地产名词大全

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住宅的结构有哪些形式？

商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下：

(1)砖混结构住宅

砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。

(2)砖木结构住宅

砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。

(3)钢筋混凝土结构住宅

钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强

什么是使用率？什么是实用率？

住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。

怎样计算房屋的使用率？

房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。

在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。

从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。

此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。

什么是住宅的开间、进深、层高和净高？

(1)住宅的开间

住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。

(2)住宅的进深

住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。

(3)住宅的层高

住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。

(4)住宅的净高

住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：

净高=层高-楼板厚度

即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。

什么是住宅的建筑面积？它是如何计算的？

建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。因为建筑面积是计算商品房价格的结算数据，所以对于购房者来说，了解建筑面积的计算方法是非常重要的。在住宅建筑中，计算建筑面积的范围和方法是：

(1)单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层(如阁楼)也应计算建筑面积。

(2)多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算。

(3)地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙(不包括采光井、防潮层及其保护墙)外围的水平面积计算。

(4)用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。

(5)穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。

(6)电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙囱等均按建筑物自然层计算建设面积。

(7)住宅建筑内的技术层(放置各种设备和修理养护用)，层高超过2.2米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积。

(8)独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积；多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积。

(9)突出房屋的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(10)两个建筑物之间有顶盖的架空通廊，按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积。

(11)突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

(12)封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积(包

括阳台栏板)的一半计算建筑面积。挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。

(13)住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积；楼内有楼梯，并设室外楼梯(包括疏散梯)的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。另外，在住宅的建筑中，不计算建筑面积的范围有：

(1)突出墙面的构件配件、艺术装饰和挂(壁)板，如：柱、垛、勒脚等。

(2)检修、消防等用的室外爬梯，宽度在60厘米以内的钢梯。

(3)独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等构筑物。

(4)没有围护结构的屋顶水箱间。

(5)层高在2.2米以内的技术层(设备层)。

(6)单层住宅的分隔操作间、控制室、仪表间等单层房间。

(7)层高小于2.2米的深基础地下架空层，坡地建筑物吊脚架空间。

从以上可以看出，住宅的建筑面积计算起来比较复杂，不仅规定多，而且专业性、技术性非常强。消费者在购房时，如果对此不了解，或者对计算出的结果表示怀疑，可以咨询专业人员或请专门测量机构，依照上述标准重新测量计算。

十种情况不计入建筑面积

根据新的国家级标准———《房产测量规范》，10种情况下建筑面积不计算。

10种情况包括：

1.层高小于

2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室；

2.突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷；

3.房屋之间无上盖的架空通廊；

4.房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；

5.建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台；

6.骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；

7.利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋；

8.活动简易房屋；

9.与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。

10.据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为±0.26、±0.6、±1.4，而旧标准允许面积测量误差为1.4。

什么是建筑容积率、建筑密度和绿化率？

消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。

建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。

绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。

商品房的销售面积如何计算？

按照《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和

一、套内建筑面积的计算方法：

①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：

(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：

(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；

(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

下列空间不得计入公用建筑面积：

(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。

(2)作为人防工程的地下室。

公用建筑面积计算公式：

公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和

分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

因此，商品房销售面积公式还可表达为：

商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数)

什么叫房屋的产权,产权包括什么？

网友STIFF68问：什么叫做房屋的产权。产权包括什么？拥有产权能享受到什么权利？产权和土地有无必然联系？在项目销售中，有无规定什么东西是有产权的，什么东西是没有产权的？

李律师答：

房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权，主要包括对房屋的占有，使用，处分和收益权。简单说就是拥有使用该房屋，或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及/或公建，对购房而言，就不具备产权的概念。

产权证如何办理？手续是否很麻烦？

李律师答：

每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，再办理过户手续。您可以委托中介机构或由开发商为您代办律师释疑：什么是楼盘均价？

“均价”，顾名思义当然是楼盘的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但购房者会发现，用标着的“均价”来买房，往往想买的房子与打出的“均价”有很大差距。“均价”到底是什么样的一个价格？

