南宁市房地产市场调研报告

南宁近期市场调查

2008已经迈进第三个月了，2008南宁市住房建设计划也已经公布。在该年计划中，

有两个值得关注的地方：

1.住房总量与上年持平，但南宁中低价位房将占全年供应计划的70％，建筑面积。其中，新建廉租住房1340套，计划调整配租做廉租房3159套，共4499套；建设经济适用住房12846套；“两限”普通商品住房5500套；拆迁安置房9900套。

2.2008年土地供应量为199.04公顷，按照南宁市住宅大致的容积率计算，2009年新增建筑面积与2008年保持持平。其中供给中低价位房的住宅用地也与2008年持平，保持在70%。

这意味着今后两年，南宁市住房供应保持平衡并有所倾斜的势态不会有太大改变。再配合从紧的金融政策，这种势态有所强化。

另一方面，连续超标的CPI指数，从另一角度遏止住住房市场消费。

所以在新的一年中，某些变局已然发生。

一、普通收入群体必须接受小户型的事实

现实最早让我们承认这种现状。2007年后，中小户型备受青睐，部分大户型成为存量房的现状有所加剧。因为总价高，大户型让许多自住型消费者不敢问津，而中小户型则因为总价相对较低最为抢手。

2008年初这种情况在市场有所反应，以近期南宁西乡塘区几个面市、将面世的新住宅项目来说，中小户型成为其中主力。这不仅仅是受制于住房政策、更是市场力量的充分体现。另外，两限房也将在2008年下半年或2009年登台亮相，这将进一步充实中低总价房源。

二、高端住宅品质化差异化竞争加剧

房地产是区域性市场，这在同一城市不同城区里也有表现，凤岭东盟商务区片区被定位为南宁高尚住宅区，这一片大户型多，并且从目前各住宅项目发展来看，绿色住宅、艺术化社区、水景社区、高端酒店式管理服务等等品质特色牌正在一一实现，成为城市新生活的典范、也是开发商们增强自己产品竞争力的不二法宝。

三、城市片区新热点勃起

几年来青秀区一直是南宁新房供应的第一主力城区。青秀区新房市场尤以东盟商务区为核心。随着商务区土地供应量释放完毕，周边近一两年内已无更多土地供应。南宁的另一面，西乡塘相思湖、良庆五象新区相关的基础市政设施或居住环境营造也逐渐上路了。

由绿城人居网举办的“2007年南宁市房地产年度回顾”系列座谈会中了解到，不少开发商对08年上半年的市场预期较为保守，大部分业内人士认为今年房价不会下降，在观望氛围浓厚的前提下，上半年房价趋于平稳，销量小幅下降。从1月份南宁市房地产预售数据看，本月我市住房预售的确大幅度下降。

2008年1月，南宁市房地产综合物业办理预售总面积为42.58万平方米，环比下降54.02%，与去年同期相比增长5.27%，预售项目共19项，其中5项为首次面市项目，如凯旋世纪、文雅苑、裕丰·英伦、唐山华都、邕江时代广场。

住宅物业本月预售总面积为34.97万平方米，环比下降50.60%，与去年同期相比上升5.97%。商业用面积预售量为3.2万平方米，环比降幅64.72%，与去年同期相比33.58%。

春节期间楼市的成交情况不理想，可是开发商对后市都表现出了积极乐观的态度。他们不约而同地认为，下半年南宁房价终究还是会稳中有升，估计今年下半年楼市将集体放量。

业内人士陈忠认为，2月楼市呈现供销双降的局面并不奇怪。因为春节的缘故，整个2月开盘的项目不多，30多个拟春节后开盘项目中，多数都是3月中旬之后才开，确定2月开盘的只有2个，且基本是老项目的后期。由于南宁今年春节天气寒冷，外出看房购房的市民人数锐减，商品房成交量下滑已在预料之中。另外，春节期间，楼盘销售的人员回家过年，一般都会放假三四天，在一定程度上也会影响楼盘的销售。因此，春节前后楼市偏冷属于正常现象。

