20个工程索赔案例分析与指引

1

特点：工程策划、招标策划预判不足。拆迁障碍，预计不足。

案例1：XX公司总包合同，由于拆迁原因，导致合同内21#楼开工较其他楼栋晚两年，其他楼

栋均按期竣工，并且于2016年底交付。

分析：（1）拆迁事宜，受制于多种因素，一般说不会准点拆迁；对于拆迁计划预计不足；（2）由于拆迁影响，不能整体竣工与结算，竣工款与结算对于合作商是很大压力；（3）招标阶段，对于拆迁影响楼栋清单及开办费没有单独列明，对于结算和备案解约没有约定；（4）索赔机

会在于对于合作商而言，实体工程少一栋楼，预期利润减少，提出索赔。（5）21号楼何时开，若没有明确计划，则合作商的材料、管理人员、看护就会无限制拖延下去。

策略：（1）拆迁影响存在诸多不可控因素，合理策划解约时限，比如：6个月，明确解约及结算条件，6月内，开工则看护、二次进场等费用包含于合约内。（2）备案解除、多次备案、备案撤销事宜，事先合同约定。（3）如果超期，及时止损，或分阶段结算或者21栋我司另行分判，对总包进行结算，及时止损对于双方都是有利的事情，掌握解约主动权；（4）合同中开

办费和实体需按照楼栋单独列明或者要有明确的计量和结算方式；（4）备案策划，一次备案、分开备案、配合备案；（5）对于备案撤销或者配合备案，在招标时合同要有明确约定。

2

特点：一个合同多个规证、分期竣工备案。因挡光纠纷，该地块高层没有规证，无限制延期开工。

案例：XX公司，XX项目，一个合同，由于挡光，A6栋高层没有规证，合同内其他楼栋已入伙，A6栋规证办理时间无法确定。

分析：（1）招标时对于A6栋高层办理规证预计不足，导致后续开工时间不确定，前面已完工

程楼栋以为整个合同没有竣工无法结算，质保期计算起点不一致；（2）工作范围减少，利润

损失；（3）营改增之后若A栋办理规证属于新项目，成本增加；（4）由于不能连续施工，涉

及二次进场以及看护、冬维等措施费；（5）周围楼栋入伙，开工后围合、保护、场地等措施

费用会增加。

策略：（1）招标策划，应对障碍楼栋进行明确若因挡光、规证办理不连续，可策划计划开工、延期半年内开工、无法开工，三种方案进行招标，对于障碍楼栋的开办费单独列示，有利于结算，超期应明确结算原则，尤其开办费计量方式；（2）掌握解约及结算的主动权；（3）招标

文件应明确质因拆迁障碍原因延期导致的质保期起算时点；（4）合同约定期限内（比如：一年）复工，因营改增税负增加，可适当补偿；（5）双方协商分期结算，及时止损，缓解施工

单位压力；（6）可分开签署合同，便于结算及解约。

3

特点：清标问题。（不平衡报价）

案例A：XX项目A3-A6栋及A7A8栋均有暂定发电机（2个月），清标时未注意未计入总价放电机台班费，其中A7A8栋为5750元/台班；A3-A6栋为4500元/台班，清标未尽到责任，导致额外损失。

案例B：某精装修合同涉及地面的自流平工程，两个标段，一个标段报价160/m2，一个报价

45/m2。在施工过程中，设计变更的自流平的技术方案，改为耐磨混凝土地面，扣款时，才发

现原报价两个标段价格差距甚远（不平衡）。

分析：（1）同样的工程，同样的技术条件，不同部位、不同标段报价差距如此之大；（2）清

标流于形式，未发现不平衡报价；

策略：（1）利用好标函分析表，关注其他项目清单及后施工项目清单，加强清标与合同会签；（2）合同执行过程中，可以作为其他事项的解决筹码；（3）规避不平衡报价是合约的基本功，密切关注地下室以外墙抹灰项，一般后施工项，合作商会通过拒绝或者不配合施工进行调整单价。

4

特点：费率合同的利与弊。

分析：（1）费率清单：即合作商在投标的时候报的是按预算定额下浮的比例并做为评标依据；（2）优点是在招标前只需要知道工程的大致规模，建设标准，没有计算工程量和组价的环节；（3）缺点是付款准确度需重新计算工程量，耗时较长，预算定额不可能涵盖合同中的所有工作，结算时组价纠纷比较多。（4）费率招标不会出现清单招标的漏项，而清单招标往往通过

