(房地产管理)住宅通病防治导则

合肥市住宅工程质量通病防治实施导则

第一章总则

第一条为了加强建筑工程质量管理，提高住宅工程质量和品质，控制住宅工程质量通病的发生，规范住宅工程质量通病防治（以下简称通病防治）工作，维护人民群众的合法权益，依据有关法律、法规及规范标准等规定，结合本市实际，制定本实施导则。

第二条本实施导则适用于本市行政区域内新建、改建、扩建的住宅工程（含公寓楼、商住楼等）。

第三条本实施导则结合本地区住宅工程质量实际，对住宅工程存在的裂缝、渗漏等质量通病进行有效的预防和控制。

第四条在住宅工程的设计、施工和监理等建设过程中，除执行本实施导则外，还应执行国家现行有关法律、法规、规范和工程技术标准等的规定。

第二章基本规定

第五条工程建设各质量责任主体应按各自职责履行本实施导则的规定。

第六条施工图审查机构应重视审查通病防治的设计措施，并将其列入审查重点。

第七条工程质量监督机构应按照本实施导则规定，加大对住宅工程质量的监管力度，特别要加大对经济适用房、旧城改造回迁房以及城乡结合部商品房等工程的设计和施工质量的监管力度。对工程建设各方违法违规降低住宅工程质量的行为，要严格按照国家有关法律法规进行处罚。

第三章参建各方责任主体的管理措施

第八条建设单位

（一）应当贯彻执行实施导则，制定保证工程质量的相关措施。

（二）定期召开会议，协调和解决质量通病防治过程中出现的问题。

（三）必须保证住宅工程建设的合理工期、造价和住宅设计标准；不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件；建设单位如对施工图设计提出工程经济控制性指标时，必须结合工程实际情况并具有充分依据；不得将门窗、防水等工程肢解发包。

第九条设计单位

（一）应严格执行国家有关强制性标准规范、规定，强化各专业协调配合，对容易产生质量通病的部位和环节，进行深入细致的设计；在住宅工程设计中应当按本实施导则落实相应的设计措施。

（二）将通病防治的设计措施和技术要求向相关单位进行设计交底。

（三）住宅结构在规定的设计使用年限内必须有足够的可靠性，住宅地基基础应满足承载力稳定性要求，地基变形应满足规范规定的允许值。桩基及处理后的地基应进行承载力的检验。设计文件中应注明二次装修承载控制值。

第十条施工单位

（一）在图纸会审时应将不符合本实施导则的情况及时告知设计单位，由设计单位进行变更。

（二）针对工程实际情况，施工单位应认真做好施工组织设计，落实设计图纸会审中保证施工质量的技术措施，对容易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位提出并采取相应的技术保障措施，必须将本实施导则规定的内容纳入施工组织设计，经监理部门审查、建设单位批准后实施。

（三）做好原材料、构配件和工序质量的报验工作。在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。住宅结构使用的材料，必须符合《住宅建筑规范》（GB50368-2005的要求。

（四）专业分包单位应提出分包工程的质量通病防治措施，由总包单位核准、监理部门审查、建设单位批准后实施。

（五）工程完工后，总包单位应记录、收集和整理质量通病防治的相关资料，认真编写《住宅工程质量通病防治内容总结报告》。

第十一条监理部门

（一）应依据本实施导则，审查施工单位提供的施工组织设计，提出具体要求和监控措施，并针对工程的具体情况将住宅工程结构质量、使用功能作为监理工作的控制重点，并列入《监理实施细则》中。