“均价”不是简单的算术平均值，而是发展商根据当前的市场情况专门制定的，以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时，先有“均价”，通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位，它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准，是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值，在给每一户定价前，先定出要销售的小区中每一栋楼的均价，在这里就要应用到价差系数，它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数，得出这栋楼的销售平均价。

而每一个单元户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置(楼层)和水平位置(在一层楼中的位置)差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数(好朝向、好位置的户型当然系数就高)，再用这栋楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格，再与每户的面积相乘，便得出一户的总价。

什么是房地产登记？

房地产登记，即房地产产权登记，它是国家为健全法制，加强城镇房地产管理，依法确认房地产产权的法定手续。城市房地产权属都必须向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产管理的行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权属实施有效的管理。

房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、产权变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载。房地产登记可以起到明确房地产边界、面积，明确房地产权利人，明确房地产产权状况等三方面的作用。

什么是住宅的“全部产权”和“部分产权”？

国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中，对“全部产权”和“部分产权”都作了明确的规定。

“全部产权”是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。

“部分产权”是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例进行分配。

“部分产权”与“全部产权”的不同之处在于，“部分产权”虽然具有永久使用权和继承权，但在出售时要与原售房单位分割收益。目前，已经取消标准价售房方式，原按标准价向职工售卖的公房，提倡职工补足成本价价款，转为全部产权。

什么是印花税？购房者如何纳税？

印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。

1、征税范围及纳税人。印花税的课税对象是房地产交易中的各种凭证。应纳印花税的凭证在《中华人民共和国印花税暂行条例》中列举了13类。房屋因卖买、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据便是其中之一。印花税由应纳税凭证的书立人或领受人缴纳，具体地说，产权转移书据由立据人缴纳，如果立据人未缴或少缴印花税的，书据的持有人应负责补缴。

2、税率和计税方法。房屋产权转移书据，印花税按所载金额万分之五贴花。其应纳税额的计算公式为：应纳税额=计税金额×适用税率。

3、减税、免税规定。房屋所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免纳印花税。

4、纳税地点、期限和缴纳方法。印花税在应纳税凭证书立领受时缴纳，合同在签订时缴纳，产权转移书据在立据时缴纳。

印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。整个缴纳完税的程序是：在凭证书立或领受

的同时，由纳税人根据凭证上所载的计税金额自行计算应纳税额，购买相当金额的印花税票，粘贴在凭证的适当位置，然后自行注销。注销的方法是：可以用钢笔、毛笔等书写工具，在印花税票与凭证的交接处画几条横线注销。不论贴多少枚印花税票，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。

对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证上粘贴印花税票完税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。

什么是契税？购房者如何纳税？

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1、征收范围及纳税人。由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。

2、税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%~5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。北京市确定的税率为4%，目前为推动居民住房消费，按2%税率减半征收。

什么是公共维修基金？购买公有住房时公共维修基金如何交纳？

公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。

1999年购房的职工，购房人按每建筑平方米26元、售房单位也按每建筑平方米26元的标准交纳公共维修基金。从2000年4月1日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成

本价基价的2%，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%的比例，筹集公共维修基金。

商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。

聪明的买房者买房子怎样才能不吃亏上当？

如今，人们的生活富裕了，烦恼也升级了。这不，越来越多的人开始为买房子这种10万元级的消费操心了。买房子是大事，但从选房子，到选户型，到签合同、贷款……其中的名堂、讲究以及容易出的问题，实在让人眼花缭乱。

怎样做个聪明的买房者？买房子怎样才能不吃亏上当？带着这些问题，记者采访了几位有代表性的人物。

法律不相信眼泪，花点时间搞清楚相关法律法规，研究研究合同，非常必要……政府官员如是说

姜万荣处长虽然没买过房子，但作为建设部房地产业司的官员，他有大量的市场调查资料，也没少被别人拉着当回买房的“高参”，所以说话有点发言权。他提出的几条建议，记者认为针对性颇强。

