深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法

深圳市南山区城中村(旧村)改造实施办法第一章总则

第一条为规范城中村(旧村)改造工作，进一步改善城区功能，促进城区发展，

提高居民生活质量，根据《深圳市城中村(旧村)改造暂行规定》和相关法律、法规

规定，结合南山区实际，制定本实施办法。

第二条南山区行政区域内城中村(旧村)改造的规划、建设、管理工作适用本实

施办法。

城中村(旧村)(含城市待建区域内的旧村，以下统称城中村)是指区内城市化过

程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用

地的地域范围内的建成区域。

第三条城中村改造应坚持以下原则:

(一)“政府主导”与“市场化运作”相结合;

(二)以人为本、全面协调可持续发展;

(三)规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套;

(四)统一规划、分期实施，成熟一个、改造一个，整体改造与局部改造相结合;

(五)依法、公开、透明。

第四条城中村改造采取整体拆建、局部拆建和综合整治、综合整治三种改造模式。

前款所称整体拆建是指将原城中村全部推倒重来，按城市规划重新建设;所称

局部拆建和综合整治是指对原城中村局部区域推倒重来、其他区域实施综合环境整治;所称综合整治是指对原城中村局部空间整理、建筑外观改善、市政设施完善、

公共设施配套等提升城中村的环境品质。

第五条鼓励国内外有实力的机构通过竞标独立开发或者参与开发城中村改造项目。

经区政府批准，城中村内股份合作企业可以与国内外有实力的机构合作建设所在地城中村改造项目;符合条件的，也可以独立建设所在地城中村改造项目。

第二章组织机构和职责

第六条区政府成立城中村改造工作领导小组，研究决定以下事项:

(一)审批城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;

(二)审批城中村改造计划和年度专项资金使用计划;

(三)审定城中村改造项目;(四)审定城中村改造项目的建设单位;(五)审定城中村改造其他事项。

第七条区政府城中村改造工作领导小组下设办公室，负责区政府城中村改造事务的日常工作。办公地点设在区旧改办，办公室主任由区旧改办主任担任，主要职责是:

(一)组织编制城中村改造专项规划和城中村改造详细规划;

(二)制定城中村改造计划和年度专项资金使用计划(草案);

(三)组织城中村建设项目的竞标工作，对项目建设单位进行初审;

(四)协调、监管城中村改造项目的建设实施，对拆迁安置、房产销售、优惠政策收益进行监督管理。

第八条区内各街道办事处应设立城中村改造的办事机构，配合区政府城中村改造工作的具体实施。

第三章优惠政策

第九条区政府设立城中村改造专项资金，用于扶持城中村改造，资金来源为:

(一)城中村改造地价收益;(二)区财政专项补贴;(三)从城中村收取的土地使用费;(四)其它资金来源。

第十条城中村改造专项资金通过制定年度专项资金使用计划的形式实施管理。城中村改造专项资金主要用于:

(一)政府组织编制的城中村改造规划设计文件;

(二)政府组织开展的宣传推介活动;(三)政府组织开展的测量及查丈;

(四)对以城中村股份合作企业为主实施改造的优惠:

1、政府对城中村改造项目内居住小区级以上的公共配套设施和基础设施给予

补助;

2、根据建筑类型对城中村改造项目银行贷款给予不同程度的贴息。对商贸、

办公类建筑以及工业区实行产业升级的，贴息额度不超过银行贷款利息总额的50,;对住宅类建筑，贴息额度不超过银行贷款利息总额的30,。

第十一条城中村改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价;建筑容积

率在2.5至4.5之间的部分，按现行地价标准的20,收取地价;建筑容积率超过4.5的部分，按照现行地价标准收取地价。

区政府在不违反城市规划、保证有关功能设施配套的前提下，可对个别需要适当突破上述规定的特殊项目提出具体方案，报市政府批准后执行。

第十二条城中村改造项目完成后，符合有关规定的建筑物和附着物可由建设单位取得完全产权，并可自由转让。城中村改造项目完成前，未经区城中村改造工作领导小组批准不得变更合作机构。

第四章计划管理与规划编制

第十三条城中村改造计划应根据城中村专项规划及相关城中村详细规划制定。

第十四条城中村改造计划分为中长期改造计划及年度改造计划。

中长期改造计划由区旧改办依据区城中村专项规划制定，报区城中村改造工作领导小组审议确定。年度改造计划由各街道办事处集中申报，区旧改办综合协调制定年度改造计划的预案向社会公示，公示时间不少于十五天。充分听取意见和建议

