物业公司工程部作业指导书

物业公司工程部作业指导

书

Last revision date: 13 December 2020.

一、工程部管理组织机构和岗位设置要求

（一）组织机构：

1 ① ② ③ 负责编制设备运行及维护保养计划。

2、维修班长

① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。

② 负责维修工的考勤及考核。

③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。

3、运行技工

① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。

② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

③服从运行班长的工作安排。

④使用文明用语，礼貌待人。

4、维修技工

①执行维修作业标准，完成本职工作。

②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。

③服从维修班长的工作安排。

④使用文明用语，礼貌待人。

二、工程部质量目标

体系文件科学规范、健全适用；各项管理工作符合质量/环境/职业健康安全体系要求；资料、台帐保存完整，查找方便；持证上岗率100%；设施设备完好率98%；维修及时率100%；维修返修率低于1%；；顾客满意率98%；仓库管理，保证物业设施设备的维修保养顺利进行，保证物业保持硬件标准化的前提下，备件的费用开支所占资金最少，备件摆放有序，标识清楚；完成公司下达的维修、运行能耗指标。

工程部职责

1、负责贯彻公司质量\环境\安全方针和目标，完成体系文件管理方案规定的内容。

2、负责采取有效措施控制部门内部危险源、环境因素。

3、负责制定和实施机电设备运行的环境和危险控制管理方案。

4、负责辖区设备设施的运行、维护等管理工作。

5、负责辖区设备设施分承包方的日常管理及参与分承包合同的评审。

6、负责制定和实施辖区内建筑物及设备设施的管理制度和管理规定。

7、负责编制辖区设备、设施维修保养计划。

8、负责拟制辖区工程改造、设备更新的编制方案及预算方案。

9、负责对设备保养维修工程材料及工程款进行审核。

10、负责制定和实施机电设备的最佳运行方案和节能管理计划。

11、负责制定和实施机电设备和设施的消防管理方案。

12、负责制定和实施工程员工专业技能的培训考核和管理方案。

13、负责查验用户装修报批手续及审批装修方案、巡查、监督装修方案的实施。

14、负责制定有偿维修服务收费标准，为用户提供有偿维修服务，并根据实际情况定

期对收费标准进行调整与修改。

15、配合客户物服中心做好用户入退伙时房屋设施、设备的交验、记录工作。

16、负责辖区设备设施发生紧急事件，必须全力以赴投入抢修工作，直至恢复运行和

正常使用。

工程部主管岗位职责

1、负责贯彻执行物业物服中心主任布置的一切工作。

2、保证小区的所有设备（供配电设备、给排水设备、通讯空调设备、消防报警设

备）始终处于正常运行状态。

3、接受区内顾客装修计划审批，审查装修施工队资质证书，监督装修施工进度。

4、负责对本部门发生的重大事故，组织调查分析及处理工作。

5、负责审核物服中心提交的物品申购报告，报物业物服中心主任审批。

6、检查、监督运行、维修领班工作是否到位，考核每一员工的技术能力和工作态

度。

7、定期对员工进行技术培训和行为规范训练。

8、负责本部门水、电工工作技能的培训及考核计划的制定，并配合物服中心组织

实施。

9、编制周、月、年度工作计划。

10、紧急事故状态下负责组织抢救设备及人身安全。

11、协调与物业物服中心其他部门工作关系。

工程部领班岗位职责

1、负责小区管辖范围内机电设备、各种管道、顾客房内水电及公共设施等维护检修

工作的安排与实施。

2、负责变配电、发电、水泵、通讯系统、消防监控系统、机电设备日常运行，操作

维护保养的具体组织安排工作。

3、负责每日的检查工作，督促各岗位对设备、设施完好情况进行日检并填写日检记

录。

4、负责安排与检查设备房的清洁卫生工作及监督各岗位交接班人员的落实。

5、负责向工程部主管及时汇报有关机电设备存在的问题和提出可行性整改意见及建

议。

6、负责对机电设备安全及经济运行操作管理工作的落实。

7、负责维修人员的具体工作指导和协助。

8、负责安排各种井、池检查疏通清理工作及联系化粪池清运工作。

9、负责每月定期检查抄写水电表数据报工程部主管。

10、负责监督维修工人的服务质量是否符合要求，并填写维修保养服务质量检查记

录。

11、对维修保养服务质量负主要责任，同时有权向工程部主管提出自身力量与技术确

实不能解决的问题。

12、负责安排专人对电梯维修保养分包方服务质量的监督检查，及时对电梯进行管

理、检查。

13、负责贯彻执行工程部主管布置的一切工作。

维修技工岗位职责

1、负责电气动力设备、管线及动力配电箱的巡查与维修工作。

2、负责小区内强电线路、电表箱、控制开关、照明开关及各事故照明总电源控制柜

内的电气元件的检查与维修工作。

3、负责电话系统、电视系统、门禁可视对讲系统、弱电系统等线路及元器件的检查

维修工作。

4、负责生活水泵房、泳池泵房、消防水泵房、发电机房、空调机房、通风排风机

房、地下车库、消防通道、各楼层走道及室外通道、办公室等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。

