文化旅游小镇建设项目可行性研究报告

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目录

第一章项目总论 (1)

一、项目基本背景 (1)

二、项目建设必要性与意义 (2)

三、研究工作依据 (2)

四、研究工作结论 (3)

第二章项目宏观背景分析 (5)

一、城镇旅游发展背景 (5)

二、区域社会经济背景................. 错误！未定义书签。

三、区域旅游发展背景 (6)

第三章市场可行性分析 (7)

一、市场需求调查 (7)

二、市场供给调查 (14)

第四章项目建设可行性 (18)

一、交通区位条件分析 (18)

二、政策环境条件分析 (18)

三、自然环境条件分析 (19)

第五章建设方案和内容 (20)

一、项目总体思路 (20)

二、重点建设项目 (21)

三、配套施设建设 (23)

第六章环境保护 (27)

一、设计依据、原则及目标 (27)

二、环境现状及环境影响因素分析 (28)

三、环境保护防治规划 (30)

第七章节能节水和消防 (33)

一、节能节水 (33)

二、消防工程 (34)

第八章项目组织管理与实施进度计划 (37)

一、建设项目组织机构 (37)

二、项目工程设计管理 (37)

三、项目招投标 (38)

四、建设项目合同与管理 (39)

五、建设项目质量管理 (42)

第九章投资估算及资金筹措 (46)

一、投资估算 (46)

二、项目资金筹措方案 (47)

第十章项目社会和生态效益分析 (50)

一、经济效益 (50)

二、社会效益分析 (50)

三、生态效益分析 (51)

第十一章项目风险分析 (52)

一、政策风险 (52)

二、市场风险 (52)

三、财务风险 (53)

四、社会风险 (53)

五、经营风险分析 (54)

第十二章结论与建议 (56)

一、主要结论 (56)

二、问题和建议 (56)

第一章项目总论

一、项目基本背景

(一)项目区域

该项目位于某某地域内，处于水与金源文化千丝万缕交织的道里区新农镇内。

该镇被松花江、金兀术运粮河与八一水库三面围绕，从其金兀术运粮河入江口处开始河水丰沛，河岸边有着大片湿地，地下蕴藏着煤气及泉眼的资源。

该项目作为文化旅游项目选择在这闹中取静的城市边缘，既可溶入金文化的历史，又可扩造苇丛荷塘间的湿地文化。

(二)研究内容

根据项目可行性研究报告编制办法的要求，本项可行性研究的内容主要包括：

1、项目背景分析；

2、项目建设的意义；

3、项目建设的依据；

4、项目建设条件分析；

5、旅游市场现状及预测；

6、项目建设的内容和规模；

7、投资估算及资金筹措；

8、项目建设进度安排；

9、项目组织运作；

10、项目的社会效益分析及经济效益分析；

11、项目的生态状况分析及评价。

二、项目建设必要性

1、文化旅游小镇项目建设，整体提升了该区域的生态环境保护，是按照国家发展文化产业的大政方针，建设、拓展我市金文化和湿地文化的又一延伸和发展，通过该项目的建设将有力提升我市历史名城和旅游城市的知名度。文化旅游小镇的建设，是历史与现代旅游有机的结合，将成为独具个性并蕴藏浓厚文化内涵的新型现代化城镇的建设。

2、融入文化理，提升资源价值

由于文化旅游小镇的兴建，大大地提升了现有自然资源的价值，同时整体项目的策划，避免了小规模开发建设造成整体环境的破坏。该项目融入了历史文化及人文文化和现代科技的内容，提高了休闲旅游的品质和品味，将迅速带动城市文化产业的发展。

三、研究工作依据

本项目可行性研究编制依据以下法律、法规及标准等进行编制：

（一）相关法律

中华人民共和国颁布的《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国土地管理法》、《风景名胜区管理暂行条例》等有关法律、法规。

