公司风险管理方案

厦门建业大厦有限公司风险管理方案

第一章总则

第一条根据建银实业发[2011]130号文《关于加强风险管理体系建设和建立重点风险事故报告制度的通知》精神制定本方案。

第二条制定本方案的目的是为了提高公司在经营过程中的风险管理水平和风险防控能力，保障公司依法、合规经营。

第三条本方案适应公司范围内所有与风险管理有关的人和事。

第二章风险分析

第四条物业服务风险。

（一）风险内容：物业日常管理风险、设施设备管理风险、物业服务过程的收费风险、人力成本风险、市场竞争风险。

（二）引发风险的因素：

1. 公司目前所管辖的物业服务区域除自管物业及光大银行大厦以外都是建行家属楼，大部分小区因建设工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决、维修资金的不到位等问题，而影响业主正常工作或生活。由此引发的对物业服务的争议和纠纷，若处理不当，业主将会把这些矛盾集中到物业公司身上，诱发管理风险。

2.物业服务中的代收代缴费用一直都是公司存在的风险之一。本应由相关部门自行收取的水、电等费用转嫁给物业公司代为收取，而

物业公司又没有相应的强制权限，一旦业主不缴纳，将会使物业公司面临垫付代收费用而无法收回的风险。

3. 物业服务企业是劳动密集型企业，人力费用的支出占企业总成本支出比例很高，市政府每年公布的全市最低工资标准及全市职工平均工资平均每年都在大幅上涨，导致人力成本也随之不断提高。物业企业的收入来源于物业服务费的收取，且必须遵照政府指导价，然而政府指导价却未能同步上调。这样就导致企业收入没有增加与企业经营各项成本不断上涨的矛盾日益凸显，物业管理本身就属于微利行业，支出增加而收费不变，将会给公司带来人力成本支出的风险。

4. 市场竞争风险强烈。由于物业企业规模的不断扩展，进入门槛较低，私营企业大量涌入，物业企业遍地开花，与国企相比私营企业更加灵活，管理成本相对较低，管理环节较少，同时，私营企业较敢冒风险，敢于利用政府监管力度不够或钻法律空子，挑起无序竞争，使得市场竞争风险加大，加之公司物业服务区域大部分为住宅物业，住宅物业收费遵循政府指导价，而总成本不断加大，这就导致公司缺乏足够的资金和动力来提高服务质量，将会面临物业服务市场萎缩的经营风险。

5.物业服务从业人员素质相对不高，缺乏管理经验，难以应付物业服务中复杂多变的情况，从而给公司带来了风险。

第五条财务风险。

（一）风险内容：财务人员风险、资金风险。

（二）引发风险的因素：

财务风险是公司经营管理过程中必然产物，只要公司开展经营活动，就必然存在财务风险，虽然公司在财务管理中防范机制健全，但由于受国家政策、法律法规调整、利率、汇率变动等外部环境因素、投资收益达不到预期收益造成公司损失或现金流量不足、各种不确定因素、财务人员不规范操作或道德原因的影响和制约，都会给公司财务状况带来风险。

第六条资产管理风险。

（一）风险内容：日常管理风险、处置风险、第三方占用带来的风险。

（二）引发风险的因素：

1.自有资产管理方面：主要是房屋空置风险。一是租赁合同到期后承租方拒绝迁出并拒付租金；二是租户欠租逃离需经法律程序才能清空房屋再行出租。

2.受托资产管理方面：公司受建银实业的委托，对承继中国建投的固定资产进行管理、经营、处置，由于管理的资产是中国建投承继原建行重组分立之时剥离的资产，存在各种遗留问题，情况比较复杂。资产在从建行接收到中国建投时就存在权属证书不全、资产被第三方占用、权属不清或有纠纷等等系列问题，在管理过程中容易引发风险。