招标条款的形式将漏项的风险转嫁给合作商（比较典型的就是把招标范围内，但清单未包括的

内容理解为分解到综合单价内），由于定额描述不能涵盖所有实际工程内容，容易产生理解差异，而合作商的组价能力相对建设方是有一定优势的，所以一般费率招标，中标结果按定额的

下浮程度要大于清单招标，而结算总价反而往往要高与清单招标。

5

特点：方案改变，重新招标，但是政府合同已经备案，备案撤销和后续中标事宜。

案例: XX公司，中信并购项目,合并后外部政府备案合同已经签署,但是合并后方案调整,约谈两家单位均表示不配合备案手续,并提出高额天价索赔.

分析:（1）新项目无论进行到哪一步，原则上新开项目要暂缓总包招标，尤其禁止外部备案进行。（2）新开项目，合并后可能面临规划调整、方案变化，如果原合同延续将会是一个很大

颠覆性变更，于合作商而言，有多种理由索赔及重新确认价格，风险不可控制。（3）如果外

部备案手续未完成，终止合同的代价相对较小，且有一定的主导权。（4）如果外部政府备案

手续完成，方案再调整变化，就会工期错位、合同清单颠覆性变更与变化。要么终止合同、备

案撤销、重新招标；要么重新谈判（难度之大，可想而知）、继续合约、延续备案。无论哪一

种方式，都会代价很大，两种方案的执行，都取决于备案撤销的配合及终止合同的代价。

策略：（1）备案撤销四种方式：a.投资（立项）变更；b.进入诉讼或仲裁程序。c.双方协商

自愿。d.举证招标违规、违法。（2）最稳妥的处理方式：（上策）协商合理谈定费用，撤销

备案，再参与投标。(中策)可讲好条件，如能接受并认可中海合约条件及价格，正规投标，同

等条件优先考虑中标机会。（下策）以拒绝撤销备案为名，被高价索赔，直到讹到为止。

6

特点：招文缺陷，没有明示计量规则（堵门、上街、影响生产及办公），出现类似现象，如何

应对？

分析：（1）建筑行业QD良莠不齐，没有任何一家企业企业能100%确保不出现问题单位；（2）做好QD历史资信调查，对于历史问题单位（内、外部）谨慎入围投标；（3）选好是标准，用

好是本事，合作往往是双方的事情，加强培育、引导与使用。（4）统一合同标准，量化计量

标准，禁止出现上街、闹事、堵门等现象，出现一次罚款*万（计量明确）。合同中要明确若

出现问题事故，分包商要在*小时内解决，否则我司可采取电话、短信、函件告知对方，可采

取先行处理措施，罚款之外的遣散、维稳、政府罚款及协调费等一应费用，均作为结算一部分（有据可依）。（5）因事件影响办公、生产所产生的误工、窝工、机械、周转材、交叉索赔、品牌损失、销售损失等一并在结算时扣除。（6）出现问题，全集团共同面对合同主体，共同

施加压力。

策略：如果出现上街、堵门、劳务纠纷，步骤与跟进如下：（1）发函给分包及挂靠单位，要

求及时解决，若多久时间内没解决，则我司自行处理，打底。（2）让民工工班组出局用证明、身份证与资料，保存证据，证明。（3）合同标准化文本务必明确处理原则，我们直接支付民

