2020-2021房地产估价师评估师基础知识试题库 (11)

2020年房地产估价师考试专用

房地产估价师（评估师）考试题库

注意事项：

1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析

2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。

第I卷（选择题）

一、单项选择题

1．国有土地所有权由( )代表国家行使。

A、国务院

B、市、县人民政府

C、国务院土地行政主管部门

D、市、县人民政府土地行政主管部门

答案：【正确答案】 A

【答案解析】本题考查的是国有土地。国有土地所有权由国务院代表国家行使。参见教材P11。

2．违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁环者，应受的处罚是( )。

A.处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

B.处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

C.处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

D.处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金

答案：A

3．( )收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行验收竣工。

A.建设单位

B.监理单位

C.施工单位

D.建设主管部门

答案：A

4．商品房预售广告中不得涉及的内容是( )。

A.交通设施状况

B.商业设施状况

C.装修装饰状况

D.市政设施状况

答案：C

5．某大楼先后抵押给3家银行并都办理了抵押登记，债务人未能及时清偿债务，拍卖该大楼所得的价款按( )顺序清偿。

A.贷款合同签订的先后

B.贷款数额的大小

C.各银行起诉的先后

D.抵押登记的先后

答案：D

6．不属于契据登记制模式主要特点的是( )。

A.是否办理不动产登记甫当事人选择

B.登记机构对登记申请一般进行形式审查

C.登记既具有公示力，也具有公信力

D.不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人

答案：C

7．目前，我国房地产业中( )占丰体地位。

A.房地产丌发经营业

B.房地产咨询业

C.房地产经纪业

D.房地产估价业

答案：A

8．三级资质的房地产估价机构申请晋升二级资质，应从事房地产估价活动连续

( )年以上。

A.2

B.4

C.5

D.6

答案：B

9．某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。

A、1998年6月30日

B、现在

C、重新估价的作业日期

D、要求重新估价的委托方指定的日期

答案：A

答案：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

10．反映家庭人口数量等情况，对于住宅类型的选择等有重要参考价值的是( )

A.人口家庭构成

B.人口年龄构成

C.人口素质构成

D.人口职业构成

答案：A

11．当房地产开发企业很难了解购买者和竞争者对本企业产品价格变化的反应时，往往采用( )。(2008年真题)

A.挑战定价法

B.领导定价法

C.目标定价法

D.随行就市定价法

答案：D

『答案解析』本题考查的是制定租售方案。另行定价风险较大，难以把握时，一般会随行就市。参见教材P100。

12．在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总

投资，属于( )。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

答案：A

『答案解析』本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数

得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总

投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见教材P261。

13．中国土地市场是( )

A.土地所有权市场

B.土地收益权市场

C.土地使用权市场

D.土地占有权市场

答案：D

14．根据《物权法》规定，业主大会决定选举业丰委员会或者更换业主委员会成员，应当经( )的业主同意。

A.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数

B.专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一

C.专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一

D.专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二

答案：A

15．某房地产开发项目，经过测算得出以下数据：如果市场前景好，净现值为5680万元，如果市场前景一般，净现值为2450万元，如果市场前景不好，净现值为负的3680万元.经分析市场前景为：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，则该项目净现值期望值为( )万元.

A.2677.5

B.3680.60

C.4003.50

D.5356.80

答案：A

16．物业服务企业可以通过对( )进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。

A、面积单元

B、面积单位

C、出租单位

D、出租单元

答案：【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是写字楼租金的确定。物业服务企业可以通过对出租单元进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。参见教材P351。

17．划定城市规划紫线的作用是确定( )。

A.绿地控制范围

B.历史建筑保护范围

C.地表水保护范围

D.城市基础设施用地控制界线

答案：B

18．( )是以跨行政区的经济区为对象编制的规划。

A、区域规划

B、战略性

C、城乡规划

D、土地利用总体规划

答案：【正确答案】 A

【答案解析】

区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。参见教材P2。

19．收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和( )不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。

A、投资金额

B、地理位置

C、租户之间人际关系

D、经营方式

答案：【正确答案】 D

【答案解析】

本题考查的是零售商业物业的租金。收取百分比租金时，没有统一的百分比标准，因为租户经营的商品种类和经营方式不同，使其经营毛利润率水平有很大的差异。参见教材P361。

20．当事人订立抵押合同时，不得在合同中约定( )。(2014年试题)