第七条安全防卫风险。

（一）风险内容：业主财产被盗、火灾、车辆管理中的风险、业主人身及生命、财产在小区内及户内受到危害和损伤。

（二）引发风险的因素：

1.由于物业服务是开放式服务，服务场所主要是公共场所，人员众多，流量较大，这样给公司的消防安全、治安保卫、事故防范带来很大压力。

2.公司在开展相关业务过程中，由于自然原因、管理原因都有可能发生安全方面的事故或风险，比如车辆运行中的交通事故、物业操作人员违规操作带来的人身安全事故、违反安全及消防管理制度和措施引发的火灾或盗窃的情况等。

第八条法律法规风险。

（一）风险内容：合同风险、不规范经营风险、坏账损失风险、诉讼风险、担保风险、公司管理不规范带来的债务风险等。

（二）引发风险的因素：

公司虽已认识到法律风险对公司带来的风险隐患较大，并进行事前有效防范，但由于公司部分员工的法律意识淡薄、具体行为不规范、未遵守法律规定，违反合同约定、公司规定、明知故犯等行为，会对公司造成法律风险的发生。

第九条劳动用工风险。

（一）风险内容：解除劳动合同的经济补偿、要求签订无固定期限劳动合同、意外伤害、工伤、员工违规操作、人员流失等。

（二）引发风险的因素：

《劳动合同法》颁布实施后，对公司在人力资源方面带来的风险较多、较大。众所周知，物业服务企业的员工整体面临着人员素质低、年龄大、学历低、人员流动性强等普遍现象。劳动合同用工风险表现

形式多样化，给公司带来的影响也比较大。公司任何不遵守法律的行为都有可能给带来劳动纠纷，都有可能给公司造成不良影响。加之公司属于微利行业，激励机制与其它行业不可比性造成人才流失，引发法律风险。

第十条声誉风险。

（一）风险内容：不实报道、负面影响、业主评价、行业主管机关处罚。

（二）引发风险的因素：

公司在经营活动过程中经营管理行为或其他外部事件，导致利益相关方或社会公众对公司品牌和声誉形成负面的评价影响。

第三章应急机构组织与职责

第十一条组织机构的设立。公司成立风险防控管理领导小组，组长：叶贻城；副组长：林国华；组员：各部门一把手、财务负责人及维序队队长。

公司风险管理领导小组办公室设在综合部，由综合部经理负责日常事务管理。

第十二条公司风险管理领导小组的职责是：负责公司风险防控工作的领导和管理，制定公司风险防控方案和措施，监督公司下属各部门贯彻落实和开展风险防控工作，确保公司风险防控工作的顺利开展。

公司下属各部门负责贯彻落实各自部门的风险防控工作，一把手

为第一责任人。

第四章风险防范措施

第十三条物业风险防范措施。

（一）树立风险意识，是公司化解潜在经营风险的前提。物业服务发展至今，已不再是清洁工扫地，秩序维护员巡查楼，管理员收费那么简单，那么风平浪静了。随着行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业服务的深度和广度都发生了巨大的变化。但在目前情况下，人们对物业管理的认识产生了误解，业主把物业管理公司当成了小区的“政府”，凡事都找物业公司解决，物业公司解决不好，业主就以不交物业费相威胁，出了事故就向物业公司索赔。因此，公司在日常的经营服务过程中，建立规范的服务和工作程序，从制度上来规范风险的避免或降低风险的程度，如做好《业主手册》和《管理规约》制作、发放工作，在《管理规约》中就公共部位的使用以及高空抛物、装修管理规定等都明确，对物业的安全隐患要建立及时的报告制度、处置制度、服务工作的原始记录制度等，将风险尽可能的规避。

（二）谨慎承诺，避免物业合同风险。《物业管理条例》规定物业管理应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，物业管理未能履行服务合同的约定，导致业主人身财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。对合同约定之外的行为而使业主受到损害的，物业管理则不应承担额外的责任。公司定期在小区宣传栏中宣传物业管理条例，利用一切条件和机会，广泛的耐心向业主们宣传《条例》精神，