后报区城中村改造工作领导小组审议，并将审议通过的年度改造计划报市政府备案。

第十五条区旧改办于每年12月前制定年度专项资金使用计划，报区政府常务会议审定。

第十六条区旧改办组织编制区城中村改造专项规划、城中村改造详细规划，确保城中村改造统一规划、整体改造。

第十七条区旧改办依据分区规划及其它上一层次的规划组织编制南山区城中村专项规划。

城中村专项规划经区城中村改造领导小组审查同意后，报市主管部门审批，批准生效后的专项规划应向社会公示，公示时间不少于十五天。

城中村专项规划按规定程序批准后公布，作为编制各城中村详细规划的依据。

第十八条旧改办依据城中村专项规划及其它上一层次的规划组织编制区内各城中村的详细规划。

城中村详细规划草案应在改造地区公示，公示时间不少于二十天。公示后城中村详细规划经区城中村改造小组审查，报市规划主管部门办理相关审批手续。

城中村详细规划按规定程序批准后公布，作为实施城中村改造的依据，由建设单位具体实施。

第五章项目管理

第十九条城中村改造项目必须纳入区城中村改造计划，并符合城中村专项规划及相关详细规划要求。

第二十条城中村改造项目建设单位的确定方式:

(一)城中村内股份合作企业独立建设所在地城中村改造项目的，须提供不少于总投资50,的资金证明和具体的改造实施计划和方案，报区城中村改造工作领导小组批准;

(二)城中村内现有股份合作企业联合其他有实力的机构合作改造的，须提供不少于拆迁估算费用的保证金和具体的改造实施计划和方案，并提交合作机构的资信证明，报区城中村改造领导小组批准;

(三)其它机构实施城中村改造项目的，由区旧改办会同土地管理部门通过公开招标或者挂牌的方式确定城中村改造项目的建设单位;

(四)城中村内现有股份合作企业自行组织改造或者联合其他有实力的机构合作改造的，如果没有按照区政府要求及时组织实施，或者严重违反有关规定，损害公共利益时，由区政府取消其建设单位资格，通过公开招标或者挂牌的方式另行确定城中村改造项目建设单位。

第二十一条确定城中村改造项目建设单位的报审程序: (一)区旧改办对申报的城中村改造项目建设单位进行初审; (二)区旧改办将初审通过的改造项目建设单位报区城中村改造领导小组批

准;

第二十二条城中村改造项目建设单位报审须提交下列材料: (一)申请书(加盖街道办事处公章);

(二)安置补偿初步方案(包括安置方式、赔偿方式与标准等); (三)可行性研究报告(包括改造成本估算、市场分析等); (四)改造地区所在的农村集体经济组织对改造项目的意见书; (五)改造地区的村民意见(须取得2,3村民同意); (六)资金证明(不少于总投资50,，自行改造须提供); (七)改造实施计划和方案;

(八)合作建设方的资信证明(合作改造须提供); (九)保证金(不少于拆迁估算费用，合作改造须提供); (十)法律法规规定的其他文件。

第二十三条城中村改造项目建设开发须在区政府办理的相关文件: (一)区政府对城中村改造项目详细规划的批准文件; (二)区政府对城中村改造项目纳入年度改造计划的批准文件; (三)区政府对城中村改造建设单位的批准文件;

(四)改造建设单位与被拆迁户签订的拆迁补偿协议在区旧改办的备案证

明;

(五)改造建设单位与主管部门签订的《土地使用权出让合同书》; (六)区建设主管部门核发的《深圳市建设工程开工证》;

(七)区旧城改造部门核发的付清地价证明;

(八)区政府对城中村改造项目预(销)售的批准文件;

(九)法律法规规定的其他文件。

第六章拆迁补偿管理

第二十四条拆迁补偿应当由建设单位与被拆迁人依法签订拆迁补偿协议。所有城中村改造项目在进行改造前，都必须制定拆迁补偿初步方案，明确安置方式、赔偿方式与标准，并取得三分之二以上被拆迁人的同意，同时报区旧改办备案。

第二十五条城中村改造的拆迁安置补偿实行货币补偿为主，主要采取产权置换和货币补偿二者结合的方式。产权置换给村内居民的住宅面积原则上不超过每户480m2,置换剩余面积部分实行货币补偿。

第七章监督管理与争议处理

第二十六条城中村改造项目有下列情况的，由区旧改办责令改进;情况严重的，由主管部门取消其建设单位资格，并按有关法律、法规追究相应责任。

(一)经批准的合作改造项目超过一年未开始实施的;

(二)变更合作机构未报区城中村改造领导小组批准的;

(三)不按规定使用优惠政策收益的;(四)未按规定设立城中村改造办事机构的。

第二十七条城中村(旧村)改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区政府及有关部门协调处理，必要时市政府有关部门予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定依法向人民法院起诉，或者提请仲裁委员会仲裁。

第八章附则

第二十八条本实施办法由南山区旧城改造办公室负责解释。

第二十九条本实施办法自二??五年四月五日起施行。深圳市南山区人民政府二??五年四月五日发布