工是<你合约成本>一部分,证实。（4）让民工提供银行账户直转（必要时在政府监督下），并

务必签署收据，摆平。（5）发放时，请政府相关部门，见证我们的诚信与社会责任，担当。

7

特点：招标文件及合同文件要明确约定竣工资料同竣工、竣工同结算之间的先后关系，并清晰

明示违约的计量方式。

分析：（1）往往因为付款、变更纠纷导致双方不再信任；先结算后竣工现象时有发生；（2）

而在司法实践中，合同文件往往有没明确约定先结算还是先竣工；（4）对于利用竣工资料要

挟结算的现象，政府却反有效监管和管控；（5）对于将来发生或即将发生的影响生产、品牌

损失、逾期交房、办证的损失属于发包人一方的潜在或预期风险，该损失在未经法院或仲裁机

构的生效法律文书确定之前，裁判机构是很难支持发包人该项主张，因为合同没有明确的计量

标准。

策略：（1）统一合同文本，明示先提交资料，竣工后结算；（2）验收及竣工资料提交与里程

碑节点支付进行设置关联，适当加大数额；（3）合同明示约定原则：不能因结算分歧或者付

款分歧，要求先结算或者谈定分歧再提交资料及验收、竣工验收；先竣工、后结算。（4）明

确计量依据，规避法律风险，不论任何原因合作商均不要拒绝提交竣工资料，因合作商拒绝提

交资料导致竣工备案延迟损失，竣工备案延迟一天明确计量规则罚款*万；入伙延迟罚款*万；

并承担建设方交房赔付*万/天（合同要明确）；退房损失另根据实际损失计算，结算时一并处理。（5）对于恶意结算的QD全国范围统筹整体面对解决。

8

特点：个人破产。因挂靠承包人个人破产导致项目停工、复工、劳务纠纷分析与策略。

案例：XX商业项目，I座总承包人XX建设实际承包人破产,导致资不抵债，劳务及材料商纷纷

上门闹事、讨债。现场吊塔因债务纠纷无法拆除，幕墙无法封闭，全面处于停工状态，最终协

调其被挂靠实体XX建设，通过谈判，由其合同主体单位承担挂靠人债务及后续复工责任。

分析：（1）因挂靠人破产或者资不抵债，挂靠人消失，导致债务纠纷，影响项目生产；（2）

对于挂靠人实际的履约能力、资金实力、财务状况、市场口碑缺乏重视；（3）合同履行过程中，在2015年5月后，I座很多节点出现延误，未足够重视；（4）停工后，复工期限不明，

要制定明确的撤场安排，及时止损。

策略：（1）尽可能杜绝和减少挂靠，从源头控制风险，挂靠人破产往往导致连环三角债；（2）如果过程已发现资不抵债情况，致函合同主体法人，请予以重视，措施上做好专款专用或控制

好付款节奏；（3）借助政府相关部门力量，解决可能出现的工人闹事，资产冻结及支付等问题；（4）约谈合同主体单位，阐明因其内部管理问题，要妥善解决安排好民工事宜；（5）要

求监理、咨询、建设代表、合作商代表做好盘点，做好结算清单（过程）。（6）合同单位承

担复工安排及后续履约及质保责任。

停工盘点注意事项：（1）合理盘点及制定停工退场计划，明确止损原则；（2）因为破产会导

致债务纠纷，对于主要纠纷对象，要摸清底细，做到心中有数；（3）合理留守现场看护人员，明确计量规则，签署补偿协议；（4）对各承包人半成品及未到场加工构件或设备，及时厂家

核实；（5）签署退场协议，明确停工、复工、结算、质保、支付原则。

9

特点：公司破产。

案例A：XX公司景观工程，已结算，处于保修期中单位破产。

分析：（1）积极主动了解该单位实际情况；（2）由合约、项目、财务、法务等部门讨论，并

选取可行的补救方案。

策略：（1）由原单位提供变更可靠新单位（通过我司审查）采取保留金置换方式继续履行；（2）由原单位提出置换申请及履约承诺；（3）与新单位签署保修协议；（4）由新单位向我

司支付等额款项作为保修履约担保；（5）我司按保修情况及退保期限进行退保。

案例B：XX公司，国际社区项目二期C地块总包单位（实际承包老板未破产），法院除冻结其

银行账户外，要求我司协助冻结、提前或划拨工程款项于相关债权人，导致我司相关结算款及

保修金无法支付至实际承包人账户上，实际承包人欠付的材料款、民工工资等均无力支付，后

期存在民工讨薪和围堵我司及相关政府部门等风险（当时临近春节）。

分析：1.基础法律常识：（1）公司破产，承包老板未破产，合同剩余款项属合同乙方**单位，导致**单位所有债权人（即使与本合同实际履约无任何关系）均可主张该合同的到期债权。（2）公司破产程序一旦启动，我司在收到法院的相关裁定书或其他协助执行通知书后，有协

