湖北房地产项目营销规划报告

湖北后湖项目营销策划报告

1.4区域市场及本项目周边市场调研

地理位置及产业结构：

后湖位于汉口东部，属于以后汉口三个综合组团之一。（汉口地区包括江北核心区，二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区，古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万，其中核心区15万，中心片区58万，综合组团97万。）

确立21世纪以高新技术产业为主导

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区域形象

整体市政配套较差，缺乏商业、医疗等设施；煤气、电话等随地块开发跟进较慢；交通条件一般，目前仅706路公交车通过；

在人们心目中属于城乡结合带（后湖乡）

通过两年房地产的开发，部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。

销售状况：

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销售期普遍较长，一般在1.5-2.5年左右。

销售率一般未能达到理想水平，入伙时期一般楼盘销售率在60-70%左右媒体关注度较高，

户型分析：

供应的户型要紧以三房、二房、复式为主

要紧销售户型与供应特性相吻合，要紧集中在中等面积的三房

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小面积住宅市场认可度较差

户型设计对南北通透、方正有用要求较高

多层住宅的认可度明显高于小高层和高层

价格分析：

对后湖片区的楼盘来讲，集中在多层一般住宅1600-1900左右，2000元/平方米是一个“槛”

客户群分析：

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要紧为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为要紧消费群，房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多

要紧来自江岸，部分江汉，少量来自其他地区

30-40岁年龄段人群为消费主体。

都市规划

后湖三大居住组团之一，规划密度达到300-500人/平方公里。

综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。（武汉居住区中最好的）操纵都市噪声，后湖地区为区域环境噪声一类区（武汉居住区中最好的）

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规划中跨世纪十大公共建筑的后湖体育中心位于后湖。

开发规模

后湖先后开发了东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、后湖生态花园、世纪家园等楼盘，明年仍有城开项目和几个盘的后续开发，供应量呈上涨趋势，

1.5片区竞争格局

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汉口与后湖片区同层面价位竞争区域目前要紧集中在金银湖、常青和杨叉湖三个片区，开发量都专门大。各片区要紧楼盘列举：

后湖片区：东方恒星园、竹叶苑、佳海华苑、世纪家园、后湖生态家园、城开项目（未动工）

金银湖片区：万科四季花城、碧海花园、书香水榭

杨叉湖片区：新华家园、阳光花园、田园小区

常青片区：常青花园十二期、十四期

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竞争片区位置示意图：

进展大道

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竞争片区比较表

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1.6竞争项目比较

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区域内：后湖生态花园、城开项目、世纪家园

区域外：万科四季花城、阳光花园、常青小区、新华家园

注：万科四季花城与城开项目价格属于预估，城开项目含300-400元/平方米左右的装修

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评价：本项目在后湖片区除价格不占优势外，与大多项目相比优势明显，有超出一个层面的可能。

与区域内楼盘价格差距较大，仍需在产品与营销方面做一定的提升；

与区域外楼盘相比，不占明显优势，要紧优势为地段、小区环境；

地段的优势是不可替代的，本项目距市中心直线距离短，属于繁华边缘的净土，距市政府机关聚拢区、火车站、长江二桥、金融街等距离均较近，这同时也是后湖出现局长楼的重要缘故。

同层面要紧竞争对手锁定：万科四季花城、城开项目、常青花园、阳光花园

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