万科房地产管理流程工作指引

工作指引标准表单

目录

1.项目投资管理

2.项目设计管理

3.项目施工管理

4.项目进度管理

5.项目成本管理

6.项目销售管理

7.安全文明生产

8.招投标管理

9.经济合同管理

10.经营目标管理

11.危机管理

12. 信息披露工作指引

13.管理制度系统

14.业务信息管理

项目投资管理

目录

项目经营策划书编制提纲

项目立项评审决策指引

项目可行性研究报告编制指引

项目建议书编制指引

项目论证审查表

项目开发论证综述表

新项目基本情况调查表

1 城市规划及发展简述

2 项目决策背景及摘要

2.1 外部环境

a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等；

b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

2.2 内部因素

a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3 至5 年），在公司发展中的

地位（是否核心项目）；

b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

c ) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意

义。

3 项目概况

3.1 宗地位置

3.2 宗地现状

四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。

3.3 项目周边的社区配套

3.4 项目周边环境

3.5 大市政配套

3.6 规划控制要点

总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅建筑面积、公建建筑面积；综合容积率、住宅容积率；建筑密度；控高；绿化率等。

3.7 土地价格

3.8 土地升值潜力初步评估

3.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。

4 法律及政策性风险分析

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府文件；立项情况；规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件；征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

5 市场分析

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势；各档次产品供应状况、各档次产品的集特

征、区域内表现最好个案状况、未来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产

品类型、本案在区域市场内的机会；产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征；产品定位及建议。

6 项目投资简要评价主要经营指标分析

开发建设期间计划分析；购置土地的资金来源计划分析；营销计划分析；成本、费用、税务分析；经济效益赢利能力分析。

7 结论和建议1 项目决策背景及摘要

1.1 外部环境

a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与

建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走

向等；

b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；

c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配

套、文化园、政府重点工程等。

1.2 内部因素

a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3 至5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；

b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌

形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

c) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。

2 项目概况

2.1 宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。

（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。

2.2 宗地现状

a) 四至范围；

b) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

c) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有

较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

d) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、

开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

e) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

f) 土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河

湖泊等因素分割土地；

g) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗

地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）

2.3 项目周边的社区配套

a) 周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。

b) 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。

2.4 项目周边环境

治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情

况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、

学校、购物中心/超市的建设等。

2.5 大市政配套

周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工

用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。

2.6 规划控制要点

a) 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；

b) 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；

c) 综合容积率、住宅容积率；

d) 建筑密度；

e) 控高；

f) 绿化率等。

2.7 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地

价、楼面地价。

2.8 土地升值潜力初步评估

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未

来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

2.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。

3 法律及政策性风险分析

3.1 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

3.1.1 项目用地现状

土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府

文件。

3.1.2 计划手续

项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立

项的政府文件。

3.1.3 规划手续

规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。

3.1.4 土地手续

征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。

a) 项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地

使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用

权的风险及控制。

b) 项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质

变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。

c) 政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开发的影响。

3.2 合作方式及风险评估

合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。

3.3 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

4 市场分析

4.1 区域住宅市场成长状况

区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）、区域市场在

市内各项指标的排名状况及发展趋势。

4.2 区域内供应产品特征

各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、区域内表现最好个案状况、未

来2-3 年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。

4.3 区域市场目标客层研究和市场定位

各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、

市场定位。

4.4 整体市场对本案有重大影响的因素

产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。

4.5 产品定位及建议

户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。

5 规划设计初步分析

5.1 规划设计的可行性分析

评审会应保证充足的时间，以便问题的澄清和认可各位评审提出的问题、意见和建议。

3.3 评审人员在会议最后做出书面的综合评估意见、开发建议和评审结论。

3.4 管理公司经营管理部在三天内综合分析各委员意见和评审结论，形成集团决策会议纪要，报集团主管领导签发。

4 评审决策结论

评审结论分为三种：同意立项、反对立项、推迟立项。

说明：项目经营策划书分为整体经营策划书和分期经营策划书，整体策划书用于整

个开发项目的经营策划，分期经营策划书在整体策划书的指导下编制，用于对每一

分期的项目经营策划。下文中的提纲可用于整体经营策划书和分期经营策划书，但

斜体字仅用于分期经营策划书的编制.