（二）有关规范、规程及标准

1、《中华人民共和国国家标准·旅游规划通则（GB/T18971-2003）》；

2、《旅游区（点）质量等级的划分与评定（GB/T17775－2003）》；

3、《旅游资源分类、调查与评定（GB/18972－2003）》；

4、《风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）》。

（三）相关规划、计划

1、《东北地区振兴规划》

2、《某某市国民经济和社会发展“十三五”规划》

3、《某某市土地利用总体规划》

4、《某某市旅游总体规划》

5、《某某市“十三五”发展规划》

6、《某某市“十三五”旅游发展规划》

7、《某某市环境保护“十三五”发展规划》、

（四）其他相关材料

1、国内外文化旅游小镇资料

2、某某市及金代文史资料

3、实地踏勘与座谈资料

4、网络及其它公共渠道资料

四、研究工作结论

在生态效益方面，文化旅游小镇的旅游开发对丰富区域旅游形式，对植被恢复、民俗文化保护等方面都有较好效果，文化旅游小镇将促进现有产业结构的调整，改变传统生产方式，保护生物多样性及生活条件，实现生态平衡。文化旅游小镇规划建设过程充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。

在社会效益方面，对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。旅游开发的直接社会效益是将会增加当地居民就业机会，提高群众生活质量和水平、利于区域旅游品牌形象的打造和小城镇建设的速度，同时将提高我市湿地知名度，加快产业结构调整，促进区域经济发展。扩大交往，促进合作，陶冶情操，提高社会主义精神文明建设水平。

在经济效益方面，规划建设旅游项目财务指标表明该项目具有较强的盈利能力，且风险都在可控的范围内。

通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价，无论从经济效益、生态效益、生态效益、社会效益上来看，此项目都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。本项目可行。

第二章项目宏观形势分析

在对当前的宏观经济形势、旅游业发展趋势和政策背景进行简介基础之上，主要对城镇旅游背景、社会经济背景以及旅游业发展背景等方面进行重点分析。

一、城镇旅游发展背景

旅游与小城镇协调发展是我国小城镇发展的一种重要形式。旅游与小城镇协调发展不仅有利于当前国民经济增长,同时也为实现城镇化健康发展和建设新农村提供了可行途径，近年来在我国兴起了一批旅游城镇,如以“小桥、流水、人家”的江南水乡风情为特色的江南古镇周庄,有独特魅力和浓郁民族风情的云南丽江古城,以及分别以历史文化、民族风情、丹霞地貌、美食文化、生态旅游、休闲度假等为主题旅游品牌的桂林的兴安、龙胜、阳朔等县,利用主题特色，形成了旅游竞争优势使其脱颖而出,成为我国旅游业的新星。

在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天，文化旅游小镇的发展也向一定的主题化发展，综观中外的知名小城镇，都具有一定的主题特色。上海市重点发展的“一城九镇”是借鉴国外特色风貌城市建设的经验，把每个镇的风貌都以欧美发展国家风貌为特色主题来打造。如浦江镇将被建成为具有意大利为特色主题的新城、安亭将建成具有德国为特色主题的新城。而意大利的丽晖谷则是以滑雪和户外运动为主题的旅游小镇、法国的枫丹白露则是以皇家历史建筑、大型原生态森林和浓郁的艺术气息构成了一个浪漫、诗意的主题小镇。以及其他欧美知名小镇都以自然、音乐、艺术、运动等为主题的城镇。

随着旅游业由观光型向休闲度假型的过渡，生态观光、文化体验等传统旅游形式与现代休闲娱乐相结合，使城镇旅游焕发新的活力，这类旅游产品具有很大的市场需求和开发潜力。

该项目选择在哈市道里区新农镇区域内，主要是依托该镇独具特色、三面环水的旅游及生态农业环境和得天独厚的交通环境（距市区仅10余公里），加之其小城镇建设中相辅相成的农业科技园、花卉基地、渔业基地等遥相呼应，形成产业链的互补，为此项目的后期经营，创造了良好的业态环境，奠定了文化、旅游、生态农业一条龙的产业链，有力的保证了项目经营效果。

文化旅游小镇开发项目，充分整合工业、农业及城镇建设等用地类型，充分利用荒地、苇地、滩涂等地价格、低产业密度用地，建设新型生态小镇，开发生态旅游项目，发展生态旅游及相关产业，倡导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。

三、区域旅游发展背景

哈市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。为了进一步发挥旅游业关联带动性强、市场需求潜力大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快特点和优势，进一步推动产业结构调整和优化、促进对外开放，加快哈市经济发展和经济、社会、环境文化的协调持续发展，将全力推进文化融入旅游概念中来，将打造出一个主题鲜明的文化旅游基地。