5、负责排水管、排水井疏通、清理工作。

6、负责为顾客及时处理有关水电等维修方面的问题。

7、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。

8、负责配合消防中心值班人员定期对自动报警系统设备进行检查试验与维修。

9、负责对本岗位工作范围内发现的隐患进行即时处理，处理不了的上报维修领班。

10、负责每日维修工作记录的填写。

11、负责保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失损坏。

12、负责完成所管辖范围内的电气设备清洁卫生工作，负责完成领导交办的一切工

作。

运行技工岗位职责

1、熟练掌握机电设备的操作规程和技术性能及维修保养制度。

2、按照机电设备管理制度要求，每两小时巡察一次高、低压配电室及水泵房，做好

各项机电设备运行的监控、运行记录，会判断和处理一般性的故障及时采取应急措施。

3、会判断和处理机电设备发生异常一般性的故障，及时采取紧急措施，处理不了的

重大异常，及时报告工程部主管安排有关人员协助排除异常。

4、严格遵守安全技术操作规程和设备管理制度，做到三勤（勤巡视、勤检查、勤保

养），四会（会操作、会判断运行异常情况、会处理常见故障、会维修保养），确安管全运行，防止各类事故发生。

5、每班巡察一次地下车库、各栋楼梯口公共照明设施，并做好记录。

6、紧急事故（如停电、机电设备意外等）时，当值人员须在第一时间到场处理，不

能处理的通知工程部主管安排有关人员协助处理。

7、每天要对值班室、机房、配电房等工作场所清扫一次，保持室内和设备的整洁。

8、负责每月定期抄写水电表数，并同时检查水电表工作是否正常。

9、严格遵守交接班制度（交待清楚上一班工作情况和存在问题及解决方法），按要

求接班，做好上班工作，认真准确及时地做好值班原始记录，做好外来人员出入配电房登记，搞好配电房的安全保卫工作。

10、完成领导交办的一切工作。

工程部交接班制度

1、遵守物服中心的各项规章制度。

2、交班人员必须在下班前15分钟准备好交接工作，包括运行记录、维修保养记

录等质量记录的填写，交接工具材料备品等，设备及机房、值班房等的日常清洁。

3、接班人员必须在提前15分钟着装到岗，与交班人员共同检查设备运行情况、质量

记录填写情况、工具材料备品的完好或缺损情况，设备及机房、值班房等的日常清洁情况。

4、必须坚守岗位，不得串岗、脱岗、睡岗；不得聊谈与工作无关的事，不得翻阅与

工作无关的书籍、报纸、杂志等。如需离岗处理故障，应在值班室挂牌告知去向。

5、交接班人员在共同完成设备检查、质量记录检查、用品清点无异议后，交接班人

员方可签名办理交接班手续。

6、有下列情况之一的不得办理交接班，并及时向上级报告。

a)接班人员未到岗时。

b)接班人员酒后上班或其他造成的神志不清。

c)接班人员由于某种原因造成的情绪反常如情绪低落、爆燥等。

d)重要设备设施的抢修、维修工作进行中。

e)设备运行异常没有做出正确处理。

f)质量记录填写不完整或工具用品缺损。

g)没有做好设备及机房、值班房等的日常清洁。

7、质量记录

《值班及交接班记录表》 PR/GC-04-01

变配电运行值班制度

1、严格遵守交接班制度。

2、严格遵守电业安全操作规程，持证上岗，对变配电系统进行运行管理。

3、严格按照变配电运行值班作业规程对变配电系统进行巡视、检查、记录，发现故

障应立即检查处理或报告。

4、运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。

5、运行值班期间不准做私活或与工作无关的事情。

6、不准带外人进入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方

准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。

7、做好班前班后的清洁卫生工作。

供水运行值班制度

1、严格遵守交接班制度。

2、严格遵守供水卫生安全作业规程，对供水系统进行运行管理。

3、严格按供水作业规程对供水系统进行巡视检查记录，发现故障应立即处理或报

告。

4、运行值班期间不准脱岗、串岗、睡岗。

5、运行值班期间不准做私活或与工作无关的事情。

6、不准带外人入机房或值班房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批准方准

入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。

7、做好班前班后的清洁卫生工作。

工程部值班工作流程

D、值班工作流程：

交接班检查、记录检查、记录检查、记录

1、工作票制度

1、在高压电气设备或线路上工作，应填写工作票或接口头、电话命令执行；口头或

电话命令由物服中心主任或工程部主管发布，其他任何个人或部门不得直接向变配电房值班人员发布工作的口头或电话命令。

2、工作票是准许在电气或线路上工作的书面命令。工作票填写应准确、清楚，不得

涂改；工作票的有效时间，以批准的检修期限为准，到时尚未完工，应办理延期手续后方能继续工作。

3、按规定填用工作票之外的其他工作，可采用口头或电话命令，如注油、取样、测

量接地电阻、悬挂警示牌和低压带电工作等。

4、口头或电话命令必须清楚正确，值班人员应将发令人、负责人及工作任务详细记

入操作记录表中，并向发令人复述核对一遍，工作结束后，妥善保管工作票，保存期最少三个月。

2、操作票制度

1、凡在运行电气设备上进行倒闸操作，必须填写操作票，操作票是值班人员进行倒

闸操作的书面命令，是防止误操作的组织措施。操作票由工程部主管或运行班长批准执行。

2、操作票上填写的内容要明确，操作项目要按顺序填写齐全，如操作的刀闸、断路

器等,同时应填写上设备编号与控制设备名称，并与实际相符。操作票应字迹清晰、不潦草，不允许涂改。

3、实际进行操作时，应由两人进行，一人唱票与监护，另一人复诵与操作，逐项唱

票、复诵、共同核对编号与位置，取下警告牌，下令操作。操作完毕，在该操作项目栏内做好记录，并记录操作完毕时间等，全部操作完毕，该操作票方可注销，并妥善保管操作票，保存期最少三个月。

