商住楼建设项目可行性研究报告

商住楼建设项目可行性研究报告

第一章概述

1.1 项目名称及承办单位

项目名称：**商业大厦

项目建设单位：

项目性质：新建

1.2 可行性研究报告编制单位及法定代表人

可行性研究报告编制单位：

工程咨询资格等级：

工程咨询资格发证机关：国家发展和改革委员会

工程咨询资格证书编号：

上级主管单位：

电话：

1.3 建设地点

本工程位于**省**市**镇**商务酒店，双龙饭店金，璐饭店及周边区

域，东临火车站，西邻中街，北邻供销商场，南邻邮局及步行街。

1.4 建设规模与内容

本工程总用地面积13700平方米，总建筑面积131490.5平方米。规划为商服及住宅建筑，其中住宅建筑面积54113平方米，商服建筑面积51585平方米，地下停车场建筑面积25792.5平方米。

1.5 投资估算与资金筹措

工程建设总投资36160万元，资金来源为通过自有资金、商品房预售及银行贷款等办法筹集。

1.6 可行性研究报告编制依据

1．国家相关法律和政策

2．《**市国民经济和社会发展第十三个五年计划》

3．《**市城市总体规划》（修2010-2030）

4．**市气象局、地震局提供的近年的有关基础资料

5．**市环保局针对环保的法规及规定

6．**市地形图及工程地质资料

7. 房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额

1.7 编制原则

1、贯彻节能方针，从当地能源的条件出发，开发利用好现有的土地面积，力求取得较好的经济效益、社会效益和环境效益；

2、贯彻近期与远期相结合，以近期为主兼顾远期的原则，适当考虑留有发展的余地；

3、坚持科学发展观，积极采用新工艺、新技术、新设备，在保证设计、施工质量和先进工艺生产的前提下，合理使用土地，节约资金，力求技术先进，经济合理；

4、设计中严格执行国家和地方的环境保护法规，劳动安全职业卫生，消防和抗震等有关政策、标准和规范，施工中做到清洁生产、安全生产、文明生产；

5、注意环保、消防、安全与卫生，做到设计、施工投产、使用“三同时”；

6、坚持“绿色、环保、健康”这一世纪主题潮流。

1.8 报告研究内容

本工程可行性研究工作范围是根据国家有关政策、法律法规、技术规范、标准额定以及建设单位对本项目的设想，对项目的背景及必要性进行分析；建设场址及建设条件的考察；项目建设规模及建设方案进行论证；项目周围环境及周围环境对项目的影响分析；项目实施方案计划及进度进行安排；投资估算、资金来源及社会效益等方面进行综合论证。

第二章项目建设必要性

2.1 项目建设有利条件

本项目为商住综合项目，定位为“主题商业+多层住宅”的发展模式。

项目主要特点：

1、地块环境优美、交通便利，各项市政设施及配套设施完善，随着城市的发展，本项目地块及其项目将逐步增值。

2、项目地块临街面较长，适合于商业地产项目的开发。

3、土地规划为商住用地，土地年限较长，可形成独特卖点。

4、地块无明显高低落差，地形规则，有利于项目开发。

5、项目位于镇中心地带，人流量大，商业价值较高。

6、项目成功开发后对附近商圈的形成有极大的推动和促进作用，将大幅度提升周边物业价值。

7、项目的发展，将成为近两年**镇房地产的热点项目，因本项目地域特点及主题行业的特殊性，势必在**赢造空前的销售推广气氛，以商铺推广销售为核心，进行主题行业概念和投资概念的传播。

2.2 项目建设意义

2.2.1 关于城市发展的意义

随着城市经济的发展，**镇的商业格局已经初现雏形，形成了以中街和步行街为核心商圈向周边辐射的商业格局。中街地理位置优越，是**镇的中心区域。此商圈的成型与发展有着得天独厚的基础，紧邻火车站，学校、医院、居民区分散于四周，形成了强大的商业发展资源。**商业大厦项目的建成，更树立了**镇的现代化商业中心形象，增强了此区域在全镇商圈中的竞争力。

2.2.2 关于社会综合效益的意义

本项目的落成，将进一步美化城市的形象，提升城市形象，解决附近经营环境较差和交通消防隐患的问题，真正成为**镇行业整合、房地产市场发展的“地标性”物业，并为社会提供了众多的就业机会，也将极大的影响和带动周边街区的商业发展，推动和促进此商圈的形成，带动城市发展。