文化旅游小镇是具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系松花江和金兀术运粮河交界处，特殊的地质构造、千亩湿地、广袤的芦苇、河流、滩涂、沼泽、坑塘、沟渠、稻田构成了具有特色的北国滨海河川湿地自然景观，内部设有乘船游览太平河、漫步两岸自然林带、观鸟楼远距离观鸟、观鸟廊近距离观鸟、采摘有机果蔬、苇海水上观光、苇海栈道观光、钓蟹、摸鱼、科普教育等丰富多彩的专项旅游项目，同时还可以休闲度假、拓展运动、野外宿营、湿地探险、观看表演、购买地方特色纪念品、品尝风味小吃等项目。

项目区拥有良好的湿地资源，如植被、鸟类栖息地、水系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施，以及邻近中心城区的区位优势，拥有温泉等稀缺资源等，以湿地养生、温泉疗养为卖点；生态居住为亮点，可以形成以养生及生态居住为主打，打造湿地特色异域风情度假品牌。

第三章市场可行性分析

一、市场需求调查

（一）本地和营口市场

1、潜在消费能力调查

近几年数据统计表明，某某、营口经济保持较快的发展，城镇和乡村居民可支配收入大幅度增加，市场消费潜力很大。据初步统计，2007年两市GDP总量分别超过554和569亿元，城市人均可支配收入超过13500元，在全省居于前列。其中，辽河油田集团职工相对收入较高，辽河油田集团职工及家属超过20万人，是消费能力很大的群体。

某某市经济发展状况统计

年份人口（万

人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）

城市居民农村居民（纯收

入）

2003 124.4 338.0 8384 4044

2004 124.8 368.7 9509 4630

2005 125.9 425.2 11025 5067

2006 127.1 513.3 12205 5711

2007 128.2 553.6 14907 6391

（数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《某某市国民经济和社会发展统计公报》）

营口市经济发展状况统计

年份人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）

城市居民农村居民（纯收

入）

2003 229.3 262.25 7716 3762

2004 229.9 318.33 8628 3968

2005 230.5 380.94 9309 4603

2006 231.1 457.69 11135 5101

2007 232.5 568.87 13043 5891

（数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

“营盘都市区”经济发展状况统计

年份人口（万人）GDP（亿元）人均可支配收入（元）

城市居民农村居民（纯收

入）2003 353.7 600.25 7850 3803

2004 354.7 687.03 8819 4249

2005 356.4 806.14 10017 4785

2006 358.2 970.99 11170 5356

2007 360.7 1122.47 13525 6091

（数据来源：《辽宁省统计年鉴（2007）》、《某某市国民经济和社会发展统计公报》、《营口市国民经济和社会发展统计公报》）

经济基础为市场消费需求的产生提供了基础。一般情况下，市场消费水平与人均纯收入成正比，2007年某某与营口城市人均可支配收入接近2000美元，相当于长沙的水平，正向消费型城市过渡，住房、休闲旅游、商业等正成为居民的消费热点。

2、房地产市场需求调查

通过问卷调查的方式，在某某市兴隆台区及营口市区，对5000名市民进行随机调查。两地对购房的市场需求很大，尤其是对大面积的中高档住宅的需求；普通住宅平均价格预期为3200元/平方米，具体调查结果统计如下：

某某购房意愿调查结果统计

购房意愿受访者中20%在三年内有购房计划

第一套房第二套房换房36% 8% 56%

住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上

20% 65% 15%

建筑样式高层多层别墅

73% 26% 1%

价格预期普通住房：3100-3300元/平方米；别墅：6500-7000元/平方米

营口购房意愿调查结果统计

购房意愿受访者中30%三年内有购房计划，其中，8%有意愿在某某购房。

第一套房第二套房换房

32% 10% 58%

住房面积60-85平方米85-110平方米110平方米以上

14% 68% 18% 建筑样式高层多层别墅

79% 19% 2% 价格预期普通住房：3000-3300元/平方米；别墅：6500-7500元/平方米

3、休闲时间与及休闲方式调查

通过有关数据统计、随机调查问卷、访谈等方式，对某某及营口地区休闲娱乐消费方式进行调查、统计和分析。该地区主要的休闲娱乐场所以酒吧、茶吧、歌舞厅和温泉水疗为主，人均消费30-90元，主要集中在周末和节假日等。其中，酒吧、茶吧在11-1月为旺季，5-10月为淡季。歌舞厅主要消费群体是年轻人，夏季为旺季。温泉水疗以中青年为主要消费群，随季节变化较小。