使《条例》精神深入人心，家喻户晓，同时要求项目管理员在与业主的日常沟通中，也尽可能多的宣传这方面的知识。

（三）完善管理，防范各类安全事故。各类事故的发生，究其原因总是与管理制度、工作职责、管理流程不落实或落实不到位有直接的关系，如巡逻不到位、记录不完整、故障或安全隐患未及时排除、未按职责要求履行等，一旦有事故发生，这些常常成为法律诉讼的焦点，为防范各类安全事故，公司将强化全体员工的责任意识放在首位，定期不定期对全体员工进行培训学习，同时建立完善的管理制度与管理流程，严格的贯彻予以落实。并根据公司的发展需求不断地完善各项管理制度及流程，为各项服务的开展提供有效、充分、可靠而有力的保证。

（四）制定详尽的风险保护措施，规范公司各类通知、函件等与相关方的往来文件的发送，必须经过严格的审核后方可出具，严格履行合同审核、签约、履行等手续，以从源头上防范风险。

（五）对各种可能发生的突发事件，编制完善而有效的紧急预案，定期进行实战演练，通过现场演练，判断分析各岗位员工应急处理能力，根据演习结果的有效分析，制定详细的解决与应对措施，对不符合流程进行修订，做好应急处理准备，尽可能通过各种措施的执行降低公司风险。

第十四条财务风险防范措施

（一）公司通过编制现金流量预算和完善财务指标分析体系等多种措施，建立长短期结合的财务风险预警系统；通过动态跟踪监测和

定时定点监控，对公司经营管理活动中各项潜在风险进行实时监控，发现财务或经营指标存在某种异常情况及时采取应变措施，避免或减少风险损失。

（二）公司通过月度快报分析、季度公司经济运行分析以及年度决算、审计报告等方法，完善公司财务风险分析制度；定期开展公司财务风险测评和咨询活动，充分发挥社会中介机构在财务风险监督防控中的积极作用。

（三）公司突出现金、往来、担保等关键风险点，加强财务管理各环节和资金运动全过程的风险评估，通过建立财务风险评估模型等技术方法，对公司财务风险进行定性和定量化测评，分析和判断公司面临的风险和程度，及时研究和制定最佳风险管理方案，将风险控制在可控范围。

（四）建立有效的财务风险防范机制，建立健全公司内部控制机构，强化内部审计监督职能。公司财务部搭建一套完善的财务管理制度，从财务人员的选聘、财务工作流程、费用报销、账薄管理、档案管理等都有明确规定，使工作规范化。同时设立内部审计岗位，定期不定期对财务部工作进行检查，强化风险意识，提出风险点，有效进行事前预防财务风险。

（五）利用定期的专业知识培训和财务部门工作例会制度，对财务管理人员进行定期不定期财务管理知识和风险防范意识的培训。

第十五条资产管理风险防范措施。

（一）自有资产方面：一是使用的《房屋出租合同》条款必须经

过律师审阅，使用格式合同，预防条款内容风险；二是及时追收租金，防止欠租期过长，欠费过多；三是对租户的经营状况进行侧面跟踪了解，掌握租户的租赁动态以便于采取预防性措施；四是加强相关法律法规的研究，以便于对欠租户采用相应的行之有效的法律措施。

（二）受托资产方面：

1.根据受托资产的实际情况，区分对待，制定详细的规划，确保资产的日常经营管理的正常运作。

2.在受托资产经营过程中，注重对合同履行过程中的监督检查，要求各业务经办部门要对房屋承租户做到详尽的资质调查和资质证书的查验制度，确保合同签订时的风险防范，在履行过程中严格跟进，严格根据《房屋出租合同》的约定及时收取相关费用，避免合同费用收缴风险。

3. 制定对经营类资产的日常检查和巡查制度，排查承租户违反《房屋出租合同》约定改变使用用途、在承租资产内进行违法活动、违反《消防法》法规等对承租资产造成风险隐患，及时发现问题，消除隐患。

4.对于权属不清、房产证与土地证不全、第三方占用等资产，严格要求资产管理人员核对每项资产情况，搜集、整理、保存资产有关权利凭证，进行法律可行性论证，上报中国建投、建银实业公司后通过法律程序主张权利，避免资产流失风险或因第三方占用带来的风险。

