修情况，为下一班维修人员提供信息。设备主管要随时抽查交接班制度的执行情况，并作为评比考核内容之一。

对一般的设备，虽不进行交接班手续，但也应在设备（尤其是重点设备）发生异常时，填写运行记录和故障情况，以掌握其技术状态信息，为检修提供依据。

3）安全管理规定

安全管理在小区设备管理中占有很重要的位置，国家对安全性能要求高的设备实行合格证制度，如电梯、消防，并要求使用和维修人员经培训考核后持证上岗。为确保设备在使用中的安全，应制定相应的管理规定，如消防通道的管理规定、电梯安全使用的规定等。

为了加强设备维护员的责任心，避免发生设备事故，必须建立设备使用者的岗位责任制。主要内容如下：

①设备维护员必须遵守“定人定机”、“凭证操作”制度，严格按“四项要求”、“五项纪律”和设备操作维护规程等规定，正确使用与精心维护设备。

②必须对设备进行日常定检，并认真作好记录。作好润滑工作，班前加油，

班后及时清扫、擦拭、涂油。

③掌握“三好”、“四会”的基本功要求，搞好日常维护、周末清洗和定期维护工作。配合维修工人检查和修理自己所操作的设备。

④管好设备附件。当更换操作设备或工作调动时，必须办理设备和附件的移交手续。

⑤认真执行交接班制度和填写交接班记录。

⑥参加所操作设备的修理和验收工作。

⑦设备发生事故时，应按操作维护规程的要求，采取措施，切断电源，保持现场，及时向主管报告，等候处理。分析事故时应如实说明经过，对违反操作维护规程等主观原因所造成的事故，应负直接责任。

（4）服务计划

房屋本体公用部位日常维修养护计划及实施方案表1