某某营口地区休闲方式及时间调查统计

休闲方式酒吧、茶吧歌舞厅温泉水疗其他

28% 35% 32% 5%

休闲时间节假日周末下班后其他时间12% 75% 11% 2%

人均消费30-60元60-90元90-120元120元以上50% 25% 17% 8%

4、商业消费调查

通过有关数据统计、问卷调查等方式，对某某地区商业场所进行调查、统计和分析，某某大型购物场所主要有8家，数据统计结果反映出某某及周边地区商业购买力很强。

某某主要商业场所调查结果统计

名称

2005年2006年2007年

总收入人次（万）总收入人次（万）总收入人次（万）

某某兴隆四百800万元80 850万元90 1000万元95 兴隆大厦 1.2亿100 1.6亿110 2亿120 辽河商业城8000万90 1亿100 1.2亿110 商贸城9000万90 1亿100 1.2亿110

鼎信商厦2000万70 2100万80 2400万100 润达购物广场600万50 800万60 900万79 百特量贩超市2000万80 2300万90 2600万95 海湾商厦400万40 600万50 850万65

（二）辽中及东北周边地区

（1）旅游需求调查

某某与东北地区在地域上相邻近，同时在景观环境上存在着较大差异性。某

某紧邻辽中城市群及东北地区，以京沈高速和京哈铁路等为主干的区域交通网络

发达，同时某某滨邻渤海，是东北地区唯一的河流入海口，滨海湿地生态环境与

东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很大的吸引力。

根据各地数据资料统计，2006年东北地区城市居民人均旅游1.1次，人均旅游花费238元。2007年东北地区城市居民人均旅游2次，人均旅游花费296元，分别比2006年增加1.8倍和24.4%。其中，团体旅游消费人均118.13元，旅游市场潜力很大。

东北地区居民出游情况数据统计

年份人均出游次数

（次）人均花费

（元）

团队比例团队人均花费（元）

2006 1.1 238 52% 96

2007 2 296 45% 118

（2）房产需求调查

针对东北地区房地产市场，对沈阳、长春、某某等东北地区主要城市，进行房地产市场消费调查，由各地区2007年房地产市场调查数据分析，东北地区主要城市平均20%居民在三年内有购房计划，主要关注中小户型，面积在60-90之间，认可房价平均为3000-4000元。具体数据统计整理如下：

沈阳房地产市场调查统计

购房意愿受访者中23.6%在三年内有购房计划

认可房价3000元以下3000-3500

元

3500-4000元4000元以上

15．4% 31．7% 24.8% 8.1%

住房面积60平方米以

下60-90平方

米

90-120平方

米

120平方米以

上

7.3% 51.8% 33.5% 4.5% 建筑样式高层多层别墅

62.4% 28.7% 8.9%

长春房地产市场调查统计

购房意愿受访者中26.3%在三年内有购房计划

认可房价3000元以下3000-3500

元

3500-4000元4000元以上

17.6% 46.8% 27.3% 8.3%

住房面积60平方米以

下60-90平方

米

90-120平方

米

120平方米以

上

5.2% 55.6% 21.4% 3.8% 建筑样式高层多层别墅

69.7% 23.5% 6.8%

某某房地产市场调查统计

购房意愿受访者中29.7%在三年内有购房计划

认可房价3000元以下3000-3500

元

3500-4000元4000元以上

12.7% 45.9% 30.8% 10.6%

住房面积60平方米以

下60-90平方

米

90-120平方

米

120平方米以

上

7.8% 47.3% 37.5% 4.5%

建筑样式高层多层别墅

64% 26.4% 9.6%

（三）京津唐地区

（1）潜在消费能力调查

京津唐地区是中国最大，最优质的客源市场之一。2006年京津唐地区居民出游率将超过200%。其中，国际游游平均花费1万元，国内游平均花费2200元，这是一个百亿元以上的旅游客源市场。

由于地缘优势，环渤海地区是京津唐地区居民首选的旅游休闲目的地之一。全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率大约为49%左右，占有国内游的较大份额，其中以辽宁为旅游目的地的约占8.6%。

根据京津唐地区居民旅游消费行为监测研究，2006年三次调查总计接触样本6055个。在三次调查中，平均有8.5%的京津地区居民离开本地到环渤海省市

旅游。累积出游次数为4.65次，累积出游率为39.5%。既从2006年2月至9月，大约每一个京津唐地区居民中，有0.4人次离开本地，到环渤海地区旅游旅行过。由于本调查尚缺10-1月共4个月数据，只能根据历史数据推算京津唐地区全年的出游率。同时考虑环渤海地区北方气候因素，10月是全年旅游的旺季，11月，12月和1月是淡季。以淡旺节季节因素60%为参考，全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率为49%左右。