3、工作许可制度

1、电气工作开始前，必须完成工作许可手续，工作许可人即值班人员应负责审查工

作票所列安全措施是否正确完备，是否符合现场条件，并负责完成施工现场的安全措施，然后分别在工作票上签名，工作班组方可开始工作。

2、工作过程中，工作负责人和工作许可人任何一方得擅自变更安全措施，值班人员

不得变更有关检修设备的运行接线方式。

3、工程如有特殊情况需要变更时，应事先取得工作许可人的同意，变更内容应记录

在工作票中。

4、工作监护制度

1、工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施，监护人的安全技术等级应

高于操作人，监护人由运行班长担任。

2、完成工作许可手续后，工作负责人即监护人（运行班长）应向工作人员说明现场

安全措施，指明带电部位和其他注意事项，工作负责人必须始终在工作现场，对工作人员的安全认真监护。

5、工作间断、转移和终结制度

1、工作间断时，工作人员应从工作现场撤出，所有安全措施保持不变，工作票仍由

工作负责人保存，间断后继续工作，无需通过工作许可人。

2、每日收工，应清扫工作地点，开放已封闭的通路，并将工作票交还值班人员。

3、次日复工时，应得到值班人员许可，领回工作票，工作负责人必须重新检查安全

措施是否符合工作票要求，而后方可开始工作。

4、若无工作负责人或监护人带领，工作人员不得进入工作地点。

电气安全技术制度（电气安全技术措施）

在高压电气设备或线路上工作，必须采取安全技术措施，具体事项和步骤如下：停电：1、停电，2、验电，3、装设接地线（装置），4、悬挂停电检修警示牌，5、安放栅栏。

送电：1、拆除栅栏，2、拆除接地线（装置），3、拆除停电检修警示牌，4、送电。

电气安全管理制度

1、为贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活

动，确安管全文明生产，制定本制度；

2、工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具保证使用的工具绝缘性能良

好；

3、绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使

用；

4、绝缘鞋不准裸足穿用；

5、在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行，总闸必须挂有“有人工作，禁

止合闸”的标志牌，断开隔离开关或者拆除熔断丝，以防止误合闸；

6、各供电回路的操作开关，要挂清楚明显的标志牌。停电时先拉负荷开关，后拉隔

离开关；送电时，先合隔离开关，后合负荷开关，切忌带负荷拉、合闸；

7、尽可能不要带电作业。如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可

靠的安全措施（如要有专人监护等）；

8、在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手或带油、湿手套触摸电气设备；

9、在危险的场所或者危险的情况下，严禁带电作业；

10、严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止

交接，由交班人员负责处理，接班人协助；

11、电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用；

12、如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不

导电物体，将触电者脱离电源，如为高压，则必须想尽一切办法切断电源，然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，同时尽快和医院联系。

1、严格遵守交接班制度。

2、严格遵守电梯安全运行作业规程，持证上岗，对电梯设备进行运行管理。

3、严格按电梯设备巡视检查、维修保养，并做好相关记录，发现故障应立即处

理或报告。

4、不准将无关人员带入电梯机房，前来参观、视查的人员需得到工程部主管批

准方准入内，并有责任为其讲解入内的安全事项。

5、机房内不准放置其他物品，保持机房整洁；解困救人、手动盘杆等电梯专用

工具不准做其他用途，不准带出电梯机房。

6、电梯机房锁门运行，做到人离门锁。

7、做好班前班后的清洁卫生工作。

1、发电机房平时应上锁，钥匙由值班员管理，未经领导批准，非工作人员严禁

入内；

2、值班员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性

的巡视检查；

3、经常检查发电机机油位，冷却水位是否合乎要求，燃油箱中储油是否充足，

蓄电池是否正常；

4、发电机每半个月至少空载试运行一次，时间不低于15分钟，平时将发电机置

于自动起动状态；

5、发电机启动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机检查发电机仪表

指示是否正常；

6、严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录；

7、定期清扫机房，保持机房和设备整洁，发现漏水漏油应及时处理；

8、加强防火和消防管理意识，确保机房消防设施完好齐备。

工具管理制度

1、本制度适用于物业物服中心工程部维修班各工种。

2、所发放的工具仅用于在物业范围内（经上级批准或工作需要可携带外出）的

安装、维修、保养工作。

3、根据工种按工具发放标准发放工具，发放后由个人妥善保管，不得外借。

4、工具使用达到工具发放标准所规定的期限，可以旧换新，更新工具。

5、若工具使用不当，造成工具的损坏或遗失工具，照价赔偿，从月工资中扣

除。

6、若工具质量或非人为因素以及特殊情况造成的工具损坏或遗失，请示上级领

导同意后，可更换和补领新工具。

7、主管人员定期按发放标准进行检查，若有工具的遗失或损坏按四、五、六条

处理。

8、员工辞工或辞退离开公司时，应如数交清工具，否则不予办理有关手续。

9、员工因工作需要调换工种时，应退回新工种中所未规定的工具并领取不足的

工具。

10、无论何原因，员工所退回的工具必须与所领取工具的型号、规格、尺寸、数

量以及新旧程度相符合，否则按遗失工具处理。

报告制度

A、下列情况必须报告领班：

1、主要设备因故需要临时停止或开启；主要设备因故需要临时调整。

2、零部件改造、代换或加工修理；设备发生故障停台修理。

3、运行人员短时间暂离岗位；维修人员工作去向。

4、有潜在环境和安全隐患。

B、下列情况必须报告工程主管：

1、重点设备因故需要进行工况调整；主要设备采用新的运行方式。

2、主要设备发生故障或停台检修；系统故障及检修。

3、重要部件改造、代换或加工修理。

4、领用工具、备件、材料（低值易耗品除外）。

5、领班、技工加班、病、事假、补休、换班。

6、外协联系工作。

7、有潜在环境和安全隐患。

C、下列情况必须报告物服中心主任：

1、重点设备发生故障或停台检修；影响营业的设备故障或停工。

2、系统运行方式较大改变；重点设备主要零部件改换。

3、系统及主要设备技术改造或调试安装；系统及设备增改工程或外协施工。

4、领班以上人员岗位调整及班组组织结构调整。

5、主管病、事假、补休、换班。

6、存在重大环境和安全隐患。

工具材料采购领用管理工作规程

目的

保证采购的工程部工具材料质量良好,有效控制维修成本、材料库存，确保工具材料合理高效利用。

适用范围

适用于公司各物服中心工程部工具材料的采购和领用。

职责

领班负责工具、材料的计划采购上报工作，负责工程仓库的管理、工程材料的领发工作。

工程部主管负责工具、材料的计划采购统计、整理和工具发放的管理工作；督导仓库管理工作。

物服中心主任负责对计划采购申请的审核和仓库管理的检查工作。

物服中心出纳负责工程部工具、材料的采购工作。

工作程序

工具材料的采购审批

班长根据本班工作情况如实做好本班工具、材料的计划采购的上报工作；

物服中心主任对整理后的采购计划进行审核；

工具材料的验收入库

单对其质量和数量进行验收，准确无误后填写物品入库单报物服中心主任签名；

于物资保管柜内；

请单等质量记录的整理和保管工作。

工具的领用

称、型号规格、数量、存放位置和保管人等。

个人工具使用年限

材料的领用

物业工程部管理方案

物业工程部管理方案一、概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。二、物业工程部内部统筹管理： 1)负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备的安全运行与装修设施的完好； 2)深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查； 3)编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平； 4)制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施； 5)制订部门工作计划； 6)主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式；

