小型房地产企业的开发思路

小型房地产企业的开发思路

2009年春节刚刚结束，住建部就派出了规模庞大的调研组,对全国30多个大中城市进行踩盘和调查。

经过1个多月的实地调研和考察，住建部得到的结论是：前两个月，全国住房成交量同比增长6.1%。凭此数据，住建部判断08年下半年连续出台的刺激政策已经开始显现成效。由此，未来一段时间住建部对房地产市场的政策仍定位于观察期，相关政策将不会有大的调整。如今两会刚刚落幕，住建部明确表态近期内不会出台相关政策，从两会之前房地产落选国务院10大产业振兴规划，到如今住建部的明确表态。我们可以清晰看出国务院及下属住建部对房地产救市的思路：政府出台的一系列救市政策是只救成交量，而绝对不会去救开发商。既然前两月全国住房成交量出现显著上升趋势，表明政策已经到位，无须再加“猛药。”众所周知，目前开发商的日子非常不好过，越来越多的企业陷入资金困局。企业举步维艰09年春节之后，楼市在经历漫长的寒冬之后，交易量呈现缓慢复苏趋势。成交之所以出现“小阳春”，最直接的原因就是一部分开发商采取了降价措施，市场中的低价楼盘撬动了被压抑一年多的刚性需求，而那些房价依然悬挂在高空的项目继续呈现低迷态势。以北京为例：09年2月份有17个项目销售超过百套，这17个项目都采取了降价措施或低价开盘；而同期也有近40个未降价项目销售套数为0。

开发商们对于房价的不同态度，从而自动分化为两大阵营：一类是死

不降价型，期望政府来拯救自己；二是积极降价型，他们相信要想活下来，只能靠自己。现在来看，第二类开发商无疑是明智的，他们正一步一步走出困境，同时也促使了楼市的健康回归。而那些死撑房价的开发商到今天，也应该明白，那就是政府在公众压力和风险评估下也再不敢出台冒险性的政策，活下来的惟一途径就是向第一阵营靠拢。政府只关心成交量是否回暖，而房价下跌的过程会持续多长时间，最终将考验开发商的生存能力。而开发商到底能支撑多长时间，只有自己心理最清楚，当然在救市的幻想破灭之后，相信会有越来越多的开发商加入降价阵营，两会后房价将呈现大规模下降趋势。

摩根大通中国首席经济师龚方雄12日在香港表示，从最新公布的经济数据来看，中国政府的经济刺激计划初见成效，内需已经初步复苏。但是由于欧美经济形势持续恶化，出口将继续下滑，仅靠4万亿计划来“保八”肯定不够，政府需要出台第二轮经济刺激计划，刺激方式不应再是固定投资，而是拉动消费。2月份CPI、PPI双双告负的数据表示，中国经济已经进入通缩期。目前中国老百姓都预计CPI 会前低后高，还没有产生通缩预期。一旦预期转变，他们可能会捂紧钱袋子，少花钱，不再买房买车，消费回升也就停止了。”

此前出台的4万亿经济刺激计划能够让中国GDP保持8%的增长吗？对此，龚方雄认为，“一定不够。我们对于今年GDP的预测是增长7.2%，这在市场上已经属于乐观的了。”龚方雄预计，政府肯定还要出台第二轮经济刺激计划来“保八”，这一轮计划的金额已经不重要了，重要的是着眼点不能再是投资，而是拉动国内消费。

易居中国分析师薛建雄认为，今年五六月份，全国楼市将迎来一轮销售高峰，届时将是高端产品销售的最佳时点。不过，市场的“回暖期”持续时间可能不长。一过下半年，楼市又有可能变冷，开发商因此需要抓紧时机大量出货。地产分析师孙保华也认为，现在就是开发商大量出货的最佳时机。一旦错过了这个时机，随着经济形势的变化，地产市场可能重新走冷，到时要处理这些存货将会难上加难。