助义务，即：即使**单位出具授权委托支付函件于我司，亦不能支付。（3）我司的协助义务

亦有提前，最大限度在合同条款约定的支付期限和支付价款内承担相应协助支付义务，即就算

法院强制执行，亦仅限于合同约定已到期并已确认的款项，不能对我司账上其他未到期款项

（如保修金）进行强制划拨和转移。（4）本工程的实际承包人及劳务班组、材料商等，在法

院认可的证据下，及时向法院提起诉讼，可主张本工程价款优先受偿权，诉讼时效6个月，即

最晚起诉时间不得晚于政府竣工备案登记日期后六个月，否则该主张无效。2.我司基本意愿：（1）首先要优先确保本工程相关款项（结算款、保修金）优先用于本工程上下游材料供应方、劳务分包方的债务支付，以避免后期民工或材料商的烦扰。（2）做好实际承包人无法继续履

约的准备，包括跟法务明确往来函件的格式、内容，商定合法的代工程序等。

策略：1.未雨绸缪：（1）尤其是挂靠项目，须及时洞悉挂靠人以及挂靠单位的资金运转及不

良运行的情况；（2）在评估合作商有破产风险后，及时做出预案，即对于即将支付款项，在

条件允许的情况下，要求挂靠单位开具委托支付函，确保破产不影响付款；（3）后续履约责

任同委托单位合同协议进行明确，包括不限于保修、结算等。2.亡羊补牢：（1）若合作商已

破产，开不出授权委托，而工程价款优先受偿权在诉讼时效之内，即竣工备案登记6 个月之内，应及时提醒承包人向法院及时提起诉讼，并搜集作为本工程的实际承包人的证据，或者本工程

的财产保全及优先受偿；若诉讼时效已过，也需在第一时间提起诉讼，取得法院的相关裁定文件，争取在其他与本合同无关的债权人之前，取得财产保全；（2）针对法院发往我司的各类

法律文书，需仔细查看，由公司法务部统一协调处理，合约配合。a.做好签收登记记录：如果

是快递送达，务必将快递单原件及收件日期保留，如留置送达的，务必做好签收等记录。若法

院法官致我司了解情况，公司法务出面接待（合约可提供事实，如不确认的，可拒绝回答），

法官的访谈笔录或录音，可要求法官复制留档，对于记录不符合事实的，可要求更正）。b.关

于法院文书的处理：对于关于协助冻结、不得支付裁定书，公司法务部务可视情况决定是否需

要书面提出异议（可在回执中明确意见或跟法官讲明）；关于协助执行通知书或履行到期债务

通知书，文书中明确如有异议，需在15 日历天提出，务必在收到文书中的15 日历天内书面

提出异议，做好快递单等文件的留档。（异议内容可简单，如结算未完成、未到付款期限等，

承包人未最终确认或有合同内未履行部分合同义务等）。（3）针对入伙后维修：如承包人放

弃维修，相关代工程序启动前，发函于乙方及实际承包人，做好过程维修记录等，并定期的将

扣款汇总发函于致我司执行的法院。（4）针对民工工资事宜，提前同政府相关部门（如建设局、保障局、街道）报备，告知我司支付情况，告知我司支付本项目民工工资支付意愿，但我

司也是在合同约定情况下及最大限度的承担支付义务，法律程序上的事情及风险，由法院裁定。在我司的合同支付义务下，最好由政府组织法院与法院之间协调好，强制执行，同时强制执行

之前，我司的异议函件必须提交法院，明确我司的支付义务。(5)面对公司破产情况，合约唯

有及时响应，正面面对，内部管理上，在保障公司利益的基础上，快速推进结算，闭口内部结

算流程及财务付款流程；风险管控及人情道义上，提醒承包人及时的提起诉讼，尽可能的将我

司到期的支付款项用于本工程的劳务工资及材料款支付；司法保障上，由公司统一出口函件，

如向法院提出异议函件，规避程序风险等。

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特点：总包单位为挂靠模式，挂靠人资金链断裂，农民工去政府静坐、政府部门迫于压力要求

启用农民工保证金，否则停办一切地产审批手续。

案例：XX公司，XX项目，一个合同，含土建及机电，由于拆迁问题，分期竣工，A期已完工，未竣工备案，B期主体封顶，挂靠人资金链断裂，长久拖欠民工工资，现场停工，农民工到政

