千灯湖写字楼概况

1)千灯湖片区

?城市规划定位

2008年7月,广东新十大工程在全省重点项目工作会议上被公布。其中,位于南海区千灯湖畔的“广东金融高新区”投资达100亿元。此投资为广东金融、服务方面投资额最大项目,大于广州金融创新服务区40亿元和深圳平安国际金融中心30亿元的投资额总和。

根据规划,广东金融高新区将采取与香港、广州等金融中心错位的发展路径,其主要目标是致力于建设成为集金融机构数据处理中心、呼叫中心、灾备中心、客户服务中心、培训中心、金融创新研发中心等于一体的金融后援服务聚集中心区。目前已有中国人保(PICC)、友邦保险(AIA)、招商银行等10余家单位的后台业务机构确定进驻金融高新区。

金融高新区还将强化创新,将金融高新区打造成为金融创新平台,推广有关创新试点项目。具体的创新计划包括吸引创业风险投资、小额贷款机构、外资银行、各类基金以及担保、信用评级等金融机构进入,港澳资银行在金融高新区设立分支机构视为同城异地支行等,以丰富金融业态,并鼓励各类金融组织创新、业务创新在金融高新区试点先行。

?整体供应状况

以上资料显示，千灯湖片区的未来写字楼项目都具有一定的规模，大部分为金融机构和工业企业的大集团公司(坚美\华创\中凯传媒等)兴建的城市综合体概念，除部分自有物业外，预计将有不少的体量将对外销售或也租。无论从规模、地理位置上，以上项目都比我项目具备更强的优势，特别是综合体项目，弥补了新区配套不足的劣势，将成为商业市场上有利的竞争对手。我项目必须清楚地看到这一状况。

千灯湖板块近四年出让地价情况

我们整理了从2007年5月份至今桂城千灯湖板块21块主要的商务写字楼和住宅的土

地成交价格，为本项目获取土地成本作一个参照。

写字楼用地与住宅用地价格比较

从金四年土地价格可知，千灯湖板块作为建设“五星级南海”、发展高端第三产业战略的样板工程，自2007年初开始筹划兴建“广东金融高新区”以来，政府对于金融机构招商方面作出了相

当大的土地优惠政策。近三年千灯湖板块出让的金融商务用地土地成本在80-178万元/亩之间，楼面地价在245-704元/m2之间，金融机构获得的写字楼项目地价仅为同期、同区域出让的住宅用地的10%左右。

对于低地价吸引金融机构和大企业参与千灯湖金融高新区的开发建设，从政府的角度，充分

利用“广佛同城”的交通便利和地价洼地的优势，能促进广州的金融机构将部分办公功能（如

数据处理中心、教育培训基地）迁移，迅速扩大南海金融产业的形成，并带动其他关联行业

乃至整个城市经济总量的提升。从项目投资的角度，低地价吸引了众多金融机构参与地产开发，巨量的供应有可能引发“商业地产泡沫”，造成写字楼短期内出现严重的供过于求现象，

给开发商带来资金回收的压力。