市房地产市场形势分析报告

2006年长沙市房地产市场形势分析报告

2006年，为操纵房地产投资规模过快增长，稳定住房价格和调整住房结构，国家出台了以“国六条”为代表的一系列宏观调控政策。在市委、市政府的正确领导下，我市坚决贯彻执行国家宏观调控政策，针对房地产市场运行中出现的新情况，联系实际，因地制宜，采取积极有效的措施，应对房地产市场的新变化，在调控中规范和进展市场，在进展中注意调控结构和价格涨幅，出台了《长沙市“十一五”住宅建设规划纲要》、《长沙市公共住房保障制度》等一系列配套调控措施，使长沙房地产市场进展总体仍保持了持续、健康、稳定、快速进展的态势。全年完成房地产开发投资近300亿，与去年同期相比增长约17%，占全市固定资产投资达26%以上，全年商品房施工面积约2600万㎡，其中新开工面积约900万㎡，竣工面积约500万㎡，与去年同期比分不增长42%、29%、24%。全年累计实现商品房销售面积690万㎡，销售金额193亿元，与去年同期相比分不增长8%和14%。市场运行具体情况如下：

一、房产一级市场（商品房）

（一）累计供销量分析

1、商品房累计供应和销售总量分析

2006年，全市商品房累计批准预售751.40万㎡，同比增长28.62%；其中住宅批准预售656.65万㎡，同比增长42.80%。

同期全市商品房累计销售690.19万㎡，同比增长8.01%；其中住宅销售625.47万㎡，同比增长11.00%，占商品房销售面积的比重为90.62%。

2、商品房累计供销量分区分析

对比批准预售和销售数据能够看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累

计待售面积达61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万㎡；批准预售量要紧集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。

3、商品住宅供销对比

2006年商品住宅累计供销比为1.05：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），对比2005年增大了0.24，差不多由2005年的供不应求进展到供求差不多均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显。以下为各区供销比：

4、商品住宅与非住宅销售比例分析

2006年全市商品房成交住宅与非住宅比例约为9.66：1。其中，芙蓉区非住宅销售比例最高，非住宅占商品房销售总量的14.41%；开福区商品住宅销售比例最高，占商品房销售总量的95.35%。

（二）单月供销趋势分析（剔除经济适用房、定向开发、单位集资建房）

1、商品房供应量分析

图1 长沙市各月商品房、住宅批准预售情况柱状图

从单月商品房供应走势来看，四月、九月形成两大供应高峰，这是由于受春秋两季房交会阻碍，各大楼盘都期望赶在房交会前上市；一月至三月、十二月批准预售量较少，这要紧是由于年头、年尾结算及农历新年的阻碍。五月份虽出台了“国六条”，但从批准预售来看，仅六月份批准预售量有所降低，七月份又开始走

高，恢复至正常水平，调控政策对长沙房地产市场短期供应没有造成太大的阻碍。

2、商品房销售量分析

图2 长沙市各月商品房、住宅销售情况柱状图

从单月商品房销售走势来看，今年销售有“三高三低”，即三月、九月、十二月销售量达到波峰；二月、五月、十月销售量达到波谷这要紧是由于“五一”、“十一”黄金周及二月份等时刻周期较短的缘故所致。

（三）商品房销售价格分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）

1、商品房累计成交均价分析

图3 2006年长沙市商品房、住宅累计均价走势图

2006年，全市商品房均价为2991元/㎡，同比下跌1.29%；其中，商品住宅平均售价为2691元/㎡，同比上涨5.99%；商品房非住宅平均售价为5468元/㎡，同比下降5.13%。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为2797元/㎡，同比上涨5.62%；其中，商品住宅平均售价为2521元/㎡，同比上涨13.00%。）

分区来看，天心区商品房成交均价最高，均价为3380元/㎡；岳麓区商品房成交均价最低，均价为2542元/㎡。芙蓉区商品住宅成交均价最高，均价为2916元/㎡；岳麓区商品住宅成交均价最低，均价为2378元/㎡。

图4 2006年长沙市各区商品房、商品住宅销售均价柱形图分区域来看，包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，中心城区商品住宅均价为4078元/㎡，同比上涨13.78%；二环以内（不含中心城区）商品住宅均价为2874元/㎡，同比上涨19.50%；三环以内（不含二环及中心城区）商品住宅均价为2490元/㎡，同比上涨12.67%；三环以外商品住宅均价为2274元/㎡，价格涨幅最大的是中心城区与二环之间的楼盘。

分面积段均价来看，60㎡以下商品住宅均价为3355元/㎡，同比上涨7.60%；60-90㎡商品住宅均价为2817元/㎡，同比上涨15.40%；90-120㎡商品住宅均价为2619元/㎡，同比上涨17.65%；120-144㎡商品住宅均价为2654元/㎡，同比上涨

