沈阳五洲商业广场项目介绍20141010

沈阳五洲商业广场项目介绍

沈阳五洲商业广场发展有限公司（以下简称本公司或公司）成立于2003年5月15日，注册地址为沈阳市和平区太原北街65号7楼。公司经营范围：房地产开发、销售（限本公司开发的商品房、持许可证销售）、房屋出租、酒店经营管理。

2011年12月五洋建设集团股份有限公司以承债方式收购该公司，公司开发的沈阳五洲商业广场项目是沈阳市政府2003年重点打造的商业地产项目，2003年2月18日开始洽谈，2003年4月16日签约，2003年6月19日土地摘牌，2003年8月12日开始拆迁，2004年12月31日破土动工，2006年1月16日商厦部分竣工并正式对外营业。

该项目地理位置优越，区域规划合理，商业价值突出，因为前期原公司管理混乱，股东关系复杂，矛盾突出，资金实力不足，收购前基本处于停业亏损状态。自五洋介入后，公司管理已有好转，经营规划稳步推进，部分物业已重新开业，实现稳定收入。

一、建物调查

沈阳五洲商业广场是由沈阳五洲商业广场发展有限公司投资建设的高端商业、酒店物业，项目占据城市商业、行政稀缺板块，位于沈阳市政府规划建设的太原街步行街的核心区域。太原街，有着近百年的传统商业历史，日客流量达到30万以上，是闻名全国的商业黄金宝地。

该项目位于沈阳市商业繁华地段---太原北街，南接著名的商贸饭店，北连北二马路；东濒天津北街，西临繁华的太原北街，与中兴商业大厦隔街相望。该项目占地28025.6平方米，总建筑面积26.02万平方米，南北长约350米，东西宽约85米，地上建筑面积约为21.52万平方米，地下建筑面积约为4.5万平方米项目。

整个商业广场由三个地块组成，三个地块之间每层由空中连廊连接，使其构成统一的整体。沈阳五洲商业广场地下建筑两层，建筑面积4.5万平方米，分别为地下商业街及停车场。其中1号地块地上六层，建筑面积6.2万平方米；2号地块地下负1至七层连同1号楼地

下负1层，建筑面积6.9万平方米；3号地块地负1层至7层为华联

商厦5.4万平方米，8层至25层为拟建中写字楼及四星级酒店，建筑面积4.9万平方米；已经全部建成及使用的裙楼部分的建筑面积约21万平方米，高层部分主体土建及外装已完成。

三个地块分别为1号楼东舜百货，2号楼五洲春天和3号楼北京华联商厦及楼上酒店在建工程。

1、1#地块（原东舜百货）

1号楼东舜百货位于五洲商业广场南端，与中兴商业大厦隔街相望。共8层，负2为停车场、负1为小商铺共267个，未办理产权证，1-6层建筑面积61963.52平方米，已办理产权证。主体装修完毕、配套设施齐全。1-5层闲置，6层一部分为中影百老汇影城（营业中）。项目内设直梯10部、观光梯2部、扶梯30部（不包含已拆除的2部）、消防通道12个、安全出口14个。该楼于2006年1月开业，2009年11月后除影城、星巴克、屈臣氏外临太原北街临时性商户经营外均已停业。

2、2#地块（原五洲春天）

五洲春天位于五洲商业广场中间部位，与原伊势丹百货（现由兴隆大家庭接手）隔街相望。经营面积近七万平方米，由2号楼负1层-7层及1号楼负1层构成。内设直梯4部、扶梯46部、消防通道16个、安全出口14个。开业于2006年1月至2009年关店，目前1楼临街商户及5楼美食街仍在正常经营。

2#地块概况：五洲春天建筑面积共计：69896平方米，1-5层商铺部分总建筑面积为56251平方米，总套内面积22707平方米，规划中商铺共有1485个。已售套内面积15672方；共计1051铺位，已售总销售额为7.6亿（合同总额为10亿元，部分按揭款未收回，部分以租金充房款），目前五洲自有商铺434个，自有套内面积：7035平方米。自有建筑面积为：负一层至五层17024平方米，加六、七层共计30669平方米（六层建筑面积为6895平方米，该物业由沈阳市和平区国资委托管；七层建筑面积为6750平方米）。该地块除六层外均未办理产权证。