A.债务履行期限

B.被担保的债权数额

C.抵押权人为抵押物保险赔偿的优先受益人

D.债务履行期届满时抵押物的所有权转移为债权人所有

答案：：D

答案：讪立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。

二、多项选择题

21．注册结构工程师的执业范罔包括( )。

A.建筑设计技术咨询

B.结构工程设计技术谘询

C.结构工程设计

D.建筑物、构筑物、工程设施等调查和鉴定

E.建筑设计

答案：BCD

22．招标文件应当包括( )等所有实质性的要求和条件。

A.招标项目的技术要求

B.招标的临管人员

C.投标的监管部门

D.投标报价的要求和评标标准

E.拟签订合同的主要条款

答案：ADE

23．根据《宪法》，下列自然资源既自可能属于国有又有可能属于集体所有的有( )。

A.矿藏、森林、海域

B.水流、海域、滩涂

C.森林、山岭、荒地

D.森林、水流、海域

E.草原、滩涂、荒地

答案：CE

24．不动产登记机构应当实地查看的情形包括( )。

A.房屋所有权首次登记

B.房屋所有权转移登记

C.因土地灭失导致的注销登记

D.在建建筑物抵押权登记

E.房屋所有权注销登记

答案：ACDE

25．不动产登记证明用于证明( )等事项。

A.不动产所有权登记

B.不动产抵押权登记

C.地役权登记

D不动产预告登记

E.不动产异议登记

答案：BCDE

26．下列不计入用地面积范围的有( )。

A.明确使用权属的冷巷

B.有明确使用权属的间距地

C.市政管辖的马路等公共用地

D.公共使用的排水沟

E.已征收，经规划部门核定需要作市政建设的用地一

答案：ACDE

27．下列关于建设项目选址意见书的审批权限的说法中，错误的是( )。

A 地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府核发选址意见书

B 直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书

C 省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书

D 中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书

E 国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案

答案：B,D,E

解析: 地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书;省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。28．下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是( )。

A 初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请

B 新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请

C 集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请

D 转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请

E 注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请

答案：C,D

解析: 新建的房屋，申请人应当在房屋竣丁后90日内向登记机关提出申请;集

体土地上的房屋凶土地所有权变为国家土地，申请人应当自这一事实发生之日起30日内申请。转移登记应当在事实发生之日起90日内提出申请，变更、注销登记和他项权利登记，都应当在事实发生之日起30日内提出申请。

29．下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有( )。

A.基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B.基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C.基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E.在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

答案：ABD

『答案解析』本题考查的是基础租金与市场租金。选项 C，这是理想的状况;选项 E 错误，市场

情况较好时，市场租金高于基础租金。参见教材 P351。

30．不得从住宅专项维修资金中列支的费用包括( )

A.依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用设施设备维修、更新和改造费用

B.依法应当由相关单位承担的供水等管线和设施设备的维修、养护费用

C.应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位所需的修复费用

D.根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位的维修和养护费用

E.住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用

三、判断题

31．房地产中介服务人员承办业务，由房地产中介服务人员受理并与委托人签订书面中介服务合同。 ( )

答案：×

32．申请三级房地产估价机构，要在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万m2

以上或者土地面积3万m2以上。 ( )

答案：√

33．取得房地产估价师执业资格超过3年申请初始注册的，还要提供达到继续

教育合格标准的证明材料。 ( )

答案：×

34．城市房屋拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考

虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。( )

答案：错

35．不动产登记机构可以要求对不动产进行评估，但不得以年榆等名义进行重

复登记。( )

答案：×

36．在我国，土地的初始登记包括国有土地所有权和集体土地所有权的初始登记。 ( )

答案：×

37．预登记是指在本登记之前进行的瞀记，其具有终局、确定的效力。 ( )

答案：×

38．不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有多个编码。 ( ) 答案：×

39．出租商品住房的，应当以原设计的房问为最小出租单位，人均租住建筑面

积不得低于当地人民政府规定的最低标准。 ( )

答案：√

40．建筑物横墙是与建筑短轴方向一致的墙。( )

