设计管理规定

设计管理规定 Prepared on 24 November 2020

设计管理制度为加强公司开发项目的设计管理工作，规范项目建设过程中设计管理的工作职责、工作内容和工作程序，规定项目设计过程管理流程和执行要求，提高项目技术质量、提高设计管理的水平，特制定本制度。

第一条适用范围

本制度适用于集团内各公司开发项目建设的设计管理工作。

第二条管理部门和人员

技术部、设计院、工程部、采购部、运营部、财务部、预算部、项目设计负责人及各分管副总、总经理。

第三条管理职责

（一）技术部

1.负责设计图纸的归口管理工作；

2.负责收集整理国家、地方、行业有关技术标准和规范，编制企业内部的设计标准和要求；

3.负责收集整理企业技术操作规程，制定重要工程节点构造的工艺标准；

4.负责发起勘察、设计、咨询等技术类合同，编制勘察、设计、咨询委托书，并对勘察、设计、咨询过程进行跟踪；

5.负责落实设计基础条件，提供给设计院，并协调沟通外委设计单位的设计进度及提资时间；

6.牵头组织对新建开发项目配套工程（水、暖、电、智能化等）进行研究，对建筑、结构、配套等工程的设计进行审查，提出合理化建议，确保满足规划及节约成本；

7.负责将设计图纸、设计变更及洽商等发放到工程部、预算部，协助前期部提供设计图和设计资料。

(二）设计院

1.执行国家、地区和行业规范及标准，确保设计质量；

2.负责编制完成集团项目的创意概念方案、施工图技术方案，完成概念设计、方案及深化设计、施工图设计工作；

3.负责制定项目设计计划，监督完成各阶段的实际任务；

4.负责按程序进行设计文件的校审工作并履行签字、盖章程序;

5.负责按规定程序进行发图、设计交底、参加图纸会审等工作,对现场图纸的有效版本控制进行检查;