首先是“尽量不买期房”。买期房虽然可能会便宜，但首付款的机会成本也不小。现在房地产开发规模较大，就某一具体项目而言，很难预料两三年以后的情况。此外，房地产市场上无论是企业行为还是政府行为，都还有不规范的地方，这些都会给你买的期房带来一些不确定因素。前些年房地产市场供不应求，现在可供消费者选择的房子越来越多，现房从面积到户型等，都是实实在在的东西，交钱就拿钥匙多省心。

姜处长给消费者的第二个建议是要花些时间了解房地产方面的法律法规，因为买房是大宗消费，消费者应该了解哪些是政府禁止的行为，哪些是消费者的权利，要据“法”与开发

商力争。此外，还有必要对盖房子的企业情况进行了解，他认为一般来说，大企业、品牌企业比较注重企业形象，有问题也会认真处理，而新企业或企业开发的第一个项目，就应该更慎重地对待。如此复杂的一件事，最好请律师或专业人士参谋。如果承受不了费用，也最好请懂行的朋友帮忙。

他的最后一个建议是一定要谨慎签合同，因为法律不相信眼泪。消费者要认真研究理解合同的条款，不明白或产生歧义之处一定要确认。姜处长在某些售楼处发现，售楼小姐什么都敢答应，所以消费者千万不要把广告与合同画等号，凡是广告里写的，或者开发商口头承诺的东西，如果你很在乎，一定要在合同中写下来。最后，签了合同一定要记住到主管部门去备案，防止出现假按揭、一房多售等情况。

花钱买的是什么，一定要想清楚……消费者如是说

舒可心在北京房地产界是个小有名气的消费者，他买过多套房子，也经常为朋友买房子出出主意，身为朝阳园物业管理委员会的主任，他说自己现在是全身心投入到物业管理问题的研究和实践上。他最想告诉买房人的一条建议是：“你花钱买的是什么，一定要想清楚。”别管广告怎么吹得天花乱坠，别管开发商口头许了多少诺言，你要想清楚买他的房子是为了什么，是为了有配套的学校？或者是为免费使用会所？还是就为了大花园？你在乎哪一项，就一定要把这些落实到纸上，与开发商用补充协议的方式来约定。而且，任何违约都应在协议中设定赔偿条款。

虽然政府有房屋买卖合同的示范文本，但舒可心认为目前这种规范的合同主要关注的是面积这一件事，而很多人买房恰恰不是买面积而是买感觉，买那种“欧陆风情”、“亲水豪宅”的感觉。业主搬进新房后，发现开发商许诺的小学校没建，大花园变小，人工湖变成小水沟，要打官司要退房，却发现没有法律根据——因为当初合同里根本没提这茬。舒先生深有感触地说：“太多太多的纠纷都来源于此！这种官司消费者是打不赢的。”

舒先生以前从事过贸易工作，所以在他看来买房合同与一般商品买卖合同没有什么太大区别，开发商和买房的人是平等、自愿的买卖关系。有些消费者非常盲目，签合同很轻率，总以为出了问题自会有人保护自己，其实，除了法律，我们没有别的武器。舒先生还提醒大家，凡是你签过字的东西，一定要复印留底，防止个别不法开发商擅自改动。他觉得如果花点钱请律师，应该是一条省事的路子。

-找个懂行的开发商，斤斤计较的开发商盖出的房子是不可取的……开发商如是说

张在东是北京一个著名楼盘的开发公司总经理，他的项目因为“告别空调暖气时代”和“按套内面积计价”而名声大振。他说，如果他是个消费者，也会首选买现房，现房比期房简单明白，买期房则有点像押宝。但现房确实合适的不多，消费者选择的空间很小。如果买期房，他认为消费者最应该关心的是房子的质量，所以要设法了解开发商，比如说他的实力，开发企业股东的构成，这个团队是不是懂房子，等等。特别是要看项目总经理，如果是一个懂行的开发商，许多细节问题他会替消费者把好关，在建设过程中进行控制。

