郑州房地产分析

郑州房地产分析

前言

衣，食，住，行关乎国计民生。尤其是“住”更是困扰中国人的一个头等大事。特别是在目前房价奇高的情况下，一套住房可能困扰了一个个家庭，或者一个个将要成型的家庭。并且，在目前的户籍制度下，外来人口迫切需要一套房子来安置自己的户籍。作为我们大学生，不远也将面对房子的问题。而郑州作为河南省省会，人口数百万的大型城市，无数人在这座城市里奋斗，生活。房地产行业对很多人人都有着重要的影响。本文通过房地产行业，国家政策等方面，对郑州房地产的发展与未来做一个简单的探究。

一从十二五规划看房地产发展

2011年是十二五规划的开局之年。在中国五年规划是影响整个国家经济发展的重要政策信息。二房地产行业作为关系到国计民生的巨无霸产业。研究十二五规划对于分析房地产行业具有极为重要的作用。同样研究郑州一地的房地产行业，更加离不开对规划的研读分析，离不开对国家政策的理解和把握。

从十二五规划中我们可以明晰党和国家对“民生”的高度关注；体会到党和国家通过宏观调控使房价回到合理水平的信心和决心。《规划》明确地指明了我国房地产业在未来一定时期内的发展方向；同时指出，未来五年是房地产业发展的关键时期，能否解决好广大中低收入家庭的住房问题，直接关系到全面小康社会目标能否如期实现。

（一）针对房地产行业发展和宏观调控的政策趋势

《规划》明确提出：要加强土地、财税、金融政策调节，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求。要把住房作为基本居住需求来对待，要重点解决广大无房户和住房困难户的问题，要避免把住房作为投资产品的发展

趋势。

因此，中央政府下一步的调控重点，依然是满足广大城镇居民基本居住需求为主，税收和金融政策的调整继续向鼓励第一套住房和改善型住房需求转变，如在税收调节上，分类指导，并加大对多套房以及奢侈性豪宅的调控力度。

（二）针对住房保障问题的政策趋势

《规划》强调要加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，发展公共租赁住房，增加中低收入居民住房供给。

未来几年，不仅中央政府会更加重视住房保障的投入，重视法律法规体系的完善，也会要求地方政府紧抓住房保障不放松，继续强化责任目标制、一票否决制。住房市场化与住房保障同步推进，政府着重抓好住房保障，这是未来五年房地产业发展的重中之重。

同时，《规划》也进一步明确了住房保障的方式和重点，从“以售为主”，转变为“以租为主”，重点解决居住问题而不是产权问题，以保证住房保障事业的可持续性，也有利于建立公平公正的住房保障供应体系，避免在住房保障中出现投资机会或腐败问题倾向。

（三）针对房地产市场存在的一系列问题的政策趋势

《规划》指出：要加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展。根据这一系列要求，中央政府在未来几年，将着重做好以下两方面的工作：

1、继续重点规范房地产市场秩序。

打击捂盘惜售、囤地、哄抬房价、虚假宣传等过去长期得不到根除的问题；要建立一个公开公平的交易市场信息平台，确保商品房市场有效畅通供应；通过增加释放开发商手中的存量土地、囤积的房源，加大住房供应总量，缓解供需矛盾，以实现房地产业平稳健康发展的目标。

2、抑制投机需求。

重点将在金融税收上加大非自住和改善需要的调节力度，比如在重点地区，强化停止对多套住房的人群再发放贷款，甚至停止这部分人群再购新房等政策，抑制投资投机行为。

中国的房地产市场需要由一个投资性的市场转变为消费性的市场，杜绝投机炒作行为，回归住房的消费属性，这样才能让房价真正回归理性。政府需要在制

度建设上解决这一根本性的问题，才能让房地产行业回到健康发展的轨道上来。

（四）2011年中国房地产发展的趋势

通过对规划的研读，我们不难看出国家对房地产发展方式转变的较强的要求，同时明确了房地产产业是为中国经济服务的，房子是给老百姓这样广大住房需求者使用的，绑架似的房地产发展会发生巨大转变。