6.参加图纸会审，对会审中提出的问题，在规定的时间内及时下发设计图或变更；

7.要求深入施工现场，了解项目实际施工进展情况；

8.做好设计变更工作，解决设计中存在的问题，及时完善设计变更手续；

9.完成集团对外委设计单位的技术成果的审查、确认工作；

10.完成外委设计单位的合同审查，对合同技术条款的正确及合理性负责。

（三）项目设计负责人

1.根据公司总控计划、制定设计项目的详细计划，并确保执行；

2.完成项目设计工作，并负责协调项目组织各专业设计人员的工作配合；

3.负责协调集团技术部落实设计条件；

4.向项目工程部、技术部、监理单位、施工单位等单位和部门进行设计交底，及时处理施工阶段工程设计变更问题；

5.认定和审核现场发生的设计变更，组织各专业设计人员对施工及设计方案进行优化设计；

6.参与工程质量事故分析，对因设计造成的质量事故提出相应的技术处理方案；

7.负责督促设计人员及时提供工程变更图纸，按程序进行报批；

8.参加工程的交（竣）工验收，收集设计质量信息，编写“设计服务报告”和“技术总结”，配合质量监督部门校核工程是否按施工图设计施工。

（四）工程部

1.负责提供施工现场情况资料和实测数据及满足现场勘察条件的配合工作，并做好监测点位的保护和测量工作；

2.负责对设计图、技术方案提出合理化建议，及时向技术部和设计院反映现场变化情况；

3.负责对合同中的工程、材料、设备等提出技术要求；

4.负责组织施工前的图纸会审，及时提出设计问题，提出设计变更需求；

5.负责及时提供设计图需求计划，及时将设计图发放到监理、施工单位。

（五）账务部、预算部

1.负责编制项目概念、规划阶段的投资成本估算；

2.负责编制项目方案设计阶段的投资成本概算；

3.负责编制项目施工图设计阶段的投资成本预算。

（六）采购部

1.采购部负责游乐设备、电梯、扶梯、空调等机电设备的招标采购，并及时给设计院提供基础资料，促进二次设计；

2.负责配合设计院提供设备和材料技术参数等市场资料。

（七）运营部门

负责就运营实际需要，提出设计需求。

（八）施工单位、监理单位

1.负责参加项目施工过程的设计技术会议及管理工作，及时提出设计中存在的问题；

2.负责对设计、技术方案提出合理化的建议；

3.严格按照设计和规范要求进行施工。

（九）生产副总

1.负责施工阶段对设计和变更设计进行初步论证，提出合理化建议；

2.组织对施工方案、技术措施、安全技术方案进行审查和优化，提高技术经济性；

3.负责施工图会审的安排、协调和管理工作。

（十）技术副总

1.组织编制企业内部设计标准和要求；

2.负责组织对各专业设计方案的审查，对方案技术合理性和经济合理性给出指导意见及方向性建议；

3.负责对设计进度、设计质量、设计方案会审、设计变更等进行安排、协调和管理，制定符合实际的管理制度和办法；

4.负责项目设计管理工作的统筹安排，组织解决施工过程中存在的重大技术问题。

第四条设计项目分类

（一）公园类，包括室内、外公园设计、主题公园、风景区配套设计等。

（二）商业或工业类，包括酒店、会所、剧场、影院、商场、学校、工业厂房等设计。

（三）住宅类，包括平层、多层、高层、小高层等住宅设计。

第五条项目设计阶段

（一）概念及方案设计；

（二）初步设计及施工图设计；

（三）变更设计。

第六条公园或游乐类项目可行性研究

（一）项目建设意向及决策

1.根据企业发展战略、市场发展前景、经济发展形势等情况，由公司决策层决定拟开发项目；

2.对拟新建的项目，由公司决策层拟定新建项目类型、初步定位的想法、规模和建设时间等。

（二）项目市场研究与分析

1.由集团分管拟建设项目业务板块副总、营销副总负责组织运营总经理或副总及市场部门进行项目市场调研工作；

2.市场调研包括但不限于以下内容：

（1）行业及市场政策分析；

（2）拟新建项目地理特征分析；

（3）区域经济发展对本项目有影响分析；

（4）区域旅游状态分析；

（5）国内外类似项目的调查、分析；

（6）项目市场需求分析；

（7）市场预测与竞争状态分析；

（8）接待量的分析和测算；

（9）门票价格分析；

3.以上分析，必须要有详细和真实的数据，并应用行业专业的分析方法和工具，得出结论与结果并提出意见及建议；

4.市场分析工作要求在拟建项目决策后1—3个月内完成。

（三）项目财务分析

1.依据市场调研分析由财务副总负责组织实施财务投资分析；

2.财务分析包括但不限于以下内容：

（1）投资成本估算；

（2）经济效益分析；

（3）盈利能力分析；

（4）投资汇报率及回报年限分析；

（5）投资资金来源分析。

3.要求财务在分析后得出结果与结论，并提出意见及建议，要求在15—20天内完成。

（四）项目初步定位

1.根据以上的分析结果，由分管业务板块副总组织运营单位研究对项目进行初步定位；

2.对项目的规模、类型给出初步建议；

3.进行市场细分，确定客户人群定位分析；

4.项目初步定位工作，要求在10天内完成。

（五）项目工程建设实施可行性分析