记者问张在东：“老百姓都说买的不如卖的精，你觉得是不是这样？”他觉得总体上是对的，但消费者应该琢磨一下，这个开发商是“大精”还是“小精”。有的挺高档的房子，开发商为了省钱只在朝阴面的窗户装“双玻”，朝南面就变成“单玻”，诸如此类耍小聪明的“精”就不可取。所谓“大精”的开发商，他不是在乎一两平方米的得失，不会在细节问题上跟消费者斤斤计较，而是在乎企业的信誉、开发商的形象，在乎他的行为会不会给下一个项目带来积极的影响。

因为整天琢磨盖房子，张在东的体会颇多。他还建议，买房子不仅要考虑地理位置、环境、功能等大问题，也要关心细节。现在房子精装修越来越多，消费者也要关心房子管道的质量、开关的牌子、窗框用的什么材料镶什么玻璃等细节问题，因为建筑材料是保证建筑质量的一个重要组成部分。这方面消费者过去考虑不多，现在应该考虑在合同里把这些约定下

来。

现在房地产市场竞争越来越激烈，开发商不像前些年那样可以“躺着赚钱”，甚至靠坑蒙拐骗假冒伪劣骗钱，消费者也不像前些年那样没有维权意识了。张在东认为，多数开发商在主观上还是想搞好项目的，面对越来越成熟、越来越聪明的消费者，房地产市场会逐渐形成良性循环。朱剑红

辨别板楼、塔楼的优劣

塔楼和板楼的优劣，新闻媒介已有很多介绍，由于北京人大多喜欢坐北朝南、南北通风的房屋，板楼比塔楼更受欢迎。但如果板楼做得进身太深(超过15米)，房屋中间的采光会受到影响；马路边东西向的板楼则基本失去了板楼的优势；砖混结构的板楼，户内多数墙体起承重作用，室内格局大多难以改变。塔楼建筑的框架结构突破了16层高的技术限制，可以更充分地利用土地，外立面也可以盖得丰富多彩，而且很多塔楼的室内间隔也可以自行改变，但传统的方型塔楼北向户型终年见不到阳光，居住的舒适度较差。目前，塔楼设计师们已利用塔楼变化余地较大的特点，通过造型变化，设计出了T字形、井字型、L型、蝶型、风车型等各种不同形式的塔楼。

对各种塔楼的优劣，国家住宅与居住环境工程技术研究中心副总建筑师开彦先生曾做过详细点评：

(一) 方型塔楼

特点：一层8～12户，是塔楼初期最传统的形式。优点：因户数多，每家分摊的公用面积适当减少。缺点：1.楼体方正，只有4户能得到正南光线，户型均好性不够；2.此种塔楼一般每层设2部电梯，日常开一部(此楼每层4部电梯，已算升级)，因户数多导致居住环境差，使其有“空中大杂院”之称，属应淘汰的塔楼形式。

(二) T型塔楼

特点：是塔楼另一种较传统的形式。优点：由于楼体呈T型，最南面户型对北面的遮挡比之方型有适当减少。缺点：1.因户型由南向北纵向排列，从户门到候梯厅的交通通道变长，无自然采光的黑过道给人的心理感觉不好； 2.最北向的户型为了争取光线，往往拉得很宽，令居室面积加大。在分房时代还好说，到了如今的商品房市场，面积最大的户型却占据最差的位置，肯定不好卖。

(三) 回型塔楼

特点：在不少“商住”型公寓中，多使用这种结构。优点： 1.因楼中承重墙较少，每个单元室内都可自由分隔空间； 2.中庭提供了开阔的共享空间，提升了物业品质，对于思想前卫、讲究个性的住户或者商用客户较适合。缺点： 1.分摊较大，不适合实用型的购房者； 2.除南向四套外，其余户型采光不理想。

(四) 蝶型塔楼

特点：塔楼北侧4套户型向东南、西南方向展开，形如蝴蝶翅膀。优点： 1.6个户型采光、通风均较为理想； 2.户型明显均好。缺点： 1.外墙面增加很多，在北京冬冷夏热的气候条件下，对保温隔热要求较高，不够节能； 2.为安排户型，南向两套房子中出现异型房间，不太利于家具摆放和装修。

