最新版温泉小镇建设项目可行性研究报告

温泉小镇建设项目可行性研究报告

第一章总论

1.1 项目概况

1、项目名称

某某温泉小镇建设工程

2、建设性质

新建

3、建设地点

某某市某某区闫家岗农场，机场高速（公路）19 公里处，距离太平国际机场 4 公里。

4、建设规模

项目总用地面积为70284 平方米

5、建设单位

某某某某房地产开发有限公司

6、项目法人代表

林某某

7、编制单位

某某省某某设计研究院

8、编制单位法人代表

李某某某某省某某设计研究院院长

9、建设目标

将某某温泉小镇打造成集居住、养生疗养、餐饮娱乐、大型会议、旅游度假于一体的自然文化新城。

10、项目建设期

36 个月

1.2 编制依据

1.2.1 国家相关法律、法规、规程、规范

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国环境保护法》

4、《风景名胜区规划规范》GTB50298-1999

5、《某某市旅游业“十二五”规划纲要》

6、《某某市“十二五”旅游业发展规划》

7、国家旅游局《旅游发展规划管理办法》

8、国家及地方有关法令、法规及政策

1.2.2 建设单位提供的资料

1、设计委托书

2、某某温泉小镇建设项目规划方案

3、其他相关材料

1.3 编制原则

1.3.1 保护与建设开发相结合、保护第一的原则

要坚持“严格保护、统一管理、合理开发、承续利用”的工作方针。本项目的开发和建设，应有利于现有良好自然资源的有效保护，保持和稳定自然生态平衡，使之得到永续的利用，这是实现某某温泉小镇可持续发展而必须长期坚持的强制性规定。

1.3.2 统一规划、分步实施、合理布局、因地制宜的原则

统一规划是克服盲区开发的措施，分步实施本身就是旅游开发的成长规律。只要坚持合理布局、功能互补，就能依据旅游度假区的自然分布状况，因地制宜的实现景观的融汇交融，节约开发费用及成本。

1.3.3 正确处理好旅游度假区开发建设与当地社会稳定关系的原则

某某温泉小镇的开发以至温泉小镇的进一步发展，始终要处理好温泉小镇建设与当地居民的关系，旅游开发只有与当地居民的经济利益紧密地联系在一起，温泉小镇的经营发展才有可能保住持久旺盛的生命力，而当地社会的稳定是温泉小镇建设和发展的重要条件。

1.3.4 社会效益、经济效益、环境效益三者统一的原则

强调“三统一”的原则是我国社会主义市场经济的本质要求，任何片面强调某一方面效益的作法都是不利于温泉小镇建设的。没有社会效益，温泉小镇的发展和市场容量就会失去基础；没有经济效益，温泉小镇经营者的积极性必然会受到挫伤，温泉小镇的经营就会失去动力；没有环境效益，温泉小镇的可持续发展和旅游资源的永续利用就无法实现。

1.3.5 坚持品牌的原则

现代市场的竞争，从一定意义上讲就是品牌之间的竞争。在相同条件下，各旅游区竞争力的提升取决于游客对旅游区的认可程度，游客就是上帝，在游客心中的品牌是决定旅游区人气兴旺的重要因素。因此本项目从开始规划建设起就应树立品牌战略意识并贯穿于建设与发展的各项工作之中。