现在中国的房地产业已经成为诸多经济矛盾的汇集点，因此，2011年的房地产调控肯定将在整个宏观调控的总体背景下继续深入进行。我认为2011年房地产业的发展重点和趋势主要表现为：以住房保障为核心，加大力度规范市场，同时，继续加强宏观调控，确保房地产业的平衡健康发展。

二2011年前3季度郑州房地产市场基本情况

1．房地产开发投资情况

2011年前3季度，全市累计完成房地产开发投资650.2亿元，同比增长30.6%，比今年第1和第2季度分别回落8.5和7.8个百分点，占全市固定资产投资32.1%；其中，住宅开发投资完成440.4亿元，同比增长 18.2%。

2011年前3季度，全市商品房新开工面积1329.7万平方米，同比增长31.9%；其中，住宅新开工面积952.4万平方米，同比增长27%。

2．商品房投放情况

2011年前3季度，全市商品房投放面积为1008.51万平方米，同比下降1.77%；其中，商品住房投放面积为770.59万平方米，同比下降7.52%。市区商品房投放面积为716.55万平方米，同比下降8.49%；其中，商品住房投放面积为534.93万平方米，同比下降14.22%。

3. 商品房销售情况

2011年前3季度，全市商品房销售面积为707.59万平方米，同比下降35.84%；其中，商品住房销售面积为565.07万平方米，同比下降40.80%。全市商品房销售均价为6629元/平方米，其中商品住房销售均价为5349元/平方米。市区商品房销售面积为497.65万平方米，同比下降40.32%；其中，商品住房销售面积为377.07万平方米，同比下降46.16%。市区商品房销售均价为8024元/平方米，其中商品住房销售均价为6396元/平方米。

4．商品房累计可售情况

2011年9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，同比增长

46.26%，其中商品住房累计可售面积为382.49万平方米，同比增长48.67%。

5.二手房交易情况

2011年前3季度，全市二手房交易面积为214.18万平方米，同比下降17.14%；其中，二手住房交易面积为205.83万平方米，同比下降15.76%。全市二手房交易均价为3869元/平方米；其中，二手住房交易均价为3751元/平方米。市区二手房交易面积为148.43万平方米，同比下降21.61%；其中，二手住房交易面积为142.34万平方米，同比下降22.41%。郑州市区二手房交易均价为4816元/平方米；其中，二手住房交易均价为4671元/平方米。

6．保障性住房完成情况

截至2011年9月底，全市保障性住房已开工建设5.57万余套，开工率为102%。其中，经济适用住房新开工260.29万平方米、26891套；廉租住房新开工13.84万平方米、2858套；公共租赁住房新开工106.13万平方米、24753套，租赁筹集2269套；棚户区改造完成拆迁5.54万平方米、1154户，开工建设7.77万平方米、1214套。

三2011年第3季度郑州房地产市场运行情况

1.商品房投放情况

2011年3季度，全市商品房投放面积为402.3万平方米，同比下降8.7%；其中，商品住房投放面积为328.37万平方米，同比下降9.92%。市区商品房投放面积为279.18万平方米，同比下降16.1%；其中，商品住房投放面积为214.41万平方米，同比下降21.47%。

2.商品房销售情况

2011年3季度，全市商品房销售面积为238.46万平方米，同比下降40.99%；其中，商品住房销售面积为193.32万平方米，同比下降44.53%。全市商品房销售均价为7122元/平方米，其中商品住房销售均价为5685元/平方米。市区商品房销售面积为180.45万平方米，同比下降41.4%；其中，商品住房销售面积为138.92万平方米，同比下降46.15%。市区商品房销售均价为8338元/平方米，其中商品住房销售均价为6612元/平方米。市区商品住房的主力成交价格为6000元-7000元/平方米和7000元-8000元/平方米，其成交套数分别占商品住房总销售套数的20.09%和18.68%。

3.二手房交易情况

2011年3季度，全市二手房交易面积为78.06万平方米，同比下降19.02%；其中，二手住房交易面积为74.7万平方米，同比下降14.99%。全市二手房交易均价为4019元/平方米；其中，二手住房交易均价为3909元/平方米。市区二手房交易面积为53.55万平方米，同比下降24.56%；其中，二手住房交易面积为51.24万平方米，同比下降24.6%。郑州市区二手房交易均价为5083元/平方米；其中，二手住房交易均价为4920元/平方米。