3、3#地块（华联商厦及在建酒店）

共27层，负2为停车场，负1至7层建筑面积54570.9平方米，已取得产权证；8-25层内装未完工，建筑面积48896.53平方米，已取得预售许可证。负1至7层主体装修完毕、配套设施齐全，直梯5部、观光梯2部、扶梯28部、消防通道10个、安全出口11个，目前出租给北京华联及中信银行南站支行经营。8至25层规划为商业，可做成酒店、写字楼、公寓等，已完成主体结构、及保温和外立面装饰，无配套设施，各楼层未做隔断，共设11部电梯（其中6部高速电梯未安装），2个疏散楼梯。

二、竞争市场调查

沈阳太原街位于沈阳市和平区的中心地带，毗临沈阳火车站、SK 汽车客运枢纽，地铁一号线及40余条公交线路，是沈阳市的交通枢纽与商业零售中心，作为市级商圈，半径辐射整个沈阳市，并对周边城市的客户群体(本溪、抚顺、铁岭、辽阳、鞍山)有较大吸引力，主

力目标客户群是25~50 岁的中高端消费群。现有商业供应为76.64

万平方米，其中百货和购物中心供应量约为64.54万平方米，是区域商业供应的主体。百货和购物中心主要分布在中华路和太原街交汇的十字轴上，聚集有多个百货和购物中心，以中兴和新世界为代表，商业氛围浓厚，是沈阳历史悠久的成熟商圈，平均租金在12～26元/㎡?天，扣点20%～25%。太原街商圈商业品牌比较丰富，高中低档品牌都有，满足了沈阳全市不同收入人群的购物需求，平时人流量约为30万人次/天，周末约为50万人次/天。

周边商场有百货店、专业店、专卖店、商业步行街、大型综合超市、以及便利店、专业市场等业态。主要有以下商家：中兴-沈阳商业大厦、沈阳新世界百货、欧亚沈阳联营公司、万达广场、沈阳曼哈顿广场、协和广场、温州城、时尚地下、潮汇购物中心目前，太原街商圈的租金收取方式有两种：

第一种，各大型商场按营业额的20%~30%扣点形式抵扣租金，如新世界一店按25~30%扣点、新世界三店按25~30%扣点、联营按20~30%扣点、中兴商业大厦按20~30%扣点。

第二种，各临街铺面或小型商场按每月固定金额收取租金。太原北街商场内：240—300 元/㎡.月、太原北街临街商铺：1500—1650 元/㎡/月、太原南街临街商铺：900—1000 元/㎡.月

物业价值：本项目2011年末经北京中财尙信资产评估有限公司评估的价值为62亿。位于本项目中华路和南京街地下的廊勤商道销售价格为6万元/平https://www.360docs.net/doc/ba12181377.html,/位于本项目马路对面北二马路与太原街交汇处的朗勤.泰元中心公寓销售均价1.6万元

/平、商铺均价每平米60000-100000元/平方米。https://www.360docs.net/doc/ba12181377.html,/gbk/syestate/system/2013/01/08/021 297291.html

三、整体环境变化

太原商圈作为沈阳的核心商圈历来被高度重视，和平区政府规划将对太原街地区建设全新的步行系统，规划建设16处空中连廊、多处地下连廊、7条地下商业街、4处地下停车场，实现市民在大太原街“地下停车、空中逛街”的愿望。

据了解，目前太原街地区最近几年新建的楼宇商厦都已前瞻性地建设了空中连廊，比如说万达一、二期，五洲商业广场东舜百货、五洲春天、北京华联，中兴一、三期等等，空中连廊所带来的通达性和舒适性优势在交通拥堵的太原街发挥着越来越重要的功效。和平区在太原街地区规划4处停车场，3处为公共建设，一处为纯粹的商业停车场。目前太原北街、民主路与南京街交汇处的停车场已经实现了土地摘牌，并前者已经开工建设。另两处分别为太原南街（拉萨街附近）、金杯大厦附近等，预计今年太原北街地下停车场（地下二三层可同时容纳300辆车）可以实现运营。太原街4处地下停车场全部建成后，可同时容纳数千辆车。紧邻我司天津北街正在建设的华太原街广场，为沈阳规模最大的停车场，地上用于绿化的面积约有8000平方米。

和平区太原街地下空间也进入大开发启动建设，由辽宁人和新天地公共设施管理有限公司投资建设地一大道位于的中山路、民主路、太原北街近10万平方米已经基本完工。沈阳朗勤置业有限公司投资建设的朗勤商道项目位于沈阳市和平区中华路和南京街地下，总建筑面积约10万平米。太原街地区地下大部分商业街已形成规模，并与

时尚地下、各大商场连通。

未来几年，太原街地区立体交通网络逐步完善，正在建设中的商业逐步完工开业，太原街整体环境将上新台阶，太原街将阔步走上国际著名商业街创建之路。