聊城房地产市场调查报告分析

目录：

一.聊城房地产市场调查分析

(一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析

（二）2011年聊城市住宅市场分析

（三）2011年聊城房地产市场综合预测分析

（四）聊城房地产市场调查报告市场利好政策和市场特征分析(五) 2011年聊城市房地产市场发展趋势

二、区域房地产市场调查分析

（一）区域市场地段的特性

（二）区域内竞争程度的分析

（三）区域内营销环境的分析

（四）聊城区域内楼盘及客户数据分析

1. 2011年聊城市区在售楼盘

2.聊城住宅项目市场消费者分析调查

三、房产市场现状解读

一.聊城房地产市场调查分析

(一) 2011年聊城房地产市场调查整体分析

2011年聊城房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产市场。

（二）2011年聊城市住宅市场分析

近些年聊城市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。

近些年聊城楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。逐步走向规模化。翡翠城以贵族的西班牙皇家园林推出，成为欧陆风潮流行的最好

说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘，如星光宝徕花园、五环国际、金柱月亮湾、阿尔卡迪亚、伟业中华苑等。它们走精品型的综合素质路线，给楼盘赋予了更深一层的定义和内涵，并注入了较高的科技含量，智能化住宅又成为一个新热点，其概念至今不断延续和创新。

楼盘发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由暴发户“土包子”转变为“绅士”型的富贵一族，自然对楼盘的要求也越来越高。纵观2010年的楼盘市场，多数以地段、建筑风格（现代建筑，欧陆式建筑）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。

（三）2011年聊城房地产市场综合预测分析

聊城市房地产市场竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，房地产市场的销售已明显趋缓。众多开发商对房地产项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是房地产的风险实在太大。

为此，销售部通过了一个月的时间，对聊城市的市场进行了仔细的研究，对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。

任何一个市场都必须经过：萌芽成长成熟衰落更新。

聊城的房地产市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态：

1．房地产市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。

目前的市内楼盘主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“翡翠城”的推出就拉开了这种走势的帷幕。2．房地产住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。

聊城市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。

商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。

3．市场将呈“细分化”发展。

未来的楼盘将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场。

4．房地产楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。

在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼

盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色住宅将会越来越没有市场。

新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这必将会造成部份原有物业的滞销。

而资金紧缺的开发商为了使物业尽快变现，减少资金压力，必然会以各种方式变向的降价促销。对价格较敏感的客户自然会被诱导。这必将会导致整个市场价格的动荡，形成房地产市场的恶性竞争。

今年，市场郊区化发展已呈较明显趋势，郊区的大户型市场将会吸引部分喜爱优质环境的高层客户。形成客户分流，造成房地产间更大的恶性竞争。

（四）聊城房地产市场调查报告市场利好政策和市场特征分析

房地产市场利好政策：

房改以后，聊城市的房地产市场政策的落实也是聊城市地产市场空前良好的重要因素。目前市内房改政策主要有：（首次置业）

1.住房公积金贷款

2.按揭贷款（可贷至8成30年，利率调低）

这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量来看，上升幅度很大，预计今年的市场需求量基本与去年持平或略有下降。

(五) 2011年聊城市房地产市场发展趋势

1. 房价将保持平稳或略有下降；

2. 延续态势，土地交易活跃，“换手”量增大；

3.郊区置业者增多；

4.住宅精品楼盘将会增多；

5.将更多采用新技术、新设备；

二、区域房地产市场调查分析

（一）区域市场地段的特性

从市场板块角度分析：聊城市的房地产市场调查报告市场从价位等不同层次进行分类，可分三种不同的区域板块：柳园路板块、环市路内板块、环市路外围板块。

环市路外围板块。(均价4000元/M2左右)

作为本项目区域所在地环市路外围板块，也是聊城市房地产市场调查报告开发的重点区域，近两来一直是房地产市场的热点市场，房地产市场业在本区域得到了飞速发展，同时引进了先进、超前的开发理念，对推动聊城房地产市场调查报告业起了巨大的作用，因此本区域的物业较被消费者所接受，成为聊城市民众望所归的置业地带，置业区域物业价位不断上升，由于开发相对过量，处于供过于求的状态，加上价格提高增加了置业的门槛，因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态，该板块销售均价为3500元/M2左右。