作业指导书管理制度教程文件

文件编号：《作业指导书》管理制度编制：日期：审核：日期：批准：日期：济南华鲁实业有限责任公司

1. 目的及范围本制度分别对《作业指导书》的编制、审批、执行及反馈等方面的工作做出规定，明确了《作业指导书》的内容：作业预备条件、主要施工方法和关键技术、安全措施、环保措施、作业过程的质量检查重点等。本制度适用于公司承建工程的全部作业活动，包括主体工程、临建工程及其它辅助工程施工等。 2. 相关文件《技术管理手册》《工程质量管理制度》《施工组织设计管理制度》《施工图纸会审管理制度》《施工技术交底制度》《文件包管理制度》《作业指导文件编码原则》 3. 管理职责 3.1. 在公司总工的领导下，公司工程技术管理部负责作业指导书管理的指导、监督、考核工作。 3.2. 《作业指导书》编、审、批流转过程原则上在项目部实施，由项目部单项工程师（或单项技术负责人）、专业工程师、总工进行编制、审核、批准工作。 3.3. 项目总工程师负责《作业指导书管理制度》在本项目部的控制实施；项目部专业工程师负责《作业指导书》实施过程的监督和控制；单项工程师（或单项技术负责人）负责《作业指导书》的执行，并按要求对施工作业人员进行技术交底和过程监控。 3.4. 《作业指导书》中某些工序卡涉及特殊施工工艺或新技术、新工艺的内容，编写执行后，由项目工程部专工报公司工程技术管理部专工，工程技术部专工负责审核，定期对公司工序卡库进行修改与更新，实现公司技术信息

共享。 3.5. 信息中心负责相关信息传递媒体的建立和维护；建立工序卡库并提供信息界面；对已完工程《作业指导书》整理归档，建立模块。 4. 管理流程 4.1. 《作业指导书》目录建立 4.1.1.对具体的承建工程，各专业根据施工范围，将包含的单位工程列表、规划主要《作业指导书》目录纳入施工组织专业设计中。(见《施工组织设计管理制度》)。 4.1.2.按专业设计中规定的单位工程，单项工程师编制单位工程施工顺序方案（见《文件包管理制度》），确立单位工程对应的所有《作业指导书》目录，交项目部专业工程师审核后，由项目部总工批准。批准后的《作业指导书》目录由项目工程部报公司工程技术管理部。 4.1.2.1. 《作业指导书》的编制对象，原则上是该单位工程中所含工序关联性强的项目，也可以按分部或分项工程项目设立。 4.1.2.2. 同一项目的调试与安装工作必须分开编制《作业指导书》。 4.1.3. 按《作业指导书》编制目录，专业施工处根据施工计划，确定各《作业指导书》的编制人员，报公司工程技术管理部专工（或施工处主任）、项目工程部专工审批，对编制人员资格进行确认。编制人员必须具备一定的技术经验或施工经验。 4.2. 《作业指导书》的编制、审核、批准： 4.2.1. 《作业指导书》由已批准确定的人员进行编制，项目工程部专业工程师、安全工程师审核，项目部总工批准。 4.2.2.分系统调试《作业指导书》由项目工程部相应的机务专工编制，其他专业专工配合提供对应资料。编制完成后，由项目工程部主任或分部试运指挥审核，再交项目总工批准。 4.2.3.项目部认为有必要经总部副总或工程技术部专工复核的项目《作业指导书》，由项目工程部专工报总部相关人员，总部相关人员提出指导意见，

物业公司工程部的相关规章制度

物业公司工程部的相关规章制度 Prepared on 22 November 2020

物业公司工程部的相关规章制度一、工程部礼貌用语规范 1、接报维修电话服务用语：接到报修电话时，首先问“您好!工程部，您有什么需要帮助的吗”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录(如：报修事项、报修地址、报修人姓名及电话)，在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗”再问清没有其它事项后，说“再见”。 2、维修工服务用语：在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好!我是工程部维修工，是您需要帮助吗”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现问题及时维修。维修完毕后说“您好!现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗”在报修人员没有其它事情后说“再见”。 3、操作工服务用语：设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好!您有什么需要帮助的吗”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”再经主管领导同意后说“您好!请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。二、工程部每天工作事项 1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。 2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。 3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。

物业工程部作业指导书体系文件

工程质量目标客户对工程有效投诉少于5次/年员工上岗合格率100% 报修及时率95%以上设备完好率95%以上

目录1 组织框架 2岗位职责 2.1总工程师职责 2.2暖通工程师职责 2.3弱电工程师职责 2.4强电工程师职责 2.5给排水工程师职责 2.6综合维修工岗位职责 2.7配电运行工岗位职责 2.8维修电工岗位职责 2.9空调运行工岗位职责 2.10弱电工岗位职责 2.11水工岗位职责 2.12中水站运行工岗位职责 3工程各岗任职资格 3.1总工程师任职资格 3.2各专业工程师任职资格 3.3各专业工程员工任职资格 4电梯的相关规定 4.1电梯使用安全规定 4.2电梯紧急故障处理规程 5配电系统的相关规定

5.1配电室交接班制度 5.2配电室设备巡视检查制度 5.3倒闸安全操作制度 5.4电工安全操作规程 5.5电气设备安全巡检制度 5.6电气设备维修管理制度 5.7高压变电室安全操作规程 5.8 高压变电室岗位责任制度 5.9高压变电室运行管理规定 5.10临时用电管理规定 5.11配电室门禁制度 5.12配电工作监护制度 5.13停电限电管理制度 5.14直流屏蓄电池维修保养制度 5.15工作票、操作票管理制度 6暖通系统相关规定 6.1空调机组设备巡视检查制度 6.2空调、新风机组安全管理制度 6.3燃气减压站巡视检查制度 6.4直燃机房管理制度 6.5直燃机房交接班制度 6.6直燃机房门禁制度 7给排水系统相关规定