(五) 半蝶型塔楼

特点：此塔楼也想追求蝶型的阳光效果，但没有贯彻彻底，只将北侧的两个“翅膀”张开了！优点：本来最易被遮挡的北向2户型，因伸展出去而有了些许改善。缺点： 1.因每层为14户，北侧楼体虽拉伸出去，仍然只能解决一个户型的采光问题，另外两个户型一个只能采点西北的光线，另一个干脆连建筑设计规范都不管，直接做成了纯北向房； 2.户型中多处使用落地玻璃窗，因设计问题，““对视”现象较严重； 3.公共走道面积多，

加大了分摊。

(六) 板式塔楼

特点：每层4户，是塔楼比较“奢侈”的形式。优点： 1.北向户型基本未受南向户型的影响，楼中4个户型均有良好的采光、通风，这一点使其与板楼比不相上下； 2.每层4户，两部电梯，居住环境较好。缺点：楼体中段连结处略显薄弱。

(七) 枫叶型塔楼

特点：是塔楼为争取阳光采取的另一种设计形式。优点：楼体造型别致，南侧的弧形玻璃幕墙令外立面漂亮，增加物业品质。缺点： 1.为多出房，每层设计了10户，楼体纵深稍长，并造成异型房间； 2.为增加采光拉长了最南向户型，室内从户门到厅交通距离嫌长，需通过装修设计予以调整改善。

(八) 异型塔楼之一——倒L型塔楼

特点：因受地块影响，这个塔楼设计成了倒L型，以便在空当处设计出一块绿地。优点： 1.此异型塔楼每层设计了4户，居住品质较高； 2.三个户型都被巧妙安排在了南侧，可有南向采光，通风条件也不错。缺点： 1.因为是异型，不得不增加了一些公共的走廊面积； 2.若西北角的户型能安排在东侧，则均好性更强。

(九) 异型塔楼之二——倒品字型塔楼

特点：受地块影响，此塔楼被设计成了倒品字型。优点：和板式塔楼相同，楼中4个户型均有良好的采光和通风。缺点： 1.外墙面过大，在北京气候条件下保温隔热的能耗较大； 2.楼体中间的结构薄弱，并正处于疏散口位置，对抗震不利； 3.公共过道较长，增加了分摊。

(十) 塔连板式塔楼

特点：为在有限的土地上多出面积，开发商有时将塔楼、板楼连接起来，做成这种塔连板式的“混血”楼体。优点：好歹也算1梯4户，户型方正，都有南向采光，通风也尚可。缺点： 1.北向的两户型若设在普通塔楼中，还能有东向、西向的景观和采光，在此塔楼中只能被墙隔断了；2.候梯厅之外，还有不少奇怪的公共空间，加大了公摊；3.若此种楼不能做成正南正北，则弊病更大。

对开总的介绍，笔者想补充的是回型塔楼作为“商住”公寓目前并没有得到政府的认可，随着政府对房屋“精装修”的要求，入住后的拆改的可能性将减小，另外回型塔楼易出现住户之间对视的问题。“塔连板”式塔楼形式很多，开总说的只是其中的一种，对这种塔楼要具体情况具体分析。塔楼的外形任何变化，发展商都可能冠以新的称呼，因此任何人无法介绍清楚所有造型的塔楼，但开总的点评为我们分析塔楼的利弊提供了很好的借鉴。北京的住宅建筑形式，还有“四合院”和“大杂院”，这里不再赘述。

置业顾问：雾里看花--国内住宅建筑面面观

随着生活水平的提高，人们对住的质素要求越来越高，建筑风格也朝着多元化发展，购房者如能在买房前搞清一些建筑上的概念，对合理地选择符合自己需求和负担能力的房子很有必要。

认识别墅与选择别墅

过去人们往往从中文字面上认识别墅，认为它应是自己日常住房外的另一套度假用的豪华房屋，可望而不可及。其实别墅(Villa)的英文解释不过是城郊小屋或乡村住宅，国内目前出售的别墅和国外的独立屋(Single House)大体相同，而两幢或多幢连在一起的独立房屋则被称为Townhouse(直译为市镇住宅)，又叫联排别墅，它们的一个共同特点是每户有独立的街门对外，不论是一层、二层还是三层，纵向房屋属于一户使用。北京目前有一种房屋，起名叫Cityhouse，纵向四层，一、二层一户，三、四层一户，街门对外互相独立，一、二

