住宅精装修和土建施工界面划分建议一

住宅精装修与土建施工界面划分建议

一、施工界面（承包范围）划分问题

从专业技术、利于施工组织、利于保证质量和利于明确责任的角度划分好各单位各工种的施工范围是施工顺利进展和减少扯皮的重要工作，主要应明确如下几项：

1、二次结构墙体因涉及抗震构造等土建施工规范应由土建单位施工，抹灰则最好由精装单位完成。

因为在无准确放样的情况下土建单位抹灰的垂直度、平整度特别是方正度很难达到精装要求，这样也有利于工序间的质量交接。同时抹灰质量好坏也历来是精装单位和原土建单位最为扯皮的分项工程。

2、机电管线的分界

管线安装均属隐蔽工序，直接影响中层和面层工序的交接而且穿插频繁，对进度和质量影响都非常大，所以强弱电工种应以户内电箱为分界点，各种进水系统则应以管道井的仪表及阀门等接点处为分界点，排水系统为尽量减少对结构的破坏则应由土建单位将排水横支管预埋至出楼面管口处为界面（如若采用同层排水方式，则可按给水系统划分方式分界——即土建单位负责安装主立管并预留三通口）。

3、厨房和卫生间防水因涉及底部管道隐蔽和一、二次闭水，与精装交叉极其频繁且在成品保护上容

易造成相互干挠和扯皮，为明确责任和工程顺利进行建议由精装完成。

4、户内风道因要求跨层贯通且有消防要求理应由土建统一安装，而户内管井包封因涉及主支管连接

及面层装饰则由精装完成为妥。

详细的划分可参照如下规定：

1 、土建方面

土建承包单位完成：①套内：墙、地面、天棚土建承包方只负责完成框架主体结构、二次结构砌筑、厨卫内的排烟（气）道安装、外墙门窗（含塞缝）工程。②走道、电梯厅：土建承包方负责完成主体框架、二次结构砌筑，及各种井道内侧的普通装修含防火门安装。

精装单位完成：①包括内墙的抹灰和粉刷，天棚的粉刷，地面基层垫层找平；②卫生间、厨房间设计有防水要求的应包括防水层及防水保护层；③机电工程的立管外侧包封；④消防疏散梯基层粉刷和面层装修。

2、电气系统的范围划分：

1）、土建承包方只负责主体框架结构及二次结构内暗配管线（不含管内电线、电缆）的预埋工作，砼结构中的孔洞预留、预埋，配管内穿带钢丝，线盒预埋完；其余均由精装单位按招标设计图施工安装与调试。

2）、土建承包方只负责从低压柜至户内配电箱（含户内配电箱）安装完成止，并负责户内配电箱以前的项目安装与调试，待户内配电箱以后项目完工后主持整个配电系统调试工作；精装单位应完成从户内配电箱以后的所有项目,包括末端盒位微调、管内的电线、电缆、灯具、面板安装工作，并负责其承包范围内调试工作，配合整个强电系统的调试。

3）、等电位联结系统：土建承包方只负责接地扁钢及卫生间局部等电位箱体（含箱体开孔）安装完为止，并负责等电位箱以前的项目安装与调试；精装单位应完成等电位箱体以后全部项目的安装与调试（包括二次结构中暗配管及管内穿线，并与金属体连接），配合整个系统调试工作。

3 、水系统的范围划分：

1）、冷给水系统：土建承包方只负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至冷水表完成止，并负责其承包范围内的管道试压、保温工作，待冷水表后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；

精装单位应完成冷水表后的全部项目的安装与调试工作，配合整个系统调试工作。

2）、热给水系统:土建承包方完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至楼层供回水阀门完成止，并负责承包范围内的管道试压、保温工作，待楼层供回水阀门后的全部项目（含热水表安装）完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成楼层供回水阀门后的全部项目（含热水表安装）的安装与调试工作，配合整个系统调试工作。

3）、中水系统：土建承包方负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至中水表完成止，并负责承包范围内的管道试压、保温工作，待中水表后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成中水表后的全部项目的安装与调试工作，配合整个系统调试工作。

4）、同层排水系统：土建承包方只负责户内立管安装、支管甩口、灌水、保温完成，待支管甩口后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成支管甩口后的全部项目安装与调试工作，配合整个系统调试工作。

