XX学校物业管理服务投标书(标准范本)

一、***物业管理有限公司简介

【基本情况】

以人为本，真诚服务

***物业管理有限公司成立于2001年，是***地区专门从事物业管理的著名企业，与***置业发展有限公司、***园林工程有限公司组成***企业系统。2006年经广东省建设厅审批通过，我公司获国家物业管理企业二级资质，成为江门地区成立的首个资质最高的物业管理企业。公司自成立以来，树立“管理无盲点，业主无怨言，服务无挑剔”的管理目标，向业主、物业使用人提供优质的物业管理服务；“服务至诚，精益求精，热情尽献，温暖万家”是我们的质量方针，也是对业主、物业使用人的承诺和信心保证；而且我公司以“业主的满意，就是我们的追求”为动力，本着“以人为本，真诚服务”的原则来确保我们的服务规格和品质。

***物业管理有限公司现有管理小区***个：***、***。管理的物业类型包括：多层/高层住宅小区、商铺、别墅、写字楼、企业物业、事业单位物业等，管理面积达到572,824.21平方米，在***地区位居前列。在***物业管理有关部门的指导、广大业主的支持、***人不懈的努力下，公司获得了由江门市政府评选的“***园林绿化先进单位”、 ***花园管理区和***管理区荣获“***物业管理示范小区”称号、保安队被评为“先进保安班”等称号。同时我公司受***物业管理协会诚聘为***物业管理协会理事，共同为促进江门市的物业管理行业作出应有的贡献。

多年来，***物业管理有限公司立足于***地区，自身不断进取、完善制度、科学管理，已建立起一支***人组成的专业骨干队伍。同时在推广物业管理，提高人们对物业管理的认知，营造高档次的物业环境等方面不断努力、不断创新。现在“***物业”已成为了***地区物业管理的名牌企业，我们希望能与开发公司、销售代理商、业主、物业使用人紧密合作，让江门的物业管理水平有更大的进步。

多年的努力，***物业管理有限公司都是为了使各管理区内的业主、物业使用人均能享受安全、舒适、高雅的环境。“以人为本，真诚服务”更体现了我们---***物业管理人的真挚追求。

【经营理念】

***物业管理有限公司（下述简称“***物业”）的经营理念与企业文化均建立在---“立足本

土，以人为本，真诚服务”这十二个字上。

对外：

一、立足于***地区，建立起丰富的物业管理信息网络、人际关系、管理资源。

二、充分了解***地区业主的需求，推行与业主的意愿产生共鸣效应的服务。

三、积极宣传物业管理，使业主对物业管理建立起正确的认识，支持物业管理公司，配

合物业管理工作的开展。

四、建立有偿服务等多元化的经营模式。

五、推动社区文化的建立，营造和谐相处、邻里友爱、信息共享、经济活跃的氛围。

对内：

一、扩大管理面积，共享管理资源，减低开支，降低风险。

二、提高员工素质，强化学习观念，与时俱进。

三、坚持制度化管理的模式，注重细节管理。

四、更新管理观念，调动群体积极性，推广创新管理模式。

要想成为物业管理界的名牌，首先从本土名牌做起。企业只有真正认识自我，发挥自身的优势，创新发展，才有持续稳定增长的前景。我们物业管理公司更需要制定切合实际的发展理念，才能给予业主有实力、专业、踏实的感觉。业主需要的正是我们这些了解他们生活的物业管理公司。