层住户走楼前，三、四层住户走楼后，可以想象成两个独立屋叠加在一起。为了造型漂亮，别墅通常被建成坡顶，为了利用空间，别墅的顶层有时会建有坡顶房屋，买房人如果购买这种房子，一定要注意坡顶屋的最低点的净高，如果超过1.80米，就会计算建筑面积，入住后就要为此面积分摊取暖费(如果是集中供暖)和物业管理费。两层以上(含两层)的别墅楼梯大多数情况会建在室内，室内的通行面积相应增大。

别墅又分跃层设计和复式设计，跃层设计的房屋占有两个或两个以上楼层，由内部楼梯联系上下楼层，各楼层自己的地面和层高相同(坡顶屋层高除外)；复式设计的房屋不具备完整的两层或两层以上的空间，不仅地面不处于同一平面，而且房间的层高也不相同，厅的高度往往是房屋的两层甚至三层，虽然增加了空间感，但也牺牲了实用面积。买房人购买别墅时，在考虑别墅的豪华和舒适的同时，也应考虑其经济成本和实用性。由于别墅通常建在市郊，每天需要上班的人在考虑购买别墅时还应顾及每日的交通费用和时间成本，小数怕长计。另外，购买别墅的买房人在购买前要注意预售许可证上的房屋性质，如果是按别墅立项，根据目前北京的政策，相同建筑面积，别墅需要比普通住宅多缴纳1倍的契税。

公寓的区分与选择

有人曾问我公寓和住宅的区别是什么，我真不知如何回答，因为国家并没有公寓的标准。有个别发展商宣传公寓和住宅不同，可以开公司，实际是一种欺骗。公寓在国外通常被叫做Apartment，其实就是对楼房单元住宅的称呼，现在有的住宅叫某某广场，其实连篮球场大的空场都没有，有的住宅叫某某花园，其实也没有什么像样的花园，同样，有的住宅叫某某公寓，买房人也不要对其报太大幻想，把它理解成楼房就是了。

公寓最早的建筑形式是多层建筑，从开始的三层发展到后来的六层，每门每层两到三户，没有电梯。由于人口的增长和土地不能再生，多层建筑向高层建筑发展，出现了12层到16层的带有电梯的板式建筑(俗称：板楼)，由于板式建筑结构的限制，建筑想再向高发展，便出现了塔式建筑(俗称：塔楼)，而几座方型塔楼连在一起，外观虽然像板楼，实际还是塔楼设计。对楼房的使用率比较，如果设计合理，一般情况下是高层塔楼住宅的使用率最低(约在72%～75%之间)，高层板楼住宅的使用率在中间(约在在78%～80%之间)，多层住宅建筑的使用率最高(约在85%左右)，按建筑面积计算价格，通常同地区同质素的高层塔楼价格较低，高层板楼价格较高，折成使用面积计算价格，实际相差不大。多层建筑虽然建设成本较低，但由于土地利用率低，每户分摊的拆迁成本和市政建设费用高，因此即使按使用面积计算售价，也并不一定比同区同质素的高层板楼或高层塔楼低。有的项目也有把楼房顶层设计成跃层或复式的，个别项目甚至把整幢楼设计成跃层或复式(其注意点同别墅，这里不再重复)。

楼房设计中还有一种错层设计，这种设计把地面设计成不同高度，以区分不同房间的功能，但房间的层高是相同的，这种设计虽增加了空间的变化，但在同一平面却人为地增加台阶(对老人、幼儿和残疾人等于是障碍)的做法，人们看法则是见仁见智。刘宏诚

客厅、卧室、厨房、洗手间的尺度多大才合理

居室并非以大为荣，古人早就说过“室雅何须大”，客厅、卧室、厨房、洗手间的尺度首先要适宜，然后再谋求人性化的设计，使之亲切近人。下面以120平方米以内的普通商品房为例，来看看各个居室功能空间的合理尺度。