（二）应将通病防治列入工程检查验收内容，认真做好隐蔽工程和工序质量的验收，工序质量验收不合格的，不得进行下道工序。

（三）按有关规定做好旁站监理和见证取样工作，特别是要做好厕浴间蓄水、屋面淋水试验、结构裂缝控制及外墙保温隔热等重要使用功能的检查工作。

（四）配备常规的便携式检测仪器，加强对工程质量的巡视和平行检验，发现问题及时处理。

（五）工程完工后，应将住宅工程质量通病防治工作总结纳入竣工评估报告中。

第四章砌体裂缝防治技术措施

第十二条设计措施

（一）住宅结构不应产生影响结构安全的裂缝。温度变形缝应按《砌体结构设计规范》（GB50003- 2001 ）及《混凝土结构设计规范》（GB50010- 2002）要求进行设置，当采用有效措施后，可适当放宽。

（二）底层窗台下墙体灰缝内设置三道焊接工件网片或2?8mm钢筋伸入墙体

不小于600mm或在窗台标高处设置钢筋混凝土板带，板带的混凝土强度等级不应小于

C20,厚度不小于80mm纵向配筋不宜少于3?8mm嵌入窗间墙内不小于600mm房屋两端顶层砌体沿高度方向应设置间隔不大于500mm勺配筋砌体，或

墙体内适当增设构造柱。

（三）混凝土小型空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等轻质墙体，应增设间距不大于3m的构造柱，每层墙高的中部增设厚度为120mr与墙体同宽的钢筋砼混凝土腰梁，

砌体无约束的端部必须增设构造柱，预留的门窗洞口应采取钢筋混凝土框加强。

（四）顶层砌筑砂浆的强度等级不应低于M7.5。

（五）钢筋砼阳台栏板、扶手钢筋必须与结构墙体有可靠拉结措施，拉结筋必须予埋；金属栏杆、扶手，必须与结构墙体有可靠的锚固措施。

（六）门垛或窗间墙小于360mm寸必须采用钢筋混凝土浇筑。

（七）重质墙体应设置在梁体中部，不宜直接布置于板上，否则应在梁板设计时采取可靠的措施。

（八）在两种不同材料交接处，应采用宽度》300mm 1mm厚钢板网（网眼尺寸不小于10mr K 10mm抹灰或耐碱玻璃纤维网格布聚合物砂浆加强带进行处理，加强带与各基体的搭接宽度不应小于150mm顶层粉刷砂浆中宜掺入抗裂纤维。

（九）设置砖砌女儿墙的平屋面工程、构造柱及其拉结筋应按规定设置；女儿墙根部应设高度》250 mm的钢筋混凝土防渗反梁。女儿墙顶应设高度》60 mm 的钢筋混凝土压顶。

跃层退台部位应有预防开裂的构造措施。

（十）水电管线布线设计时，应避免对墙体的削弱，并应与结构专业密切配合。

第十三条施工措施

（一）砖在砌筑前必须提前浇水湿润（除冬季施工有规定外），确保在砌筑

时含水率达到10%-15%。

（二）砌筑砂浆应采用中砂，严禁使用细砂和混合粉。

（三）砌体应灰缝饱满密实、组砌方法正确、接槎规范、拉接筋敷设符合要求（砌体质量控制等级为B 级）。

（四）砌筑砂浆应随拌随用，严禁在砌筑现场加水二次拌制。

（五）填充墙应分二次砌筑（即在1.4m 处、1.4m 以上分二次砌筑，应留置不少于5?7天的间歇期）。填充墙砌至接近梁底、板底时，应留有30?80mm 的空隙，用细石混凝土加膨胀剂塞实，若采取梳砖补砌时，对双侧和中部三角空隙应用预制混凝土块填塞、补砌应留置不少于7 天的间歇期或在结构验收后进行。