14.69%；大于144㎡商品住宅均价为2604元/㎡，同比上涨5.55%，价格涨幅最大的户型面积区间为90-120㎡。

2、典型楼盘成交均价分析

2006年典型住宅楼盘均价为2950元/㎡，与去年同期相比上涨了5.24%。

（四）非市场定价类住宅供销分析（含定向开发、集资建房和经济适用房）

2006年全市非市场定价类住宅批准预售4875套，53.53万㎡，同比下降44.98%、50.29%；累计成交8433套，93.82万㎡，同比下降4.44%、16.56%。非市场定价类住宅批准预售套均建筑面积为109.81㎡，面积同比缩小9.64%；登记销售套均建筑面积为111.25㎡，面积同比缩小12.68%。这要紧是由于本年定向开发、单位集资建房开发量减少所致。

2006年全市非市场定价类住宅成交均价为1560元/㎡，同比上涨2.36%。

（五）新建商品住房供求结构分析（剔除单位集资建房、定向开发和经济适用房）

1、套型结构分析

从市场供应情况来看，全年套均建筑面积为109.77㎡，面积同比缩小3.1%。120-144㎡区间户型占比重最大，为30.99%，比例比去年增长了3.47个百分点，绝对量同比增长63.55%；90㎡以下的户型供应占比为32.66%，比例比去年下降了3.66个百分点，绝对量同比增长30.65%。

从实际销售情况来看，全年套均建筑面积为106.61㎡，面积同比缩小8.73%。120-144㎡区间户型套数占比最大，为

28.95%，比例比去年下降了0.93个百分点，绝对量同比增长

24.64%；90㎡以下的户型销售占比为29.54%，比例比去年增长了0.99个百分点，绝对量同比增长33.15%。

图5、6 不同套型新建商品住房供求结构

从同期商品住房各户型供销对比来看，除144㎡以上户型供应量小于销售量外，其他各户型均供大于求，特不是90㎡以下户型批准预售量超过销售量20%以上，反映了“国六条”新政下，我市90㎡以下户型供应比较充足，144㎡以上户型的供应相对吃紧。

2、价位结构分析

从价位供应结构来看，3000-4000元/㎡价位段商品住房供应量跃居首位，占总供应量的38.29%，比例比去年增长了14.44个百分点，绝对量同比增长133.21%；其次为2500-3000元/㎡价位段商品住房，供应量占总供应量的30.88%，比例比去年增长了3.76个百分点，绝对量同比增长65.40%。能够看到，目前长沙3000-4000元/㎡价位段商品住房预售增长明显，表明市场新推出商品住宅要紧为3000-4000元/㎡价位段商品住房，预示着明年长沙商品住宅均价将全面抬升至3000元/㎡以上水平。

图7、8 不同价位新建商品住房供求结构

从价位销售结构来看，2500-3000元/㎡价位段商品住房销售量居首，占总量的31.56%，比例比去年增长了9.94个百分点，绝对量同比增长87.78%；其次为3000-4000元/㎡价位段商品住房，销售量占总量的26.75%，比例比去年增长了7.84个百分点，绝对量同比增长81.98%。

二、房产二级市场（二手房）

1、二手房累计交易总量分析

2006年，全市二手房成交面积217.79万㎡，成交金额为43.37亿元，成交套数为19218套，与去年同期相比分不增长16.13%、28.66%和12.09%，增幅同比提升了13.46、15.04、-13.04个百分点；其中住宅成交158.97万㎡，成交金额为24.11亿元，成交套数为17929套，与去年同期相比分不增长11.69%、26.28%和9.86%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的72.99%。二手房非住宅共成交58.82万㎡，成交套数为1289套，与去年同期比分不增长39.34%、57.20%。从与去年增幅同比来看，除成交套数增幅同比减小外，二手房成交面积、成交金额增幅同比均有较大幅度增长，表明今年二手房成交中，中高档二手住房、二手房非住宅特不是二手商铺成交有较大幅度的增长。

2、二手房交易分区分析

分区来看，2006年全市二手房成交以雨花区和芙蓉区最为活跃，分不成交62.62万㎡和50.78万㎡，合计占总量的52.07%，与去年同期相比比例下降1.06个百分点；其中，二手住宅分不

成交44.33万㎡和39.91万㎡，合计占总量的53%，与去年同期相比比例下降了1.06个百分点。表明在二手房销售上，雨花区二手住宅销售量相对较大，而芙蓉区二手房非住宅销售量相对较大。二手房成交量最少的是岳麓区，共成交31.21万㎡，占总量的14.33%，但其比例与去年同期相比增长了1.91个百分点。

图9 2006年长沙市各区二手房、住宅成交情况柱状图

3、二手房累计交易均价分析

2006年全市二手房成交均价为1991元/㎡，同比上涨

10.13%。其中，二手房住宅成交均价为1517元/㎡，与去年同期相比上涨13.07%；二手房非住宅成交均价为3274元/㎡，与去年同期相比下跌3.20%（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税）。

4、典型同质小区二手房交易价格分析

2006年二手住房典型小区同质价格均值为1459元/㎡，与去年同期比上涨9.96%。