7.1泵房管理制度 7.2消防水设备管理制度 7.3大厦用水、节水制度 8机房管理制度 8.1机房管理制度 8.2机房卫生管理制度 8.3机房安全防火制度 9设备保养制度 9.1工程大中修管理制度 9.2设备保养规程 9.3设备设施保养细则 9.4设备维护保养管理制度 9.5设备维修管理制度 10工具管理规定 10.1安全管理规定 10.2配电室安全用具的保管及使用规定 10.3电动工具安全操作规程 10.4手持电动工具的使用规定 10.5工具管理规定 11二次装修管理 11.1 二次装修管理规定 11.2 二次装修管理协议书 11.3 装修承诺书

物业公司工程部及岗位职责

精心整理物业工程部岗位职责(一) 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3 4 5 记录。 6 7 8 9 10 月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。物业工程部岗位职责(二) 1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理;

3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责接管验收期间工程遗留问题的收集和反馈; 5、经常巡视管理处内外各场所情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题; 6、负责制订所辖区域全年维修养护计划，物业管理合同、管理方案及中心工作计划; 7 8 9 10治安、11 12 1 建议。对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。 2、负责区域内土建、电力、通讯、电梯、暖气、生活热水、给排水、保安、消防系统的运行管理和维修、维护保养。（1）负责提出各系统的设备设施维修保养计划，并按月组织落实实施。

（2）负责公共区域设备设施的巡视检查和日常维护保养，以及接受公司其他部门和客户的报修，及时发现、处理和解决公共设备设施存在的问题，排除故障、消除隐患。（3）负责高低压配电室、热力站、空调机房、水泵房的运行管理工作。（4）负责对电梯维保单位的维修保养质量及服务质量进行跟踪和监督管理，每（5 3 （1 （2 4 5 1 2 3 4、负责各类检验设备的管理； 5、协助参与设施设备的采购评审工作； 6、保障各类设施的完好与动力设备的安全运转，确保各小区正常需要； 7、协调沟通与联系部门的关系，并保持良好的合作关系； 8、完成上级安排的其他工作。

物业公司工程部及岗位职责

物业工程部岗位职责(一) 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。 4、根据岗位要求以及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。 5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。 6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。 7、对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报并及时处理。 8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。 9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。 10、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。物业工程部岗位职责(二) 1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司总经理负

责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理; 3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责接管验收期间工程遗留问题的收集和反馈; 5、经常巡视管理处内外各场所情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题; 6、负责制订所辖区域全年维修养护计划，物业管理合同、管理方案及中心工作计划; 7、协助办公室做好管理处员工的招聘、业务培训和考核工作; 8、协助办公室进行管理小区的筹备、档案资料和文件起草，处理接受业主的投诉及跟踪处理，并做好处理结果和存档; 9、协助办公室实施制度考评，如发生重大问题及时向领导汇报; 10、对管辖范围内的房屋结构、设施、设备、外墙外观、清洁卫生、绿化、治安、交通、消防等管理项目进行技术指导，监督、监管。 11、负责制定物业管理小区全年维修、养护计划;物业管理合同、管理方案以及总结当月工作、制定下月工作计划; 12、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它各项工作任务。物业工程部的职责： 1、负责区域内设施设备的接管验收工作。接收设施设备技术资料，分系统按照图纸和质量标准逐一进行检验验证和接管，并向开发建设单位及时提出整改意见、建议。对发现的问题及时督促开发建设单位进行整改。

物业工程部作业指导书汇编

物业工程作业指导书

一、工程部各岗位职责 1目的为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。2适用范围本职责适用于XX工程部各岗位的工作。 3职责 3.1工程部经理职责 3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。 3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。 3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。 3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。 3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。 3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。 3.1.7制定并落实节能降耗措施。 3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。 3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。 3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。 3.1.11负责组织员工的专业技能培训。 3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。 3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。 3.1.14完成上级领导指派的其它工作。 3.2工程部主管职责 3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。

3.2.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。 3.2.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。 3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。 3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。 3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。 3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。 3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。 3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。 3.2.10负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。 3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。 3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。 3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。 3.2.14负责编排其所属岗位员工工作值班表。 3.3工程部兼职行政管理员职责 3.3.1做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。 3.3.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。 3.3.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。 3.3.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。 3.3.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。 3.3.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。 3.3.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。 3.3.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。 3.3.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。 3.3.10负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对

工程部操作规程.doc

1、《维修工作单》报修程序 2 2、工程对客服务程序 3 3、员工交接班程序 4 4、工程部消防应急程序 5、停水、停电程序 6、电梯安全操作程序 7、电梯紧急情况的应及处理程序 8、电机的使用保养程序 9、水泵控制箱日常检修程序 10、检修门、更换门锁的工作程序 11、修补墙壁的工作程序 12、桌椅修理的工作程序 13、更换天花板的工作程序

《维修工作单》报修程序一、接到各部门开据《维修工作单》后，维修人员根具《维修工作单》内容，准备好工具仪表、备品备件，5~7分钟内到达现场。二、维修人员到达现场后首先应与服务员联系，进入客房、财物部门及有贵重物品的维修现场必需要求服务员陪同。三、维修人员完成工作后请相关服务员签字验收。四、维修工作中如需要工程部其他专业人员配合，由维修人员主动联系解决。如因特殊原因不能完成服务工作（如无备件或按规定需厂家维修解决等）维修人员应向相关服务员解释清楚。五、维修人员完成以上工作程序后，将《维修工作单》交工程部文员保留存档。