府部门静坐，政府停办我司一切手续，并启用农民工保证金。

分析：（1）资金链断裂导致后期农民工信任崩塌；（2）挂靠最大的风险在于抵抗风险的能力

很小，稍有不慎，出现问题就是债务纠纷；（3）快速找到该挂靠单位负责人，明确一个原则：你们公司内部出了问题，中海协助你们解决；（4）此种情况下慎重支付工程款，不能因为政

府的维稳压力轻易出粮，因为此时面对的单位有很多不确定因素；（5）要求原单位摆平眼前

政府民工事宜及后续复工事项。

策略：（1）阐明一个原则，找到合同主体单位，摆平民工事或者对接政府事宜，都是贵司责任，我司可解决但贵司必须积极作为。（2）取得政府部门支持，共同施压合同主体单位，妥

善解决民工及后续生产事宜；（3）在政府见证下立即着手清算拖欠工资金额（限于本项目、

用工证明、合同等）；（3）快速成立盘点小组，务必安排监理、原单位、挂靠人、建设方代

表盘点并快速锁定现场产值；（4）清算时可前紧后松，为顺利接盘创造条件；（5）无论是扣

农保金还是直接支付，前提都是施工单位签署完成等额的扣款单，并保证现场实际产值足以抵

扣扣款金额；（6）支付均应在政府监管下进行；（7）取得政府信任，要求政府对未来备案或

者回复生产提供支持。

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特点：因发展计划调整，导致停工、暂缓开发、提前预售、提前竣工及入伙、延迟竣工及入伙。

案例A：XX公司，溪岸澜庭项目一二期，一个合同。原合同约定同步竣工验收，但由于开发计

划调整，二期竣工备案较一期竣工时间延后1年。

分析：（1）一二期一个合同，导致一期竣工1年无法办理结算；（2）一二期时间跨度大，管

理费投入增大；（3）正常施工，市场环境依然千变万化，不连续施工似乎也让总包找到了借口，比如混凝土涨价、钢筋材料价格变动等；（4）周转材料不能合理周转，时间租赁时长、

损耗加大；（5）结算款时间跨度加大，导致劳务及供应商回款，下游纠纷加大。

策略：（1）合理策划分期；（2）招标分判，一、二期开办费与实体分开设置；（3）掌握解

约主动权，约定不同期开发相对合理时间内解约与不解约条件；（4）以一期回款为契机和筹码，解决二期不合理争议；（5）面对争议，积极了解市场环境变化，尽可能在合同范围内解

决争议。

案例B：XX公司，凤凰熙岸二期C标段总承包工程，提前至15年12月31日完成竣工结利

（合同约定2016年4月25日）。

分析：（1）首先，抢工时点区分过程调整与开工调整，结构调整或二次结构调整。（2）不是

所有的抢工都是要增加费用；（3）如果能够抢工提前6个月说明原来的工期是否真正有富余？（4）关注以时间维度的费用减少，比如塔吊、外用电梯、脚手架，尤其是管理费；（5）关注

投入或以措施为主的费用增长，比如模板。（6）不是所有的节点改变都是对我们不利的，比

如少一个冬季施工或雨季施工，比如材料价格后期的上涨与下行等等。

策略：（1）招标工期约定弹性，如：甲方有权利是项目发展需要要求提前或延后*个月，如确

有发生，不增加费用；（2）明确的抢工方案，全盘考虑，以时间维度的减少和以措施为主的

增加，同步全盘考虑，自行核算，非依赖于总包的申报。（3）付款回笼资金的诱惑以及结算

款的提前，都是对谈判的筹码。（4）提前竣工的标志是完工还是政府备案，必须以最终结果

制定惩罚措施，达不到要求不予以补偿。

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特点：因拆迁、发展计划、施工组织、周边环境等影响，未按合同规定交付施工场地。

案例：XX公司，开元壹号一期项目。一期场地2#、3#楼位置临近高压线塔，原定开工日期因

高压线落地施工进度影响，其中3#楼于2010年12月西单元完成结构一层、中单元完成正负零后停工5.5个月。

分析：（1）招标之前，对高压线拆除风险预判不足；（2）高压线一日不拆除，塔吊甚至塔司、信号工的费用一直在产生；（3）可能存在劳务遣散、甚至劳务纠纷，因为无以为继；（4）高

