万科房地产开发成本控制全过程

万科房地产开发成本控制全过程

一、投资决策时期

投资决策时期是项目开发中最为关键的时期，现在期所做的项目策划书、投资估确实是投资决策的重要依据，直截了当阻碍整个项目的成败。在这一时期应着重从以下几方面加大成本治理。

1.组织优秀的项目团队

项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统、专业的工作。在投资决策时期，公司需要组织一个由集团公司和地产公司体会丰富的专业技术人才组成的项目组，成本操纵人员要参与投资决策时期的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或托付专业策划公司）、工程技术人员投资分析人员、经营治理人员（或项目经理）。

在投资决策时期，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本操纵人员要紧对都市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情形、贷款利率等做出充分的了解、分析和判定。

2.进行详细的成本分析

（1）土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：

①土地出让金。土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。

②土地征用费、都市配套费、拆迁安置补偿费土地征用费、都市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估量。拆迁安置补偿费一样采纳货币补偿，其费用可参照近期类似项目。

（2）前期工程费用估算

前期开发费一样占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有专门大差不。“三通一平”“和临时设施费应按照实际估算，并结

合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。

前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同有关部门和谐。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。

（3）建筑安装工程造价成本

建筑安装工程造价一样占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应第一分析当前区域经济形势，把握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情形，对阻碍造价的要紧因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。

（4）社区管网、配套设施、小区智能化费

社区管网费用关于一些中档楼盘社区一样为项目总支出的6％左右。在决策时期，成本操纵的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。

区内配套应坚持在不阻碍产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营治理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。

小区智能化的定位应坚持“宁精勿多、满足差不多所需”的原则，繁琐的智能化系统的爱护和运行费用将给物业经营治理增加难度，而且技术折旧专门快。

（5）园林环境工程费。园林环境一样为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位有关联，也与项目所处的地域环境有关。

（6）投资决策时期的费税分析治理费：按照都市地域特点一样确定为销售收入2-3％。

销售费用：一样确定在销售收入的2-3％，销售费用的操纵应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。

财务费用：投资决策时期应对财务费用做好充分估量，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大阻碍。

税金：在决策时期，开发商应按照政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线都市，税费的减免关于异地开发商来讲是至关重要的。

（7）不可预见费及风险分析

按照项目的复杂程度，不可预见费及风险一样为除去土地开发费用外的直截了当成本的3-5％。投资决策时期，项目组应做好项目的土地成本变化、建筑成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，差不多保证风险成本小于项目净利润的5-8％。

二、设计时期

设计时期的成本操纵是工程造价操纵的重要时期，其对工程造价的阻碍在75％以上。在现在期，成本操纵人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师紧密配合，可取得事半功倍的成效。要紧方法和措施有：

1.按照项目定位确定合理的容积率

项目容积率的大小将直截了当关系到项目的销售收入和建筑

成本。尽可能确定一个差不多操纵区间，充分利用好土地资源，并结合项目地势特点建筑环境景观，提升土地利用率。

2.做好设计方案的评审，加大设计方案优化

成本操纵人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案持续优化。同时，对设计方案的运算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，专门在设计系数的取值上。

3.实行限额施工图设计，明确奖惩方法对设计单位施工图限额设计指标有：

（1）每平方米钢筋含量指标；

（2）每平方米砼含量指标；

（3）单位施工图预算指标；

（4）设计变更费用限额指标。

4.加大设计质量检查监督，减少设计变更费用

对设计单位的治理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前操纵的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计时期必要的时刻，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。

三、招投标与合同洽商时期

项目招投标与合同的洽商确定是项目成本操纵治理工作中的

重要环节，专门多有关法律文本均在现在期完成，许多隐患和难点也是在现在期留下的，那个时期的工作质量将直截了当阻碍项目运作期间的成本治理和结算工作。因此，成本治理人员在现在期，应按照项目总体进度打算使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。

1.做好招投标工作的几个要紧措施

按照项目整体施工打算制订详尽的招投标打算，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标打算的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范畴、支付款方法及甲供材料的范畴、方式、分包项目等要紧合同洽商条款。

招标时期操纵造价的要紧方法有：

（1）单位工程方面：以采纳总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，关于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采纳分包，同样实行单方造价包干。

（2）甲供材料方面：关于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采纳统一甲方供料，一些大宗要紧机电设备也应甲方自行采购。在资金承诺的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也

应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，幸免损害承包商的主动性。

（3）区内配套及园林景观工程方面：宜采纳清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。

（4）智能化工程方面：宜采纳清单报价方式招标，合同价款应采纳可调价款的方式。招标时应约定要紧材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时刻跨度大）。

（5）土石方工程方面：区内的土石方平稳工程也是成本操纵的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采纳单方报价的竞争方式进行投标、竞标。

招投标工作环节多，有力的监控将幸免决策失误、成本失控。一方面，加大对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，幸免“鱼目混珠”扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判定。另一方面，加大对标底的审核。标底的运算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，幸免标底偏差所产生的成本提升或投标单位盲目低价中标给工程治理及结算工作带来困难。

2.合同治理体系中的成本操纵

（1）合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、专门工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便幸免结算时产生分歧和矛盾。

（2）合同的可操作性合同的可操作性要紧体现在发、承包方能够实际执行。幸免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而阻碍工程进度以及项目的各项打算的实施。

四、施工时期的成本操纵

施工单位与开发商的治理理念及方法往往存在差异，要想建筑出优质的楼盘，公司须在一些关键治理环节上建立严密而切实可行的治理措施，体现在成本治理上要紧有以下三个方面应予以加大：

1.加大设计变更、现场签证的监督和治理

施工时期的设计变更和现场签证是不可幸免的，但应处于一个严密的治理操纵体系之中。设计变更及签证治理操纵体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的治理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提升工作效率，为结算打好基础。

2.加大设备和材料的品质与价格治理完善的设备、材料治理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：

（1）自行采购自行采购既能起到成本操纵作用，又幸免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质阻碍较直截了当，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。

（2）总承包单位采购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，如此可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其主动性。

（3）甲方限价承包单位采购一些没有一次性包死的工程，要紧材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范畴。

上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。

3.加大资金打算执行的监控

（1）资金打确实是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度打算已确认合理的基础上，这就要求成本操纵人员与工程治理人员在前期相互和谐，扎实地做好基础工作。

（2）施工时期的工程款支付是以资金打算为基础的，它应同施工进度打算相和谐，在如此一个总框架下监控项目，可使工程治理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金打算一定比例时，成本操纵人员和工程治理人员应及时分析、阐明缘故，严峻时，提出成本预警和工程进度预警。

（3）资金打算与成本的动态操纵相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。

五、结算时期的成本操纵

1.会议确认制结算原则采纳会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的专门咨询题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。

2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加大内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请体会丰富的造价人员也可托付中介机构。

3.奖惩制度结算完毕后，对比成本目标进行分析、整理，并分不就设计单位的设计质量（含本企业设计治理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的治理情形，进行成本操纵的程度分析，视具体情形给予奖罚。总之，房地产开发的成本操纵应贯穿于项目开发的全过程，其操纵的重点在于前期的决策、设计时期的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算时期的严控。