4．房屋租赁情况

2011年3季度，市区新增非住宅租赁管理面积36.1万平方米，累计完成603.6

万平方米；新增住宅登记备案864户，累计完成48159户。2011年3季度，郑州市房屋租赁价格总体呈上升趋势。据市场调查，9月底和1月份相比，商铺租赁价格平均上涨5%，住宅租赁价格平均上涨15%。

四2011年3季度郑州房地产市场特点

1．市场销售仍呈弱势但有所提升

2011年3季度，郑州市区商品房销售面积同比降幅达到4成以上，销售弱势仍然较为明显，但环比却出现一定量的增长。郑州房地产市场销售量下降主要是受限购、限贷政策以及消费心理等因素的影响。郑州独有的区位优势和城市定位，赋有较强的辐射力和凝聚力，吸引了大量外地购房者来郑置业，一直以来外地人士是郑州购房者的主力军，所占比重较大，而严格的限购政策使外地购房者在郑的购房比例有所下降。在限贷方面，今年央行采取了加息、提高购房首付款比例、放缓贷款审批速度、对部分人群实现限贷等措施，使得按揭购房的成本加大，抑制了部分依靠按揭购房的投资者和刚性需求者的购房热情。另一方面，由于郑州前两年房地产市场销售增幅过快，部分消费者出现了抢购等非理性购房行为，提前透支了部分需求。与此同时，近几个月郑州房价开始出现松动迹象，消费者的观望情绪渐浓，存在期盼房价下降的心理，一定程度上形成了部分消费者的持币待购。

2．县域房地产投放强劲

随着郑州都市区建设的逐步实施，郑州市区部分房地产企业进入县（市），带动了县域房地产的发展。数据显示，2011年3季度，郑州各县（市）商品房投放量达到123.12万平方米，同比增长14.13%，高出全市增幅22.83个百分点，

环比增长35.74%，高出全市增幅25个百分点，占到全市商品房投放总量的30.6%，较去年同期提高6.12个百分点，县域房地产正成为郑州房地产业未来的增长点。

3．商品住房供应结构更趋合理

2011年3季度，郑州市区商品住房投放面积环比增长9.44%，市场供应较为充足。从商品住房的供应结构上看，90平方米以下商品住房共计投放15058套，占到3季度商品住房投放总套数的64.45%，较前6个月提高7.23个百分点；其中，60-90平方米的商品住房投放占比较前6个月提高12.51个百分点，60平方米以下的商品住房占比降低5.28个百分点。可以看出，在限购、限贷宏观调控政策下，开发商根据市场变化，适时调整产品结构，减少了以投资性需求为主要对象的小户型投放量，增加了更适合刚性需求的中等户型的开发量。

4．商品住房价格出现松动

2011年3季度，郑州市区商品住房各月的销售均价分别为6676元/平方米、6623元/平方米和6549元/平方米，呈现小幅下探的态势。从各媒体透露的信息也可以看到，一些开发商正在采取适宜灵活的营销策略，通过各种“明送暗降”活动进行促销，而开发企业在项目定价上也十分谨慎，新投放市场的项目大都采取“低价入市”的策略，商品住房价格表现出松动的迹象。

5．非住宅销售出现萎缩

自2010年4月“新国十条”出台后，郑州的非住宅市场便出现价涨量增的旺势，但今年5月份之后，随着限贷政策的深化，郑州非住宅市场销量开始出现萎缩。3季度，非住宅销售面积为41.53万平方米，同比下降16.91%，环比下降17.14%。价格方面，除7月份外，今年2月份之后的非住宅销售均价基本在13000元/平方米上下波动。同时，受销售渐弱的影响，3季度市区非住宅投放量为64.77万平方米，较2季度下降15.53%，投放规模有所缩减，非住宅在商品房投放总量的占比也由2季度的28.13%减少至23.2%。

6．商品房存量持续增加

供应增加而销售减弱，使郑州市区商品房存量不断加大。9月底，市区商品房累计可售面积为621.59万平方米，较去年年底增加251.2万平方米，增幅为67.82%，其中商品住房可售面积为382.49万平方米，较去年年底增加165.19万平方米，增幅为76.02%，再创今年以来的新高。按照今年前9个月的销售面积