京津地区居民到环渤海地区的出游率统计

接触样本量环渤海游人数比

例平均出游次

数

环渤海旅游

率

2-4月周期2021 5.0% 1.626 8.13% 5-6月周期2022 5.7% 1.544 8.90% 7-9月周期2012 8.54% 1.48 12.6%

数据来源：京津唐地区居民旅游消费行为监测研究。

（2）消费趋向调查

由数据整理与分类统计，对京津唐地区居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。

京津唐地区居民对景区选择偏好调查统计

景区特点秀丽或宏伟滨海或森林历史名胜乡村田野民俗建筑

提及率50%-70% 50%-60% 30% 10%-30% 10%

资料来源：客源通数据平台

京津地区居民旅游项目选择偏好调查统计

项目类型休闲度假类商务会展类旅游地产类其他

偏好率72% 7.8% 3.1% 17.1%

资料来源：客源通数据平台

京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。并且随季节变化，夏季（7－9月）比春季（5－6月），春季（5－6月）比冬季（2－4月），京津唐地区居民在环渤海地区休闲度假的比例越来越高。京津唐地区居民到环渤海地区旅游，选择乘火车及自驾车为主。

二、市场供给调查

（一）房地产市场

1、现有住房情况调查

通过对相关资料的统计整理，得出某某、营口两市现有住房的基本情况。

某某市区现有住房情况统计

居民住房总面积1037.4万平方米

人均住房面积27.3平方米

建筑样式高层多层别墅其他

28% 60% 3% 9% 楼房住宅面积80平方米以下80-110平方米110平方米以上

46% 45% 9%

营口市区现有住房情况统计

居民住房总面积1501.7万平方米

人均住房面积25.6平方米

建筑样式高层多层别墅其他

32% 59% 2% 7% 楼房住宅面积80平方米以下80-110平方米110平方米以上

51% 43% 6%

2、某某市新开发房地产项目情况调查

根据对某某兴隆台区及周边地区初步调查，2007年到2008年新开发的房地产项目8个，总建筑面积约180万平方米，多为中密度住宅。其主要户型及均价为：高层住宅，均价3100-3400元每平方米；多层住宅，均价3200-3500元每平方米；别墅类，均价6000-8000元每平方米。目前，某某房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。

某某市区及周边房地产调查结果统计

楼盘名称位置总建筑面积

（万平米）容积

率

户型均价（元/

平方米）

主要客源

紫润茗都兴隆台区50 1.5 高层3250 本地及周边

多层3500

水木清华兴隆台区35 1.58 商住

楼

3400 本地及周边

高层3300

多层3250

瀚新花园兴隆台区37 1.6 多层3350 本地

高层3200

赛纳湾兴隆台区 4 0.35 别墅6800 周边

鼎信佳苑二期兴隆台区11 1.6 高层3100 本地

多层3200

云景花苑II 大洼县10 1.6 高层2800 本地

多层2900

日月兴城兴隆台区19 1.45 高层3200 本地及周边

别墅6500-7500

格林花园大洼县12 1.5 多层2850 本地

高层2700

3、项目竞争力分析

从上面的数据统计结果可以得出，目前某某的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。本次“绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。

（二）旅游市场

1、某某旅游现状调查

从近几年数据统计来看，某某旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。2007年，游客达到765.3万人，同比增长67.4%，旅游总收入52.7亿元，同比增长69.4%。

某某旅游情况统计

年份项目

2005 2006 2007

实际同比增

长(%)

实际同比增

长(%)

实际同比增

长(%)

旅游总收入(亿元) 16.4 27 31.1 88.7 52.7 69.4 旅游外汇收入(万美元) 723 51 1359 70.6 2324 71 国内旅游收入(亿元) 15.8 26 29.98 89.4 51 70 接待入境旅游者(万人

次)

1.4 59 3.36 140 5.3 57.7

接待国内旅游者(万人

次)

260 31 454 97 760 67.4 数据来源：某某市旅游局资料统计

某某主要景区客源调查统计

名称

2006年2007年2007年客源构成

总收

入

人次

（万）

总收

入（万

元）

人次

（万）

团队

所占

比例%

游客

集中

月份

地域构成