工程对客服务程序一、接到《维修工作单》后，维修人员立即准备工具、仪表、备品备件，在5~7 分钟内到达现场。二、维修人员在赶赴现场途中，要构思处理方案、考虑周到细致，争取一次处理好，避免反复作业，引起客人反感。三、进入客房间时，要注意礼仪礼貌和仪容仪表，轻声敲门、主动问好、保持工服整洁、工具设备干净。进门戴白手套、穿套鞋，施工现场备好台布、垫布，不许将施工垃圾散落到家具和地面上。四、在维修工作现场如发现客人的文物、字画、艺术品等贵重物品，要备加爱护，尽量主动提示客人自己移走，或采取保护措施，避免自己动手，更不要碰撞损坏。如移动客人桌椅等家具，应事先征得客人同意，要轻拿轻放、事后擦拭干净放回原处。五、在维修工作当中，除文明礼貌用语外，尽量不谈论其它无关话题。如遇客人提出问题和要求，都要耐心解答，实在解答不了，可向客人表明回去请示领导，不允许顶撞客人，更不允许做不耐烦表示，尤其不允许出言不逊、恶语伤人。六、维修工作完毕后认真清理现场，用吸尘器、毛刷将现场清扫干净，不许遗留任何垃圾。必要时可联系客房部做专业清洁。七、如遇工程复杂或不能解决的问题，要通知主管或专业工程师到场，向客人做出圆满解释，问题较大要通知工程部经理出面解决。八、如遇跑水、停电、危及人身安全的设备故障等；应立即问清地点、故障情况、带齐工具仪表备备品件赶赴现场，不必等要《维修工作单》。

物业管理作业指导书

第一章客服中心部门说明一、客服中心部门职能简述客服中心——作为物业的枢纽部门，承担着物业公司直接对客服务的主要工作，是体现公司服务档次，展示公司形象和企业文化，树立公司管理品牌的窗口，是实现优质服务的关键性职能部门。客服中心的主要工作包括： ☆负责业主验楼、收楼，及跟进解决工程遗留问题等各项工作； ☆负责物业管辖区域内的公共设施、公共标识巡查，并确保其正常使用； ☆做好物业管辖区域内的保洁服务工作； ☆配合地产公司营销部做好业主参观样板间的接待服务工作； ☆对业主的答疑解惑、协调服务。主要对内管理工作有： ☆值班巡查； ☆搜集并反馈业主信息； ☆部门及业主档案更新、完善； ☆保证服务质量，提高业主满意率指标； ☆协调公司内部各部门的工作，共同做好对客服务等工作。 “对客服务、组织协调、公共信息发布”是客服中心所具备的三个主要功能。为了实现这些功能，公司对客服中心的从业员工提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面必须与公司的管理理念、形象品牌及服务档次相适应的要求，特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操，真诚的对客服务意识，公平、公正的待客心态，良好的人际交往能力，坚韧的思想意志品格，富于营造美好祥和气氛的创造性和善于洞察业主服务需求的感悟力。客服中心以其高质量的管理，给予客服中心员工一个充分发挥自己、锻炼自己的机会，客服中心全体员工也将以不懈的努力使项目管理服务质量达到国际化的专业水平。二、客服中心阶段工作任务 1.0 客服中心员工要与业主保持良好的沟通，通过与业主接触，收集、整理

业主反映的关于物业规划、房屋质量、物业管理等方面存在的问题和建议，并及时上报给有关部门或上级领导，作为工作指导和决策依据。2.0 协调各部门办理施工（装修）单位进入施工区域（维修）装修手续。并对装修（维修）工程进行定时巡视及监管，并将在工作巡视中发现的问题及时汇总，通知工程维修部，以配合其更详细的了解、解决装修具体情况。

物业公司工程部管理制度

工程部主任岗位职责 1、在物业管理公司项目经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实； 2、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源（水电、油、天然气等）的供给，并做好节约能源、节约开支的工作； 3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直到报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量； 4、负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件； 5、组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行； 6、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策； 7、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施，遇到特殊情况时及时调整、变更计划； 8、组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量； 9、负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况；10、负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生；

11、负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正； 12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措施，以防止同类事故的再次发生； 13、负责制订所管设施的更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在的问题，并负责工程的监督工作，以达到“安全、可靠、经济、合理”的目标； 14、负责组织技术学习和培训工作，不断提高下属员工的技术素质，服务意识以及服务质量； 15、完成上级交代的其他工作；二、领班岗位职责 1、负责本班所管设备的运行、维护、保养工作，严格做到“三干净、四不漏、五良好”。所谓“三干净”指的是设备干净、机房干净、工作场地干净；“四不漏”指的是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指的是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好； 2、以身作则，带领并督促全班员工严格遵守岗位责任制，操作规程、员工守则及公司的各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务； 3、负责本班的日常工作安排、高速做好各项记录并汇总，定期交上级主管审阅； 4、负责制定本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题及时向上级汇报，并给出调整意见；三、员工岗位职责

施工作业指导书管理制度

施工作业指导书管理制度第一条为进一步规范铁路工程施工作业程序，加快推进建设项目标准化管理，全面提高铁路建设管理水平，根据铁道部相关规定，制定本办法。第二条办法适用于铁路大中型建设项目。第三条本办法所称施工作业指导书，是根据分部、分项工程施工具体要求，针对特殊过程、关键工序向施工人员交待作业程序、方法及注意事项，落实各项验收规范和标准，指导现场施工作业、严格控制工程质量，确保施工安全，满足节能环保要求等需要制订的作业及工艺标准。第四条施工作业指导书应按照标准化管理理念，将先进成熟的工艺工法、科学合理的生产组织与建设标准、质量目标、安全要求以及现场施工条件结合起来进行编制，做到图文并茂，简明易懂，可操作性强。第五条新开工铁路大中型建设项目的分部、分项工程以及工艺复杂或技术难度大的工程，必须结合工程特点和实际情况编制施工作业指导书，并按照施工作业指导书组织施工；应编制而没有施工作业指导书的不得开工。第六条施工作业指导书主要编制依据 1．国家和铁道部颁布的规范、验收标准和施工指南； 2．经审核合格的施工图设计文件； 3．合同及相关协议； 4．国家级工法和成熟的施工工艺；