均值计算，目前的库存商品房可售11个月，商品住房可售9个月。从库存结构看，非住宅的累计可售面积达到239.1万平方米，占到库存量的38.47%，远高于24.23%的销售占比。商品住房方面，60平方米以下的商品住房累计可售套数达到15688套，占到商品住房可售套数的30.96%，库存量较大，开发企业仍需进一步调整产品结构，满足市场需求。

7．高性价比产品去化良好

限购限贷政策后，投资者及购买者减少，一些拥有购买资格的人更加注重实惠和性价比，一些城市高附加值的产品成为了市场销售的主流。数据显示，2011年3季度，商品住房销售面积排行前30名的楼盘共计销售81.78万平方米，占到季度商品住房销售总量的58.87%，平均销售价格为6299元/平方米，较全市商品住房销售均价低313元/平方米。美景鸿城、鑫苑逸品香山、远大理想城、二七万达广场等一批高性价比的楼盘在市场销售弱势的情况下仍保持着良好的销售业绩。

8．二手房成交有所反复

近几个月是学区房交易的旺季，7、8月份二手房成交量分别为18.47万平方米、19.66万平方米，环比分别上涨24.02%和6.45%，但随着“入学季”的结束，9月份二手房交易面积回落至15.42万平方米。郑州对二手住房实施了限购，二手住房交易受到一定程度的影响，但目前郑州房屋租赁价格上涨，多数二手房主并不急于降价销售。3季度各月二手住房的交易价格分别为4570元/平方米、4624元/平方米和4671元/平方米，表现为小幅上涨的态势，二手住房与新建商品住房的差价正日趋减少。

五郑州房地产市场走势分析及建议

短期内国家对楼市的宏观调控不会放松，房地产行业紧缩政策也难以松动，全国的房地产行业仍处在下行通道，开发商与购房者仍将呈胶着状态。同时，持续的市场低迷使开发商的资金链紧张局面加剧，且银根紧缩的情况在年底可能进一步加剧。另一方面，年底将至，为确保完成全年销售任务，已有部分开发商开始以价换量，加大促销力度，楼盘打折促销的现象将逐渐增多，范围将逐渐扩大，进而形成示范效应。

在目前的市场环境和调控形势下，建议开发企业：正确分析判断市场，了解

政策调控的连续性，努力适应市场变化，从公司具体情况出发，积极调整营销策略；做好市场细分，以刚性需求为突破口进行市场推广，调整产品结构，通过灵活适宜的销售战略寻找发展的机遇；注重企业品牌和楼盘品质的塑造，由于在调控时期仍有品质楼盘取得不俗销量，所以企业要在楼盘的品质和质量上下功夫，以期赢得客户的青睐和忠诚。

对有刚性需求购房者来说，建议：综合理性分析自身家庭状况、经济条件等，树立科学的置业观念。“买涨不买跌”并不是置业的科学观念，消费者应该更多地考虑购房时机的相对性。目前郑州房地产市场投放量较大，产品丰富，新项目陆续上市，可供选择余地大。同时受企业资金和销售任务多重因素影响，企业推盘项目价格相对稳定，性价比相对高，而且还制定了相对优惠的营销活动，因此建议购房者时刻关注市场动态，追踪楼盘营销变化，看准时机，把握好购房机会。

对政府部门来说，建议：进一步加强房地产市场和房地产企业的动态监测，建立健全房地产风险预警机制，追踪了解市场在售项目的销售动态，实时监控房地产企业的经营活动，在问题暴露时实施有效的干预，特别是对那些自有资金较为薄弱的开发企业，更要关注其资金和项目销售变化，以防止出现新的“烂尾楼”。

对我们这些刚毕业的大学生而言，依靠自己的能力根本没资格讨论买房子的问题，但是房子早晚得买，房地产又是关系到方方面面的事，很可能我们以后从事的工作就和房地产行业有着密切的关系。总而言之，房地产行业进入严冬期，保障房的提振影响有限，作为购房者，可以等待价格变动，方向明确之后再做决定。