法律定金条款

最高院商品房买卖合同司法解释

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

“因不能归责于当事人双方的事由”怎么认定?

1).双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。如：《认购协议》并未明确约定商品房的价格、面积、朝向等具体条件，而是把这些条件留待以后由双方协商，若后来双方不能就这些条件协商一致，导致不能签订《商品房买卖合同》，此时，因当事人双方对《商品房买卖合同》未能订立均没有过错，故开发商应当将定金返还买受人。

2).因不可抗力或者政府原因导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由”，开发商应将定金全额返还购房者。

二)开发商有权拒绝返还定金的情形：

如果因购房人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定，开发商有权拒绝返还定金。购房人一方的原因常有：

1)《认购协议》已就日后签订的商品房买卖合同的某些条件作了明确约定，而购房人却不同意按这些条件签订《商品房买卖合同》，导致未能订立商品房买卖合同，显然购房人明显存在违约行为，故开发商有权拒绝返还定金。

2)《认购协议》明确约定购房人必须在一定期限内与开发商商谈《商品房买卖合同》的签订事宜，否则定金不退。购房人故意拖延，不按照《认购协议》规定的日期前往签订商品房买卖合同的，属购房人违约，开发商有权拒绝返还定金。

由于经常有购房者一时冲动，在未看清内容和条款的情况下，签订了商品房预约合同(也称定购协议、定购书等)，并交纳数额不等的购房定金。在交纳定金后，签订正式的商品房买卖合同时，才发现房屋或者商品房买卖合同诸多问题。这时，作为购房者陷入了两难境地：不签订商品房买卖合同，开发商是不同意退购房定金的;签订商品房买卖合同，房屋或买卖合同又存在很多问题和风险。一旦产生争议，对购房者会相当不利，本案为此类纠纷的解决提供了一些参考和建议。

案情介绍：

2013年6月12日，包某与四川××置业有限公司(以下简称开发商)签订了《房屋认购协议》。主要约定，1、包某认购开发商开发的某小区3幢1楼5号房屋，明确了房屋的面积和价格。2、约定购房定金为10万元。3、约定包某须于认购协议签订后七日内到销售中心签署《商品房买卖合同》。4、双方在签订本认购协议以前，开发商已向购房者出示了《商品房买卖合同》及其附件等其他文件。开发商已对上述文件作了充分合理的解释说明。若购房者对开发商提供的上述文件有异议，在经双方协商达成一致意见后，再签订本协议，购房者不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式合同及其附件，否则视为购房者的原因未能签订正式合同及其附件，定金不予退还。当日，包某交纳了10万元的定金。

2013年6月17日，包某和另外三人与开发商又签订了同小区的另一套房屋(4号房)的认购协议。根据口头约定签订正式合同的时间，2013年6月28日，包某与另外三人到开发商处准备签订两套房屋的正式买卖合同。但发现《商品房买卖合同》的许多主要条款显示公平，限制了购房者的权利，减轻了开发商的责任和义务。随即向售楼小姐钟某提出更改合同条款的要求，但被拒绝。另三人坚持要签订正式合同，在迫于配合三人的情况下，包某也签订了4号房屋的正式合同。但拒绝签订5号房屋的正式买卖合同。此后，包某与开发商多次协商，但开发商拒绝修改合同条款。2013年8月14日，开发商发函通知包某，由于在2013年8月7日已致函给包某，请包某务必于2013年8月12日前到销售中心完善购房手续，但至今仍未办理，开发商不得已于2013年8月14日将此套房屋另行出售，定金依约不予退还。

2013年7月，包某在张礼美律师的指导下，通过公证处公证了包某与开发商的售楼小姐钟某的电话录音，证实在签订认购协议时，开发商并未出示商品房买卖合同及附件。并且，将共同购买的4号房屋的份额转让给另一共有人。

审理及判决：

2014年5月，包某委托张礼美律师向房屋所在地法院起诉，以对商品房买卖合同的主要条款达不成一致意见为由，要求判令开发商退还10万元定金并支付相应利息。开发商辩称，2013年6月12日，双方签订的《房屋认购协议》中明确载明原告方知晓商品房买卖合同和附件，内容不存在欺诈、胁迫，没有显示公平的条款，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应遵照执行。原告方签订《房屋认购协议》7天内应到被告处签订商品房买卖合同，原告方未按时签订，是原告方违约，所交定金按约不予以退还，原告方的诉请不成立，应予以驳回。

