江苏省房地产经纪服务实用标准

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江苏省房地产经纪服务标准

为规范江苏省房地产经纪服务活动，主编单位依据江苏省住房和城乡建设厅《关于印发 <2015 年度江苏省工程建设标准和标准设计编制、修订计划 >的通知》（苏建科 [2015]302 号），以国家、行业现行标准规范和有关规定为依据，经广泛调研、征求意见和反复修改，编制了本标准。

本标准共分 6章，主要内容包括： 1总则；2术语；3 基本规定； 4商品房买卖服务标准； 5 存量房买卖服务标准； 6 房屋租赁服务标准。

本标准由江苏省住房和城乡建设厅负责管理，江苏省住房和城乡建设厅房地产市场监管处负责具体技术内容解释。各单位在执行过程中如有修改意见或建议，请反馈至江苏省工程建设标准站（地址：南京市江东北路 287 号银城广场 B 座 4 楼；邮政编码： 210036），以供今后修编时参考。

本标准主编单位、参编单位、主要起草人和主要审查人：

主编单位：江苏省住房和城乡建设厅房地产市场监管处

南京工业大学

参编单位：苏州信义房屋

南京我爱我家房屋租赁置换有限公司

南京链家房地产经纪有限公司

江苏鑫洋置业顾问有限公司

主要起草人：陆建生郭宗逵汪先良冯刚康凯林小峰付光辉许晓琦

孙建业别亮亮吕连雷王玥佳安春晓何炎鑫彭敬钱诚

主要审查人：朱建君李德智张艳陈凯峰施建军聂小峰金柳

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12目次

1 总

则.

(1)

2 术

语.

(2)

3 基本规

定.

(4)

3.1 房地产经纪机构..

3.2 房地产经纪人员..

3.3 房地产经纪服务合同..

...7

3.4 行为规

范..

(9)

4 商品房买卖服务标准.. (1)

4.1 接受委

托..

(11)

4.2 开展营

销..

4.3 协助认购..................................................................... . (14)

4.4 协助签订合

同...

(14)

4.5 协助办理贷

款...

(16)

4.6 协助办理交

房...

(16)

5 存量房买卖服务标

准...

(17)

5.1 接受卖方房

源...

(17)

5.2 向买方介绍房

源...

5.3 看房洽

谈...

(19)

5.4 签订合

同...

(19)

5.5协助办理贷款及资金监管手续 (21)

5.6协助办理过户..................................................................... (22)

5.7协助房屋交接..................................................................... . (22)

6房屋租赁服务标准..................................................................... .. (24)

6.1 接受出租方房

源

6.2 (24)

向承租方介绍房

源

6.3 .25 看房洽谈

6.4 (26)

签订合

同 (26)

6.5 协助租金支付......................................... .......................... . (28)

6.6 协助房屋交接..................................................................... . (28)

1.0.1 为了指导江苏省房地产经纪服务活动，规范江苏省房地产经纪服务行为，提高江苏省房地产经纪服务质量，保障房地产交易各方的合法权益，维护房地产交易市场秩序，促进江苏省房地产经纪行业的健康发展，制定本标准。

1.0.2 本标准适用于江苏省行政区域内的房地产经纪服务活动。

1.0.3 从事房地产经纪服务活动应遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。

1.0.4 房地产经纪机构和房地产经纪人员除执行本标准外，还应遵守国家现行相关法律、法规和标准的规定。

2.0.1 房地产经纪real estate brokerage

房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产信息、居间、代理等服务并收取佣金的行为。

2.0.2 房地产经纪服务real estate brokerage services

房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供的相关服务，包括提供房源、客源、价格等信息，实地查看房地产，代拟房地产交易合同等。