房地产类上市公司的不俗表现，支持了住建部“相当乐观”的调研结果。中海地产2008年全年实现房地产销售额266.1亿元，及销售面积270.9万平方米，分别按年增长19.3%和25.4%。保利、万科、金地都保持了较好的成绩。在较好的业绩，以及对成交回暖的乐观预期下，前一周，股市房地产板块涨幅跃居第一位。不过，业界对于地产市场是否走出寒冬，仍然存在质疑。房地产上市公司的业绩存在明显分化，而目前这种回暖态势能否持续，也是疑问。发改委公布数据显示，近80%的城市住宅成交量环比上涨，且三成以上城市涨幅超过50%。从整个地产市场来看，这样的数据能够支撑市场回暖的判断。但对于开发商个体就未必如此。从成交量回暖到房价反弹，需要一个相当长的过程，其中的一个阶段是成交量增长而房价下跌，这段时期对于开发商来说，压力仍然巨大。

高盛最近的报告认为，尽管成交量反弹，“稳固的房地产市场依然遥不可及”。高盛高华分析师表示，“考虑到库存，经测算，成交量维持同比50%增长，房价在四季度才能稳住。”这是一个很高的要求，50%和6.1%增速之间差距甚远。而且，一二月份6.1%的乐观数据，能

持续多久还是个疑问。

这些对于政府的政策制定意义已经不大，政府只关心交易量是否回暖。而房价的下跌过程会持续多长时间，最终将考验开发商的生存能力。在经济宏观调控、残酷激烈的市场竞争下，房地产市场面临着洗牌重组，摆在小型房地产企业面前的只有两条路：一是自生自灭。二是自强不息。这些企业不愿被淘汰出市场，就要首先求得生存，在生存中不断发展壮大自己。这就对小型房地产企业的生存和发展思路提出了挑战。在生存压力面前，小型房地产企业一定要有不同于大企业的开发思路。

1、当前经济局势和发展趋势

房地产业对局势和趋势的认识极为重要，局势是指国际、国内的政治经济大气候、趋势是指宏观经济调控下的前景预测。再大的房地产企业，再有能力的开发商，如果对这两个“势”认识错误的话，就意味着灭亡不远了。在宏观经济方面，全球经济已经出现了周期性调整，政府房地产政策发生的根本性变化及市场购买对象不同了。这种情况下，房地产开发商希望以自己的意愿来解读政府报告并让整个社会来接受是不可能的。在这样的大背景下，房地产开发商只好认清当前房地产市场的形势与政府的房地产政策，这样才是其理智走出困境的关键。如果房地产开发商能够顺应全球经济的周期性调整，降低房地产企业利润预期，让房价降低到绝大多数住房消费者有支付能力的价格水平上，那么房地产市场的需要就能够释放出来。而且房地产需求释放大小，就要看房地产企业房价调整的深度。在这种情况下，房地产

市场的消费与投资才能够保持稳定，否则，房地产面对的困难与问题会越来越多。特别是，当有些房地产开发商误读政府政策把房价又推高时，这不仅会延缓整个国内经济的向上调整，而且也会把房地产企业推向破产边缘。因此，房地产市场价格全面回归理性是谁及任何政策都无法改变的。产业政策的目标应是促进产业的持续健康发展。随着人们生活水平的不断提高，房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展，这是住房社会需求强力拉动的必然结果。

2、小企业的几种开发思路

2.1 避势开发中小房地产企业的出路，不在那些竞争激烈的房地产一线或二线城市，无论该企业的管理水平有多高，所谓巧妇难为无米之炊，由于缺乏资金和土地，要避免与大型房地产企业进行直接的竞争。中国的基本国情是一个农业人口占绝的多数的农业大国，城市化进程的加快得益于农村人口的减退。也就是说，城市人口的大幅度增加，绝大多数来自于农村。农民进城谋生的手段，一是打工，二是做生意。本人认为，中国房地产的处女地在那些经济条件比较好，有专业市场的小城镇。那些摆脱了土地的束缚，靠做生意而富裕起来的人们迫切希望改变自己的住房条件，这里就存在着不小的商机。如果在进行充分调查研究、做好可行性分析的基础上，直接把大城市的项目开发模式转移到小城镇，就有可能捞到第一桶金。