答案：√

四、综合分析题

41．甲公司于2016年6月以出让方式取得一宗居住用地，出让合同约定容积率≤3.0，建筑密度≤33%，绿地率≥35%，人口容量≤8000人/h㎡，以中、高层

为主。该宗地周边有大型商业中心和中学、小学及医疗、文化等设施，市政配

套齐全。甲公司另有一幢账面原值为3000万元的商业用房，于2013年1月出

租给乙公司，并收到预付年租金240万元。同时，甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，年利率为8%，借款期限为3年，每年年末支付利息，到期一次性归还本金。缴纳商业用房财产保险年费6万元，另发生经营收入300万元，支出200万元(含税费)，其中包括缴纳商业用房财产保险年费6万元，约定保险金额为2000万元。2013年商业用房发生火灾，发生火灾前，该商业用房现值为3100万元。经调查认定，火灾事故乙公司应承担主要责任，火灾造成商品用房损失额为800万元。保险公司根据调查结果给予了赔付。

1.甲公司以出让方式取得的该宗居住用地为( )居住用地。

A.一类

B.二类

C.三类

D.四类

答案：B

【解析】根据《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011.，一类居住用地是指设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。二类居住用地是指设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。三类居住用地是指设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地。

2.出让合同约定的控制性详细规划指标中，属于规定性指标的为()。

A.容积率

B.绿地率

C.建筑密度

D.人口容量

答案：ABC

【解析】控制性详细规划的控制体系指标中，规定性指标一般包括以下各项：①用地性质;②用地面积;③建筑密度;④建筑控制高度;⑤建筑红线后退距离;⑥容积率;⑦绿地率;⑧交通出入口方位;⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。指导性指标一般包括以下各项：①人口容量;②建筑形式、体量、色彩、风格要求;③其他环境要求。

3.按照权责发生制原则，甲公司2013年1月的利润应为( )万元。

A.110.0

B.115.5

C.125.5

D.340.0

答案：A

【解析】权责发生制是指凡是当期已经实现的收入和已经发生或应负担的费用，无论是否收付，都应该作为当期的收入和费用，计入利润表;凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应该作为当期的收入和费用。因此，甲公司商业用房2013年1月的租金收入=240÷12=20(万元)。甲公司2013年1月贷款1500万元应支付的利息=1500万元×年利率8%÷12(个月)=10万元。2013年1月的利润=租金收入20万元+经营收入300万元-支出200万元(含税费)-利息支出10万元=110万元。

4.甲公司取得1500万元贷款的种类属于( )。

A.保证贷款

B.抵押贷款

C.自营贷款

D.中期贷款

答案：CD

【解析】甲公司用商业用房向银行抵押贷款1500万元，属于抵押贷款，非保证贷款、质押贷款。中期贷款是指贷款期限在1年(不含1年)以上5年以下(含5年)的贷款，借款期限为3年，属于中期贷款。自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。

5.保险公司应赔付甲公司( )万元。

A.800

B.2000

C.3000

D.3100

答案：A

【解析】定值保险的特征：以保险合同双方事先约定的保险价值为赔偿计算依

据。如果保险事故造成保险标的灭失或者价值全部损失，则无论该保险标的的实际损失如何，保险人都应按保险合同约定的保险金额全额支付，不必重新估价。如果保险事故仅造成保险标的部分损失，则只需确定损失的比例，该比例与保险合同约定的保险金额的乘积，即为保险人应支付的赔偿金额。42．2016年5月，甲省乙市(非较大的市)人民政府为加强不动产登记管理工作，根据《物权法》、《不动产登记条例》和《不动产登记条例实施细则》、甲省人大出台的《甲省不动产登记条例》及甲省政府颁布实施的《甲省不动产登记办法》等法律、法规，出台了《乙市不动产登记办法》等一系列规定，全面建立并完善了不动产登记体系。请根据以上内容回答下列问题。

1.《物权法》属于( )。

A.法律

B.地方性法规

C.政府规章

D.部门规章

答案：：A

2.《不动产登记条例》属于( )。

A.法律

B.行政法规

C.地方性法规

D.部门规章

答案：：B

3.甲省人大出台的《甲省不动产登记条例》属于( )。

A.法律

B.地方性法规

C.政府规章

D.部门规章

答案：：B

4.甲省政府颁布实施的《甲省不动产登记办法》属于( )。

A.法律

B.地方性法规

C.政府规章

D.规范性文件

答案：：C

5.在上述所列法律、法规中，效力最高的是( )。

A.《物权法》

B.《不动产登记条例》

C.《甲省不动产登记条例》

D.《甲省不动产登记办法》

答案：：A

6.甲省乙市人民政府出台的《乙市不动产登记办法》属于( )。

A.法律

B.地方性法规

C.政府规章

D.规范性文件

答案：：D