2.0.3 房地产经纪服务合同real estate brokerage contract

房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议。2.0.4 房地产经纪机构real estate brokerage

institution

依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。

2.0.5 房地产经纪人员real estate agent professionals

具有相应资格从事房地产经纪活动的人员。

2.0.6 房地产代理real estate agent

房地产经纪机构按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第

三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的行为。

2.0.7 房地产居间real estate intermediary

房地产经纪机构按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。

2.0.8 佣金commission

房地产经纪机构向委托人提供房地产经纪服务，按照房地产经纪服务合同约定，向委托人收取的服务费用。

3基本规定

3.1房地产经纪机构

3.1.1房地产经纪机构应建立健全各项内部管理制度，加强内部管理，规范自身执业行为，指导、督促房地产经纪人员及相关辅助人员认真遵守本标准。

3.1.2房地产经纪机构及其分支机构应在经营场所醒目位置公示下列内容：

1营业执照和备案证明文件。分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。

2服务项目、内容、标准。

3业务流程。

4收费项目、收费标准。

5交易资金监管方式。

6信用档案查询方式、投诉电话及12358 价格举报电话。

7房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；

8法律、法规、规章规定应公示的其他事项。

3.1.3房地产经纪机构对每宗房地产经纪业务，应选派或者由委托人选定

注册在本机构的房地产经纪人员为承办人，并在房地产经纪服务合同中载明。

3.1.4房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应向委托人说明服务内容、收费标准等情况。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应经委托人签字确认。

3.1.5房地产经纪机构应建立房地产经纪纠纷投诉调解机制、及时调解房地产交易当事人与房地产经纪人员之间以及房地产交易当事人之间的纠纷。3.1.6房地产经纪机构应按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定，与其招用的房地产经纪人员签订劳动合同。

3.1.7房地产经纪机构应加强对房地产经纪人员的职业道德教育和业务培训，鼓励和支持房地产经纪人员参加继续教育活动，督促其不断增长专业知识，提高专业能力，维护良好的社会形象。

3.1.8房地产经纪机构应当建立健全业务记录制度。执行业务的房地产经纪人员应如实全程记录业务执行情况及发生的费用等，形成房地产经纪业务记录。

3.1.9房地产经纪机构应妥善保存房地产经纪服务合同和其他服务合同、房地产交易合同、房屋状况说明书、房地产经纪业务记录、业务交接单据、原始凭证等房地产经纪业务相关资料。房地产经纪服务合同等房地产经纪业务

相关资料的保存期限不得少于5 年。

3.2房地产经纪人员

3.2.1房地产经纪人员应遵守国家法律、法规及房地产经纪行业相关制度规则，坚持诚信、公平、公正的原则，保守商业秘密，保障委托人合法权益，恪守职业道德。

3.2.2房地产经纪人员应注重仪表，举止文明，礼貌待人，主动接待，热情服务，维护良好的职业形象。

3.2.3房地产经纪人员在执行业务时，应佩戴标有其姓名、注册号、执业单位和照片等内容的胸牌（卡）。

3.2.4房地产经纪人员上门看房应实行预约制度，在约定的时间内到达。看房时，应注意相关礼仪。

3.2.5房地产经纪人员应根据委托人的意向，及时、如实向委托人报告业务进行过程中的订约机会、市场行情变化及其他有关情况，不得对委托人隐瞒与交易有关的重要事项；应及时向房地产经纪机构报告业务进展情况，不得在脱离、隐瞒、欺骗房地产经纪机构的情况下开展经纪业务。

3.2.6房地产经纪人员应当凭借自己的专业知识和经验，调查房屋状况，如实向承购人（承租人）告知所知悉的房屋状况，并协助查验。

3.3房地产经纪服务合同

3.3.1房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应与委托人签订书面房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应包含下列内容：

1房地产经纪服务双方当事人的姓名（名称）、住所等情况和从事业务的房地产经纪人员情况。

2房地产经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准。

3服务费用及其支付方式。

4合同当事人的权利和义务。

5违约责任和纠纷解决方式。

3.3.2房地产经纪服务合同应当优先选用建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织制定的示范文本。

3.3.3房地产经纪机构应在签订房地产经纪服务合同前，向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并告知下列事项：

1是否与委托房地产有利害关系。

2应由委托人协助的事宜、提供的资料。

3委托房地产的市场参考价格。

4房地产交易的一般程序及可能存在的风险。

5房地产交易涉及的税费。

6经纪服务的内容及完成标准。

7经纪服务收费标准和支付时间。

8其他需要告知的事项。

3.3.4房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应编制房屋状况说明书。

3.3.5房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应查看委托人身份证明等有关资料。

3.3.6房地产经纪机构对委托人未提供规定资料或者提供虚假、失实资料或者隐瞒真实情况的，应拒绝为其服务。

3.3.7房地产经纪服务合同应由承办该宗经纪业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，并加盖房地产经纪机构印章。