第十六条安全风险防范措施。

（一）按照“统一领导、综合协调，分级监管、全员参与”的原则，进一步明确公司各部门在安全生产方面的职责，完善安全生产责任体系，强化以第一责任人为核心的安全生产领导责任制，签订《安全生产责任目标书》，坚决杜绝重大、特大安全责任事故，确保公司健康发展。

（二）在公司各级人员中树立安全第一的防范意识，建立健全各项安全方面的规章制度，针对公司容易发生安全事故的业务板块制定了相应的安全防范制度，做到有章可依、有章可循。

（三）加强对安全防范工作的检查，及时排除各种隐患。定期不定期对公司所管辖的物业服务小区内的公共设施设备、共用部位进行安全检查，及时发现问题，消除隐患，尤其是在消防安全、人员方面应特别重视。

（四）加强各种安全防范的宣传工作，提高全员的安全防范意识。

（五）制定各类安全事故紧急预案，定期不定期对预案进行演练，做到虽不能完全排除事故发生，但要对事故发生后将损失降到最低程度。

第十七条法律风险防范措施。

（一）完善公司风险防范管理工作机制，建立健全法律风险相关规章制度。

（二）坚持依法经营，稳健经营原则，注重事前防范，事后总结，降低经营风险。

（三）成立风险紧急处置小组，制定各种应急预案，出现法律问

题后及时处理，有效避免因处理不及时带来的不必要的损失。

（四）建立和优化法律风险控制的制度和流程，为风险防范提供有利的内部法律环境。

（五）加强对员工的风险意识培训，全面提高公司各级人员的法律风险防范意识。

第十八条劳动用工风险防范措施。

（一）规范员工招聘流程，设计详细的录用条件。需要招聘员工时，由各部门提出人力需求计划申请，经批准后，由综合部人力资源部门统一对外发布招聘信息统一招聘。

（二）建立完善的劳动用工管理制度，按照《劳动合同法》的有关规定制定《员工劳动合同管理办法》，依法依规进行管理（三）针对员工劳动合同解除、终止带来的经济补偿，我公司及时与员工签订书面《解除、终止劳动合同协议书》，约定双方权利义务，避免因未按法律规定进行补偿引发的双倍惩罚性补偿。

第十九条声誉风险防范措施。

公司针对声誉风险方面从源头上做起，在公司对外宣传上统一口径、避免由于部分公司员工对公司制度、政策的理解偏差，从而在对外媒体上、业主、客户做出不利公司的解释或宣传，给公司形象或品牌造成损失。

第五章报警程序

第二十条报警依照下列程序进行。

（一）风险事故实际发生或有可能发生，各业务部门依据风险事故发生或可能发生的类别、危害程度的级别和对事故发生结果的评价，初步确定风险事故的类别、评估危害与潜在的风险及事故造成或可能造成的规模。

（二）各业务部门根据对风险事故发生或可能发生危害评价的结果及时向公司风险事故应急处置领导小组汇报。

（三）根据风险事故的类别及发生或最大可能发生的危害评价结果，向政府相关部门报告。

（四）向政府有关应急救援部门请求支援。

第六章应急响应

第二十一条风险事故应急处置领导小组根据风险事故的类别、对事故危害结果的评价等因素决定是否启动应急预案；如决定启动紧急预案，风险事故应急处置领导小组通讯联络人应及时通知各专业小组启动紧急预案。

第二十二条各责任部门（管理处）根据风险事故应急处置领导小组的决定启动紧急预案。

第二十三条各相关人员根据各自职责，全面执行紧急预案。

第二十四条如风险事故为盗窃、抢劫、火灾等突发事件，各专业小组依据紧急预案合理分配工作，优先转移人员、重要物品、现金，同时拨打相关报警电话。

第七章事件后续处理程序

第二十五条物业风险后续处理策略。

（一）对物业业务提高保险意识，适当进行风险转移。购买保险是一种非常有效的转移风险的手段，通过保险可以将自身面临的风险很大程度上转移给保险公司。

（二）提高员工对潜在风险的警觉，在公司内部加强风险管理知识的宣传普及和员工的培训工作，让员工从意识上提高对风险的防范与警觉，真正将这种意识贯彻落实到实际工作中。

（三）继续完善建立规范的风险管理体系，搭建起一套科学而标准的风险控制体系，通过风险控制程序和处理流程的完善，将风险管理的目标及具体措施落实到每个岗位、每个实际操作流程中，定期检查并根据实际情况进行必要的调整，以达到持续改进的目的。