5．《关于积极倡导架子队管理模式的指导意见》。第七条施工作业指导书的主要内容 1.适用范围：明确施工作业指导书适用工程类别、地质、环境等作业条件。对特殊地质等条件有不适合情况时，应予说明。 2.作业准备：说明作业开始应具备的条件和应完成的工作，包括技术准备、人员配备、机械设备及工器具配备、材料、试验等。 3.技术要求：明确工程类别和项目应达到的技术指标、相应的技术标准。 4.施工程序与工艺流程：说明分部工程、分项工程的内部施工段落划分，各组成部分的作业程序和先后顺序。 5.施工要求：分解说明作业方法、采取的相关措施，需要控制的内容和参数。 6.劳动组织：说明建设项目的劳动力组织方式，完成施工项目需要的人员构成、数量、使用安排和作业指标。 7.材料要求：说明完成施工项目的材料种类、型号、数量和使用计划、相关技术要求。 8.设备机具配置：说明施工项目需要的设备、机具的型号、性能和数量。 9.质量控制及检验：明确施工项目的质量标准、控制要点、检查方法、验收程序及指标。 10.安全及环保要求：对危险源进行识别并按照级别进

物业公司工程部管理服务提升方案学习资料

物业公司工程部管理服务提升方案一、服务标准的定位及介入点。 1.站在前沿制定切实可行的高标准。只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了。 2.重构服务规范。服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。 3.研究项目特点。服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。 4.计划站在未来看现在。

计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。 5.注重控制与结果。再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。盈利创收不是1+1=？的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。二、物业组织架构模式。 1.架构金字塔服务梯形结构新构思。金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。 2.制度的完善，用人机制的规范。用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么

物业工程部作业指导书

深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-00 版本B/0 工程部作业指导书修改页页码1/1 序号修改摘要修改后版本/状态修改人审批人生效日期深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-01版本B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1

一、工程部管理组织机构和岗位设置要求（一）组织机构：（二）岗位设置要求按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。 1、运行班长 ① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。 ② 负责维修工的考勤及考核。 ③ 负责编制设备运行及维护保养计划。 2、维修班长 ① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。 ② 负责维修工的考勤及考核。 ③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。 3、运行技工 ① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。 ② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。 ③ 服从运行班长的工作安排。 ④ 使用文明用语，礼貌待人。深圳市普乐康物业管理有限公司 SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 编号 WI/GC-01 版本 B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求页码 1/1 工程部主管维修领班运行领班运行技工维修技工

①执行维修作业标准，完成本职工作。 ②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。 ③服从维修班长的工作安排。 ④使用文明用语，礼貌待人。深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-02版本B/0

物业公司工程部及岗位职责

物业工程部岗位职责（一） 1、负责机电安装、维修工程的日常维护工作，确保管理区域的供水、供电、设备运行正常。 2、贯彻执行公司制定的规章制度，确保机电设施、设备处于安全、良好的运行状态。 3、对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行。 4、根据岗位要求以及自身能力，对负责片区的设备运行、维修、保养工作进行实际操作。 5、巡检消防栓、消防水管、给排水主管道、管道配件、楼道、天台系统，并做记录。 6、巡检强弱电设备、线路、公共天线、集中监控系统及水池水位控制线路等。 7、对工程部技工的工作情况记录进行汇总，发现故障的立即向值班工程师汇报并及时处理。 8、负责公共设施设备及水、电维修，并对维修工作质量进行跟踪。 9、严格遵守安全技术操作规程并按有关制度办事。 10、按照公司节水节电的规定，做好节水节电的工作，并提出可行性建议。每月对公共用水、用电量进行统计，如有异常，进行分析并进行解决。 11、按时、按质、按量完成上级领导交办的其他工作。

物业工程部岗位职责（二） 1、在公司总经理的指导下，负责所属辖区的全面工作，对公司总经理负责; 2、负责辖区设施设备、计量器具管理; 3、负责房屋及配套设施的维护工作; 4、负责接管验收期间工程遗留问题的收集和反馈; 5、经常巡视管理处内外各场所情况，检查服务质量，及时发现问题，积极解决问题; 6、负责制订所辖区域全年维修养护计划，物业管理合同、管理方案及中心工作计划; 7、协助办公室做好管理处员工的招聘、业务培训和考核工作; 8、协助办公室进行管理小区的筹备、档案资料和文件起草，处理接受业主的投诉及跟踪处理，并做好处理结果和存档; 9、协助办公室实施制度考评，如发生重大问题及时向领导汇报 10、对管辖范围内的房屋结构、设施、设备、外墙外观、清洁卫生、绿化、治安、交通、消防等管理项目进行技术指导，监督、监管。 11、负责制定物业管理小区全年维修、养护计划;物业管理合同、管理方案以及总结当月工作、制定下月工作计划; 12、按时、按质、按量完成上级领导交办的其它各项工作任务。物业工程部的职责： 1、负责区域内设施设备的接管验收工作。接收设施设备技术资料，分

物业工程部作业指导书样本.doc

嘉实物业工程作业指导书

目录一、一、工程部架构组成二、工程部物资配备三、工程部主要工作职能四、工程部管理制度五、工程部岗位职责六、工程部工作程序

一、工程部架构 1、架构图 2、岗位设置/人员配备 3、作息时间及班次运转安排日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00 翻班：做五休二，依此类推。 4、工程人员任职条件二、工程物资配备

三、工程部主要工作职能 1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。 2、负责整个小区的日常维修、保养工作。 3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与整理工作。

4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大限度的减少公司的开支。 5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。 6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。 7、配合其他部门做好日常的管理工作。 8、完成上级下达的其它工作指令。四、工程部管理制度（一）、上门维修文明守则 1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。 2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。 3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。 4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。 5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。 6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。（二）、设备设施巡检规定为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。 1、楼顶水箱 1.1变频增压泵 1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。 1.1.2变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。 1.2水箱及附件检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。 2、屋顶泛光照明和航空障碍灯 2.1屋顶泛光照明 2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.1.2检查泛光照明控制箱。 2.2航空障碍灯