5）、暖气系统：土建承包方只负责完成楼层公共管井内的立管安装、支管甩口至预留热量表表位（含除污器）完成止，并负责承包范围内的管道试压、保温工作，待预留热量表表位后的全部项目完工后主持整个系统调试工作；精装单位完成预留热量表位后的全部项目的安装与调试，配合整个系统调试工作。

6）、空调系统: 由甲方另行发包给专业公司，专业公司完成设备及管道安装、试压、保温工作；精装单位负责分户电箱至室外机的电源线和内机控制线，配合专业公司在适当位置预留安装检修口，并配合风口安装。

二、场地移交及工期问题

1、为创造安全施工环境，也为了发挥“分段平行施工、段内组织流水”批量装修的特有模式和

优势，特别建议在场地移交最好在土建单位基本完成外装修落架后整体移交场地；

2、如若无法采取上述方式移交场地而需采取与土建单位交叉施工时，为保证精装单位有一定的

施工缓冲区域、便于均衡组织施工，同时也为了减少土建对装修造成进度和质量上的干扰，土建施工在进度上应超前装修移交楼层3-5层，一次移交楼层数也最好在3-5层之间，尽量在时间上和移交数量上都按相同的节奏移交（如每个月移交5层）。

2、为减少总分包之间的扯皮，精装单位场地交接对象应为甲方，应避免直接与总包发生交接。

同时，依据工程经验，总包移交的场地质量或各种预埋管件质量必然会存在大量的遗留问题，为加快工程进展避免无休止的细节扯皮，建议场地交接后由精装单位统一汇总存在的各工种问题报甲方核实后统一委托精装单位依据现场实际进行整改，费用由甲方另行支付。

3、因采取分段移交及与土建单位存在立体交叉施工，特别要求机电安装单位主立管安装必须与

移交的场地同步到位。

4、工期上可按移交特点设置分段完工计划和整体完工计划，但分段完工计划作用主要应为划拨

进度款，除此外它不应成为精装单位的违约事件，因为出于均衡施工需要和组织劳动力的需要精装单位可以在各分段间灵活调配施工。

三、总分包关系问题

a)精装工程是作为单位工程单独报建还是作为分部项目归属于总包管理?这直接关系工程资料

的整理和日后的验收程序，也涉及到总包配合费用问题。为避免多头管理和扯皮，对于甲方

直接发包的整体精装最好单独报建。

b)精装单位和总包单位在临水、临电及安全文明设施方面的责任界定及费用计量方式必须在合

同中明确界定。

c)甲方必须确保精装单位有专用垂直运输电梯，同时总包配合费用甲方直接支付总包并明确规

定总包应尽的义务，精装单位不应另外与总包单位发生经济扯皮。

四、设计变更和现场签证问题

1、所有设计变更不得口头通知，必须以书面形式加盖项目出图章下发方有效。

2、甲方必须明确精装、水暖、强弱电等工种现场签证有效代表人，并在合同中注明。

3、变更下发后由精装单位上报工程量和价格，甲方必须在量和价上给予限时确认。

4、对于大量存在的电气末端盒位偏差调整等零工项目，双方应约定零星综合工价及工效系数，或

按套包干。

五、物资供应问题

鉴于大型开发商部门较多牵制较大，除灯具、洁具五金、橱柜和后期配饰等成品类物资可有甲供外，其它物资由于与现场施工结合紧密和容易责任扯皮均不适合甲供或甲指，否则必然因双方责任不好界定而极大影响工期进度。

特别提示和建议：

1、精装楼盘应舍弃毛胚房时期的内外木门安装项目，在精装楼盘中这纯属浪费；

2、鉴于毛胚状态下的管盒预埋的精确性绝无可能与日后的精装要求相吻合、同时考虑土建施工时期

常造成管道堵塞，对于户内箱后强弱电支管和线盒建议由精装单位现场埋设而非由土建单位预埋（对结构墙体影响较大的主电源管路或设备箱除外）——这也是常造成精装单位与土建单位扯皮的项目所在；

3、因厨房和卫生间后期布管和预埋件较多常须剔凿墙体或地面，因此土建单位在该区域的防水是没

有任何意义的！