压线即便拆除后，又面临抢工；（5）高压线拆除无期，则面临解约，解约后面临重新招标，

重新招标则面临配合备案或备案撤销等问题。

策略：（1）凡是面临拆迁的标，我们定要万分小心，因为拆迁不只是计划与许诺，因其涉及

众多不确定因素；（2）功夫在标前，掌握解约与风险告知的主动权，招标文件与议标要清晰

告知对方，该地块存在拆迁障碍，可能存在停工、多次进场、复工、劳务多次进退场、停工后

复工再抢工等情况，若出现停工超过6个月，可选择解约，解约的主动权视其配合情况，选择

权在中海，无论解约与否，其费用一并含在原合同中，诸如塔吊（含塔司、信号工）、租赁费、临建一次投入、多次进场、工作范围减少、利润索赔、工期索赔、市场材料及人工涨价等费用

一并含在投标报价中，如果对方同意继续施工，则仍然执行原合同，费用不做补偿；（3）如

果解约，要有详细的配合备案或备案撤销；（4）后期6个月以后的抢工费用包含在原合同中；（5）清单设置要有利于解约，开办费与实体分别列示。

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特点：模拟清单定标，暂转固时间拉长，甚至临近结算未完成暂转固审批。

案例：XX公司，XX项目，招标时模拟清单定标，后期根据最终施工图计算进行暂转固。

分析：（1）模拟，首先量、价、项均不准、不全，清单本身就是个大变更；（2）建筑面积，

国标清单涉及以建筑面积为取费依据的项目（综合脚手架、规费、税金、安全文明施工费）均

会出现索赔；（3）二次结构及粗装饰，做法差异区别会很大，计量和清理非常麻烦。（4）指标，建筑面积与含量不够准确，双重考验。（5）不平衡报价，有经验的合作商一定会在预计

实际做法内容上做了文章。（6）项和单价，因为模拟所以项的变化导致单价不完全适用，或

适用但明显我方吃亏、不合适。（7）最致命的是该项目暂转固审批在竣工前后，争议解决已

经不占失天时,且变更直接同主体一起建模算量，主次混淆。（8）模拟清单也有固定于暂定，

比如措施费固定，实体暂定。

策略：（1）提前安排，尽快完成暂转固，以便于支付与控制风险。（2）咨询单位成果校核，

可采取两级审核或抽查；（3）指标对比（模拟与正式），是否超限额指标；（4）报告，指标

是否合理，固定合同相对模拟合同分清项、量、单价分别影响多少；（5）讨价还价，以其合

适单价项说服其不适用项单价回归合适价格。（6）模拟清单固定包干部分，必须有清晰的约

定不随建筑面积、实体工程量变化而调整。（7）后期防范，必须有图定标。

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特点：招标图定标，施工图与招标图属于整版图纸替换。

案例：XX公司，xx项目。合同签署后下发的施工图纸进行整版替换，包含两栋高层、一栋小

高层及全部车库，其中车库图纸整版结构变更图纸多达三版。

分析与策略：基本同模拟清单定标，特别强调一点，正常的设计变更有评审流程，但是类似于

大的图差，各地区务必要有评审意识。

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特点：界面不清、清单漏项、内容描述不准确或与图纸不符、工程量明显不合理。

案例：XX公司，XX项目一期和二期总承包合同。清单中列项未包含部分建筑做法，如：厨卫

地坪承包范围要求施工至结构层，实际增加细石砼地坪施工。界面不清：管理用房墙面增加涂料，单元口增加残障坡道施工，楼梯踏步防滑条，阳台花池砌筑等。

分析：（1）界面不清晰，大额增补的同时饱受价格争议，甚至影响项目发展；（2）咨询单位

清单编制质量差；（3）清单描述定要因项目而宜，不是越详细越好，更不要简单的复制。

策略：（1）尽快梳理各合同之间的界面范围、全责范围；（2）关注减少项和未施工项；（3）找准类合同单价以及适用单价；（4）关注措施费的约定，是否包干，是否变更计取；（5）完

善依据及过程测算。

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特点：过程管理资料丢失，甚至因人员变动或离职，证据无从考证。