物业管理公司工程部岗位职责

岗位职责一、工程部各班组职责范围（一）强电组 1.负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔的日常运行、维修、保养。 2.负责非办公时间大厦所有设备的应急维修。 3.负责大厦立面照明灯具的启、停。（二）弱电组 1.负责大厦内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、保养、维修。 2.负责大厦内直线电话、专线的开通及维修。 3.负责维修用户室内弱电设备。（一）维修组 1.负责给排水系统、湿式灭火系统及水泵房的日常运行、维修和保养。 2.负责用户室内设备的维修。 3.负责各楼层公共设施设备的维修。 4.负责吊船管理。二、工程部各班组工作细则（一）强电组 1.每班每小时一次巡查高压室。 2.每班每小时一次巡查低压室。 3.每班每小时一次巡查发电机房。 4.每班每小时巡查变压室。 5.每班每小时一次巡查冷冻机房及控制室。 6.每班一次巡查电梯机房。 7.每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备的保养。 8.每班一次巡查冷却塔。 9.每班按时间表启停外围、立面灯具及电梯。 10.负责非办公时间的紧急维修。 11.负责供电中心、冷冻机房及控制室内各种设备的保养及所属设备检修。 12.保持供电中心、冷机房及控制室环境清洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次。 13.每班一次防火安全检查。 14.每月两次发电机试运行。（二）弱电组 1.负责大厦用户直线电话、专线的开通及维修。 2.每班巡查消防监控中心设备一次。 3.负责大厦公共区域工作电压36V以下设备的维修、保养。 4.负责为用户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务。 5.每班一次防火安全检查。 6.每周一次按责任范围巡查责任设备。 7.每天一次清洁电信机房。（三）维修组 1.每天两次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；控制柜内每月一次清洁除尘。

物业公司职员培训管理作业指导书知识交流

物业公司职员培训管理作业指导书物业公司职员培训管理作业指导书提要：强化培训前，新职员须填写《新职员试用情况反馈表》，于强化培训时上交现场培训讲师，该记录由办公室妥善保管物业公司职员培训管理作业指导书 1.目的规范培训实施方法，通过有效的培训使职员在工作意识及工作技能方面满足岗位需求。不断提高职员素质及服务意识，以适应公司经营管理及业务发展需要。 2.范围适用于公司全体职员（总经理、总经理助理的培训方法按地产公司要求执行） 3.定义无 4.职责部门/岗位工作内容总经理审批公司年度培训计划及外部培训实施方案。办公室共通性培训的需求调查并制定培训计划组织各类员工入职培训、强化培训、专题培训、升任主管以上人员培训、经理在职培训、特殊人员培训、外送培训等。

保存培训记考核记录，并衡量评价培训效果。管理处/部门经理负责审批管理处/部门内各项培训计划并监督实施，确保培训效果。人事管理员负责组织本管理处/部门专业性培训计划的制定，跟进实施、评估效果及培训记录的归档保存 5.方法及过程控制总则每年12月办公室在公司范围内组织职员培训需求调查。办公室根据各管理处/部门上年度绩效考核结果、本年度公司重点战略规划及职员培训需求调查结果，确定培训需求并制定公司年度培训计划，经总经理审批后实施，并知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。 "年度培训计划"内容应包括： A培训目的 B培训方式 c培训类别及对象 D培训内容安排（培训模块/时间/内容/培训对象及预期达到的效果）各管理处/部门根据本管理处/部门上年度总体工作状况，职员考核结果及所承接公司的重点工作，确定培训需求并制定本管理处/部门年度专业培训计划。专业培训计划经

物业公司工程部岗位职责

1.0工程部主要职能 1.1负责房屋建筑、公共设施、机电设备的管理、维修、保养工作，为质量管理体系的正常运作提供保障。 1.2负责较大规模施工的验收工作。 1.3负责监督组织实施与物业管理有关的计量检测设备的定期校准工作。 1.4负责对采购物资和提供服务的供方进行评价。 1.5负责组织对物业机电设备前期进行调试工作。 2.0质量目标 2.1房屋完好率>98% 2.2零修及时率100% 2.3零修合格率100% 2.4设备完好率>99% 2.5电梯故障停机率<1% 2.6(月)每部电梯故障次数<1 2.7公用设施完好率>99% 2.8水泥地面单块积水面积<2m2 2.9接到急修通知，工程人员在半小时内赶到现场检修处理。接到任何设备安全事故和消防事故的报告，工程主管在十五分钟内赶到现场处理，组织抢险抗灾。 3.0主要质量指标的计算方法：完好房屋建筑面积 3.1 房屋完好率= --------------------------------------------×100% 总建筑面积按规定时间维修次数 3.2 零修及时率= --------------------------------------------×100% 维修总次零修合格次数 3.3 零修合格率= -------------------------×100% 零修次数完好设备数

3.4 设备完好率= ------------------------- ×100% 设备总数（月）电梯故障停机时间 3.5（月）电梯故障停机率= ---------------------------------×100% （月）电梯应运行时间分类公用设施完好率之和 3.6 公用设施完好率= ------------------------------------- ×100% 公用设施分类数 1.0工程部经理 1.1岗位职责 1.1.1负责统筹工程部的整体运作，协助公司总经理筹划一切有关工程方面的事务，向公司总经理负责。 1.1.2 参与前期物业管理，协助总经理做好物业接管方案的拟定工作。 1.1.2负责本部门人员配置，合理安排人员，提高工作效率。 1.1.3负责对各组团工程人员进行培训，提高员工工作技能和服务意识。 1.1.4定期检查各组团工程系统的运行状况和各组团各班组的质量记录情况。 1.1.5审定工程口各种工作规程，督促工程人员按规程进行设备操作和检修。 1.1.6审定各组团维修保养计划，年度设备检修计划，督促各组团按计划进行设施设备的保养，延长设备设施的使用寿命。 1.1.7审定各组团工程应急预案，确保发生突发事件时，督促各组团工程人员能够按应急预案有效执行。 1.1.8审定各组团的节能措施方案，对各组团的节能方案给于技术和具体实施指导。 1.1.9监督装修、物业工程施工质量，协调和指导有关工程技术难题。 1.1.10配合其它部门顺利开展维修工作，解决因工程引起的投拆。 1.1.11负责监督指导物业公司所辖房屋、设施设备等技术资料的接收工作，对资料的准确性、完整性负责。 1.1.12负责监督各组团相关计量器具的检测与定期校验工作。 1.2任职要求

物业公司工程部作业指导书

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物业公司工程部及岗位职责

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