1.由技术副总负责组织技术、工程等相关部门进行工程实施可行性分析；

2.建设实施可行性分析包括但不限于以下内容：

（1）项目选址地的地形、地貌、地质、水文等情况；

（2）项目供水、供电、供暖、排水、燃气、通讯、网络、交通及市政基础等配套设施情况；

（3）项目动迁与障碍情况；

（4）项目建设政府有关规划、建设标准等情况；

（5）其它方面等。

3.对以上情况进行研究分析，提出工程建设实施的可行性报告。要求在15—20天完成。

（六）可行性研究的审核批准

1.运营部、市场部、财务部、工程部门将经主管领导审核通过的分析报告汇总后上报公司决策层；

2.可行性研究、分析报告由公司决策层批准。

第七条概念及方案设计流程

（一）可行性报告（市场分析、项目定位、投资成本估算）

运营条件（运营基础条件）设计院（概念设计方案：项目总平面图、总说明书、效果图、各项指标）。

（二）由采购部、运营部、技术部进行各分管环节市场调查了解分析（采购分析、运营分析、设备分析），并提出设计条件或需求设计院；

（三）财务部召集工程、采购等部门依据已确定的总投资金额、投资成本估算进行投资比例分解，提出各建设环节投资资金控制比例计划设计院；

（四）设计院与运营、采购、技术等部门依据投资成本资金控制、运营条件、采购价格等讨论研究项目方案投资项目方案确认设计

院方案优化各部门方案审核方案审批成本估算、比例确认下阶段设计（初步设计）。

第八条概念及方案设计程序及要求

（一）设计输入

1.项目市场调研、可行性报告；

2.项目投资估算。

（二）运营提资条件

运营部门向设计院提供项目经营基础条件、要求，包括但不限于以下内容：

1.项目日、时接待人数、客户群体定位；

2.餐饮方面需要与要求；

3.卫生间需要及数量要求等；

4.演艺形式和条件；

5.项目类型及规模的建议。

（三）投资成本资金估算目标

财务部门向设计院提供项目的总投资目标，包括但不限于以下内容：

1.项目总投资；

2.开办费比例；

3.预留不可预见费用比例。

（四）项目概念设计

1.设计院依据各方提供的资料，通过参观考察、会议研究等多种方式，认真研究,总结国内外设计及经营成果，要求在规定时间内完成概念设计方案设计，形成2—3个项目概念及方案设计草案;

2.概念、方案设计的设计成果：主要有总平面图、设计总说明、效果图、各类设计指标明细表、游乐设备选型方案等;

3.设计草案经运营部门审核后报公司决策层批准。

（五）投资估算

账务副总组织财务部、预算部估算项目投资，分解投资，确定项目各分项的投资比例。

（六）各关联业务部门进一步提资

1.提资依据

设计院将概念设计成果发给技术部、运营部门、采购部、财务部和预算部，各部门根据本部门的相关职责和工作程序，为设计院优化方案设计提资。

2.技术部提资

技术部负责设备分析和技术分析，包括但不限于以下内容:

（1）对游乐设备选型提出意见，对采购部提供的设备一览表、设备容量表给出反馈意见;

（2）提出有关基础资料：土地地块资料，基本规划指标：如选址意见书，需要明确容积率、覆盖率、绿化率、有无保护的建筑；初步了解交通、人防、消防、卫生检疫等要求，水电暖等市政配套的条件；

（3）提出设计指导意见，如技术要求、交付条件、控制指标等。

3.采购部提资

（1）采购部提出设备成本估算清单，筹备设备招标采购、初选供

应商信息等,在15天内对设计院、技术部提供设备一览表、设备容量表;

（2）采购部对项目采购工作进行分析，对大宗、重要的采购，在

采购条件、产品规格、价格等方面进行分析,提出采购指导建议,形成项目成本概算书。

4.运营部门调研分析与提资

（1）调研分析

（a）结合项目实际，确定本项目合理的近期和远期的在不同时间段的总体接待人数及项目内各分项目的接待的人数、车辆停放及类型和数量;

（b）通过考察、调研、学习、总结、会议沟通等方式，按项目接待人数，分析、积累各分项目接待、商业、餐饮、演艺、排队区、后勤保障等配套设施在一定数量的接待下，各分项目配套设施的合理规划布局，如占地面积、建筑规模、建筑平面、分区面积、设备要求、容量、基础配套设施、设备要求、运营管理要求等，形成设计要求分析报告,

逐步形成公司管理运营对设计要求的设计指导书;

（2）运营提资，包括但不限于以下内容：

（a）提供餐饮、商业的接待人数、类型及分布;

（b）提供运营前台、排队区的需求与要求，如容量、照明、通风、监控等方面的要求等;

（c）提供项目演艺规划和报告，如演艺类型、方案、场地要求、后勤要求、设备及配套要求等;

（d）提供项目卫生间、休息区等硬性设施的需要与要求。如位置、规模、数量等;

（e）提出运营后勤要求，如办公区、仓库、食堂等的用房规模规划等;

（f）以上工作均在15天内完成。

5.投资成本提资

财务部与预算部共同完成项目总投资目标的分解，包括项目前期费用、规划设计费、土方市政工程、土建工程、包装工程、景观及内装工程等的投资估算，形成项目成本概算书。

（七）提资审核

1.要求各部门的提资准备工作，必须严格按各部门的工作程序进行办理;