1 项目介绍

1.1 城市发展概况

主要包括城市概貌、主要综合经济指标、基础设施建设、重点产业建设、金融

商贸、自然资源、城市总体发展规划、住宅发展等。

1.2 项目所在区位发展概况

主要包括分区规划、周边发展规划、基础生活配套设施、地块基本情况（现状、

环境、交通、配套等）、周边楼盘情况等。

1.3 项目的技术指标

主要包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积；住宅

建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；停车位（或地下车库）；综合容积率、住宅容积率、建筑密度等。

1.4 项目的总体经营目标

主要包括项目的开发周期、投资规模、盈利水平等。

1.5 项目面临的主要问题

主要包括住宅市场容量、推广费用、开发周期、盈利能力等方面存在的问题。

2 整体策划

2.1 市场现状及竞争对手分析

主要包括市场容量、消费水平、消费习惯、按揭贷款、住宅市场调查等。

2.2 项目的优势、劣势分析

主要包括品牌、规模、规划、交通、潜力、环境、配套、物业管理等。

2.3 项目的风险管理

主要包括项目所面临风险因素（如市场、技术、工程、投资、融资等方面）的

识别及预测、风险评估和风险对策研究等。

2.4 客源分析

主要包括客户群分析、客户年龄分析、客户消费动因等。

2.5 项目定位

主要包括目标客户、销售价格等。

2.6 营销概念

主要包括概念主题、功能性概念、个性空间概念、文化概念、健康概念等。

2.7 分析结论

3 营销策划

3.1 营销体系的建立

主要包括建立营销体系、确定部门职责、细化岗位分工、确定销售奖励办法等。

3.2 销售价格策略

主要包括价格制定总体原则、具体方案、推广周期、付款方式、优惠策略、折扣规定等。

3.3 推广促销策略

主要包括总体推广策略、确定推广理念、制定推广阶段、分阶段实施推广目标、细化推广内容等。

3.4 项目包装

主要包括建立CIS（企业形象识别系统）：具体建立VI（视觉识别系统）、建立MI（企业管理识别系统）、建立BI（行为识别系统）。

3.5 销售费用的估算

3.6 整体及年度销售计划方案

4 产品策划

4.1 规划设计指引

主要包括规划概述、总体规划原则、交通布局、停车设施、配套设施等。

4.2 景观环境设计指引

主要包括绿地景观设计、硬质景观设计、水体景观设计、建筑布局设计等。

4.3 建筑设计

主要包括户型设计、户型搭配设计、装修标准、设备选型、结构形式等。

4.4 卖场设计

主要包括售楼处的结构设计、位置设计、功能设计等。

4.5 公建设计

主要包括会所、幼儿园、学校等的设计、装修要求。

5 当地工程施工管理指引

5.1 当地的工程建设政策、法规、条例。

5.2 当地的建设管理规定、程序（含规划、招投标、报建、安全生产等）。

5.3 当地的建筑材料使用主流、价格、质量评价。

5.4 当地自然条件（例如冬季、雨季等）下的工程施工管理要求。

5.5 当地的验收组织程序、验收内容。

5.6 当地档案管理程序、制度等。

5.7 当地勘察单位、施工单位、监理单位、设计单位的基本情况。

5.8 当地建筑产品质量通病调查报告。

5.9 质量管理目标（指标）及措施。

6 财务管理

6.1 编制项目投资计划

项目所在公司财务部会同其他部门编制土地投资计划、工程支出计划、费用开支计划、税金缴纳计划，进而形成项目投资计划。

6.2 编制工程支出计划、费用开支计划明细表。

6.3 编制项目资金流量计划

结合项目开发、销售的具体情况，编制年度内的现金流量分析表、项目总体资金流量表。

6.4 融资计划

依据项目具体情况编制融资计划，详细列明贷款银行名称、贷款额度、贷款期限、还款计划等内容。

6.5 项目的总体财务分析

确定项目的主要经营指标，测算利润总额、净利润、销售利润率、销售毛利率、成本利润率、投资回报率等指标。

7 成本控制

7.1 市场调研获得数据的收集、整理、分析，包括但不限于：

a) 政府规费；