（六）灰砂砖、粉煤灰砖、蒸压加气混凝土砌块宜采用专用砌筑砂浆砌筑。

（七）顶层框架填充墙不宜采用灰砂砖、粉煤灰砖、混凝土空心砌块、蒸压加气混凝土砌块等材料；当采用上述材料时，墙面应采取满铺钢丝网粉刷等必要的措施。

（八）砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

（九）砌体结构砌筑完成后宜30d 后再抹灰，并不得少于20d。

（十）框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

（十一）填充墙与框架柱交接处，应用20m材20mn木条预先留缝，在加贴网片前取出木条浇水湿润，干燥后再用1：3 膨胀水泥砂浆嵌实。

（十二）当门窗洞口上至梁底距离小于200mm寸，门窗过梁应与结构梁整

浇。

（十三）上料口、过人洞封堵时，顶端应采用细石混凝土加膨胀剂填实。

（十四）严禁在承重砌体上开凿横槽；严禁在已砌筑完成的门垛、窗间墙上开凿线管槽和接线盒孔洞；如设计上有布置的，必须在砌筑时预埋或留置孔槽。在砌体上开槽时应采用机械切割；管道埋设完毕后，回填应采用适当材料，填封密实牢固，抹灰层应设置金属网。

（十五）配电箱预留洞上的过梁，应在其线管穿越的位置预留孔槽，不得事后打凿。消防箱、配电箱、开关箱等背面的抹灰层应采用防止开裂的措施。

（十六）冬期施工的外墙除应符合相关规范要求外，还应满足以下要求：

1. 砌筑工程的冬期施工应优先选用外加剂法，且宜将砂浆强度等级按常温施工的强度等级提高一级。围护外墙不宜冬期施工，如因特殊情况，应有相应保温措施。

2. 拌合砂浆应采用两步投料法，水温不得超过80C （—般40C为宜），砂浆出罐温度不得超过40C，使用温度不应低于5C。

3. 拌制砂浆用砂不得含有冰块和大于10mm勺冻结块；砌筑时不准随意往砂浆内加热水，砂浆应随拌随用，不应积存，以免冻结降低砌体强度。

4. 砖在砌筑前，应清除冰霜，遇水浸泡后受冻勺砖不能使用；砂浆宜采用普通硅酸盐水泥拌制；石灰膏应防止受冻，如遭冻结，应经融化后，方可使用；拌制砂浆用勺砂，不得含有冰块。

5. 砌体工程施工时，砂浆稠度应适当加大，一般可控制在约10—12mm视

气温和日照情况，砌体用砖块可少量浇水湿润，浇水不宜过多，且随浇随用，砖表面不得有游离水。在气温低于、等于0C条件下砌筑时，可不浇水，但必须增大砂浆稠度。砌筑时应注意砌体与砂浆的挤揉。

6. 冬期施工中，应调整作息时间，砌筑在日出后两小时进行，日落前两小时休工，每日砌筑高度不宜超过1.2m，做好覆盖保温工作。

7. 冬期施工砂浆试块的留置，除应按常温规定要求外，尚应增加不少于1 组与砌体同条件养护的试块，测试检验砂浆强度。

8. 外墙面施工操作环境温度不应低于5°C。

第五章钢筋混凝土现浇梁板裂缝防治技术措施

第十四条设计措施

（一）住宅的建筑平面有凹口及洞口时，凹口、洞口周边楼板的配筋宜适当加

强。当楼板平面形状不规则时，宜设置梁使之形成较规则的平面; 大小房间尺寸悬殊的小板、顶层端头板应采用双层双向配筋，即上部负筋在本跨拉通布置。

柱边角部板上部负筋长度应从柱边起算。剪力墙部位板负筋宜适当加强。

（二）二层、屋面平面的负筋应有相当于1/2 负筋面积的钢筋纵向贯通。平面纵向较长的建筑物应每层均匀布置不少于三开间的双层筋，或通长布置相当于1/3 负筋面积以上的贯通钢筋。

