2019中国房地产上市公司研究报告

2019中国房地产上市公司

研究报告

目录

1.研究背景与目的

2.研究方法体系

2.1研究对象

2.2评价指标体系

2.3数据来源

2.4计量评价方法

3.研究结果及分析

3.1中国房地产上市公司整体发展状况分析

（1）经营规模：总资产均值增长超两成，发展逻辑逐步分化

（2）盈利能力：持续增收又增利格局，强者恒强更为显著

（3）财务稳健性：有效负债水平下降，多举措保障现金流

（4）股东回报：价值创造能力提高，经济增加值（EVA）小幅提升（5）价值管理：行业整体估值中枢下移，价值管理改善市值表现（6）投资价值：板块防御性价值凸显，优质房企值得关注

3.22019 中国房地产上市公司 TOP10 研究结果

1.研究背景与目的

中国房地产 TOP10 研究组自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来，已连续进行了十七年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司 TOP10 研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2018 年，资本市场总体保持“监管趋严、改革促稳”的主旋律，同时在政策制定和修订层面持续开放创新，为房地产上市公司实现长期稳健发展创造条件。在此背景下，房地产行业加速分化，优秀房地产上市公司精准把握资本市场改革机遇，加大热点城市深耕力度、推动产品服务创新升级适应市场变化，实现业绩的跨越增长，释放了高质量投资潜力，获得资本市场的广泛青睐。在 2019 中国房地产上市公司研究中，中国房地产 TOP10 研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着

“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的价

值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

中国房地产上市公司 TOP10 研究的目的是：

（1）客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做强做优做大；

（2）发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健等表现优异的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者当中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更快更好地发展；

（3）通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司TOP10”品牌，引领房地产行业投资的良性循环和健康发展。2.研究方法体系

2.1研究对象

（1）依法设立且公司股份于 2019 年 3 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。

（2）主营业务收入构成满足以下条件之一：（1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于 50%或所占比重虽低于 50%但比其他业务收入比重均高出 30%（源自《上市公司分类与代码》，中国证监会 2005 年 3 月颁布）；（2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入 60%以上或其收入和利润均占整体比重超过 50%，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过 50%（源自全球行业分类标准，Global Industry Classification Standard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称 GICS)。

2.2评价指标体系

在 2019 中国房地产上市公司 TOP10 研究中，中国房地产 TOP10 研究组从经营规模、财富创造能力（EV A）、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2019 中国房地产上市公司综合实力TOP10”。

1

●经营规模评价体系

TOP10 研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：

●财富创造能力（EVA）评价体系

TOP10 研究组沿用了 2003-2018 年连续使用的财富创造能力EVA（Economic Value Added）评价理论和方法，再次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA 评价：

2019中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）评价体系

●投资价值评价体系

本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企

业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：

2019中国房地产上市公司投资价值评价体系

●财务稳健性评价体系

流动性风险（liquidity risk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：

2

公司治理评价体系2019中国房地产上市公司财务稳健性评价体系

研究组在充分借鉴国内外专家学者以及相关公司治理绩效评价研究的基础上，结合我国现实性的公司治理研究环境，实施量化指标分析评估，全面客观的评价上市公司的治理水平。指标体系如下：

2019中国房地产上市公司治理评价指标体系

2.3数据来源

a)中国房地产指数系统（CREIS）数据库；

b)房地产上市公司对外公布的信息（包括公司年报、公告、公司网站公布的信息和对外派发的资料）；

c)有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等）的公开数据；

d)2016、2017、2018 中国房地产上市公司研究收集的企业数据资料；

e)2016、2017、2018、2019 中国房地产百强企业研究收集的企业数据资料；

2.4计量评价方法

研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（Factor Analysis）的方法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。

设x

1 ,

x

2

,…, x

p

是初始变量，

F

1 ，…，

F

m 表示因子变量，使用统计软件 SPSS 可以计算出每个研究对象的各个因子的得

分，然后计算出因子综合得分：

A(

1F

1

...

m

F

m

)/

i ，i1,...,m

其中表示各个因子变量的方差贡献率。

3