2.提资成果必须经各部门分管领导审批后，报送设计院。

（八）方案优化设计

要求设计院在接收到各部门提资条件后，根据各部门提资情况作出时间安排计划，进行项目方案设计优化，形成方案优化设计的正式成果。

（九）方案研究和确认

1.设计主管副总组织设计院和各提资部门，对项目方案进行研究和审核，同时对提资方案、投资成本方案、运营方案、技术方案等进行讨论和审核，最后形成报告，报请公司决策层批准；

2.此项工作在一周内完成。

（十）方案设计批准

1.经审核确认后的方案设计成果由公司决策层批准，作为下一步设计的依据；

2.本项工作在5天内完成。

第七条初步设计及施工图设计流程

（一）方案设计成果、设计指导书、投资估算确认设计院初步设计（总平、总说明、建筑、结构、配套工程、景观等）

（二）采购、运营、技术、工程部门提资（组织进行深化设计）设计院同步进行部分施工图设计（按设计计划、提资计划）组织各部门对供货方的设施设备基础等进行深化设计及其它提资进行审核供方优化方案设计院对优化后的方案进行确认设计院进行施工图设计图纸审查及批准项目成本预算。

（三）设计深度，要求各设计阶段成果应达到行业规定的设计深度。

第八条初步及施工图设计节点内容及要求

（一）设计前期工作

1.概念及方案设计成果，项目投资估算作为本阶段设计的基础资料；

2.项目初步及施工图设计指导书

（1）由技术部编制设计指导书;

（2）设计指导书的主要内容包括但不限于以下内容：

a.项目总说明（包括设计依据）；

b.施工图设计基础资料：包括全部初步设计方案及批复意见；

c.施工图设计指导原则：总则、各专业分项说明；

d.经济指标：包括平方米造价等成本控制要求；

e.设计指导书成果的提交时间与要求等。

（二）初步设计

1.设计院接收到各方提供的资料后，可启动项目初步设计;

2.初步设计应在4-6周内完成;

3.初步设计成果，包括但不限于以下内容：

（1）设计总说明;

（2）项目总平面图;

（3）建筑平、立、剖面图;

（4）商店、餐饮平面图;

（5）结构设计要求和主要结构布置图;

（6）竖向设计、景观平面图、景观（包括硬景、软景）主要平面图、立面图、详图，亮化布置图等;

（7）水、电、暖及配套工程初步设计;

（8）初步设计工作按阶段性计划的时间要求执行;

（9）初步设计需经技术副总审核，公司决策层审定。

（三）各部门对设计提资

1.设计院将初步设计成果发给技术部、运营部门、采购部、财务部和预算部，各部门根据本部门的设计相关职责和工作程序，为设计院一版施工图设计提资;

2.技术部提资：

（1）在一版施工图设计前，提供地勘报告;

（2）组织进行弱电系统的深化设计，编制弱电深化设计需要与要求,提供弱电设计深化设计图、监控点布置、成本构成表、时间计划表等，要求在二版施工图前完成;

（3）组织进行水处理（包括管网）的二次设计，提供水处理深化设计图、设备清单、成本表和时间计划表;

（4）组织对4D影院、演艺场所等特殊公建的深化设计，提供设备设计图纸（含布置、水电容量、系统集成等）、成本构成表、时间计划表等），要求在二版施工图前完成。

3. 运营部门提资

（1）提出运营推广报告,主要包括:推广方案、宣传资料要求、宣传点的位置和要求、LED屏的位置和大小等，要求在二版施工图前完成;

（2）提供餐饮、商业运营业态和定位报告，主要有：接待人数、目标客户群、经营的类型、品种和特色等，要求在二版施工图前完成;

（3）提供厨房深化设计资料:厨房的面积要求、餐饮类型、设备布置图、水电容量表、成本构成表和时间计划表等，要求在一版施工图前完成;

（4）以上工作均按设计阶段性计划，在项目施工图设计前完成。

4.采购部提资

（1）设备招标采购与深化设计:

（a）组织对游乐设备、电梯、扶梯、空调等设备的招标采购和二次设计工作的组织;

（b）游乐设备招标原则上要求在二版施工图设计开始前完成，电梯、扶梯设计招标应在一版施工图设计前完成,同时完成设备的二次设计;