（三）钢筋混凝土现浇楼板（以下简称现浇板）的设计厚度一般不应小于120mm （厨房、浴厕、阳台板不得小于90mr）i。

楼板厚度》160 mm时，跨中上部钢筋应将支座1/2负筋面积拉通，或另

设?8@200m钢筋网并与支座负筋搭接。

（四）平面横向尺寸变化大的开间、屋面及建筑物两端单元中的现浇板应设

置双层双向钢筋，钢筋间距不宜大于100mm直径不宜小于8mm 外墙阳角处应设置放射形钢筋，且不应少于7?10，长度应大于板跨的1/3，且不得小于1.5m，圈梁转角处应增加2①12转角筋。同时，应加强屋面保温隔热措施。

（五）在现浇板断面急剧变化处、开洞削弱处等易引起收缩应力集中处，钢筋间距不应大于150mm直径不应小于8mm并应在板的上表面布置纵横两个方向的温度收缩钢筋。温度收缩钢筋在板的上、下表面沿纵横两个方向的配筋率均不应小于截面积的

0.15％。

（六）除底层框架结构外，外墙转角处构造柱的截面积不宜大于240mr K 240mm 与楼板同时浇筑的外墙圈梁，其截面高度不宜大于300mm

（七）现浇板砼强度等级不宜大于C30, 否则必须有减少混凝土收缩的设计措施。

（八）住宅长度大于40m时，宜在楼板中部设置后浇带。后浇带两边应设置加强钢筋。超长结构应进行温度变形分析，板内配筋沿超长方向的间距不>150 mm并采取其他有效措施减少温度应力产生的影响。

（九）阳台及外走廊、檐口等栏板长度大于等于6m时，分布筋间距不大于200mm 超过12m后，分布筋间距不大于150mm

（十）预埋管线不应集中通过楼板，应分散布置。结构设计中对予埋管线较集中的板应采取板中、板上错开布置，不应重叠布置，且预埋管线在同一位置重叠不得超过两层。

（十一）主次梁间附加筋的设置除应满足计算外，尚应明确如何识别主次梁，以避免施工出错。混凝土梁腰筋应在满足规范要求的基础上宜适当加强。

第十五条施工措施

（一）图纸会审时，施工单位应当将设计不当引起的钢筋过密、管道过密、构造措施不当等情况以书面形式向设计单位提出改进意见。

（二）现场应有特殊情况下的混凝土施工应急预案和措施（如停电、预拌混凝土供应中断时的处置措施）。

（三）大体积混凝土施工前必须编制混凝土施工方案，采取控温措施并据此

进行施工技术交底。施工方案应根据人员、设备的配置等情况编制，并规定混凝土的凝结时间、混凝土的供应计划、混凝土的坍落度等具体要求，同时，施工堆载应进行控制。

（四）混凝土原材料的质量控制

1 、水泥的质量控制

（1）水泥进场时，必须附有水泥生产厂的质量证明书；对进场的水泥应检查核对其生产厂名、品种、标号、包装（或散装仓号）、重量（对袋装水泥应随机抽取20袋，水泥总重量不得少于1000kg）、出厂日期、出厂编号及是否受潮等，做好记录并按规定采取试样，进行有关项目的检验。严禁使用过期、变质水泥。

（2）水泥的检验结果如不符合标准规定时，应及时向水泥供应单位查明情况，确定处理方案：如该批水泥已经使用，应查清该批水泥的使用情况（使用日期、应用该批水泥拌制的混凝土的强度、浇筑的结构部位和所生产的制品等），并根据水泥质量情况确定处理方案。

（3）进场水泥的贮放应符合下列规定：

散装水泥宜在专用的仓罐中贮放；不同品种和标号的水泥不得混仓，并应定期清仓；散装水泥在库内贮放时，水泥库的地面和外墙内侧应进行防潮处理；袋装水泥应在库房内贮放，库房地面应有防潮措施；库内应保持干燥，防止雨露侵入；堆放时，应按品种、标号、出厂编号、到货先后或使用顺序排列成垛，堆垛高度不超过12袋为宜；堆垛应至少离开四周墙壁200mm各垛之间应留置宽度不小于700mm勺通道；当限于条件，露天堆放时，应在距地面不少于300mm勺垫板上堆放，垫板下不得积水，水泥堆垛必须用苫布覆盖严密，防止雨露侵入。