卧室：面宽应在3.3米以上

卧室的面宽同样不能太小，现在的潮流是：人们已不习惯将床摆在窗下，或者摆在卧室的一角。许多家庭都将床置于卧室中间，床的顶端靠墙，左右两边都要留有过道，这样，夫妻两人就可以从左右两侧分别起床，不至于影响对方。床的末端同样要留有过道，而且还应考虑摆放电视的位置，这已成为新的时尚。

床的长度不应小于2米，由此可知，卧室的面宽应保持在3.3米至3.5米以上。

洗手间：面积4平方米即可

近年来，住宅中的洗手间有越来越大之势，这样的趋势并不好。另有一些住宅，设计了三四个洗手间，功能重复，华而不实，专家对此颇有微辞。

通常而言，120平方米以内的两居室，设计两个洗手间便足矣。主洗手间的尺度应略大一点，以彰显现代生活品位，但是，不能过大，主洗手间的面积6平方米已经非常宽敞舒适了，可以从容安排洗手台、马桶、浴缸或花洒，当然也可以设计成干湿分离式洗手间，将洗浴与如厕分开。

次洗手间的面积应略小于主洗手间，面积约4平方米即可。两个洗手间没必要都采取干湿分离式设计，但是次洗手间最好同样包括如厕与洗浴的双重功能。

客厅：面宽至少4.2米

客厅是整套住宅的核心，属于家庭内的公共交往空间，大多数客厅之中均需摆放沙发、电视、茶几等物品。从前的居室设计人员，多把客厅的面宽设计为4米以内，现在看来，这已不符合当今的生活潮流。

现代家庭中30英寸以上的彩电比比皆是。据科学家测算，人体与彩电之间的距离，应相当彩电屏幕宽度的7倍以上，由此可知，客厅的面宽至少应为4.2米，而且客厅内至少应有两面连贯完整的墙壁，以便从容摆放沙发、电视柜等家具。否则，你只能与大彩电“拜拜”了。

厨房：面宽不小于1.6米

厨房在家庭中必不可少，而且担负着特殊的任务，它既是家庭中的劳动密集型空间，也是技术密集型空间，这里分布着大量的管道和新型设备。

既然厨房是劳作的空间，那么，它必须满足人体工程学的要求。厨房的面宽最好不小于1.6米，否则刨去一侧摆放的厨具灶具，人的活动空间便非常拥挤了。假如，厨房的面宽达到2.2米以上时，便可以双向布置厨具与灶具，这是很科学的尺度。

记者见过的最小的厨房仅为2平方米，供一人使用。但由于尺度合理，设计精巧，也显得很适宜。杨哲彬

置业辞典：商品房买卖中的术语有哪些？

单元式住宅：是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24到28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。

商品房的结构：售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同；现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

房屋的开间：是指房屋的宽度；房屋的进深：是指房屋的实际长度；房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度；房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

商品房建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比；建筑密度 是指建筑覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比；绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

商品房的起价：是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的价格；预售价：是

指商品房预售的价格。

低层房：是指1至3层高的楼房；小高层房：是指9至11层高以下的楼房；高层房：是指总高在12层以上的楼房。

商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。

商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。

跃层式商品房：是指由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋；复式商品房：是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。

水景商品房：是指依水而建的房屋；TOWNHOUSE也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。

公积金贷款需要连续缴纳公积金满一年并且每年单位财务都要年检才可以申请贷款,申请贷款额度为你每月缴纳数乘以60再乘以你贷款年限,最长贷款年限不能超过20年,且不能超过60周岁,女的不能超过55周岁....

可贷款金额为本人缴费基数*30%*12*贷款年限

即如果你的缴费基数为2000元，贷款年限为15年，则可贷款金额为：

2000*30%*12*15=108000元，给你作参考

缴费基数你可以问单位的人事部门，他们知道的，你也可以以工资单上个人缴的部份金额除以你们单位的缴费比例，现在的标准是8-10%，即如果你每月工资单中公积金被扣金额为200元，而单位的缴费比例为8%，则你缴费基数为：200/0.08=2500元。给你作参考。