【发展规划】

***物业五年来发展的是江门地区中高档次的物业项目，数量已发展到***个，对于今后公司的发展规划已建立起初步的意向：

一、建立本土化的经营模式。

二、推广“***物业”的品牌，提升知名度。

三、与开发商建立紧密关系，了解开发商的需求，了解行业动向、信息。

四、与物业管理协会、同行兄弟公司建立紧密关系，交流工作经验，规范和推动本

地物业管理的发展。

五、承接中高档次的物业管理项目，扩大在***地区的服务面积。

六、承接多种类型的物业管理项目：多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商场、

机关厂企物业等。

七、积极申请高级资质，提高企业品位。

八、建立物业管理人才网络，管理到位、人才到位。

九、完善培训机制，建立公司管理示范小区、培训基地（小区）。

【公司管理架构】

公司董事会

↓

总经理

↓

副总经理

↓

↓↓↓↓↓↓↓↓各区保安工程环境

财务科办公室人力资源科市场科主任管理中心管理中心管理中心

↓

↓

↓

↓

↓

↓

【管理中各物业分布情况】

此部分略

二、项目管理的整体设想及策划

（一）管理模式

构建校园管理新模式——“优质低价”模式

鉴于我国的国情和学院物业的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，我司将采用最先进的管

理手段和技术，最大限度地降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，务求探索一种可借

鉴的校园管理新模式，即“优质低价模式”。

创建该模式的主要措施有：

·狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。

·采用“集约型”管理方式，提高物业管理装业化技术含量，以降低管理成本。

·在人员配备上坚持“价廉质优”、“质优量少”的原则，员工一专多能，从而降低管理成本。（二）工作重点和难点

1、工作重点

（1）设施设备管理

如果将机电设备比喻为整个建筑系统的心脏，那么供配电系统及消防系统就是重中之重。

供电质量的好坏，将直接影响着其他设施设备能否正常的运行；而消防系统则是整个建筑

系统的安全保障。为此，物业管理公司抽调机电管理技术骨干，组成强有力的安全保障体

系，制定严格的运行管理制度及周期性的维护保养计划和标准，运用现代科技和管理手段，对学院的机电设施设备进行全方位的综合管理，达到最经济的设备使用周期和设备综合服

务效益。同时加强对重点设备的监管力度，实行24小时的跟踪服务。对所有设施设备的

维护管理具体落实到每个人，杜绝管理上的漏洞，实现机电设施设备的高效、节能和环保

的最大化。

（2）校区建筑物本体管理

①制定维修、养护计划：制定科学、合理的日常和定期的维修、养护计划和实施方案，严格

按计划和实施方案执行；

②重在查勘：监督房屋的合理使用，防止房屋结构的过早损耗或损坏，延长房屋使用寿命；

③及时维修：在早发现的基础上，及时维修，加强房屋尾花，延长房屋使用寿命；

④建立校区建筑物管理档案：为每一栋房屋建立系统的档案，及时统计检查的结果，掌握房

屋完损情况。

2、管理难点

（1）由于缺少设备安装前期的介入管理，设备在使用初期阶段各类技术参数的不稳定性，增加了管理和操作难度；

（2）管理区域广，各类设施设备安装较分散，人员的配备相应增多，加大了费用开支；

（3）消防监控室由甲方安排人员值班，一旦发生火警意外，增加保障应急程序的协调性。

三、质量目标（服务承诺）

如果我们获得贵校的物业管理权，我们承诺将按照以下的服务质量标准实行对于学院的物业管理：

学院项目管理的各项指标达到国家级《全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业内）达标

平分细则》的各项分项标准。质量目标共分十项，以表格的形式在下列项中概述以及保证各项质量

四、拟采取的管理方式和工作计划

（一）拟采取的管理方式

1、项目管理组织架构图

设立学院管理部，作为管理公司的派出机构，全面负责学院的设施设备及房屋本体维护管理工作。管理部下设公共事务部、工程部、保安部、清洁部和财务部，具体架构如下：

（1）机构图说明

①管理部内部采用直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率，保证信息渠

道的畅通。

②管理部内部实行公司领导下的项目经理负责制，下设各专业科。

③各专业、技术负责人构成管理层，基层负责具体的管理服务工作，构成操作层。

（2）部门职责说明

①项目经理室

·在物业管理公司的直接领导下，全面组织、安排内部的日常管理工作；

·根据关里部的实际情况，制定管理部的财务开支计划，并监督实施；

·根据管理部的实际情况，组织对管理部各部门工作绩效进行监督考核；

·负责管理部对外关系的协调。

②公共事务部

·负责学院学生公寓的管理；

·负责管理部工作人员日常工作纪律和仪容仪表的检查、监督；

·负责管理部内部文件及管理档案的建立和管理；

·负责收集管理信息，接待用户的来访投诉，并进行回访；

·负责管理部内部的人员招聘、调动、培训、考核等工作以及日常的办公行政管理事务。

③工程部

·根据物业特点和业主（使用人）的需要，学院建筑本体、电力、照明系统、给派水系统、中央空调系统、消防广播系统及电梯等其他基线设施、公共场地的日常维护保养计划方

案和应急方案，并组织实施；

·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；

·负责工程部日常工作效果的检查、监督。

④财务部

·根据国家有关财务管理规章制度及物业管理行业特点，制定管理部财务管理方案，并组织实施；

·负责管理部内部的建帐、核算、费用收缴及日常的财务管理；

·负责管理部内部所需各类物资、材料的采购、保管、发放、统计。

⑤保安部

·负责学院内的安全防范、车辆出入、停放及人员出入管理等监督检查工作；

·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；

·负责保安人员的各项考核工作；

⑥清洁部

·负责学院内各部位的清洁、保洁的监督检查工作；

·制定本部门员工专业知识培训计划，并组织实施；

·负责清洁员工的各项考核工作。

2、工作流程

（1）工作流程图

（2）工作流程图说明

针对日常物业管理和服务工作，物业管理公司编制了详尽的ISO9001：2000的质量管理体系文件，其中大部分已在实际工作中有效地加以运用，相信只要按照完善后的质量方针和程序去云做，一定能保证既定目标的事先。