第二十六条财务风险后续处理策略

（一）公司定期组织进行财务风险测评，并将形成的风险评估报告及时报告董事会、监事会及高管层，出现重大财务风险或形成财务危机的，应当同时报告建银实业。

（二）建立公司财务预警系统，加强财务现金预算管理。针对公司经营内容，预测公司未来现金收支状况，建立流动式现金流量监控体系，防范现金流量带来的风险。

（三）完善财务风险管理制度建设，注重员工风险意识的培训，防范员工违规操作和道德风险。

第二十七条资产管理后续处理策略。

（一）制定公司资产管理风险事故紧急预案，对预案进行演练，使其具有实际操作性和预防性。

（二）根据资产性质和类别，制定风险识别、分析、评价制度，完善风险防范流程。

（三）对存在或有较大可能发生风险隐患的资产，资产管理员要定期不定期加大对资产的巡查、检查，及时逐级上报，并采取积极方法保护资产安全和预防风险发生。

（四）对管理、处置过程中的漏洞和缺失事项及时修正补漏，完善资产管理制度。

第二十八条安全管理后续处理策略。

（一）强化安全防范意识，将安全责任落实到每一个具体部门、员工，树立第一把手为第一安全责任人。

（二）按照公司安全管理相关规章制度以及有关安全规范、操作规程的要求，重点在公司各部门通过对自然环境、项目管理、人员行为等因素进行辨识、分析、评价危险有害因素，形成包括各类重大危险源的清单，制定公司安全管理计划和方案。

（三）全面落实安全管理计划和方案的执行，通过对计划和方案的具体执行，检查方案中的控制措施是否满足公司安全管理需要，并对不符合或不能适应公司安全管理规定的方面进行改进。

（四）针对已发生的安全方面事故，总结经验、检查漏洞，在管理规定上和紧急预案方案上完善，预防同类事故的再次发生。

第二十九条法律预防后续处理策略。

（一）继续强化法律风险意识，完善法律工作体系，健全公司法律制度建设，建立以“事前防范事中控制为主，事后补救为辅”的管理制度。

（二）对法律风险管理进行必要的调整，制定切合实际的法律风险管理战略，全面提高公司管理层和全体员工的法律意识和依法治理公司的能力。加大对需要公司授权的行为的治理，明确公司各部门、各岗位在风险管理中的职责和作用，将风险管理纳入到各项管理流程，形成系统化的制度体系。

（三）完善现有法律风险防范机制。根据公司业务发展，在公司风险防范机制运行的基础上，总结经验，再接再厉，不断调整公司的制度、流程、表格和文本，即公司法律风险防范体系，以适应和满足公司所面临的新的形势。

第三十条劳动用工风险后续处理策略

（一）加大劳动合同的日常管理。对有可能违反劳动合同行为给公司带来风险隐患的，及时予以排除。

（二）对部分用工关系进行劳务外包，分散用工风险。

（三）加强公司工会组织的作用，在涉及员工切身利益的问题上，应当与工会或者职工代表平等协商确定。

第三十一条声誉风险后续处理策略。

（一）改变原有的被动地处理已经出现的声誉威胁管理模式，要从事前风险防范入手。

（二）从业主、客户最关心、反映最强烈等突出问题入手，防范、

化解声誉风险，不断提高公司在业主、客户心中的社会满意度和品牌形象。

（三）严格执行公司关于声誉风险的规章制度。

第八章附则

第三十二条综合部是公司风险管理工作主管部门，全面统筹负责公司风险管理工作。

第三十三条综合部负责检查督促和指导各部门开展风险管理工作。

第三十四条本风险管理方案自公布之日起实施并由综合部负责解释和修订。

厦门建业大厦有限公司

２０１１年１２月８日