1.3.6 与时惧进，开拓创新的原则

即使温泉小镇的自然资源再美，民族文化渊源再流长，如

果与时代脉膊不相适应，这样旅游区的发展也会失去市场基础。因此，只有将两者加以有机的融合，不断赋予它更高层次的新

意和发展，某某温泉小镇才有可能在激烈的市场竞争中永远立

于不败之地。

1.4 编制范围

1、对本项工程的建设方案进行论证。

2、根据所确定的建设方案进行技术测算，并确定主要技术经济指标。

3、根据本项目的特点和周边环境现状，确定有效适用的环境保护措施。

4、依据本项目的具体建设方案进行投资估算，并作出可行性研究结论。

1.5 项目主要编制内容

依据国家有关政策和行业规范，本可行性研究报告对项目

建设的必要性、市场预测、项目建设规模和内容、运营方案、

环境保护、项目实施进度进行分析和评论，对项目的投资估算、经济效益和社会效益进行全面的论证和研究。

1.6 项目背景

1.6.1 旅游业发展势头强劲

现代旅游产业产生于19 世纪，在20 世纪得到前所未有的

发展。特别是第二次世界大战以后，旅游产业获得了相对和平

与稳定的发展环境，迅速成为一个新兴产业。在1950 年，全世界旅游人数仅有2520 万人，旅游收入约21 亿美元。此后，世

界旅游产业平均以每年10%的速度增长，增值水平明显高于其他

产业。例如，1992 年美国旅游业增值为3300 亿美元，远远高于农业的900 亿美元、汽车工业的550 亿美元以及金属工业的400 亿美元。德国、法国、英国、日本等其他发达国家也与美国的

情况类似。世界旅游组织提供的资料表明, 自上世纪90 年代开始，国际旅游收入在世界出口收入中所占比重达到8.25%，超过了占据出口收入 6.5%的石油产业、占据出口收入 5.6%的汽车产业和占据出口收入 4.6%的机电业。自此，旅游产业正式确立了

世界第一大产业的地位并保持至今。

随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强

劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地

位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就

业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业

已经成为中国经济发展的支柱性产业之一。

2009 年，我国旅游业总体保持较快增长，旅游总收入实现

较大幅度增长。全年国内旅游人数达19.02 亿人次，增长11.1%；国内旅游收入 1.02 万亿元，增长16.4%；入境旅游人数 1.26

亿人次，下降 2.7%；旅游外汇收入397 亿美元，下降 2.9%；旅游总收入 1.29 万亿元，增长11.3%。

2010 年，我国旅游经济呈现又好又快的增长态势：三大市场全面增长，国内市场主体地位进一步突出；旅游投资规模扩大，产业发展呈现出诸多亮点，扩大消费和改善民生功能明显。全国

旅游业总收入 1.57 万亿元，同比增长21.7%。其中，国内旅游人数达21 亿人次，同比增长10.6%；国内旅游收入 1.26

万亿元，同比增长23.5%。入境旅游人数达 1.34 亿人次，同比增长5.8%。

而2011 年上半年，我国旅游总收入突破一万亿元，比上年同期增长18%。其中，国内旅游人数约13.3 亿人次，同比增长13%；国内旅游收入约9200 亿元，同比增长22%。入境旅游人数约6627 万人次，同比增长1%；旅游外汇收入约225.5 亿美元，同比增长 1.6%。

在内需启动、消费升级以及国民收入不断提高的背景下，

中国旅游业正步入黄金发展期。根据“十二五”规划，未来五

年中国政府将多策并举，把旅游业培育成国民经济的战略性支

柱产业。国内旅游行业之政策环境获得持续改善，行业也将迎

来一个崭新的发展阶段。

伴随着当今旅游业的高速发展，地处祖国北疆旅游资源十

分丰富的某某省旅游业也在快速升温中。近几年来，某某省始

终强化旅游业的发展地位，发挥后发优势，旅游业正以前所未

有的态势向前迈进。

1.6.2 旅游市场需求旺盛

现代旅游业是现代经济和现代社会发展的伴生物。19 世纪，伴随着英国工业革命，社会化的旅游业开始萌芽。二次大战以

后，世界经济进入发展高峰，随着工业化进程的推进，人们收

入的增加，工作时间由每周72 小时减少到不足40 小时，加上有了铁路、飞机、汽车等交通工具，旅游逐渐成为工业国家大

众比较普遍的生活方式。70 年代以来，大约60%的英国人每年度过一个包括 4 个夜晚或更多时间的外出度假期；瑞士83%的人每年度假一次，瑞典为80%，挪威和芬兰为70%。80 年代以来，在多数发达国家的居民家庭消费结构中，旅游都在支出项目的

