杭州房地产市场分析

（一）2015年杭州市房地产市场整体分析

2015年可谓是杭州楼市的“丰收年”。自2015年2月以来，一系列利好楼市的政策相继出台：央行连续宣布降准降息、两会释放出利好房地产市场的信息、公积金政策也做出相应的调整、特别是3.30日，再出重磅新政，公积金首套住房首付比例下调到20%，商贷首套房最低为25%、营业税免征期限由5年缩减至2年。利好政策的连续释放，促使杭州房地产市场异常火爆。这一年，杭州楼市成交创下天量，多个热门板块出现“地王”，多家房企销售额创下新高，购房者心态也逐渐显示逆转。

2015年全年杭州市区商品房成交高达12.8万套，总面积1331.8万平方米、总金额高达2155.1亿元。

经统计，与去年杭州市商品房成交量相比增加了3万6千多套，上涨了39.35个百分点。更值得一提的是，2015年的成交数据全面刷新了杭州楼市的历史记录，创几年来历史新高。

图1 2011-2015年杭州市商品房成交量及同比增长率

毫无疑问，2015年是杭州楼市的“收获年”。从4月份起到12月份杭州楼市连续9个月每月新房的成交量均超过万套。

图2 2015年1-12月份商品房成交量

成交结构方面，刚需群体仍然是市场主体，成交占比过半。这部分产品因为面积小总价低受到市场的青睐，表现特征为价格敏感；改善群体需求在“330”政策实施后大量爆发，成交比例明显上升。

从市场区域来看，2015年杭州市住宅市场的成交以余杭区、萧山区、江干区、拱墅区为主。余杭区、萧山区占据市场主要份额，产品主要以刚需为主。下半年，改善需求大量爆发后，主城区改善楼盘成交量明显上涨，江干区、拱墅区等优质区域出现供不应求，区域分化现象日益加重。

存量方面，截至2015年12月，杭州全市商品住宅存量1085万平方米（90137套），动态去化周期11个月。改善需求得到释放，成交开始回升，一直以来居高不下的库存开始缓缓下降，商品住宅市场正在逐步迈向康复状态，但库存依旧是不可忽视的主要问题。

（二）未来杭州房地产市场发展趋势

1.政策效应递减

政策效应对于楼市的需求影响分为三个步骤：恐慌性入市——积极入市——理性入市。从14年9月限购放开，2016年延续利好态势，政策效应应对需求端刺激仍然显现在初期，所以目前为止量能持续在高位运行。随着政策效果的递减，量能也将会逐步萎缩，但绝不会出现大幅度下滑。

G20峰会前对杭州房地产市场的预期会达到最高，2016年9月峰会后预期会逐步回落。

2.主城区“一线化”，郊区“三线化”

主城区，秋石高架以西，石祥路以南进入“3万元时代”；尽管2015年杭州楼市整体价格上涨，只有17个优质板块上涨，而20余个劣质板块出现下跌，预期2016年这种分化将会更加明显。主城区的西溪蒋村、申花桥西、钱江新城和滨江等将会表现出更低的风险，而萧山随着一体化进程加快，其地域的优质性明显高于余杭，预计未来的风险主要集中在余杭的外围。