资产评估报告范例

资产评估报告书摘要

重要提示

以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

中联资产评估集团有限公司接受饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用了适当的评估方法，按照必要的评估程序，对饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店的资产在2015年12月10日的现行市价进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托方及被评估单位：

委托方及被评估单位为饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店。

二、评估目的：

本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。

本次评估对象是委估方委托评估的总价值。委估房产位于长沙市阜埠河路与麓山南路交汇处湖大渔湾码头时尚商业广场三楼，框架结构，总建筑面积150平方米。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。

四、价值类型：市场价值。

五、评估基准日：2015年12月10日。

六、评估方法：采用收益法进行评估。

七、评估结论：评估后饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店于评估基准日委估资产价值总额为5598396元，大写金额为五百五十九万八千三百九十六元整。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。

八、评估报告日：2015年12月13日。

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。

中联资产评估集团有限公司注册资产评估师：幸明爽

注册资产评估师：刘兴虹

地址：长沙市阜埠河路与麓山南路交汇处湖大渔湾码头时尚商业广场三楼报告日期：2015年

饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店

资产评估报告书

饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店：

我单位接受贵公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店的房地产进行了评估工作。本单位评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘查、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日2015年12月10日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下：

一、委托方及被评估单位简介

单位名称：饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店

法定代表人：刘英

地址：长沙市阜埠河路与麓山南路交汇处湖大渔湾码头时尚商业广场三楼

注册资本：3万元

公司类型：有限责任公司

二、评估目的

本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。三、评估对象和评估范围：

本次评估目的是为委托方了解委估资产的市场价值提供参考依据。

本次评估对象是委估方委托评估的总价值。委估房产位于长沙市阜埠河路与麓山南路交汇处湖大渔湾码头时尚商业广场三楼，框架结构，总建筑面积150平方米。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。

四、价值类型及其定义

评估采用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目资产评估基准日为2015年12月10日，系由委托方与本单位协商确定，本评估基准日与评估人员实际评估日期比较接近，评估人员能更好的把握委估资产的基准日状况，真实反映委估资产基准日的现时价值。本次评估以评估基准日有效的价格标准为取价标准。

六、评估依据

本次资产评估工作中所遵循的法规依据、具体行为依据、产权依据和取价依据包括：

（一）主要法律法规

1、《中华人民共和国公司法》(2006年1月1日施行)；

2、《企业会计准则》；

3、其他与资产评估有关的法律法规。

（二）准则依据

1、资产评估准则——基本准则；

2、资产评估职业道德准则——基本准则；

3、资产评估准则——评估报告；

4、资产评估准则——评估程序；

（三）行为依据

饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店与本所签订的《资产评估业务约定书》。

（四）重大合同协议、产权证明依据

1、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等；

2、资产购置协议、合同发票等财务资料；

3、房产证等；

4、其他产权证明文件。

（五）参考资料

1、《资产评估常用数据与参数手册》

2、中国人民银行评估基准日公布的银行利率表、资产化率；

3、统计部门资料；

4、其他市场调查资料。

七、评估方法

(一)评估方法选择

委估对象属新开发的营业性用房，该类房地产市场比较成熟，可采用收益法评估。

（二）对于所采用的评估方法的介绍

1.收益法

收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种评估方法。

2.收益法公式：

P=A/r*[1-1/(1+r)n]?

A为年金，r为折现率，n为收益年限

3.饭怕鱼收入与支出项明细

（1）租金明细： 150平米 21750元/月（20平米 2900/月）

30平米的厨房、厕所面积等 120平米餐饮面积

（2）餐厅桌椅明细：400×20+250×12=11000元折旧十年1100元/年92元/月（共32套桌椅其中20套四人，一套400元 12套两人，一套250元）

（3）厨房明细

餐具：2800元（800个餐具 3.5元/个）折旧3年 933元/年77元/月煤气灶等厨房必备： 3480×2=6960元折旧十年 696元/年 58元/月冰柜： 10000元折旧5年 2000元/年 167元/月

食材进货：3天一次一次3000元总30000元/月

（4）工资支出/月明细

1个店长（6000元） 3个厨师（15000元） 1个收银员（2800元）6个服务员（2500×6=15000元）总38800元

（5）水电费/月 2000元

（6）营业额明细 1160单×3×47=163560元/月（每月接单数是根据团购网站饭怕鱼每月订单数，以及乐活汇商城的平均每月客流量进行估算）

4、月现金流出构成情况

房屋租金：21750元/月?????

进货费用：30000元/月?

工资支出：38800元/月

水、电、煤气等费用：2000元/月????????????

其他额外支出：1500元/月???????????????????