前7 项之中。全世界的年出国旅游人数从1950 年的2500 多万，增加到现在的 6 亿多人，国际旅游收入则从21 亿美元猛增到4000 多亿美元。

我国现在旅游业的状况正处于发达国家六、七十年代的阶

段，旅游已成为我国群众的生活新需求。英国未来学家预测，

继农业、工业、服务业和信息业驱动的经济变革浪潮后，在本

世纪，人类至少还将经历由休闲、生命科学、超级材料、新的

原子时代和新的航天时代驱动的五次浪潮，而休闲时代在2015 年将处于主导地位。从国外情况看，人均年收入500—800 美元，是旅游消费的急剧扩张期。目前，中国人均年收入已达到500 美元左右，有的城市已超过1000 美元，这为外出旅游奠定了经

济基础，而长假期的出现成为旅游热的推进剂。据测算，假期

每增加一天，旅游客源就增加10%。随着经济基础的变化，我国人民的生活需求发生着质变，进入小康的城市居民已不再满足

于家电、美食这样的物质消费，而教育、医疗、养老保险、休

假、娱乐等消费上升为人们越来越迫切的新的基本需求，假日

旅游热就是这种需求质变的直接反映。在一个快节奏的社会中，人们更看重闲暇的自由，更崇尚回归自然，这是未来社会生活

的一种大趋势，生态旅游、休闲旅游正成为旅游业发展的主导

潮流。

1.6.3 温泉旅游发展如火如荼

目前，以温泉旅游为主的休闲旅游发展势头迅猛。在国外，

许多具有温泉和地热资源的城市，都在利用汤浴文化发展本地

旅游，如日本九州岛东部的“汤浴之乡”，年接待沐浴者就达

到了685 万人次。在国内，温泉旅游最早出现在东部沿海经济

较发达的地区，如北京的小汤山温泉、广东清远的河中泉、珠

海的御温泉，它们利用自然温泉经营度假区，开展沐浴活动，

以休闲度假、娱乐健身、保健康体为目的发展旅游，已经取得

了很好的经济效益。

随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和著名温泉品牌的战

略扩张，温泉度假区的开发已经从广东、云南、北京等传统的

温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉

投资热潮。

温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假区开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假区的盈利效应，不仅使一大批已建成的温泉度假区亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假区更需要通过创新来构建核心竞争力。

此项目建设正是在这些背景下提出的。

1.7 项目建设目标

通过本项目的建设，将某某温泉小镇打造成融汇世界温泉沐浴文化风情，集温泉沐浴、休闲保健、会议培训、商务休闲以及完善的住、餐、娱、购配套于一体的新型、综合、健康的温泉休闲度假景区。

1.8 主要技术经济指标

项目建设表

序号一

名称

建筑工程

单位数量备注商业建筑㎡18807.27 新建酒店建筑㎡48338.69 新建温泉浴场㎡6772.86 新建

表二 总建设项目技术经济指标表

二 地下车库

场区工程 ㎡ 4735.36 新建

道路广场工程 ㎡ 21578.05 新建 绿化工程 ㎡

25300.00

新建

配套基础设施工程

含水暖电

序号 名称 单位 数量 备注

1 总用地面积 ㎡ 70284.00

2 总建筑面积 ㎡ 78654.18 地上建筑 ㎡ 73918.82 地下建筑 ㎡ 4735.36

3 建筑基底面积 ㎡ 26592.95

4 道路广场面积 ㎡ 21578.0

5 5 绿化用地面积 ㎡ 25300.00

6 建筑密度 %

37.84 7 容积率

1.05

8 绿地率 % 36 9

总投资

万

47014.20

第二章 项目建设的可行性和必要性