案例：XX公司，XX项目一二期，设计院下发变更要求地库混凝土增加抗裂纤维添加剂，涉及

费用33万，实际应该是未施工，但又无法找到指令原件。合作商表示至指令下发时已经施工

完毕！

分析：（1）指令管理混乱；（2）资料保管不完善；（3）人员离职和调动，无从追忆；（4）

确定结算处理方案。

策略：谁主张、谁举证，尽可能让合作商提供证明资料，好过空口无凭，包括不限于项目当时

的背景、会议纪要、施工日志，过程隐蔽验收记录、照片资料等。

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特点：市场因素，因国家调控、河道治理、沙场整治，协会垄断组织等，导致材料或人工上涨。

案例：XX公司，XX项目一期和二期总承包合同。总承包工程合同签署完成后，2010年9月至2011年12月期间，因拉闸限电等影响，混凝土及水泥商品价格涨幅高达130%-200%，此阶段

恰为项目一二期地下室及主体施工的关键时期，混凝土及水泥用量巨大。

分析：（1）要尊重合约，按照合同约定无法补偿；（2）市场是否确有其实其事；（3）应分

区间、分时间统计市场差价，做到实事求是；（4）存在停工要挟补偿差价的可能。

策略：（1）合约立场，最大的利好是不补差价；（2）如果对方实在难以接受，但又影响项目

发展，全公司正确面对；（3）按照合约不应该补偿，属于合同约定，理亏在于对方；（4）市

场摸底，缩小预期，切记对方从中欺诈；（5）讲清楚，不能正常履约或停工，不仅面临中海

封杀，甚至其应承担停工后所有损失；（6）市场行为属于投标风险、契约范围，不是你亏得

每一分钱中海都有责任补偿你，风险共担是最起码的底线，比如2:8原则，其应该承担大部分

损失。

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特点：政府因素，各类会议、运动会、峰会、中高考等，导致的停工、误工、降效等。

案例：XX公司，环宇城项目土方工程，因青奥会，政府出台政策限制渣土外运，导致土方施工工期延长，土方单位存在降效及停工影响。

分析：（1）要尊重合约，合同约定是否可以补偿；（2）市场是否确有其实其事；（3）停工

的事情，往往存在停工、遣散、二次进场，进场后又抢工等连锁反应。

策略：（1）首先，招标时若能明确信息可能存在政府活动，影响施工，则明确约定可能存在

短暂停工、复工后加速施工，工期是怎么安排等，一并考虑在投标报价中；（2）如果不能预知，确有发生，而合同又没有明确约定是否补偿，则要正确面对；（3）根据停工时间的长短，立即着手盘点人、材、机械，尤其关注以时间维度增长的租赁费、管理人员工资等；（4）明

确安保及成品保护责任；（5）复工后工期是否满足，正常工期能够完成，尽可能不去抢工；（6）确需抢工，心中有数，人、材、机相比正常施工多投入多少，周转材方案及人员投入方

案怎样。（7）停工期间，时刻盘算和计算复工的代价，复工前以最快速度达成共识。

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特点：以拒绝竣工备案为由进行结算谈判，不达目的不罢休，完全的流氓做派。

案例：XX公司，XX项目三期总包，以拒绝提供竣工验收备案档案为筹码，要求先结算后备案。XX公司公司，山湖一号一期A标段总承包工程。本工程为X单位在中海及某城市公司第一个项目，对当地整个建筑市场也不甚了解，在当地毫无资源根基。另外其契约精神薄弱，从结算及

谈判过程中，完全无视合同约定，以竣工资料为抓手和要挟，对人、材、机、价均突破合同要

求涨价，利用备案时机恶意索赔。

分析：（1）此两个项目均为国营单位，共同的特点是低价中标，大量图差与变更；（2）同属

于所属地单项目运作，资源不足，劳务调遣存在很大问题，材料采购不具备优势；（3）相同

的项目经理承包责任制；（4）相同的项目管理团队彼此不和谐、白热化；（5）不讲合约，唯

讲实报实销甚至更多；（6）庞大的项目管理团队，甚至项目都设置了书记与综合办公室；（7）相同的我们的合约工作至竣工前一个月，图差都没有计算完毕；（8）相同的大量工期索赔与