3、信息反馈处理机制

（1）设置原则

①信息源全面丰富。

②信息搜集科学有效。 ③信息通道畅通。

④信息反馈及时到位。 ⑤信息处理及时准确。 （2）信息传递示意图

（3）信息反馈处理流程图

（4）信心反馈及处理机制说明

①信息是企业运作的重要管理资源。实际操作中必须保持信息的真实、科学和全面。

②信息流的走向是双向的，我们应该时时保持信息反馈通道的畅通，才能形成收集 整理

利用 反馈的良性循环。

③要充分利用现代化管理手段对信息进行收集、处理、分析和利用。

④信息源（载体）是全方位的，示意图中仅列出与管理工作直接相关的部分。 ⑤保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避免责权分离所导致的管理失控。

⑥信息反馈时，对组织内部存在的管理缺陷保持高度的敏感，制定相应的质量标准和措施随时加以衡量并纠正，对组织外部引进的管理经验保持积极态度，随时加以吸收和利用。

五、管理人员的配备、培训

（一）管理人员换的配备

1、管理人员配备的原则

（1）精干、高效、敬业爱业的原则；

（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则；

（3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；

（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。

3、人员配备方案说明

管理部计划配备管理服务人员54人，其中，管理层员工4人，操作层员工50人；

4、工程技术人员素质概述

·具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书；

·具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强；

·具有相关专业中级以上职称。

（二）管理人员的培训

1、培训目标

（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。

（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。

（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。

（4）分解目标为：

①管理人员持证上岗率100%；

②特种工持证上岗率100%；

③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120

小时。

2、培训主要内容

（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识；

（2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识；

（3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识；

（4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。

3、培训类别与方式

（1）培训类别

①入职培训：侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培

训；

②上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；

③在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术

的掌握，在员工工作中穿插进行；

④转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进

行，采用授课或带岗的方式的进行；

⑤职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用

获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。

（2）培训的组织方式

①集中授课，组织学习；

②参观学习，操作现场实践；

③定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；

④根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的

研究分析能力和处理难点问题的能力。

4、培训的实施运行

（1）培训系统图（下图）

（2）系统图说明

①针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划；

②有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果；

③通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度；

④根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用

到实践中。

5、培训计划

管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。

（1）接管前期员工培训计划

六、管理服务用房及工作必需的物资装备

（一）物资装备的原则

1、科学实用、节约的原则

2、分期分起，有计划配备的原则

3、优质价敛的原则 （二）管理用房

1、办公用房所需面积

物业管理办公用房所需面积约 平方米。 2、办公用房安排

·经理室一间

·公共事务部（包括财务部及清洁部）室 ·茶水间、洗手间 ·工程部室 ·保安部室

·电脑档案资料室 ·库房

（三）管理工作必需的各类物资装备

管理工作中必需的各类物资，包括办公用品，机电维修用品、员工制服和值班工具等（详见附表）

七、房屋本体维护管理计划和实施

房屋共用部位、共用设施设备的维修养护与管理是学院物业管理的重要内容。针对学院的特点，通过对物业进行维修养护和管理，不但要保证物业正常使用功能，而且还要达致以下四个效果：绝对保证有一个真正的办公、学习环境，特别是日常所需的水、电、冷气的正常供应要得到保证，保障电梯的正常运行。

保证学院与外部信息久留及内部信息交流的畅通。

保证学院对外的形象。对于能体现X学院形象的重要部位要加强管理。保证外墙面、建筑小品的外观完好、整洁。是建材贴面的无脱落；是玻璃幕墙的清洁明亮、无破损；是涂料的无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。空调安装有序，室外招牌、广告、霓虹灯整洁统一、美观，无安全隐患，外墙装饰无破损或污迹。

杜绝各种安全事故的发生。通过加强对监控中心的维护和管理，采取各种安全排查措施，写灭各种安全隐患。

为达到上述四个效果，物业管理公司制定了房屋共用部位为、共用设施设备的日常维修养护和定期养护计划及实施方案，以求达到对X学院的有效管理。

（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护计划分日常维修和定期维护两个方案，具体内容如下：