（二）区域内竞争程度的分析

去年的房地产市场是有目共睹的，市中心的竞争尤显激烈。地块早已被开发商瓜分，柳园上可建用地已近没有，令年的房地产市场会在中心区无地的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。北外环路地段由于交通方便，可建地块多，商业价值大，其开发的温度也会逐渐升高，必然会成为客户争购的优质居住地。今年的聊城地产市场的竞争依然激烈，竞争主要缘于以下几方面的原因：

首先，买家市场空间不大是最主要的原因。有限的购买力，旧盘还没有彻底消化完，新盘又陆续推出，总供给大于总需求，选房的机会多了，且楼盘个性少，缺少差异化卖点，是楼盘竞争的又一大原因。其次，虽然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影响客户买楼的主要因素，据调研分析表明发展商的品牌在居民购买意向中所占比重份额只占到第六位，列在前五位的分别是：地段、价格、小区环境、户型和物业景观，这就表明未来的房地产市场营销是环境配套设施营销的时代。

最后，营销手段平平，缺少有创意的销售手法，现在人们购房越来越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都这么平平地卖，除了品牌物业和地段好房子热销外，更多的楼盘就只可能挤到降价的泥潭中去。市场经济中，价格是受供求关系影响的，需求大于供给价格就会上扬，供给大于需求价格就会下降，直到一个平衡，这是客观存在的经济规律。

按照经济规律，市场会以价格的变动来调节供需关系。今年上半

年，市场推出的新盘，价格会在现有基础上保持平稳。到下半年，供给继续增大时，价格会随着竞争的加剧而出现波动。部分急需资金的开发商会想方设法变向降价使物业套现，这种变动会牵动一些正在犹豫的开发商把价格往下拉，继而形成整个市场的价格下滑。

通过以上的分析和预测，我们知道未来的房地产再不可能存在机会市场，房地产客户会越来越理性。今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代开发者与策划人尽显本色的舞台；完善的开发理念与精妙的策划思路将会同时得以展现。房地产的发展与演变将走向更为成熟的一面，价格会在残酷的竞争中趋于平衡。

（三）区域内营销环境的分析

竞争对手推广手法：

莲湖花园位于柳园路与老北环路交汇处，楼宇地处成熟社区，学校、医院、菜场、购物中心方集四周，四通八达的交通网络为家居办公提供便利，周边金融商贸繁盛，信息资讯业聚集，文教市政配套俱全，交通便捷。距聊城汽车站5分钟，是作为都市中心的城市前沿，此地段的商业价值相当高，宜商宜住，是城市居住的一种典范，升值潜力较大。

1.莲湖花园在推出市场时的形象是：

1)全新城市居住地理概念

a. 住宅区域与城市信息资源的共同联网，实现智能化居住的全新构想。

b.. 交通便捷，距聊城汽车站5分钟。

2) 全新健康舒畅居住空间

a.观景阳台与生活融合

b. 带独立卫生间的。

3) 全新演绎生态花园建筑风格

a.生态湖畔点缀。

c. 全新三段式立面格局（即转换层部分架空，形成半围合半室外多层次园林绿化休闲空间。

4) 全新依水而居文化内涵

a. 仁者乐山，智者乐水，依水儿居，一直是人类最理想的居住方式。

莲湖花园开发体量较大，由于入市较早，在开发和销售上快本项一步，因此在时间上与本项目不具可比性。

（四）聊城区域内楼盘及客户数据分析

1. 2011年聊城市区在售楼盘

天恒·御景

花园

聊城市花园

南路

20余套 150㎡均价5100 无

目前，聊城市大部分的产品主要小高层为主，户型主要以90—130为主，。房屋配套都备有双气，相应钱款不包括在房款内。

2.聊城住宅项目市场消费者分析调查

聊城环境好点的小区主要分布在环市路内板块。

⑴通过实地走访调查得知，目前城区普通家庭的人均收入水平相对较低，除去基本生活费用，根本就没有多余的闲散资金来改善他们的居住条件。买商品房的是一些有经济基础的政府机构人员或者是个体商户，普通居民较少。