折旧：92+77+58+167=394元/月

总结：94444元/月

5、月现金流入构成情况

营业额：163560元/月

月净现金流量：163560元/月—94444元/月=69116元/月

年净现金流量：69116元/月×12=829392元/年

资本化率的选用：饭店行业平均资本化率为8%

持续经营年限：通过对饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店的调查了解以及市场分析，估计可持续经营10年

P=A/r*[1-1/(1+r)^n]

A为年金，r为折现率，n为收益年限

P=（829392/8%）*[1-1/(1+8%)^10]=5598396元

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定，按照我单位与委托方签定的资产评估业务约定书，我单位评估人员已实施了对被评估单位提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，对被评估单位提交的资产清单进行了必要的产权验证，对资产进行了实地察看与核对，并对委估资产的价格进行了必要的市场调查和比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

（一）评估准备阶段

接受饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店的委托后，我单位就本项目的评估目的、评估基准日、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的问题，进行了认真的讨论,制定评估计划；确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法；将评估人员分为各工作小组，各小组分别负责对被评估单位申报的资产进行清查和评估。

（二）资产清查阶段

首先，资产评估申报明细表的填报；其次，调查账面价值构成；最后，

收集评估资料。

（三）评定估算阶段

各专业组评估人员在被评估单位专业技术人员的配合下，分别到实物存放现场对各项实物资产进行勘察和清点；各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场交易价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析；选取合理的评估方法对委估资产的价值进行测算，并根据各种系数调整后得出其评估值；根据评估工作情况，得出初步结果，听取专家意见，确认无重评、漏评事项，分析意见，修改完善。

（四）评估汇总、提交报告阶段

将各专业组对各个评估对象的评估结果汇总。

九、评估假设

(一)基本假设

公开市场假设：公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制的或不受限制的条件下进行的。

(二)一般假设：

1、国家对被评估单位所处行业的有关法律法规和政策在预期无重大变化；

2、社会经济环境及经济发展除社会公众已知变化外，在预期无其他重大变化；

3、国家现行银行信贷利率、外汇汇率的变动能保持在合理范围内；

4、国家目前的税收制度除社会公众已知变化外，无其他重大变化；

5、无其他人力不可抗拒及不可预测因素的重大不利影响；

6、被评估公司会计政策与核算方法基准日后无重大变化；

7、本次评估测算各项参数取值均未考虑通货膨胀因素，价格均为不变价；

8、被评估单位的经营模式没有发生重大变化；

十、评估结论

评估后饭怕鱼文化主题餐厅麓山南路店于2015年12月10日评估基准日委托评估资产价值总额为5598396元，大写金额为五百五十九万八千三百九十六元整。委估资产的详细情况请见《资产评估明细表》。

十一、特别事项说明：

以下事项并非本单位注册评估师执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实可能影响评估结论，本评估报告使用者对此应特别引起注意：

1、本报告未考虑该评估对象所负欠的质押、担保、应缴税、费、债项或法律纠纷等可能影响其评估价值的任何限制。

2、注册资产评估师在被评估资产中没有现实的和预期的利益，同时与相关各方没有个人利益关系或偏见。

3、注册资产评估师对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但不对评估对象的法律权属作任何形式的保证。

4、对资产占有方存在的可能影响资产评估价值的瑕疵事项，委托方和资产占有方未作特殊说明而评估人员根据专业经验一般不能获悉的情况下，本评估机构及评估人员不承担相关责任。

5、委托方对申报材料负完全的法律责任，对所填报资产的完整性、合法性和真实性负责，委托方对其提供的文件资料的真实性承担法律责任。

6、评估人员在评估过程中未考虑委估资产在购置过程中产生的负债问题。

7、评估基准日后、有效期以内资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整。当评估方法为成本法时，应按实际发生额进行调整；若资产价格标准发生变化，并对资产评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。如果评估工作结束前资产价格已经发生了显着变化，无法改变评估基准日，但资产价格的调整方法简单、易于掌握时，委托方在资产实际作价时，应进行相应调整。

8、附件与其报告正文配套使用方有效。

十二、评估报告使用限制说明

1、本次评估结果是对2015年12月10日这一评估基准日的被评估资产的价值的客观公允反映，我单位对这一基准日以后的被评估资产价值发生的重大变化不负任何责任。

2、本评估结果是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的抵押担保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。当前述条件以及评估中遵循的原则等其它情况发生变化时，评估结果一般会失效。

3、本评估报告依照资产评估法律法规的有关规定发生法律效力。

4、本报告评估基准日为2015年12月10日，根据资产评估法规现行规定，评估结果有效期为一年，即在2016年12月10日前使用有效，超过一年，须重新对评估对象进行评估。

5、本报告仅供委托方及本评估报告所述评估目的经济行为相关当事人为该评估目的使用，或根据法律法规及行业协会规定送交有关政府机关、司法机关及评估行业协会审查使用。除依据有关法律法规需公开之外，本报告全部或部分内容不得发表于任何公开媒体。因评估报告使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。

遵守相关法律法规和遵循公认的评估方法，对截至评估基准日止特定目的下委估对象的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。

本报告签字注册资产评估师已对委估对象的法律权属给予了合理关注，本报告中对委估对象法律权属的陈述不代表注册资产评估师对委估对象的法律权属提供保证或鉴证意见。

十三、评估报告日

本评估报告提交日为二零一五年十二月十日。

中联资产评估集团有限公司注册资产评估师：幸明爽

注册资产评估师：刘兴虹

地址：长沙市阜埠河路与麓山南路交汇处湖大渔湾码头时尚商业广场三楼报告日期：2015年