3.3.8房地产经纪机构应依照合同约定向委托人收取佣金，收取的佣金必须进入房地产经纪机构账户，且应向对方提供正规佣金发票。房地产经纪人员应及时将收取的佣金交到房地产经纪机构，不得私自挪用。

3.3.9房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务

未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。因委托人原因造成服务未完成，房地产经纪机构可要求委托人根据合同约定承担违约责任。3.3.10房地产经纪机构转让或者与其他房地产经纪机构合作开展经纪业务的，应经委托人书面同意。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金；合作的房地产经纪机构应根据合作双方约定分配佣金。

3.4行为规范

3.4.1房地产经纪机构和人员对外发布房源信息，应经委托人书面同意；发布的房源信息中，房屋应真实存在，房屋状况说明应真实、客观，挂牌价应为委托人的真实报价并标明价格内涵。

3.4.2房地产经纪机构和人员不得利用虚假的房源、客源、价格等信息招揽客户，不得采取低收费、帮助当事人规避交易税费、贬低同行等不正当手段承接房地产经纪业务。

3.4.3房地产经纪机构和人员不得鼓动房地产权利人提价、提租，不得与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号。

3.4.4房地产经纪机构和人员采取在经营场所外放置房源信息展板、发放房源信息传单等方式招揽房地产经纪业务的，应符合有关规定，且不得影响或者干扰他人正常生活。

3.4.5房地产经纪机构和人员应严格执行房地产交易资金监管的有关规

定，保障房地产交易资金安全，不得侵占、挪用或者拖延支付客户的房地产交易资金。

3.4.6房地产经纪机构和人员不得在隐瞒或者欺骗委托人的情况下，向委托人推荐使用与自己有直接利益关系的担保、估价、保险、金融等机构的服务。

3.4.7房地产经纪机构和人员对已成交或者超过委托期限的房源信息，应及时予以标注，或者从经营场所、网站等信息发布渠道撤下。

3.4.8房地产经纪机构和人员应保守在执业活动中知悉的当事人的商业秘密，不得泄露个人隐私；应妥善保管委托人的信息及其提供的资料，未经委托人同意，不得擅自将其公开、泄露或者出售给他人。

4商品房买卖服务标准

4.1接受委托

4.1.1房地产经纪机构与房地产开发企业协商和确定拟代理项目的具体事宜，主要包括：

1委托代理模式：独家代理或非独家代理。

2委托代理事项和权限。

3委托代理营销服务内容。

4委托代理销售范围及任务。

5委托期限。

6委托代理佣金结算及付款方式。

7委托代理双方的权利及义务。

8委托代理合同解除及违约责任等。

4.1.2房地产经纪机构应与房地产开发企业签订商品房销售代理合同。4.1.3房地产经纪机构在接受房地产开发企业委托时，应了解代理项目的下列资料和信息：

1代理项目信息：项目名称、地址、面积、建筑结构、项目户型、装修、项目效果图和鸟瞰图、交房标准、工程进度及计划表等。

2代理项目权属文件和审批文件：政府有关部门对开发建设项目批准的有关证照，包括《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预（销）售许可证》等。