2.2 个性化开发城乡地区文化存在差异，什么样的人建什么样的房。一段时间以来，楼盘中“同质化”倾向严重，尤其是一些大楼盘之间，根本看不出两个小区之间有什么明显差别。随着中国改革开发

步伐的加快，中国人特别是年轻的一代，也越来越追求个性化，反映到住房上面，就是需求的多样性，消费的合理性。房地产开发商应是住房消费的组织者、新型生活方式的引导者、开发创新的参与者、个性追求的实践者，而不是落在后面，被动应付消费者日新月异变化着的消费理念。“个性化”的楼盘可以表现在很多方面。比如，楼盘的外观造型上要体现城乡地区的文化差异，要风格各异。比如，在户型设计方面，要根据当地消费者的需求“量体裁衣”。“个性化”的开发来源于创新，其实质是“以人为本”的服务意识，要设身处地为消费者着想，才能设计开发出有“个性”的住宅产品。本人认为，应坚持以中低收入人群为服务对象，户型上应以小户型为主、多户型并存，并保持这种开发理念的一贯性。

2.3 联合开发随着城市化进程的加快，房地产楼盘已呈郊区大盘化趋势。这是因为郊区地价相对便宜，周围环境制约因素少，可以减少开发成本；郊区环境好，适合人们居住。但在郊区居住最大的障碍是交通不方便，生活设施不配套，而大楼盘则可以较好地解决这一问题。动辄十几万乃至上百万平方面积的开发，从成本的均摊上有利于开发商做好环境规划，做好生活设施的配套工作。但小型房地产企业因为开发资金实力的原因就做不到这些，眼看着一些好的开发项目及地块被大型房地产企业拿走。如果几家或十几家小型房地产企业联合起来进行开发，“集各家之长，合众人之力”不就可以解决资金不足的问题了吗？大楼盘的优势在于“大而全”，讲的是功能配套，如果小型公司将大楼盘应配的各项设施分而摊之，形成“小而联，联而全”

的格局，不就仍可以和大公司对垒抗衡了吗？本人认为，可以由当地的房地产协会牵头协调，在统一规划，合理分工，有机配合的前提下，每一家公司负责其中的一项生活配套设施，有的做会所，有的做健身场所，有的做园林楼阁，做的精，做的细，合在一起就成了一个配套设施齐全的大型社区了。

2.4 借势开发大型房地产公司有资金实力，有优秀人才，有品牌战略，动不动就几十公顷的土地、几十万平方米的楼盘，他们可以实施“大楼盘郊区化”战略，开发“多功能全方位”的现代化社区。而小型房地产企业因实力不如人，就不能有如此大的气魄。项目没有资金就很难运作，小企业就只能开发一些小楼盘。本人认为，大型房地产公司在郊区做多功能全方位配套的大楼盘，小型房地产公司可以在大楼盘周围做一些大型房地产开发公司不屑于开发的项目，做一些“迷你型”楼盘的开发。大楼盘在基础设施、环境配套上下功夫，小楼盘可以在建筑质量、户型设计上花力气；大楼盘有销售策划，可以在电视报纸上做广告，搞文化品位时尚需求的概念炒作，小楼盘可以不动声色，以价格取胜。这样就可以在当地的房地产市场中分得一杯羹。

3、结语

综上所述，小型房地产公司在资金、实力、人力资源、经验等方面都没有优势，不具备同大公司直接竞争的实力。在残酷的市场竞争中，小型房地产企业应该发挥自己船小好调头的长处，不论是在大城市还是在小城市，要因时因地，找准项目投资的切入点，从项目前期

策划、工程施工、市场营销等方面，根据市场的实际情况，走差异化发展的道路，所做的项目求精不求大，做出自己的特色，树立自己的品牌。这样就能开发到一个城市就可以在一个城市站稳脚根，才能逐渐实现资本的原始积累，提高企业的抗风险能力，能保障开发的持续性。同时小公司要务实，要多积累经验、多练内功，搞好企业的内部管理，培养和发掘房地产管理人才。随着时间的推移，那些发展思路正确、开发模式灵活、人才搭配得当的小型房地产企业不会因弱小而消亡。