（c）确定合格的供方，进行设备二次深化设计,提供设计图、设备一览表、设备生产计划表和设备安装时间计划表;

（2）屋面钢结构、玻璃幕墙的深化设计：在二版施工图设计前，由采购部会同技术部，组织完成屋面钢结构、玻璃幕墙的深化设计,主要向设计院提供深化设计图纸、成本表和时间计划表;

（3）门、窗的深化设计，在二版施工图设计前，由采购部会同技术部、运营部门，组织完成门窗深化设计,由技术部、运营部门、设计院确定门、窗的造型、开启方式、材质、颜色、质量要求等，并交采购部,采购部组织供方进行深化设计，并提供门窗深化计划图、成本构成表和时间计划表;

（4）洗衣房深化设计：采购部应充分调研、分析洗衣需求，调研洗衣房规模、洗衣设备的满足能力,组织供方进行深化设计，主要提供：洗衣设备布置图、设备清单、成本构成表及时间计划表等，要求在一版施工图前完成。

（四）提资审核和确认

1.各部门提资的工作，要求严格按各部门的工作程序进行办理;

2.提资成果必须经过部门主管领导审核批准;

3.经审核批准后的提资成果，方可报送设计院;

4.由设计主管副总组织设计院和各提资部门，对以上项目提资、成本、运营要求、设计设备等进行讨论和审核,提出存在的问题和改正意见，反馈给深化设计的供方；

5.由各部门和供方，对提资成果和深化设计进行修改和优化；

6.由设计院对提资和优化后深化设计方案进行确认，作为正式提资；

7.此项工作在10—15天内完成。

（五）施工图设计

1.一版施工图应包括规划总平面建筑布局、立面、详图、结构、设备布置、结构体系、设备及安装系统体系等；

2.二版施工图应包括：精装修布置、水暖电气装修配合、游乐设备详图、景观设计、亮化照明配合等；

3.施工图设计，要制定设计阶段性计划和各部门深化设计时间要求计划，要严格按设计计划执行；

4.各部门提资工作和深化设计工作，按设计计划，原则上要求在一版或二版施工图设计前完成；

5.施工图设计过程，要严格按设计院的工作流程进行管理和控制。

（六）图纸审查和批准

按设计管理程序和设计院内部工作程序，对施工图设计进行审查和批准。

（七）项目预算

由预算部依据一版施工图进行建筑及安装预算编制，依据二版施工图对建筑及安装工程预算进行修正，同时编制内装、景观、游乐设备等工程预算书。

第九条其它项目设计

参照以上公园类项目设计管理办法执行。

第十条设计计划管理

（一）项目开发建设阶段计划

由技术部负责组织编制项目开发建设阶段计划，上报总经理批准后实施。

（二）编制设计总体计划

1.由设计院负责编制《项目设计总体计划》，报各分管业务副总审核通过后执行；

2.由技术部负责外委设计院《项目设计总体计划》的编制和监督管理。

（三）编制阶段性设计计划

1.项目设计的方案设计、扩初设计及施工图设计阶段，要求开始前5天，设计院根据已审核通过的《项目设计总体计划》，编制项目设计中各阶段性实施计划，由技术部负责监督管理；

2.如发生进度延误情况时，由技术部会同设计院查明原因，提出解决方案和弥补办法，报分管技术、设计副总审批。

（四）设计过程跟进

1.要求技术部按设计监管工作安排，依据设计委托合同对设计过程进行连续性监督检查，以保证设计工作进度符合计划规定要求；

2.设计过程中，要求对所有设计进度和设计成果有影响的交流意见均必须形成书面文件，并要求技术部负责跟进检查、落实情况；

3.设计过程中，要求对所有设计单位提出的、或确认设计单位提出的意见和要求均必须形成书面文件，并存档备案。

第十一条设计审查管理

（一）第一次会审：为扩初设计阶段公司内部的会审为第一次会审，主要解决建筑、功能及成本上的问题，由技术部负责主持，要求营销部、技术部、预算部、工程部、运营部门及设计院等部门或单位参加。

（二）第二次会审：为开工前的图纸会审，主要解决施工工艺上的问题，由工程部负责主持。要求技术部、设计院、工程部、监理单位、施工单位等部门或单位参加，会审结束后，要求主持部门负责形成《图