4.2开展营销

4.2.1房地产经纪机构开展商品房营销的前期主要工作内容应包括：

1根据所代理项目进行市场调研，培训销售人员，做好进场准备。

2协助房地产开发企业在销售现场公示相关需要公示的文件。4.2.2房地产经纪机构发布商品房宣传广告，其内容应真实、准确、合法。

4.2.3房地产经纪机构开展商品房营销, 应设立咨询服务电话公示栏，公示下列信息：

1住房城乡建设（房地产）、物价等相关主管部门的监督举报电话。

2住房公积金管理中心咨询电话。

3其他需要提供的咨询服务电话。

4.2.4房地产经纪机构开展商品房营销, 可设立信息查询台，提供下列信息查询服务：

1商品房预（销）售现场应提供电脑和网络等设备，为购房者提供商品房网上签约即时备案查询等服务。

2房产预测绘、实测绘成果报告。

3前期物业服务合同。

4物业共有部分清册。

5相关管理部门规定的其他需要提供查询的信息。

4.2.5房地产经纪机构开展商品房营销, 可准备的资料包括：

1宣传资料：项目楼书、户型手册、宣传展板、销售导示牌、

折页、单张等。

2须知文件：购房须知、签订《商品房买卖合同》的程序、相关税费须知、抵押贷款须知。

3合约文件：《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同》等。

4.2.6房地产经纪机构开展商品房销售应做好现场准备工作。

4.3协助认购

4.3.1房地产经纪机构代理销售的商品房应符合国家相关法律、法规，保障交易双方当事人的合法权益。

4.3.2房地产经纪人员应向客户介绍房源的真实情况。

4.3.3房地产经纪人员应协助客户办理商品房认购相关手续，并告知签订《商品房买卖合同》的流程，约定签订《商品房买卖合同》的时间。

4.4 协助签订合同

4.4.1签订《商品房买卖合同》时应要求客户提供的资料包括：

1有效身份证原件、户口本；

2认购书原件、定（订）金收据原件；

3其他必要材料。

4.4.2房地产经纪机构应要求房地产开发企业在制定《商品房买卖合同》格式条款时，不得免除自己责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利。《商品房买卖合同》示范文本或格式条款应在订立合同前向购房人明示。

4.4.3买卖双方签订《商品房买卖合同》之前，销售人员应提醒买卖双方再次确认购房条款和合同内容，经买卖双方确认后，双方签字、盖章。

4.4.4客户支付首付款或者全部房款的，房地产经纪机构应要求房地产开发企业开具首付款收据或房款发票，并加盖房地产开发企业公

章。

4.4.5商品房预售合同网上签约程序如下：

1 销售人员与客户就可预售的房屋协商商品房预售合同的相关条款。

2 经双方当事人确认后，买受人选取相应的付款方式，按照规定缴纳首期房款，并按要求存入指定的商品房预售资金监管账户。

3首期房款缴纳后，销售人员通过管理系统在线填写商品房

预售合同的内容，网上提交后，系统自动生成合同编号。

4销售人员从网上打印商品房预售合同，同时在管理系统联机备案，并下载打印商品房预售合同签约证明和预售登记申请书。

5商品房楼盘房号表内应及时标明该单元（套）商品房已预售。

4.5协助办理贷款

4.5.1销售人员应向办理抵押贷款的客户认真讲解办理抵押贷款的各项资料准备、办理细则，同时提醒购房者办理所需要的时间。

4.5.2销售人员应根据客户的资料向相关银行初步确认能否申请购房抵押贷款，以及可申请的额度及利率，并协助客户办理贷款申请手续。

4.6协助办理交房

4.6.1房地产经纪机构应协助房地产开发企业对达到交房条件的房屋进行检查和拟定整改方案。

4.6.2房地产经纪机构应协助房地产开发企业将交房时间、交房流程、需要缴纳的费用等信息通知购房者。

4.6.3在交房时，房地产经纪机构应协助办理交房手续。

4.6.4房地产开发企业需要房地产经纪机构提供办理房地产登记服务的，房地产经纪机构应向房地产开发企业说明服务内容、收费标准等情况，经房地产开发企业同意后，另行签订补充协议，并告知购房人。

5存量房买卖服务标准

5.1接受卖方房源

5.1.1房地产经纪人员应告知卖方所提供的服务内容、服务标准及服务流程；应向卖方介绍房屋买卖交易流程，特别是需要卖方协助处理的部分；告知卖方相关责任、权利与义务，并提示交易风险。

5.1.2房地产经纪人员应将交易中产生的相关税费向卖方详细解释，必要时应提供相关的法律、法规、条例。

5.1.3房地产经纪人员应告知卖方所提供的服务项目的收费标准、费用收取时间和方式。

5.1.4房地产经纪人员应详细询问卖方出售房屋的位置、面积、楼层、朝向、楼龄及内部装修、设施设备、腾空情况等信息；房地产经纪人员应在卖方委托出售后，及时查勘委托房屋及周边环境，包括房屋结构、建筑形式、户型格局、内部设计、自然环境、物业管理、交通条件、商业教育医疗市政配套等因素，并在得到卖方同意后拍摄相关照片。

5.1.5房地产经纪人员应确认出售房屋是否具备转让条件，应详细询问并核实房屋的产权状况、是否存在共有产权关系、房屋是否存在租赁关系。5.1.6房地产经纪人员应对出售该房屋作适当的推广，发布房源信息。

5.1.7在接受卖方房源时应填写或收集的资料文件包括：