法院审理后认为，一、包某与开发商于2013年6月12日签订的《房屋认购协议》，应属商品房买卖合同中的预约合同。《房屋认购协议》中载明：“双方在签订本认购协议以前，开发商已向购房者出示了《商品房买卖合同》及其附件等其他文件。开发商已对上述文件作了充分合理的解释说明。若购房者对开发商提供的上述文件有异议，在经双方协商达成一致意见后，再签订本协议，购房者不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式合同及其附件，否则视为购房者的原因未能签订正式合同及其附件，定金不予退还。”该内容是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。在签订《房屋认购协议》前，被告向原告出示《商品房买卖合同》及其附件系其先合同义务。原告诉称被告未履行该义务。现被告未提供证据证实自己履行了相关义务，依法应承担举证不能的法律后果。加之按照上述约定的内容，原告签订《房屋认购协议》后，就不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式合同及附件，否则视为原告的原因未能签订正式合同，定金不予退还。该部分条款内容排除了原告在平等自愿协商基础上签订《商品房买卖合同》的主要权利，应为无效条款。二、双方虽然在《房屋认购协议》中约定了原告须于签署协议后7日内到销售中心签署《商品房买卖合同》，同时交付房款。但被告于2013年8月14日向原告发送的函件内容可以证实双方已对签订商品房买卖合同的时间变更为2013年8月12日前。本案原、被告双方因对商品房买卖合同的有关条款不能达成合意，无法签订商品房买卖合同，该事由不能归责于原、被告双方任何一方。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，原告主张被告返还定金10万元，有事实和法律依据，本院予以支持，但主张支付利息损失，不符合法律规定及合同约定，本院不予支持。

据此，依照《民事诉讼法》、《合同法》的相关条款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，法院于2014年7月1日判决：一、被告于本判决生效之日起十日返还原告定金10万元。二、驳回原告的其他诉讼请求(利息请求)。本案案件受理费1150元，由被告负担。

南京的叶女士于今年6月份在江宁某楼盘大幅降价时看中一套商品房，当即与开发商签订了《商品房认购协议书》，并按约定交了5万元的购房定金。但到具体签订购房合同时，因对住房设计、居住环境、配套设施等诸多问题不满意，叶女士不想买这套房了，随即向房产商提出了退还定金的要求，但被开发商拒绝。开发商认为：《认购书》是房地产销售的惯

例。《认购书》既赋予购房认购权，也赋予了放弃权，并非强制购买预定房。再有，开发商已按证明单为购房人保留了所选定的房屋，且未变动房价，不存在任何过错，而购买人未在认购书约定的时间内与开发商签订合同，属于购房者违约，根据约定，放弃购买房屋系购房者单方违约，故无权要求返还定金，开发商有权没收定金。

双方因无法协商解决最后走上了法庭。本律师受叶女士委托在江宁开发区法庭代理了此案。

本律师认为：《认购书》仅表明叶女士有购房意向，而非购房合同。理由有两点：

1、根据我国法律有关规定，房屋买卖契约，须经主管机关登记才有效。而《认购书》作为一份意向书显然不需房屋土地部门备案。

2、开发商在叶女士尚未见到房屋买卖契约、协议书及补充协议的前提下，即要求其必须签约成功，否则扣除订金，显然违背了合同订立的自愿和公平原则。

本案在江宁法院开发区法庭经审理认为：《认购书》备注栏虽有按时到指定地点办理签约、愈期视为放弃订购权、订金不予退还之条款，但当事人叶某在双方约定期限内已多次与房屋销售人员对购房契约的具体条款进行协商洽谈，未达成购房契约系由于双方分歧较大。故开发商在与预购方未达成购房契约的前提下，扣留后者的购房预付款无事实及法律依据。

最后，在法庭主持调解下，当事人叶某也为了能够尽快取得定金与开发商达成调解协议，当即退还了叶女士预付的4万元定金。