2、砂、石勺质量控制

（1）配制混凝土时宜优先选用U区砂；当采用I区砂时，应提高砂率，并保持足够的水泥用量，以满足混凝土的和易性；当采用川区砂时，宜适当降低砂率，以保证混凝土强度。

当砂颗粒级配不符合上述要求时，应采取相应措施，经试验证明能确保工程质量，方允许使用。

对于泵送混凝土用砂，应选用中砂。

（2）现浇板的混凝土应采用中砂，在满足和易性的前提下，宜降低砂率。泥块含量不得大于1％，含泥量不大于3％。

（3）当混凝土强度等级大于或等于C30时碎石或卵石中的针、片状颗粒含量应W 15%当混凝土强度等级小于C30时，碎石或卵石中的针、片状颗粒含量应w 25%（4）粗骨料（石子），最大粒径不得超过构件最小尺寸的1/4且不得超过钢筋间距的3/4 ；对于实心板，最大粒径不得超过构件最小尺寸的1/3 且不得超过40 mm。

（5）砂、石在运输与贮存时不得混入能影响混凝土正常凝结与硬化的有害杂质，并应防止将水泥及掺合料等混入；当运输工具交替装运其它物质（如锻烧白云石、石灰、煤炭、化工原材料等）时，应注意清扫运输工具，勿使混入有害杂物；堆放的场地应平整、排水通畅，宜铺筑混凝土地面。

（五）混凝土选用的外加剂必须是经过国家、部委或省、自治区、直辖市级有关部门鉴定批准生产的产品，确保混凝土外加剂的质量；选用外加剂时应根据混凝土的性能要求、施工条件及气候条件，结合混凝土的原材料性能、配合比以及对水泥的适应性等因素，综合考虑，确定选用外加剂的品种，并应经过试验确定其掺量。预拌混凝土应采用减水率高、分散性能好、对混凝土收缩影响较小的外加剂。

（六）预拌混凝土必须做好试配，每立方米粗骨料的用量不少于1000kg、水泥用量应控制在270?450kg,粉煤灰的掺量不应大于15%;水灰比应控制在0.4?0.5 ; C30及以下混凝土石子用量不得少于1350kg/m3（现浇板控制用水量不大于180 kg/m 3）。

（七）检测机构、混凝土供应商提出的混凝土性能指标和相关生产技术资料应当齐全。

（八）混凝土进入浇筑现场时应按检验批检查入模坍落度，高层住宅不宜大于180mm其它住宅不宜大于150mm

（九）严格执行混凝土施工配合比，预拌混凝土严禁现场加水，改变水灰比，提高混凝土的坍落度。

（十）支撑模板的选用必须经过计算。严禁在虚土上支撑。上层支撑同下层支撑应在同一垂直线位置上，边支撑立杆与墙间距不得大于300mm中间不宜大

于800mm尽量使用钢管支撑，层高大于4m时必须采用钢管支撑；使用木支撑时，尾径不得小于60mm间距不得大于800mm横向拉杆不得少于两道；层高大于3m时须增加拉杆，木模支撑不得二次接长，不得使用斜撑；模板标高控制在 + 2mm平整度控制在土

2mm板缝控制在2mm以内，并用胶带贴缝；根据工期要求，配备足够数量的模板；侧模拆模应控制在混凝土浇筑完毕48 小时后，底模按规范和设计要求拆模。

拆除支撑的楼板作为上部支撑的支承面时，应对楼板的强度、挠度、裂缝进行验算；后浇带两侧的支撑拆除时间应符合设计文件的要求；设计文件无明确要求时，应待后浇带闭合并达到设计强度时方可拆除。

（十一）现浇板板底钢筋绑扎完后方可进行水电管线预埋，结束后方可进行上层钢