不过，陈忠也认为，随着房地产市场的发展，市民的购房行为逐渐趋向成熟也是有目共睹的。面对居高不下的房价，更多的消费者持币待购，推迟了自己的购房计划。买卖双方认识和行动上的差异，必然造成楼市的冷清。

另一方面，2007年央行共计5次加，由原先“抢滩”购房转向持币观望。有业内人士分析，目前的楼市的“冬天”只是暂时的，“有价无市”虽然在一定息、10次上调存款准备金率等国家宏观调控政策的频繁出台，使得去年的房地产市场遭遇了一个“多事之秋”。据某地产机构调查，2008年1月份，凤岭片区的楼市均价已超过4500元/m2，这一系列政策使敏感的市民对楼市的观望态度渐浓范围存在，但对于优秀地段的优秀项目，只要价格定位较为合理，不要过分超出区域价值，依然会得到许多市民的认同和接受。

在国家连续出台了紧缩银根的相关政策后，交易量萎缩明显，市民对购房时机的把握产生摇摆，市场观望情绪变浓，看房的多买房的少，使得近期南宁的房地产市场也不是很明朗。以南宁市东部楼盘为例，过去，曾经有少数地产人士预测过房价可能会下跌，也曾提出建议不要急于买房；但不久之后，凡是当时犹豫了，迟疑了，推迟购房的市民最后等来的只是东部房价大幅上涨的现实，再想买房就只得承担沉重得多的支付成本。除了政策方面的原因，2007年的市场大发展，使一部分购房者认为价格水分增大，从而造成了观望，一位业内人士认为，南宁东部区域是南宁市房地产发展的前沿，是标杆，随着东盟商务区项目的陆续启动，东部片区的楼盘品质、推盘量都会在2008年上到一个新高度。目前的楼盘打折促销，只不过是开发商在传统淡季的营销策略，不是真正的降价。

另外，保障性住宅也将影响楼市。近日以建设部副部长姜伟新的讲话为依托，建设部首度明确指出，将把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务，在着力解决低收入家庭住房困难的同时，大胆探索中等收入家庭住房问题，将我国的住房政策基本确定为：低收入家庭:廉租房+经济适用房；中等收入家庭：限价房+经济租用房；高收入家庭：主要通过市场解决。

房地产博士侯先生认为，2008年的保障住宅建设，将对南宁楼市，特别是中低价位楼盘产生重大影响。如果真能实现这一目标，那么市场上的房价极可能下降。研究表明，保障性住房建设与房价呈反比关系，廉租房或经济适用房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％~4％。“当然，这也要看政府对此政策的执行力度。2008年的房地产，还有很多变数。”他补充道。

房价问题，是市民生活中不会过时的话题。其实人们对南宁房地产市场的这种高度关注，不仅表明人们对住宅还存在着很旺盛的需求和强大的购买力，同时也反映了南宁楼市的消费市场并未出现危机。

青秀区本月办理预售项目13项，其中就有9大项目属于凤岭板块，该区住宅总预售量占全市总量的59.35%，与月占比基本持平。西乡塘区、兴宁区住宅预售量占全市总量的15.67%和14.33%，以北湖板块和东沟岭板块为主。江南区和良庆区的预售占比量居10%以下。

其中青秀区销售项目情况如下：

2008年第9周（2月25日至3月2日），南宁市普通住宅备案量共计865套，与上周相比上升230套，销售面积为86093㎡，比上周上升17997㎡，销售均价呈下降趋势，为3961元/㎡，比上周下降388元/㎡，环比降幅8.92%。

二手房住宅市场交易行情

本周，南宁市二手房住宅市场备案量呈下降趋势，共计68套，与上周相比下降82套，销售面积为6005㎡，与上周相比下降了7877㎡；销售均价呈小幅上升趋势，为2500元/㎡，与上周相比上升112元/㎡，环比涨幅4.70%。

商铺市场交易行情

本周，南宁市商铺备案量呈上升趋势，共计116套，与上周相比增加了115套，总面积为26172㎡，与上周相比增加了26115㎡；均价呈下降趋势，为5083元/㎡，与上周相比上升4867元/㎡，环比涨幅48.92%。