第三章建设条件与项目选址

3.1 项目区自然与社会环境

3.1.1 区位概况

**镇隶属**省凤城市，是国家小城镇建设重点镇，**省首批中心镇。地处辽东半岛内陆边缘，北与钢都本溪市接壤，是**市辖区的北大门。镇辖区山丘居多，属温带湿润性季风气候，全年无霜期 160天，最高气温34.9度，最低气温－32度，年均气温8度。资源丰富，气候宜人，自然风光优美。辖区交通干线四通发达，沈丹铁路、沈丹公路、沈丹高速公路（有出入口）南北贯通，张庄公路东西横接。距凤城市56公里、**市110公里、**机场125公里、**港口140公里，距沈阳市170公里、桃仙机场160公里。镇区总面积178平方公里，下辖9个建制村，57个村民组，3个社区，65个居民组。户籍人口3万人，生活人口近4万人。是凤城市北部地区经济、文化中心，国家名胜风景区，以商贸服务业和矿产品深加工为主导产业，年产值达292710万元。

3.1.2 经济发展

**镇辖区农村各业兴旺，共有耕地2.18万亩、林地16.8万亩，森林覆盖率70%，其中有红松林2.7万亩，大黑山村被确定为**省生态示范村。各村坚持以市场为导向,因地制宜,大力发展农副业生产，现已形成了几村一品、一村一品或几品的经济板块。

其中大黑山村、小黑山村、曾家村林下菌药和林蛙较多。

林家台村、小黑山村、大甸子村肉食鸡养殖较多。

**村、老堡村、北张家村保护地蔬菜生产较多，林家台村、二道坊村果树栽培较多，小黑山村正在建设林果基地。**镇镇内工业基础雄厚，其中铸造业、研磨配件业在省内起步较早，发展较快，生产工艺比较先进，产业工人技术熟练，产品在**省有很高的知名度。镇政府坚持以项目为中心，大力发展地方工业，现已形成以矿产品加工、医药、化工、建材为主的四大主导产业，以食品加工、仓储、物流为主的三大接续产业。现有企业1634家，其中骨干企业11家，硼砂、硼酸、硼镁肥等产品已通过国际质量体系认证。

3.2 项目建设的有利条件

3.2.1 建设地址

本工程位于**省**市**镇**商务酒店，双龙饭店金，璐饭店及周边区

域，东临火车站，西邻中街，北邻供销商场，南邻邮局及步行街。

3.2.2 建设条件

该地区常年主导风向为西风，夏季主要风向为西南风，冬季主要风向为西北风。

电力、电讯：接入本项目

给排水：管道铺设到位

大型汽车站：紧邻客运站

购物场所：**大市场

娱乐场所：500米范围内无大型娱乐休闲运动场所

医疗卫生：项目北300米远即为镇人民医院

教育文化：临近**中心小学，**初中，**高中

金融、邮政、电信：因项目所在地为镇中心，各方面均配套齐全。

综上所述，该工程拟建地址能满足建设的要求。

第四章住宅市场研究

4.1 住宅开发模式分析与比较

发展商的开发模式：

1、针对矿工等中低收入家庭以小房型分割出售

2、以中等家庭收入为主的标准型进行出售

3、以多家庭成员为主的较大户型进行出售

由于本项目地段属于高档繁华地段，为了尽快完成销售任务，本项目销售针对中等收入和高收入家庭，开发以中等户型为主，大户型住宅为辅。

4.2 房地产市场分析

4.2.1 需求分析

经初步估算，近年来，**镇中等以上户型的住宅热卖，从最早的林场家属楼，电业家属楼到现在的亿林小区等小区，很快被市场吸纳，很好地印证了市场上对中等以上户型住宅的强劲需求。**镇商品住宅购买力如下：一是城市棚户区改造的拆迁户；二是需改善居住条件的拥挤户；三是自然增长人口；四是流动人口（包括外区县工作的干部、职工、教师以及置业、

子女教育等）。

4.2.2 供给分析

2011年至2014年，**市房地产开发投资呈上升趋势，但中、高档住宅销售稳步增长，2010年至2014年年均增长10%以上。本工程定位于镇中心区繁华地段，配套功能完善，建有商业载体，属于高品质小区，销售定位准确。

4.2.3 房地产价格走势分析

本小区定位于中高档楼盘，价格定位于3000元/m2—3500元/m2之间。主要考虑以下因素：

1、风景优美，服务设施完善，通行便利，周边生活设施配套齐全可以吸引高端人士入住。

2、镇心区可以出让的地块越来越少，供给量不足。

开发模式相关影响因素分析

4.3 总体发展模式

本项目位于市中心的繁华地段，可以发展成多种户型相结合，面积大小合理，功能分区明确、价格定位合理的人性化住宅。

4.4 户型规划与配比

开发商可以利用其有利之处发掘其卖点。比如，其户型方正，中间无

梁无柱，可以设计成大开间格局，住户可以根据自己的喜好来分隔房间。

户型面积大小要控制得当，例如两室一厅的面积控制在80-90平方米之间，三室一厅控制在90-110平方米左右。

户型面积及配比之初步设想：

4.4.1 目标客户定位

1、政企员工

该部分客源为本案重点争夺的客源，有一定的经济收入，年龄在30-45岁之间，因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度。

2、中心客源

该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。

3、私营业主

在**镇经商，很有可能是购置本案商铺的客户，主要追求工作方便。