交叉索赔。（9）凡是出现类似问题的公司，合约基础工作推进相对无法按照正常节奏推进，

或许也是流氓单位的一种经营方式，故意拖延至竣工时点进行谈判。

策略：（1）QDSS选择，务必关注其市场运作模式，市场口碑及项目承包模式，惯用的经营模式。（2）务必能找到引进人、推荐人；（3）积极找到其项目所在高层，正确面对处理；（4）合约上要详细梳理合同内外，区分合理与合法，分清可给、可给可不给、坚决不给；（5）过

程中该确认的要及时确认，不要给对方制造一种故意刁难的形象；（6）梳理合同内外，未施工、未施工到位、质量问题、质量隐患、代工及交叉索赔。（7）工期复盘，理清索赔事件、

时点是否在关键线路，是否交叉索赔相互影响等，策略性增加反索赔谈判筹码。（8）明确利

害致函公司法人及分管领导，如若不能及时竣工备案，影响入伙会导致小建设方违约金每天多少，退房损失多少等，责任一并承担，必要时把售房合同作为附件。（9）借助政府力量，明

确不能按时交房的社会不稳定因素及利害，同时阐明其企业不诚信建议政府相关部门注意甚至

采取措施，给对方压力。（10）合约基础工作的推进必须及时，否则在竣工时点上变更、甚至

图差还没有核算完成，任何谈判天时、地利、人和尽失。（11）要有能力工期复盘，交叉索赔

的函件回复与分析，关键事件的追索，详细的施工日志，完整的图文发送、工作函件。

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特点：在目前的建筑领域中，施工单位向建设方“敲竹杠”现象比较普遍，一旦达不到目的，

往往便采取拒不出具手续配合竣工验收的手段，以此要挟开发商，令开发商苦不堪言。

案例：《东莞市建设局关于工程竣工验收备案纠纷的处理办法》

因建设单位与施工单位对合同工程价款和结算等纠纷，引起施工单位不交竣工验收资料、建设

单位迟迟不与施工单位结算，导致工程不能组织竣工验收或办理竣工验收备案，无法办理房产证，房地产项目将直接损害小建设方的合法权益，引发造成社会不稳定的事件。

为妥善解决这类纠纷，化解矛盾，维护当事各方的合法权益和社会稳定，对有关工程竣工验收

备案纠纷，按如下办法处理：

市建设局在收到相关投诉、信访材料或调解申请后，对有关情况进行调查，并在10日内召开

甲乙双方调解会。调解以维护甲乙双方的合法权益为出发点，依法、公正进行，争取通过协商

的方法，尽快、合理解决纠纷。经调解对争议达成一致意见的，形成调解会议纪要，双方签字，并按会议纪要执行。调解期不超过30天。在调解三次仍无法达成一致意见的，或在约定期限

未履行会议纪要的，由市建设局发出调解无效意见书。

对因甲乙双方争议造成不能办理竣工验收备案的，采取以下办法处理：（1）由建设单位提交

担保金额为有争议部分造价的以施工单位为受益人的支付担保（银行不可撤销保函），保函有

效期至双方纠纷处理完毕，并签订解除担保手续，或法院判决执行完毕。保函由调解机构收存。（2）调解机构收到保函后5日内，施工单位必须提交全部竣工验收资料，并配合建设单位完

成工程竣工验收和竣工验收备案。对无争议部分结算，建设单位必须在竣工验收备案前支（3）施工单位拒不提交有关竣工验收资料的，建设单位可以委托有司法鉴定资格的鉴定机构出具房

屋建筑安全性鉴定报告。以安全性鉴定报告代替竣工验收报告办理竣工验收备案。

建设单位和施工单位应把维护社会稳定作为企业自身责任和义务，严格履行合同条款。因调解

无效引发影响社会稳定的群体事件，市建设局将进行跟踪检查，查清责任，并依法对责任方作

出行政处罚。对施工单位将暂停其参加工程投标和承接新的工程任务，对建设单位将不予办理

新建项目的施工许可，暂停房地产开发公司开发新的项目，并在建设网上公示不良行为记录和

记入诚信手册。

总结

20个不同特点的索赔案例，基本上涵盖了工程索赔的各种情况，其中的某个情况你在工作中可能会用到，建议你时常翻阅本文，举一反三，在索赔工作中大获全胜。