⑵聊城目前收入较高的目标客户主要有以下几类人：政府工作人员、行政事业单位人员、教师、工商户及部分工薪阶层。这几部分人构成聊城目前房地产市场的核心消费者。

从可以看出，有购买能力的目标客户其特征有以下几点：

由市财政支出的人员。主要包括政府机构人员、教师、以及政府下属行政机构。相对与普通消费者来说，他们的收入比较高，有一定的经济基础。

市区的商户。他们在从事商业行为，有一定的经济基础条件。

县区个乡镇个体人员。在县城下属的乡镇及农村中有部分有经济实力和投资意识的个人，他们会选择在市区购买住房，

⑶消费者消费行为分析消费者喜欢的户型面积90 m2——130 m2 占76%。其中90 m2——110 m2 占46%；110 m2——130 m2的占30%。

⑷消费者获得房产信息的途径其中电视占15%；报纸占12.3%；网络媒体占9.6%；户外广告占21.9%；亲戚朋友介绍占41.2%。因为消费者对电视、报纸、网络广告信任度不高，消费者主要还是通过亲戚朋友获得房产信息的。

⑸消费者对现有产品的反馈评价

新城区配套设施还不完善，虽然老城区人口密度大，环境差，但大多数人考虑到生活方便程度还是选择在老城区购买房子。

从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需要，客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住需要为主，根本原因是绝大部分消费者收入低，没有能力

支付高额房款。消费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面都不是很注重，最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后是配套。消费者对与目前产品最大的反应就是产品价格较高，从一般普通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的收入来说，还是稍高一些，他们能接受的房价普遍反映在4000元以下，如果超过4500元，也就超过了普通消费者所能承受的范围。

从房产区域楼盘调查可以看出，如果价格在消费者能力接受范围内，环境、交通条件、公共设施等因素是决定购买者买房的主要因素。

聊城的房地产市场虽然发展势头处于上升阶段，近两年来新开楼盘较多，价格也逐步攀升，销售状况良好。由于地区环境的制约，本地居民在外地购买房源的可能性也比较小，所以，目标客户流失的现象就比较低，这也为我们将来的投资带来了很大的好处。

未来一年内计划购房被访者的年龄主要集中在25-35岁之间，其次为36-40岁之间的人群，选择在未来三年内计划购房人群的年龄主要集中25-30岁之间。未来一年内计划购房人群的的主要目的是刚性需求满足居住需求，对配套设施和建筑方式比较关注；这部分人群需求的面积主要集中在81-130平方米之间，户型主要集中在三居二厅和二居二厅；接受价格主要集中在3000-5000元/平方米之间。

三、房产市场现状解读

我国房产市场经过2010年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2011年后，从中央

到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。此轮调控是2010年房产市场整顿的延续，房产市场是否健康序发展，是国家经济产业结构调整布局的重要目的之一，政策方面是十二五规划的重头戏、是国家经济领域举足轻重的风向标，事关民生、稳定等多项重要因素。所以此轮以政策导向为手段的调控，如果仍不能达到平抑房价上涨速度、打击房产投机、逐步解决住房需求紧张等目的，更深层次更广泛领域的政策还将陆续出台。

近期出台执行政策：

1、国八条 ( 中央2011\1\26 )

2、金融房贷紧缩政策：

3、征收房产税政策：

并不包含公司项目，所以就房产税方面而言，项目并未受到影响。

4、降低部分建设项目收费标准，规范收费行为

房产新政对房地产企业和消费者都产生了一定的影响，聊城市房地产属于内销型市场，房地产发展状态尚未成熟，消费者态度盲目。

从本次调查来看，大部分被访者对目前聊城市现有楼市的销售价持不满意的态度，少部分的被访者认为一般，这说明目前聊城市房地产市场的销售价格还是难于被消费者所接受的。

另外本次调查中许多的被访者认为现有楼盘开发商提供的服务一般，也就是不是太尽人意。建议在开发楼盘的同时也要提高各项服务

措施，用良好的服务态度来赢得更多的客户群体。

以上是在聊城市区实地调查做出的市场调查报告，我们将随着项目的推进程度，随时关注聊城市场变化，根据市场情况，对目标市场，产品定位，价格定位，客户细分进行准确定位，为建设适合客户需求的楼盘产品提供依据。